Sentencia Civil Nº 82/2010, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 58/2010 de 24 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00082/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CACERES

Sección 001. Civil.

Domicilio : AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

Telf : 927620308/927620309

Fax : 927620315

Modelo : SEN00

N.I.G.: 10037 37 1 2010 0100038

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000058 /2010

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de PLASENCIA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000252 /2009

RECURRENTE : ROMANBER DESARROLLO INMOBILIARIO, S.A.

Procurador/a :

Letrado/a : JOSE ANTONIO GAMERO ALBARRAN

RECURRIDO/A : LA MAZUELA S.L.

Procurador/a : ANTONIO CRESPO CANDELA

Letrado/a : ADOLFO MAILLO LUCIO

S E N T E N C I A NÚM. 82/10

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DOÑA MARÍA TERESA VÁZQUEZ PIZARRO =

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Rollo de Apelación núm. 58/10 =

Autos núm. 252/09 (Juicio Ordinario) =

Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Plasencia =

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En la Ciudad de Cáceres a veinticuatro de Febrero de dos mil diez.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Procedimiento Ordinario núm. 252/09 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Plasencia, siendo parte apelante la entidad demandante, ROMANBER DESARROLLO INMOBILIARIO, S.A, representada en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sra. Delgado Puche y no personada en la alzada, viniendo defendida por el Letrado Sr. Gamero Albarrán, y, como parte apelada, la entidad demandada, LA MAZUELA, S.L., representada en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sra. Torres Becedas y en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Crespo Candela, viniendo defendida por el Letrado Sr. Maíllo Lucio.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Plasencia, en los Autos núm. 252/09, con fecha 13 de Noviembre de 2009 , se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda formulada por la mercantil ROMANBER DESARROLLO INMOBILIARIO S.A. representada por la Procuradora Sra. Delgado Puche contra la mercantil LA MAZUELA S.A., debo absolver y absuelvo a esta última de los pedimentos contenidos en la misma, condenando a la parte actora al abono de las costas procesales."

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de la entidad demandante, se solicitó la preparación de recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- Admitida que fue la preparación del recurso por el Juzgado, se emplazó a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en los arts. 457.3 de la L.E.C . por veinte días para la interposición del recurso de apelación, conforme a las normas del art. 458 y ss. de la citada ley procesal.

CUARTO.- Formalizado en tiempo y forma el recurso de apelación por la representación de la parte demandante, se tuvo por interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

QUINTO.- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación de la entidad demandada, se remitieron los autos originales a esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de 30 días.

SEXTO.- Recibidos los autos en esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, se procedió a incoar el correspondiente Rollo de Sala, turnándose de ponencia; y, no habiéndose propuesto prueba, y no considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día veintitrés de Febrero de dos mil diez, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C..

SÉPTIMO - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción resolutoria del contrato suscrito entre las partes con fecha 13 de marzo de 2.007, por incumplimiento no culpable de la compradora, con devolución de la cantidad entregada; pretensión que fue desestimada en la sentencia de instancia, y disconforme la parte demandante, se alza el recurso de apelación alegando en síntesis, los siguientes motivos:

