Sentencia Civil Nº 82/2012, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 109/2012 de 30 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00082/2012

S E N T E N C I A Nº 82/ 2012

C I V I L

Recurso de apelación

Número 109 Año 2012

Juicio Ordinario 575/2010

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 1

En la Ciudad de Segovia, a treinta de marzo de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; D. Ignacio Pando Echevarria y Dª María Felisa Herrero Pinilla, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de D. Bienvenido Y Dª Rocío , ambos mayores de edad, con domicilio en Roda de Eresma (Segovia), C/ DIRECCION000 nº NUM000 ; contra D. Javier , mayor de edad, con domicilio en Segovia, C/ DIRECCION001 nº NUM001 ; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, el demandado, representado por la Procuradora Sra. Aprell Lasagabaster y defendida por el Letrado Sr. Hernández García y como apelados, los demandados, representados por la Procuradora Sra. Pérez Muñoz y defendidos por el Letrado Sr. Tovar Pérez y en el que ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dª María Felisa Herrero Pinilla.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 1, con fecha diecinueve de diciembre de dos mil once , fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice : "FALLO: Estimar la demanda formulada por la procuradora Doña María Teresa Pérez Muñoz en nombre y representación de Don Bienvenido y Doña Rocío frente a Don Javier con los siguientes pronunciamientos:

1.- El demandado deberá indemnizar a los actores en la cantidad de 95.568,85 euros.

2.- El demandado deberá abonar las costas causadas en el presnete procedimiento."

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal del demandado, se interpuso en tiempo y forma, recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por interpuesto el mismo para ante la Audiencia en legal forma, en base a lo establecido en el art. 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada en la Ley 37/2011 (BOE. 11 /10/2011), dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO .- Recurre el demandado la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en la que, estimando la demanda, se le condenaba al pago de 95.568,85 euros en concepto de importe de la reparación de los defectos observados en la casa vendida a los actores.

Como motivo primero de su escrito, alega el recurrente la caducidad de la acción, por haber transcurrido más de 6 meses desde que se vendió el inmueble ( art. 1490 CC ).

En segundo lugar manifiesta que conforme al contrato de compraventa, el vendedor no asumió obligación alguna respecto de las especificaciones contenidas en la memoria de las obras realizadas para rehabilitar la vivienda.

Impugna también la sentencia en cuanto que ha basado su fallo en un informe pericial con el que no está de acuerdo el recurrente.

Por último, y a la vista de que el tribunal a quo no ha estimado la demanda en su integridad, solicita que se le absuelva del pago de las costas de la instancia.

Examinemos si lo argumentado por el apelante puede tener favorable acogida.

SEGUNDO.- Comenzando por la alegada caducidad de la acción, entiende el recurrente que la ejercitada con la interposición de la demanda no puede ser de incumplimiento contractual, razón por la que estima que en realidad se está haciendo valer la prevista en el art. 1490 CC , para el saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida.

Tal planteamiento no puede tener favorable acogida.

Sin necesidad de acudir a la regulación de la acción de saneamiento por vicios ocultos, ni, como ha hecho la sentencia recurrida, a la doctrina jurisprudencial elaborada en torno al incumplimiento del contrato de compraventa por entrega al comprador de una cosa diversa a la pactada (la regla del alliud pro alio ), lo cierto es que con la demanda los actores están exigiendo que el demandado cumpla el contrato en los términos pactados.

En efecto, y conforme se relata en los ordinales TERCERO, QUINTO y SEXTO de la demanda, las partes acordaron que la vivienda era entregada conforme a las obras de rehabilitación efectuadas por encargo del vendedor, y que aparecían descritas en la memoria descriptiva de reforma de vivienda unifamiliar (fol. 25 y siguientes) De esta forma, la cláusula octava del contrato de arras suscrito entre las partes, y aportado como documental por ambos litigantes, textualmente decía que "en dicha memoria, el vendedor se compromete a que todo los que aparece es cierto y en caso contrario correría con los gastos de los arreglos".

Por consiguiente, con la demanda se trata de exigir al vendedor que asuma su obligación de reparar la vivienda en relación con las obras de rehabilitación que se consignaron en la memoria pero que, según los actores, no se llevaron a cabo.

Estaríamos así ante el ejercicio de una acción ordinaria de cumplimiento de una obligación de carácter personal que, conforme el art. 1964 del CC prescribe a los 15 años.

Llegados a este punto, debemos responder a la alegación efectuada en segundo lugar por el apelante.

Es cierto, como indica el demandado, que la obligación a la que acabamos de referirnos no se incluyó en el contrato de compraventa y sí en el contrato de arras.

También es cierto que una vez consumado el contrato de compraventa al que el de arras servía como garantía de celebración, aquél dejó de tener vigencia (estipulación segunda). Pero esto es así sólo en referencia a las funciones para las que se pactaron las propias arras por referencia al art. 1454 del CC (arras penitenciales, estipulación primera), no en relación con otros acuerdos a los que también llegaron las partes de la relación obligatoria al margen de la entrega de las arras, y que formalmente incluyeron en el mismo documento. Uno de ellos, precisamente, el consignado en el párrafo segundo de la estipulación octava ya mencionada, junto, por ejemplo, con la obligación de la parte vendedora de entregar la cocina y los baños amueblados.

Por consiguiente, el motivo segundo del recurso ha de ser también desestimado.

TERCERO .- Sentado lo anterior, hemos de analizar si conforme se razona en la sentencia de la instancia, la vivienda presenta defectos cuya subsanación ha de ser asumida por el vendedor.

