Sentencia Civil Nº 82/2011, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 3, Rec 99/2011 de 05 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCION Nº 3

S E N T E N C I A Nº 82/11

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. FRANCISCO DE PAULA SÁNCHEZ ZAMORANO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. FELIPE LUIS MORENO GÓMEZ

D. PEDRO JOSÉ VELA TORRES

REFERENCIA:

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE CORDOBA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 99/2011

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 889/2009

En la Ciudad de CORDOBA a cinco de abril de dos mil once.

La SECCION Nº 3 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA ,ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra autos de Procedimiento Ordinario nº 889/2009 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE CORDOBA entre el demandante Claudio representado por el Procurador Sr JUAN MANUEL BAENA COZAR y defendido por la Letrado Sra. M. DOLORES BRENES RAMIREZ , y el demandado NOVOCASTREÑA, S.L. representado por el Procurador Sr. RAMON ROLDAN DE LA HABA y defendido por la Letrado Sra. CARMEN LOPEZ SERRANO , pendientes en esta Sala a virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado Iltmo. Sr. Don FELIPE LUIS MORENO GÓMEZ .

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y,

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE CORDOBA cuyo fallo es como sigue:"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Juan Manuel Baena Cózar, en nombre y representación D. Claudio , contra la entidad mercantil NOVOCASTREÑA, S.L., debo absolver y absuelvo a la referida demandada de los pedimentos formulados en su contra, sin hacer especial pronunciamiento acerca de las costas causadas.".

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Claudio que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose traslado de los mismo al Magistrado Ponente para que dictara la resolución procedente.

TERCERO.- Que en la tramitación de las dos instancias de este juicio se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se acepta sólo parcialmente la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

PRIMERO .-A efectos de deslindar congruentemente el debate, se ha de señalar, que la única acción válida y oportunamente ejercitada en la demanda es la acción resolutoria derivada de la condición resolutoria implícita, que para las obligaciones recíprocas se establece en el art. 1124 del Cc .; y que la referida acción es conceptualmente distinta de la acción rescisoria establecida en el art. 3 de Ley de 27 de julio de 1968 , razón por la cual en la razón de decidir del presente litigio sobra cualquier consideración sustantiva en torno a la virtualidad y presupuestos de esta última.

Igualmente se ha de señalar, que este Tribunal comparte íntegramente lo que la sentencia apelada motivadamente expone en torno a la calificación jurídica que merece el convenio suscrito por las partes en fecha 2 de octubre de 2006, el cual aparece reflejado en el documento privado presentado como documento num. uno con la demanda (folios 7 y siguientes del pleito); en torno a que los 30.000 euros entregados por el actor lo fueron como parte del precio y que dicha entrega quedó extramuros del pacto excepcional de arras penitenciales contemplado en el art. 1454 del C.c .; y en torno a que al contrato celebrado le es de aplicación la normativa establecida para la protección y defensa de los intereses de consumidores y usuarios.

Partiendo de ello, y sin perjuicio de tener igualmente por ciertos todos los extremos fácticos que minuciosamente se refieren en la sentencia apelada, en orden a las vicisitudes sufridas por la constructora demandada frente a la compañía suministradora de electricidad y frente a la correspondiente administración urbanística local, se ha de señalar que este Tribunal no comparte la íntegra desestimación de la demanda que a la postre se contiene en la sentencia recurrida.

SEGUNDO. - Es cierto, que en la cláusula tercera del citado contrato se expresa que "las obras se encuentran en fase de construcción, estando prevista la finalización de las mismas y entrega, aproximadamente, para el mes de abril de 2008, salvo fuerza mayor o caso fortuito"; pero no es menos cierto, que el contenido de la misma, a la luz de la normativa protectora antes indicada, no puede obviar el extremo general de que la obligación esencial de entrega de una vivienda de nueva construcción que pesa sobre la demandada sólo puede considerarse verdaderamente cumplido cuando se verifique la entrega del inmueble en condiciones aptas para su ocupación, ni el extremo particular de que en este caso concreto dicha entrega (o puesta a disposición efectiva) aun no se había efectuado al tiempo de la interposición de la demanda en fecha 19 de mayo de 2009 (de hecho tal y como viene a alegarse y acreditarse con el escrito de oposición al presente recurso de apelación, hasta el día 22 de noviembre de 2010, no ha sido otorgada la correspondiente licencia urbanística de ocupación del edificio en el que se ubica la vivienda objeto de este litigio)