1º) Error en la apreciación de la prueba y errónea aplicación de los Arts. 1.281 y siguientes del Código Civil . La Juzgadora llega a la conclusión de que el contrato suscrito el 13 de marzo de 2.007 es un contrato de opción de compra, porque así lo denominaron las partes; así se desprende de su contenido y el posterior comportamiento de los contratantes. Sin embargo, la sociedad apelante reitera que estamos en presencia de un auténtico contrato de compraventa y que la pérdida de cantidades entregadas debe interpretarse como una cláusula penal sustitutoria de la indemnización de daños y perjuicios. Como consecuencia de ello es de aplicación el Art. 1154 de Código Civil que faculta al juez moderar la pena en caso de incumplimiento parcial Respecto a la verdadera naturaleza del contrato de fecha 13 de marzo de 2.007 celebrado entre las partes que denominaron de OPCIÓN DE COMPRA, naturaleza sobre cuya determinación la juez yerra, al afirmar con toda rotundidad que lo pactado entre las partes fue una opción, pero no un contrato de compra en firme, bilateral y oneroso desde su suscripción. Alega que ha demostrado que estamos en presencia de un auténtico contrato de compraventa en el que se transmite la finca vendida; para ello está la propia dicción literal del contrato, en la cual no sólo se dice que se pacta una opción de compra, sino que también existen otras cláusulas que entran en clara contradicción con el sentido literal que las partes plasmaron en el contrato, ya que hablan de poder exigir el cumplimiento o acuerdan una condición resolutoria explícita de Art. 1504 del CC . Nos encontramos con un documento en el cual, si bien es cierto que la contratación se reviste como una opción de compra, no obstante y acudiendo al propio documento y a los actos anteriores, coetáneos y posteriores a la suscripción del mismo, nos encontramos con hechos relevantes que demuestran que estamos en presencia de una compraventa. Así en la cláusula Segunda se acuerda que "Para el ejercicio de la OPCIÓN DE COMPRA aquí pactado será necesario que la OPTANTE notifique fehacientemente a LA MAZUELA, S.L su decisión de ejercitar la OPCIÓN DE COMPRA dentro del plazo que se fija para su ejercicio. En dicha notificación fehaciente, la parte OPTANTE deberá designar la Notaría y la fecha en la que se otorgará la escritura pública de compraventa que no podrá exceder de 30 días...". Es decir entre la supuesta opción y la compraventa no existe otra contratación que el documento de 13 de marzo de 2.007. En la cláusula Tercera , el pago aplazado del precio de la opción en vencimientos se prolonga durante un año desde marzo de 2.007 al 28 de febrero de 2.008, luego prorrogados los plazos hasta septiembre de 2.008 en los documentos anexos. Es decir, no se paga a la firma del contrato la que pudiera considerarse prima de la opción y comienza el plazo para ejercitarla, sino que se va pagando de forma diferida el precio fijado para la compraventa. Llama poderosamente la atención el elevado precio o prima que se pagaba por la simple opción de compra, lo que no es habitual en este tipo de contrataciones en que a lo sumo se abona un 5% o incluso nada. En la cláusula Cuarta se estipula que el precio de la opción se descontaría del precio de la compraventa; pero incluso en el último inciso se dice que puede ejercitarse la opción de compra incluso antes del plazo pactado, y para satisfacer el precio total aplazado de la compra se sumará lo que reste al precio de la compraventa. Lo más importante es la cláusula séptima del contrato donde se establece que en caso de incumplimiento del pago del precio aplazado que se pacta por la opción de compra o cualquier otra derivada de la Ley o del presente contrato, la vendedora tendrá derecho a optar, por exigir el cumplimiento del presente contrato en todos sus términos o dar por resuelto el mismo (condición resolutoria expresa) haciendo suyas, en este caso, las cantidades que hubiere recibido a cuenta del precio total pactado por la opción de compra hasta la fecha de la resolución. La cláusula que no deja lugar a dudas fija obligaciones recíprocas, da derecho al vendedora a exigir el cumplimiento y por tanto a exigir el pago del resto del precio, es claro reflejo del Art. 1.124 de CC. En el anexo del contrato de 4 de junio de 2.007 , se establece que queda totalmente inalterado lo acordado en el contrato privado de opción de compra de fecha 13 de marzo de 2007, el cual mantiene plenamente su vigencia y, en especial, la condición resolutoria expresa pactada en la estipulación séptima del mismo, la cual comprenderá y se podrá hacer efectiva, respecto de la obligación de pago que se pacta en el presente documento por importe 452.400 euros así como todas las que resten según lo estipulado en el referido contrato privado de 13 de marzo de 2.007, siendo imposible que se refiera a resolver la opción de compra. En el anexo del contrato de 4 de marzo de 2.008 se establece que queda totalmente válido e inalterado lo acordado en el contrato privado de opción de compra de fecha 13 de marzo de 2007, el cual mantiene plenamente su vigencia y, en especial, la condición resolutoria expresa pactada en la Estipulación séptima del mismo, la cual comprenderá y se podrá hacer efectiva, respecto de la obligación de pago que se pacta en el presente documento por importe 566.080 euros. Se insiste en la posibilidad y potestad de la parte concedente de poder optar entre el cumplimiento o resolver el contrato de compraventa. Por ello se equivoca la sentencia pues la actora, aún en el caso de impago del precio aplazado, podía ser obligada al cumplimiento del contrato; además se pacta una condición resolutoria explícita que no puede ser otra que la genérica del Art. 1.124 CC y más en especial para la compraventa de bienes inmuebles del Art. 1.504 del CC ; estipulaciones que no tienen encaje en los contratos de opción de compra. La reiteración y repetición de la vigencia de la condición resolutoria explícita, y de la validez de la estipulación séptima del contrato, que permitía exigir optar a la vendedora entre el cumplimiento del contrato o su resolución, no deja lugar a dudas sobre la naturaleza jurídica del contrato. Prueba de ello, es que así lo demuestran las partes con sus comportamientos, y dejan en manos de comprador las gestiones urbanísticas a las que estaba sometida la finca, despreocupándose de las mismas los vendedores. Hasta le permiten colocar un cartel anunciando que los terrenos habían sido adquiridos por Romanber; establecen pagos aplazados del precio que llegado su vencimiento renuevan o fraccionan; lo que no concuerda con que estemos en presencia de un precio por la opción, resultando que se está pagando el precio de la opción durante todo el periodo en que se puede ejercitar la misma, lo que no es lógico. Prorrogan el plazo para el ejercicio de la opción, que no es otro plazo que el de elevar a escritura publica la compraventa, coincidiendo con el pago de la totalidad del precio, como en cualquier compraventa.

