Sentencia Civil Nº 82/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 714/2010 de 14 de Febrero de 2011

Encabezamiento

Rollo nº 000714/2010

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 82

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DON JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Magistrados/as

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA.

DOÑA MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

En la Ciudad de Valencia, a catorce de febrero de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001499/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 23 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandada - apelante/s ISOTEX 2000 SL, representada por el/la Procurador/a D/Dª JOSE JOAQUIN PASTOR ABAD, y de otra como demandantes - apelado/s Otilia y Amadeo , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. INMACULADA AUTONOMIA ALBIÑANA LUJAN y representado por el/la Procurador/a D/Dª IGNACIO ARBONA LEGORBURO.

Es Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 23 DE VALENCIA, con fecha 8 de junio de 2010, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda deducida por Dª Otilia y D. Amadeo , representados por el Procurador D. IGNACIO ARBONA LEGORBURO, contra la mercantil ISOTEX 2000 S.L., representada por el Procurador D. JOSÉ JOAQUÍN PASTOR ABAD, DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes en 26 de abril de 2006, relativo a la vivienda sita en Denia, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , tipo NUM001 , plantas NUM002 y NUM003 , por cumplimiento de la cláusula de resolución pactada en el contrato; y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a la devolución a los actores de la cantidad de CINCUENTA MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (50.248'64 euros), más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial (31 de julio de 2009). Se imponen a la demandada las costas del procedimiento."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 7 de febrero de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- EL presente recurso se formula por la parte demandada contra la sentencia que estimó en un todo la demanda de juicio ordinario sobre resolución contrato de compraventa y devolución de las sumas dadas a cuenta por modificación sustancial de las condiciones del préstamo que para la adquisición de la vivienda por los actores se obligó a gestionar dicha demandada.

Se funda el recurso en que dicha sentencia incurre en una indebida valoración de las pruebas ya que, en contra de lo que decide , lo que resulta de éstas es ,que la resolución contractual que admite no procede porque la causa que se invoca para ella en la demanda no frustra el fin del contrato , es extemporánea su parte no lo ha incumplido ,al estar la vivienda construida y con Licencia de Primera Ocupación ,y sí lo han hecho los actores que la instan ,al haber admitido éstos en juicio que, al margen de esas condiciones del préstamo y aunque no hubieran variado ,no estaban interesados en la compra ,siendo esta alegación una mera excusa indicativa de esa falta de cumplimiento de los mismos ,adverada también ,por el hecho de que negociaron individualmente con la CAM otro préstamo diferente del primero ,que lo era mediante la subrogación hipotecaria convenida en el contrato , y por el de que no le notificaran a su parte ,ni esa variación que es inexistente ,ni en el plazo pactado de 15 días ,so pena de tenerles por conformes ,su no conformidad con tales condiciones, ni por último y hasta la demanda su voluntad de proceder a aquella resolución del contrato.

La parte actora se opuso al recurso por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.- Esta Sala acepta la Fundamentación Jurídica se la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación , previa revisión de las pruebas para valorarlas luego a la luz de las normas y doctrina aplicables en relación con los motivos del recurso, según todo lo cual cabe llegar a las siguientes consideraciones:

1) Así de tales pruebas, en lo que se debate en esta alzada, resulta:

-Que en el contrato de compraventa de una vivienda en construcción suscrito entre las partes el 26- 4-06 ,se pactó (E.2)que era condición del mismo la obligación de la vendedora de obtener de una entidad bancaria de reconocido prestigio (CAM)un préstamo con garantía hipotecaria para financiar la edificación y la adquisición de aquélla, ésta por una suma de 207.680 euros ,para la posterior subrogación de los compradores ,a cuyo fin éstos autorizan tal vendedora para suscribir la escritura al efecto en las condiciones del antecedente ,debiendo ésta comunicar a los mismos sus características para su conocimiento y conformidad y previendo que ,si no se obtuviera o las condiciones fueran sustancialmente distintas a las previstas, dichos compradores quedarían facultados para resolver el contrato con devolución de las sumas dadas a cuenta más los intereses legales si lo comunica de forma fehaciente a dicha vendedora en el plazo máximo de 15 días desde que le sean notificadas las características definitivas del préstamo. Si el comprador no se contesta en ese plazo, en caso de no concederse el préstamo, se entenderá que hay voluntad del comprador de rescindir el contrato por esta causa con el efecto de devolución de las sumas citadas y, en caso de modificación de sus condiciones, para que sea efectiva su resolución será necesaria expresa comunicación, y de no mediar se consideran aceptadas las condiciones notificadas. La CAM se reservaba el derecho de otorgar consentimiento para que ,finalizada la construcción, los compradores en primera transmisión quedaran subrogados tanto en la responsabilidad derivada de la hipoteca como en la obligación personal del préstamo que ésta garantiza ,pudiendo exigirles la aportación de fiadores para esa subrogación.

-También refiere dicho contrato (E.3)el compromiso de los contratantes sobre ese modo de financiación anterior con compromiso de la compradora en la subrogación y aceptación de sus condiciones ,desechando otras formulas para ella ,en concreto la contratación de un préstamo hipotecario directamente por ella con entidad bancaria de su elección ,siendo ello condición determinante para la contratación.