Por ello a la hora de analizar el litigio hay que partir en primer lugar, tal y como palmariamente se desprende de las propias características del documento en el que se refleja el contrato, de que la citada cláusula tercera es una condición que se inserta en el formato contractual predispuesto por la entidad vendedora, y aunque no consta acreditado que la citada cláusula haya sido impuesta e incorporada por la constructora a una pluralidad de contratos (lo que excluye la calificación de la misma como condición general, y la del contrato como de adhesión), lo cierto y relevante es que la misma debe de ser, como mínimo y en todo caso, interpretada de acuerdo con la regla "contra proferentem" acogida en el art. 1288 del C.c .("La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá de favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad"), máxime cuando en la normativa protectora antes indicada , se exige que en la venta a un consumidor de una vivienda en construcción "se hará constar con toda claridad la fecha de entrega" (art. 5-5 del R.D. de 21 de abril de 1989 y art. 6 1-n ) del D. de C.A.A. de 11 de octubre de 2005 ).

Quiere ello decir (aun cuando frente a la citada cláusula no haya sido deducida acción alguna tendente a su declaración de nulidad por abusiva) que la transcrita cláusula no puede ser interpretada en el sentido de que la fecha de entrega era meramente orientativa, sino en el sentido que la entrega de la vivienda debía de efectuarse en la fecha indicada o, a lo sumo, en otra muy próxima a ella; extremo éste que por lo antes expuesto aun no había sucedido al tiempo de la demanda.

TERCERO .- Llegados a este punto, esto es la radical exclusión de que la fecha de entrega fuese libremente determinable por la parte vendedora (entre otros extremos añadidos, porque el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbritrio de uno de los contratantes; art. 1256 del C.c .; la cuestión se traduce en determinar, si ese retraso objetivamente significativo de más de un año que ya existía al tiempo de la interposición de la demanda constituye un incumplimiento grave de la obligación que pesaba sobre la vendedora y, si el mismo le es imputable, y si todo ello, en su caso, puede modularse por el extremo finalmente acreditado de la obtención de la licencia de primera ocupación que ha aducido "in extremis" la apelada.

En este sentido y habida cuenta de la naturaleza del bien objeto de contrato y de la indudable entidad económica que el mismo representaba para la parte compradora (el precio total ascendía a 200.000 euros más 14.000 correspondientes a IVA), no cabe duda de que el referido retraso existentes al tiempo de la demanda merece la consideración de un grave incumplimiento contractual.

Por otro lado, y si bien es cierto que en la cláusula antes transcrita se incluye la expresión "salvo fuerza mayor o caso fortuito", lo cierto es que esta condición debe igualmente de interpretarse en base al canon antes indicado, esto es rechazando cualquier interpretación extensiva de la misma en favor de la constructora y, por lo tanto, excluyendo de su ámbito aquellas vicisitudes referidas en la sentencia apelada, pues éstas diligentemente debieron de prevenirse o contemplarse por todo profesional partícipe en el complejo proceso constructivo antes de realizar una oferta con el indudable atractivo de brindar una fecha realtivamente próxima para satisfacer los intereses del consumidor y motivarlo a efectuar la contratación.

Estando, por lo tanto, ante un retraso significativo que objetivamente entraña un grave incumplimiento contractual, y siendo ello imputable a la constructora por no haber actuado con la rigurosa diligencia profesional que le era exigible (bien directamente, bien a los profesionales y técnicos contratados al efecto), la consecuencia mal puede ser distinta a la estimación de la pretensión resolutoria deducida en la demanda, sin que nada de ello se vea modulado por la reciente obtención de la licencia de primera ocupación, pues ello ni puede cambiar el objeto del proceso tal y como quedó fijado en la demanda y contestación (art. 412 de Lec .), ni consta que produzca "per se" la pérdida del interés legítimo que sustentaba la pretensión resolutoria del actor (art. 413 de Lec .).

Por todo ello, es decir, siendo procedente la resolución contractual, procede otorgar a la misma efecto "ex tunc", lo que conlleva, en virtud de la razón de analogía extraible del art. 1295 del C.c ., la devolución de la cantidad entregada y el abono del interés legal del dinero desde la fecha de su entrega.

CUARTO .- En virtud de lo anterior, que supone la estimación parcial del recurso y de la demanda, no procede la expresa imposición de las costas causadas en ninguna de ambas instancia.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Baena Cozar, en representación de don Claudio , frente a la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Córdoba, en fecha 13 de diciembre de 2010 , que se revoca.

En su virtud, con estimación parcial de la demanda deducida por el citado apelante frente a "Novocastreña, S.L.", declaramos resuelto el contrato de compraventa de 2 de octubre de 2006 que ligaba a las partes, y condenamos a la entidad demandada a que abone al actor la cantidad de 30.000 euros, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde la fecha en que dicha suma fue entregada por el actor; interés que será incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.

Sin imposición de costas en ambas instancias.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.