2º) Error en la valoración de las pruebas e infracción por inaplicación del Art. 1.154 del Código Civil . Dice que este precepto regula un supuesto que puede encajarse en lo que la doctrina denomina "configuración de un contrato por el Juez". Presupuesto expreso de esta facultad es que el deudor cumpla en parte o irregularmente la obligación. Sin embargo implícitamente debe comprenderse también el supuesto en que la pena sea desproporcionada o desorbitada. Se impondrá su reducción si no por aplicación del Art. 1.154 , sí por el Art. 1.258 en cuanto sería una consecuencia lógica del contrato y de la buena fe contractual. Por otra parte, una pena excesiva podría ser declarada nula a tenor de la Ley de 23 de julio de 1.908 , sobre represión de la usura, como análoga a un préstamo usurario. La facultad judicial de reducción de la pena es considerada como "ilimitada" y no está sujeta a las reglas del recurso de casación, por ser la moderación una facultad de los juzgadores de instancia, pero al ser el Art. 1.154 un precepto imperativo, es de obligada observancia, y en caso de inaplicación por la Sala de instancia produce la casación de la sentencia. Alega que se cumplió con la parte del precio que había que abonar antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, momento en el que se frustra el contrato por falta de financiación externa, que era la que a la fecha del contrato se tenía prevista para el pago de la parte del precio establecida, y que ascendía a 5.500.000?, mas IVA. Considera que la actora cumplió de forma parcial o defectuosamente aceptada por la vendedora, mediante el desembolso de una suma muy importante de sus propios recursos, que, al margen de las demás consideraciones, por si misma parece excesiva que se penalice con su pérdida al comprador. El supuesto para el que estaba previsto en el contrato la pérdida de las cantidades no era el caso de un cumplimiento parcial sino un incumplimiento total de las obligaciones de la parte compradora. Reconoce que la pérdida de las cantidades entregadas estaba prevista en la condición sexta para el caso de que notificado el ejercicio de la opción de compra no compareciera a otorgamiento de la escritura pública de compraventa y en la estipulación séptima también se contemplaba la pérdida de cantidades para el supuesto de que no se pagase el precio pactado o aplazado que denominaron precio de la opción. Respecto al equilibrio económico del contrato tras la resolución por incumplimiento parcial, debe tenerse en consideración como quedan las partes tras la aplicación estricta de la literalidad del contrato, y por lo general es la parte que ha incumplido la que debe soportar en mayor medida las consecuencias de su actitud, pero hasta unos límites dadas las circunstancias. Alega que La Mazuela adquirió los terrenos por algo más de 3,5 millones de euros, y los vendió a la apelante por 7.3 millones de euros con los que tenía una ganancia superior al 100% en tres años. Tras la resolución contractual en un periodo de un año y medio, si se desestima la demanda, La Mazuela se queda en la propiedad de la finca, que nunca perdió y además con 1.850.000 euros, razón por la que entiende que se debe atenuar judicialmente las consecuencias de lo pactado. Respecto a las circunstancias especiales tanto en el momento contractual como en el actual tampoco es una cuestión baladí, pues ha demostrado que tales circunstancias han tenido una influencia decisiva. La crisis del sector inmobiliario a pesar de su gravedad no hubiera venido a frustrar el contrato si no concurre con la caída de la concesión de préstamos con garantía hipotecaria.