-En el Exponen V del contrato, se facultaba a la vendedora para gestionar un préstamo con garantía hipotecaria para financiar la edificación y la adquisición de aquélla, ésta por una suma de 207.680 euros, para la posterior subrogación de los compradores, en condiciones de mercado, con una entidad de solvencia reconocida y con previsión de hacerlo en las siguientes condiciones: 20 años, interés Euribor +0,80, subrogación comisión del 0,55% y cancelación parcial hasta un 10%, total 1%.

-El 5-6-2009 la demandada remitió burofax a los actores citándolos para el día 23 siguiente en la notaria que refiere para la firma de la escritura de compraventa de la vivienda objeto del contrato, con entrega de llaves y documentación y haciendo constar las sumas pendientes de pago por esa entrega, precio de la compra e IVA e informándole que en caso de estar interesada en subrogarse en el precio se pusiera en contacto con la persona de la CAM que dice y cuyo teléfono se facilita.

-El día 17 de junio los actores se pusieron en contacto con la CAM que el día 23 siguiente ofertó su concesión en las siguientes condiciones:300 meses, interés inicial durante 1 año 4,50% nominal anual ,Euribor +1,90 ,comisión de apertura 0,750% del principal prestado y comisión de cancelación de del 0,50% del capital amortizado si la amortización se hacía en los 5 primeros años y el 0,25% del mismo capital si se hacia con posterioridad .

-Estas condiciones son diferentes a las que figuraban en el préstamo ofrecido en el contrato de compraventa y según la simulación emitida por el Banco de España ,entre éstas y las primeras hay una diferencia aproximada de 53.000 euros y en vista de ello los actores pidieron aquel a que se lo denegaron por su falta de capacidad económica al efecto, según comunicaciones que emitieron y declaraciones testificales de sus directores .

-El día 23 de junio en que los actores estaban citados para firmar la citada escritura ,en la misma notaria hicieron acta de manifestaciones en el sentido de que no iban a hacerlo ni a pagar el precio porque la demandada había incumplido su obligación de conseguir el préstamo en las condiciones a que se obligó en el contrato .

2)Para hacer la valoración de la anterior resultancia probatoria ,como se ha dicho hay que exponer las normas y doctrina que la inspiraran :

-Al efecto, cabe señalar que siendo en la demanda y en la contestación donde se fijan de modo inalterable los hechos ,conforme a los arts. 410 a 412 de la LEC ,no cabe examinar las alegaciones no hechas en ellas al poder producir indefensión a la otra parte y, por tanto nuevas en esta alzada conforme al principio "pendiente apellatione nihil innovetur" lo que implica que en la presente, por implicar tal novedad, no se va hacer ese examen de los motivos del recurso relativos a que los actores ,negociaron individualmente con la CAM otro préstamo diferente de la subrogación hipotecaria convenida en el contrato, a que lo hicieron con ánimo de que se les denegara al igual que en relación con las otras dos entidades a las que lo pidieron ,y a la supuesta responsabilidad de la primera por esa negociación invocando incluso un defecto litisconsorcial con dicha novedad .

-Por otro lado ,también se fija como premisa la de que es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que ,si bien es cierto que aunque el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, por mor del principio de inmediación, junto con los de oralidad y contradicción, que preside la práctica de dichas pruebas, no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, sí puede rectificarse en la segunda instancia , cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el "iter" inductivo del órgano de la primera.

Es también doctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994 , 20 julio de 1995 ).

-Ya sobre el fondo y para interpretar el contrato de auto y resolver en definitiva si es procedente su resolución objeto de la litis ,la doctrina sobre esa interpretación lo es en el sentido, según los arts.1281 y ss del CC ,de dar prioridad a su literalidad y, según sus arts.1258 y 1288 ,en caso de no claridad de ésta y de existencia de cláusulas dudosas ,en el de que esta oscuridad no puede favorecer a quien la ocasiona ,lo que se refuerza, dado el carácter de consumidora de la actora y de promotora de la demandada. En este sentido ,de un lado, dicha accionante, goza de la protección del art.1 número 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios EDL 1984/8937 y de sus arts. 8-1 ,10.1 y 2 de dicha Ley , especialmente en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles ( Sentencias de 21 de julio de 1993 ), puestos en relación con el tenor de los artículos 1258 y 1097 del Código Civil y con los principios de buena fe y equilibrio de las prestaciones ,y de otro la demandada como promotora, según reiterada doctrina del TS como primera vendedora viene obligado a dotar a cada inmueble de los servicios para que cumplan la finalidad perseguida (sentencia 20 de noviembre de 1998 ), su responsabilidad nace del incumplimiento contractual al no reunir tales inmuebles edificados y vendidos las condiciones de aptitud para ello y también de su falta de diligencia a la hora de elegir a los profesionales de intervienen en su ejecución o por culpa in vigilando de los mismos ( sentencias de 12 de febrero de 2000 y 24 de enero de 2001 ), pues ( sentencia de 13 de mayo de 2002 ) si bien efectivamente no lleva a cabo por sí actos de edificación, es decir que no materializó el proceso constructivo, sí lo idea, lo controla, administra y dirige a fin de incorporar al mercado la obra hecha.

