Sentencia Civil Nº 82/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 357/2007 de 14 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISEIS

ROLLO Nº 357/2007-A

JUICIO ORDINARIO Nº 510/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE HOSPITALET DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 82/2008

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a catorce de febrero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciseis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio ordinario nº 510/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Hospitalet de Llobregat, a instancia de Dª. Angelina y D. Mauricio , representados en esta alzada por el Procurador D. Albert Magne Catalá Soto contra PCMI 1976 SL, representada por el Procurador D. Antonio Anzizu Furest; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de diciembre de 2006, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta, y por tanto se condena a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 22.233,19 euros, más los intereses desde la interposición de la demanda y sin expresa condena en costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito motivado; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 31 de enero de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- La promotora demandada adquirió en enero de 2005 la vivienda sita en la planta baja del edificio sito en calle Artes y Oficios 49-51 de Hospitalet de Llobregat procediendo seguidamente a su rehabilitación integral, tras lo cual la vendió a los demandantes en 22 de noviembre del mismo año, por 210.000 euros que se confiesan recibidos con anterioridad a la escritura. El edificio, de relativa antigüedad, presentaba humedades importantes por capilaridad que afectan particularmente a esta planta baja, por lo que se recreció el pavimento en aquella rehabilitación, solución que sin embargo no impidió reaparecieran tempranamente humedades a través de los muros de la finca, con posterioridad a la compraventa; humedades de bastante entidad y generalizadas en toda la vivienda. Tras un primer intento de reparación parcial sufragado por la promotora, los demandantes acudieron a una empresa especializada que realizó la reparación de las humedades con un coste de 17.753, 27 euros a los que los demandantes suman 2.333,92 euros de pintura y 2.146 de carpintería, así como 5.344,76 euros como monto de los intereses correspondientes a un préstamo bancario concertado el 5 de abril de 2006.

Por medio de la demanda origen del proceso, reclaman en concepto de saneamiento, la cantidad total de 27.577,95 euros, importe de la suma de las cantidades antes citadas.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia estima parcialmente la demanda por 22.233 euros (descartando el coste financiero) y contra dicha resolución recurre exclusivamente la parte demandada reiterando en esta alzada su pretensión de desestimación de la demanda.

SEGUNDO.- La acción de saneamiento por vicio oculto da opción al comprador (art. 1486 del código civil ) al desistimiento del contrato o bien a la rebaja de una parte proporcional del precio a juicio de peritos que reajuste la equivalencia de las prestaciones del contrato.

En el presente caso esto es en esencia lo que reclama la parte demandante, es decir, el reajuste del precio del contrato concertado entre las partes litigantes, en razón de los vicios ocultos del objeto adquirido. La parte demandada y apelante plantea la cuestión en términos abstractos, sugiriendo que el reajuste debe contemplarse, no en función del precio real aceptado por las partes, sino en función de una estimación del precio de mercado, de forma que si el perito informa que el precio de mercado de la vivienda en cuestión era de 243.990 euros, no habría nada que reducir porque entre el precio pactado en escritura (210.000 euros que se confiesan recibidos) y el de mercado, habría margen para el demérito que se reclama en la demanda.

La argumentación de la promotora demandada podría tener una cierta justificación si hubiera alguna duda respecto de si estamos ante un vicio que ya hubiera sido tomado en consideración a la hora de concertar el precio (es decir si estuviéramos ante un vicio aparente). Pero esto no ocurre en el presente caso en que es claro que la promotora demandada compró el piso para hacer una reforma integral y ponerlo a la venta, de manera que ni siquiera ha sido objeto de discusión que las humedades de capilaridad motivo del juicio no pudieran haber sido advertidas por los compradores y tomadas en consideración al momento de concertar el precio. En consecuencia, lo que procede y así lo dice la ley, es reducir el precio concertado entre las partes a juicio de peritos.