3º) Error en la valoración de las pruebas e infracción por inaplicación del Art. 1.105 y 1.184 del Código Civil . Alega la concurrencia de caso fortuito con el efecto de liberar totalmente al deudor de cumplir la prestación correlativa. Respecto al Art. 1.184 se refiere a la dificultad extraordinaria para el deudor en el cumplimiento de la prestación, que no debe confundirse con la imposibilidad económica. Actualmente son bien conocidas las doctrinas que para supuestos de dificultades extraordinarias e imprevistas para el cumplimiento de la prestación postulan la liberación del deudor o la actuación judicial de amparo para hacer viable aquel cumplimiento. Entiende que se dan circunstancias muy singulares como la imprevisible crisis económica y financiera en la que se encuentra incurso nuestro país, y que si bien en su aspecto inmobiliario pudiera haberse proveído o intuido a mediados de 2.007, en lo que toca a la parte financiera y crediticia era imprevisible y además inevitable lo que iba a ocurrir. Dice haber probado que durante la vigencia del contrato se han producido acontecimientos que han desnaturalizado primero e impedido después que la actora obtuviera crédito para poder pagar los 5.5 millones de euros que le restaban del precio. Circunstancias que relevan de culpa de su incumplimiento del pago del resto del precio y lo que es más importante son un óbice u obstáculo legal para la aplicación de la pena en toda su extensión pactada en marzo de 2.007 a tenor del resto de circunstancias concurrentes. La restricción del crédito por la difícil situación de los bancos y entidades financieras ha sido brutal y drástica, hasta el punto de hacer imposible obtener un préstamo para un proyecto inmobiliario y más sobre un suelo que aún no es urbano. Considera que la pérdida de todo lo abonado y que se pactó en unas circunstancias económicas y sociales que se han visto totalmente alteradas, le parece una solución antijurídica e injusta, y por ello solicita una sentencia que estime la demanda, condenando a La Mazuela a reintegrar el precio satisfecho, o alternativamente de forma parcial, la parte que la Sala estimase adecuado.

A dicho recurso se opuso la parte contraria, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Centrados los términos del recurso, para la adecuada resolución del mismo es necesario, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas y el reconocimiento de las propias partes litigantes.

La prueba esencial del presente procedimiento, la constituye el contrato privado de opción de compra, acompañado a la demanda, así como sus anexos de 4 de junio de 2.007 y de 4 de marzo de 2.008, planteando la actora y ahora apelante como pretensión principal su calificación jurídica, pues entiende que se trata de un contrato de compraventa y no de opción de compra; y en base a ello solicita su resolución por incumplimiento de la propia actora, con devolución de la totalidad de la cantidad entregada, aunque en esta alzada solicita al menos una devolución parcial en la cuantía que determine el Tribunal, por considerar que estamos en presencia de una cláusula penal.

Pues bien, sobre la calificación jurídica del contrato, poco más se puede añadir a los extensos y acertados fundamentos de la sentencia de instancia, por más que sea encomiable el esfuerzo de la parte apelante en negar la evidencia. En efecto, basta examinar el contrato de 13 de marzo de 2.007, suscrito por las partes, para poder afirmar sin duda de clase alguna, que firmaron un contrato de opción de compra, no sólo porque así lo titularon, sino porque así resulta del resto de su contenido, cuando hablan de parte concedente, de parte optante, se describen las fincas que constituyen su objeto; en la exposición segunda se dice que estando interesada La Mazuela, S.L. en conceder una opción de compra a la mercantil Romanber Desarrollo Inmobiliario, S.L., prestan su consentimiento y formalizan el presente contrato de opción de compra. En la estipulación primera se acuerda la concesión de la opción de compra; en la estipulación segunda se fija el plazo para el ejercicio de la opción de compra, acordando las partes que "transcurrido el cual sin que la optante haya notificado a la concedente el ejercicio del derecho de opción de compra, se extinguirá éste quedando en poder de la concedente el precio pactado por la opción de compra". En la estipulación tercera las partes fijaron el precio de la opción de compra y su forma de pago. Finalmente, las siguientes estipulaciones se refieren al precio de la compraventa, pero sólo para el caso de que sea ejercitada la opción de compra, y como la actora dejó transcurrir el plazo sin ejercitar su derecho de opción de compra, éste quedó extinguido, impidiendo la celebración del contrato de compraventa.

Los posteriores anexos se limitan a ampliar el plazo de la opción de compra y la forma de pago del precio de la opción, pero manteniendo expresamente todas las otras cláusulas, por lo que en nada afectan a la naturaleza del contrato.