En lo que afecta a la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos "ex tunc".Para determinar esa viabilidad de la acción resolutoria ,reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivado aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e)Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (Sentencias del Alto Tribunal en la Sentencia de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 ).En caso de no concurrir estos requisitos ,la resolución del vínculo debe asumirse de modo restrictivo, salvo que esté convenido con carácter esencial por una causa concreta.

3)Verificando ya la valoración de las pruebas bajo el anterior prisma , se entiende que la juez de instancia ha seguido un iter deductivo lógico al hacerla, en las dos cuestiones no novedosas y únicas alegadas al contestar la demanda ,la en que se va a centrar la presente, si hubo un cambio esencial de las condiciones del préstamo y si los actores comunicaron en el plazo pactado su no conformidad con ellas como requisito previsto para la resolución del contrato de compraventa por su parte ,pues el que sea cierto que éstos en su declaración en juicio dijeron que con unas u otras condiciones del mismo no estaban interesados en la compra ,no excluye que por haber acreditado esa variación y notificación de ello en relación con las ofertadas en tal contrato ,puedan resolverlo por ser ésta una causa prevista expresamente y como esencial para este caso en él ,al margen del art.1124 del CC máxime cuando ,además eleva a determinante de su firma la obtención de esa financiación en que podían subrogarse los adquirentes .

Así sobre la primera cuestión es obvio que ese cambio de condiciones se produjo y que fue esencial ,si hacemos el estudio comparativo de las ofertadas en el mismo contrato y las que finalmente ofertó la CAM ,con una diferencia entre ambas ,no atacada por la apelante y que resulta de la indicada simulación del B.E. ,de unos 53.000 euros ,y en concreto ,aumentado la última el plazo del préstamo de 20 a 25 años e incrementando el interés en Euribor y las comisiones .Esta variación supone la aplicación de la E.2,según la cual ,autorizada la vendedora para suscribir la escritura de préstamo ,la misma ,debía comunicar a los compradores sus características para su conocimiento y conformidad y ,si no se obtuviera o las condiciones fueran sustancialmente distintas a las previstas, dichos compradores quedarían facultados para resolver el contrato con devolución de las sumas dadas a cuenta más los intereses legales si lo comunica de forma fehaciente a dicha vendedora en el plazo máximo de 15 días desde que le sean notificadas las características definitivas del préstamo. Si el comprador no se contesta en ese plazo, en caso de no concederse el préstamo ,se entenderá que hay voluntad del comprador de rescindir el contrato por esta causa con el efecto de devolución de las sumas citadas y, en caso de modificación de sus condiciones, para que sea efectiva su resolución será necesaria expresa comunicación ,y de no mediar se consideran aceptadas las condiciones notificadas.

Sentada pues que esta modificación adverada de las condiciones es causa de resolución ,abordamos la segunda cuestión, es decir si se ha notificado la no aceptación de la misma por el comprador en el plazo de 15 días como convenido también para que esta resolución proceda, lo que entendemos sí se produjo .En este sentido esta notificación del comprador ha de ir precedida de otra a él de la vendedora de las características del préstamo para su conocimiento y conformidad y ,en el caso, en lugar de ello ,conforme resulta de su burofax de 5 de junio, la demandada no lo hizo así si no que se limitó a citar al primero para escritura y dar un teléfono de contacto en la CAM para hacer la subrogación. Ante ello, es obvio que el actor no podía conocer esas condiciones y ninguna notificación le era exigible explicando también esa omisión y mera indicación que éste se dirigiera directamente a la CAM .Sólo cuando el 23 de junio dicha entidad hizo la oferta escrita del préstamo y de sus condiciones, debía mediar esa notificación y así se hizo pues en la misma fecha y notaría en que estaban citadas para escritura pública las partes ,incluida la demandada ,hicieron acta de manifestaciones , que por esta presencia de la última en el mismo lugar es del todo lógico que la conociera, en el sentido de que no iban a firmarla ni a pagar el precio porque dicha demandada había incumplido su obligación de conseguir el préstamo en las condiciones a que se obligó en el contrato .

Por todo lo expuesto, y en resumen constando esta notificación en plazo de la resolución del contrato ,que además los actores refirieron en juicio haber hecho también de modo verbal y no siendo exigible ,como pactada y en general ,ningún otro requerimiento al efecto previo a la interposición de la demanda ,el recurso se desestima .

TERCERO.- Dado el anterior pronunciamiento, en relación con las costas de esta instancia ,se imponen a la apelante ,conforme a los arts.394 y Art.398 de la LEC .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por la representación de ISOTEX 2000 S.L, contra la sentencia de fecha 8 de junio del 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 23 de VALENCIA ,debemos confirmarla íntegramente .Todo ello, con imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo./a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a catorce de febrero de dos mil once.