La postura de la parte demandada consiste en darle la vuelta al precepto legal de manera que, aun reconociendo que procede el saneamiento, se le absuelva de su consecuencia. Para ello se basa en una pretendida antinomia entre los arts. 1484 y 1486 del código civil afirmada en alguna ocasión por la jurisprudencia menor. Pero no nos parece que exista tal. Si el art. 1484 enuncia una circunstancia subjetiva ("el comprador habría dado menos precio por ella") el art. 1486 no dice algo muy distinto si se entiende que está refiriéndose a la rebaja del precio del contrato que es el precio real y efectivo, aceptado como tal por el vendedor y por el comprador efectivo en situación de saneamiento, no de un precio abstracto estimado como argumenta la parte apelante. Y es que, al calcular el valor de las cosas en la compraventa, parece más razonable pensar que valen lo que se paga por ellas en conformidad de partes que no recurrir a estimaciones abstractas. La realidad es que en el presente caso hay un precio normalizado de compraventa y se ha descubierto un vicio grave, que ese vicio era oculto, y que con toda probabilidad de haberlo sabido el comprador (el comprador demandante, no cualquier otra persona considerada en abstracto) habría concertado menor precio (el pagado de verdad, no un precio estimado) por este inmueble (no por otro más o menos similar), por lo cual creemos que lo que procede en derecho es reducir ese precio y no otro.

TERCERO.- Dicho lo que antecede, es verdad que la solución legal para este conflicto es la rebaja proporcional del precio convenido, a juicio de peritos, no el pago de daños y perjuicios.

Y en esto tenía razón inicialmente la parte demandada, porque aquí la demandante ha planteado su acción identificando el menor precio del piso con el costo material y financiero de la reparación efectuada. Pues bien, de entrada no consideramos que los intereses del préstamo concertado en fecha 5 de abril de 2005 por una cantidad probablemente destinada a pagar la reparación, tenga relación directa con el menor precio del inmueble; ello aparte de que el reembolso del préstamo se concertó en 96 cuotas (terminará en 2014) de manera que más parece una financiación "puente" hasta percibir lo que se reclama en este proceso, en cuyo momento se podría amortizar; con lo cual la reclamación del total monto de intereses de este préstamo como pretendido componente del menor precio que se hubiera pagado por el inmueble, resultaba improcedente y fue acertadamente descartado por el Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia.

En el resto reclamado, no es enteramente desacertada la argumentación de partida de la parte demandante de que la diferencia de precio se identificara con el coste de la reparación del vicio oculto; de hecho, descartado el informe pericial relativo al tema de justiprecio abstracto, el conflicto se limita a si todas las partidas reclamadas son o no estrictamente necesarias y su coste. El Juzgado analiza los datos en este sentido y resuelve creemos que de forma razonable el coste de la reparación, coste cuyos pormenores concretos ya no se cuestionan en el recurso que insiste esencialmente en el argumento sobre del "desvalor del inmueble vendido". El criterio de la sentencia recurrida es el mismo que aplicó el Tribunal Supremo en sentencia de 25 de septiembre de 2003 que argumentaba que "al haberse reparado las deficiencias que afectaban a la embarcación, y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", y el pretender, como se plasma en la sentencia recurrida, añadir un plus de indemnización por esta causa, consistente en dicho importe, amplía indebidamente los efectos de dicha acción regulada en el artículo 1486 del Código Civil ". Y es que, en expresión utilizada en la sentencia de la Sección 1 de esta Audiencia de 23 de mayo de 2005 "...en definitiva, la obra propuesta por la parte actora vendría a dejar la vivienda en el estado que los contratantes pensaban que estaba cuando celebraron la compraventa".

Este mismo criterio de acudir al importe de reparación fue el punto de partida de la sentencia de 7 de octubre de 2004 de la Sección 13 de esta Audiencia en un caso de humedades similares a las enjuiciadas, si bien matizó aquella reclamación -en relación a las cantidades que allí se manejaban- "mediante la aplicación de un índice corrector, coeficiente reductor, o la simple minoración de su cuantía, siempre que el importe de la reparación resulte excesivamente desproporcionado con respecto al valor del objeto reparado; o siempre que la reparación suponga una mejora o incremento de valor del objeto con respecto al estado en que se hallaba al producirse el siniestro, en evitación del enriquecimiento injusto del dueño del objeto". Circunstancias que no creemos concurran en el presente caso en el que se vendía un piso recién restaurado en su integridad y la reparación efectuada, en estimación del perito Sr. Montero (DVD 42:00) ha sido la correcta, sin que ya en el recurso se discuta pormenor concreto.

ÚLTIMO.- Las costas del recurso deberán quedar de cuenta de la parte apelante en razón de lo dispuesto en arts. 398 en relación al 394 de la ley de enjuiciamiento civil.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por PCMI 1976 SL contra la sentencia pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Hospitalet de Llobregat en fecha 22 de diciembre de 2006 , confirmamos dicha resolución en todas su partes, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.