Finalmente, en la propia demanda se hacen constantes referencias al contrato de opción de compra, la parte actora y optante, reconoce que no pudo hacer efectivo el derecho de opción de compra, por carecer de dinero para ello.

TERCERO.- Antes de examinar los concretos motivos, hacer breve referencia a la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el contrato de opción de compra, con cita una reciente sentencia de 2 de junio de 2.009. Según esta sentencia la cual, "en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (SS. 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima. De lo ya razonado se desprende la improcedente aplicación realizada, por analogía, por la sentencia impugnada al supuesto del contrato de opción de la norma prevista para el de compraventa de inmuebles en el artículo 1.504 del Código Civil ".

"En palabras de la sentencia de esta Sala de 18 mayo 2006 , para la aplicación por vía analógica de una norma es necesario «que el supuesto especifico carezca de regulación normativa, además que la norma que se pretende aplicar, por su identidad de razón con el supuesto sea lo suficientemente expansiva, interpretada correctamente en su finalidad hasta el punto de permitir esa aplicación (SSTS de 7 de enero y 3 de abril de 1981 ). Pues bien, es cierto que el contrato de opción carece de expresa regulación normativa en nuestro derecho y, en consecuencia, ello permitiría en principio suplir tal ausencia por vía analógica. Pero sin embargo no cabe tal aplicación al caso de lo dispuesto en el artículo 1.504 del Código Civil , que regula un supuesto bien distinto, pues se está refiriendo al incumplimiento por el comprador del plazo fijado contractualmente para el pago del precio en la compraventa de inmuebles y permite que, aun transcurrido éste, el obligado pueda satisfacerlo en tanto no haya sido requerido de resolución por tal causa; mientras que, en el caso del contrato de opción, el optante no está obligado a pagar precio alguno por razón de un contrato que aún no se ha perfeccionado, por lo que carece de sentido que el concedente u optatario haya de requerirle a tales efectos".

"Además, el plazo de caducidad establecido para el ejercicio de la opción resulta de inexorable observancia por parte del optante y merece su cumplimiento un trato de carácter decididamente restrictivo (sentencia de 2 julio 2008 , entre otras) en consonancia con la propia naturaleza del contrato, que sujeta al concedente a la mera voluntad negocial del optante que es quien, unilateralmente, decide si el contrato ha de perfeccionarse o no. Por ello no cabe extender el plazo de caducidad pactado - incluso prorrogado, como en el presente caso- más allá de los estrictos términos convenidos y si el optante no manifestó su voluntad de contratar en el término fijado decae para él definitivamente el derecho concedido".

Solamente cuando se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada (STS de 11 abril 2000, STS de 14 noviembre 2000, STS de 22 diciembre 2005 ).

Además, la opción de compra se caracteriza porque el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo (SSTS 11 de abril de 2000 y 29 de septiembre de 1993 ).

Otras de las características esenciales de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente (STS de 11 de abril de 2008 ).

Finalmente, la STS de 22 de junio de 2001 , dice que nada obsta a que la prima de la opción pueda operar como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta por la consumación de la opción mediante el ejercicio del derecho por el optante en tiempo y forma, ni tampoco a que el optante tenga o reciba la posesión inmediata de la cosa con anterioridad al ejercicio de la opción. No obstante, cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad que se concede al optante, de manera que, celebrado el contrato principal puede imputarse al precio de la compraventa, y caducado el derecho de opción sin perfeccionarse la venta en el plazo previsto se pierde por el optante teniendo el concedente derecho a su percepción, en estos casos el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral.

CUARTO.- Sentado lo anterior, en el primer motivo del recurso se alega error en la apreciación de la prueba y errónea aplicación de los Art. 1.281 y siguientes del Código Civil , porque la Juzgadora llega a la conclusión de que el contrato suscrito el 13 de marzo de 2.007 es un contrato de opción de compra, mientras que la recurrente insiste que estamos en presencia de un auténtico contrato de compraventa y que la pérdida de cantidades entregadas debe interpretarse como una cláusula penal sustituto ría de la indemnización de daños y perjuicios.

Pues bien, este motivo no puede prosperar, porque no existe error en la interpretación del contrato, porque en la sentencia de instancia no sólo se ha tenido en cuenta los términos del contrato, de una claridad meridiana, y los mismos se corresponden con la verdadera voluntad de las partes de ahí que no exista infracción de las normas hermenéuticas.

Como se trata de un contrato de opción de compra y no de un contrato de compraventa, no es posible jurídicamente considerar la pérdida de cantidades entregadas como una cláusula penal sustitutoria de la indemnización de daños y perjuicios, y aplicar el Art. 1154 de Código Civil , como postula la recurrente, a fin de que el juez modere la pena en caso de incumplimiento parcial.

A lo dicho anteriormente, no es óbice que en los anexos se reitera la vigencia de la condición resolutoria explícita, y la validez de la estipulación séptima del contrato, que permitía exigir optar a la vendedora entre el cumplimiento del contrato o su resolución, porque en dichos anexos lo único que se modificó fue el plazo de la opción de compra y los pagos, pero en absoluto alteró la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra. La condición resolutoria estipulada a favor de la vendedora sólo podía tener efectividad una vez cobrara vigencia el contrato de compraventa, más como éste nunca llegó a tener vida por haber transcurrido el plazo de la opción sin que la optante la hubiera llevado a efecto, el contrato de opción de compra se extinguió con todas sus consecuencias jurídicas.

Respecto al comportamiento de las partes tampoco desvirtúa lo dicho, pues dejar en manos de la optante las gestiones urbanísticas; colocar un cartel anunciando que los terrenos habían sido adquiridos por Romanber; establecer pagos aplazados del precio que llegado su vencimiento renuevan o fraccionan, resultando que se está pagando el precio de la opción durante todo el periodo en que se puede ejercitar la misma o prorrogan el plazo para el ejercicio de la opción, en nada altera la naturaleza jurídica del contrato. Que el optante realice las gestiones urbanísticas es lo lógico y lo habitual, pues habiendo cerrado un precio, con dichas gestiones podría obtener el mayor aprovechamiento urbanístico, y con ello mayores plusvalías; colocar de forma unilateral un cartel anunciando que había adquirido los terrenos, en nada afecta al contrato, además de que no era cierto que hubieran adquirido los terrenos pues no hicieron efectivo su derecho de opción de compra. Y respecto a los anexos lo único que se hizo fue ampliar el plazo de la opción de compra y aplazar algunos pagos del precio de la opción de compra, no siendo anormal ni menos aún contrario a la Ley, que se abone el precio de la opción durante todo el periodo en que se puede ejercitar la misma.

En el contrato de opción firmado por las partes se prevé el derecho de opción de compra y "caso de ejercitarse", se pacta la forma y los plazos de pago del "precio total de la compraventa". Por lo cual, el pago es obligación nacida de la misma y, de no hacerse, podría dar lugar a su resolución, pero no obsta al válido ejercicio del derecho de opción.

El motivo se desestima.

QUINTO.- El segundo motivo alega error en la valoración de las pruebas e infracción por inaplicación del Art. 1.154 del Código Civil , porque implícitamente debe comprenderse también el supuesto en que la pena sea desproporcionada o desorbitada. Considera que procede su reducción si no por aplicación del Art. 1.154 , sí por el Art. 1.258 en cuanto sería una consecuencia lógica del contrato y de la buena fe contractual. Por otra parte, una pena excesiva podría ser declarada nula a tenor de la Ley de 23 de julio de 1.908 , sobre represión de la usura, como análoga a un préstamo usurario. Alega que se cumplió con la parte del precio que había que abonar antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, momento en el que se frustra el contrato por falta de financiación externa, que era la que a la fecha del contrato se tenía prevista para el pago de la parte del precio establecida.

Ya hemos dicho que no estamos ante un contrato de compraventa, sino de opción de compra con un precio, de manera que dicho precio no es una cláusula penal, ni procede su moderación, no siendo de aplicación los preceptos citados. Olvida la recurrente que en la estipulación segunda pactaron que "transcurrido el plazo sin que la optante haya notificado a la concedente el ejercicio del derecho de opción de compra se extinguirá éste, quedando en poder del concedente el precio pactado por la opción de compra".

Insistimos, como la opción de compra no se llevó a efecto, el posterior contrato de compraventa no pudo quedar perfeccionado, por lo que huelga insistir que no son de aplicación los preceptos citados por la parte apelante.

Respecto a las consecuencias económicas derivadas para la optante, ella misma acordó con la cedente que si no llevaba a efecto el derecho a la opción de compra perdería el precio pactado voluntariamente por la opción de compra, y de conformidad con el Art. 1091 del Código Civil , las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos. No se puede hablar de desequilibrio económico del contrato pues el precio lo pactaron las partes, y el hecho de que la optante pierda el precio entregado por la opción de compra sólo a ella es imputable, y sólo de ella dependía, porque si hubiera llevado a efecto la opción de compra no hubiera perdido dicha suma.

Es irrelevante desde el punto de vista jurídico las plusvalías que haya obtenido la concedente, como irrelevante hubiera sido las plusvalías o minusvalías que hubiera obtenido la recurrente de haber consumado su derecho de opción de compra, pues ello es consustancial a cualquier negocio, se puede ganar o se puede perder, no siempre se gana. Así mismo, los argumentos extra jurídicos como la crisis del sector inmobiliario o la caída de la concesión de préstamos con garantía hipotecaria, carecen de efectos jurídicos a los fines examinados, como también carecerían de dichos efectos si la recurrente hubiera llevado a efecto la opción de compra y la posterior compraventa, y una vez dueña de los terrenos, hubiera obtenido importantes plusvalías. Nada hubiera podido reclamar la cedente.

SEXTO.- En el tercer y último motivo se reitera el error en la valoración de las pruebas e infracción por inaplicación del Art. 1.105 y 1.184 del Código Civil , por entender que concurre un supuesto de caso fortuito, cuyo efecto es liberar totalmente al deudor de cumplir la prestación correlativa. Además, el Art. 1.184 se refiere a la dificultad extraordinaria para el deudor en el cumplimiento de la prestación, que no debe confundirse con la imposibilidad económica. Entiende que se dan circunstancias muy singulares como la imprevisible crisis económica y financiera en la que se encuentra incurso nuestro país, y que si bien en su aspecto inmobiliario pudiera haberse proveído o intuido a mediados de 2.007, en lo que toca a la parte financiera y crediticia era imprevisible y además inevitable lo que iba a ocurrir. Añade que durante la vigencia del contrato se han producido acontecimientos que han desnaturalizado primero e impedido después que la actora obtuviera crédito para poder pagar los 5.5 millones de euros que le restaban del precio; circunstancias que relevan de culpa de su incumplimiento del pago del resto del precio y lo que es más importante, son un óbice u obstáculo legal para la aplicación de la pena en toda su extensión pactada en marzo de 2.007 a tenor del resto de circunstancias concurrentes.

Obviamente, el hecho de que la actora y optante no dispusiera de dinero para llevar a efecto la opción de compra, perfeccionando el posterior contrato de compraventa, no puede considerarse un supuesto de caso fortuito, pues no concurren ninguno de los requisitos de los preceptos citados, por más que ello sea debido a la crisis inmobiliaria o a la crisis financiera. Respecto a la primera ya hemos dicho que en los negocios unas veces se gana y otras se pierde, y respecto a la segunda, cuando una parte opta a comprar cualquier bien lo primero que debe saber es que debe abonar el precio estipulado, y por tanto, debe disponer del dinero necesario, o atenerse a las consecuencias jurídicas del incumplimiento, pero unas y otras circunstancias son totalmente ajenas a la parte cedente, y carecen de efectos jurídicos. Lo que sí puede haber sucedido es que la recurrente no hiciera efectivo el derecho de opción de compra porque en esas fechas los terrenos ya no tuvieran el valor que pudieran tener en marzo de 2.007, y al no haber perfeccionado posteriormente la compraventa, posiblemente le haya causado un perjuicio a la cedente que ha continuado siendo propietaria de unos terrenos, que ya no tengan el valor que se fijó como precio.

Por último, añadir que el "pacta sunt servanda" del Art. 1.091 hay que ponerlo en relación con el Art. 1.254 , con el Art. 1.255 sobre la autonomía de la libertad, y con el Art. 1.258, todos del Código Civil . De manera que las partes contratantes deben estar y pasar por lo que libremente estipularon.

En definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

SEPTIMO.- De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C . las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante al desestimarse el recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ROMANBER DESARROLLO INMOBILIARIO, S.A. contra la sentencia núm. 688/09 de fecha 13 de noviembre dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Plasencia en autos núm. 252/09 , de los que éste rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMAMOS expresada resolución; con imposición de costas a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la autoriza, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, con mi asistencia, como Secretaria. Certifico.

DILIGENCIA.- Seguidamente se deduce testimonio de la anterior sentencia para el rollo de Sala. Certifico.