Al respecto el apelante niega la existencia misma de los desperfectos, sobre la base de que la casa fue entregada como cuerpo cierto, en unas condiciones que eran conocidas por los compradores al haber visitado el inmueble una vez rehabilitado, aceptando aquéllos la situación física de la vivienda al celebrar el contrato. Tales condiciones o características de la cosa objeto del contrato persistían en el momento de formalizar judicialmente la reclamación, por lo que no puede otorgarse eficacia alguna al informe pericial que ha servido al tribunal de la instancia para alcanzar un fallo condenatorio.

Si bien el anterior razonamiento puede ser ahora asumido en relación con la estructura interna de la vivienda y su sometimiento a las normas urbanísticas, cuestión sobre la que volveremos más tarde, no ocurre lo mismo respecto de los evidentes desperfectos observados en el interior de la cubierta del inmueble, que ponen de manifiesto cómo no se acometió obra alguna de acondicionamiento.

Conforme ya indicábamos en el anterior ordinal, el apelante asumió ante los compradores que todas las obras de rehabilitación descritas en la memoria de reforma elaborada por el constructor Virgilio , se habían llevado efectivamente a cabo, obligándose, caso contrario, a abonar el coste de los arreglos necesarios.

Si algo ha quedado claro después del examen de todos y cada uno de los informes periciales, es que el interior de la cubierta no fue rehabilitado por el constructor, limitándose a cambiar la zona exterior (tejas, canalones...) pero sin sustituir ninguno de los elementos de madera que componen su estructura interna (vigas, jabalones y tableros), ni tratar los mismos con los productos fungicidas y bactericidas adecuados. Los reportajes fotográficos obrantes en autos vienen a respaldar tal conclusión, pudiendo observarse con total claridad cómo la estructura de madera del interior de la cubierta no ha sido en absoluto reparada (folios 87 y siguientes).

Teniendo en cuenta que tanto el apartado 1.2 ( CUBIERTA ) como el 9.4 ( PINTURA ) de la memoria descriptiva de la reforma de la vivienda, incluía dentro de los DATOS DE LA EJECUCIÓN operaciones de rehabilitación de los elementos citados, el vendedor ha de responder frente a los compradores de esta ausencia de las reparaciones acordadas.

Es por ello que en este punto el recurso de apelación ha de ser desestimado.

CUARTO .- En cuanto a la valoración del importe de los arreglos de la cubierta, hemos de estar, como ya hizo el juez de la instancia, a la valoración llevada a cabo por el perito judicialmente nombrado.

Impugna el recurrente citado dictamen sobre la base de que parte de un error, cual es el considerar que las tareas rehabilitadoras consistieron en la reforma total con derribo del interior del inmueble, circunstancia negada por el apelante.

Al margen de que en efecto sí estamos ante una reforma total del inmueble, como bien se encarga de describir la propia memoria constructiva en el apartado relativo a las obras encargadas por el vendedor ( "reforma total de la vivienda que abarca el derribo total del interior de la misma..." (FOL. 27)), tal circunstancia resulta inocua de cara a determinar si debe o no estarse a la valoración que llevó a cabo la arquitecto Sra. Mónica , en relación con las reparaciones de la parte interior de la cubierta.

En primer lugar, es preciso recordar la Jurisprudencia existente en torno a la valoración de la prueba pericial por parte de los tribunales, ya que conforme viene reiterando nuestro Tribunal Supremo, así en Sentencia de 18 de junio de 2010, recurso 360/2006 , en la que se hace eco de numerosas resoluciones anteriormente dictadas sobre el mismo tema (entre otras, SSTS de 13 de febrero de 1990 , 29 de enero de 1991 , 11 de octubre de 1994 , 1 de marzo y 23 de abril de 2004 , 28 de octubre de 2005 , 22 de marzo y 25 de mayo de 2006 , 12 de abril , 20 de junio y 29 de noviembre de 2007 , 29 de mayo de 2008 y 22 de julio de 2009 ) "el apreciar en mayor medida el valor probatorio de un informe pericial frente a otros constituye una manifestación más del ejercicio de la jurisdicción y de la formulación del juicio necesario para dictar sentencia, pues frente a la disparidad de criterios periciales, es precisamente el juzgador quien, bajo el presupuesto del empleo de la sana crítica, está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad; y esta función, salvo supuestos muy excepcionales que no concurren en el caso enjuiciado, es propia de las instancias. Esta Sala ha declarado que la prueba pericial debe ser apreciada por el juzgador según las reglas de la sana crítica, que como módulo valorativo establece el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial, y sin que se permita la impugnación casacional a menos que la misma sea contraria, en sus conclusiones, a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica; lo que no permite, como ahora se pretende, una impugnación general y abierta del dictamen de peritos".

Es en base a la anterior doctrina, que el tribunal a quo otorgó mayor credibilidad al dictamen pericial elaborado por el perito judicial, por considerar que se encuentra alejado de las pretensiones de parte (fundamento de derecho TERCERO), criterio que ahora es compartido, con las matizaciones que a continuación se realizarán.

Impugna el recurrente la cuantía fijada por la perito en relación con los defectos apreciados en la cubierta, al entender que van referidos a la sustitución total de la misma, lo cual es cierto habida cuenta el propio informe y las aclaraciones que efectuó arquitecto en el acto de la vista oral.

Llegados a este punto, hemos de tener en cuenta dos datos fundamentales.

El primero de ellos es que la obligación que asumió la parte vendedora fue la de correr con los gastos de los arreglos precisos para adecuar la efectiva rehabilitación de la vivienda a las obras consignadas en la memoria constructiva. Tales arreglos aún no han sido llevados a cabo por los actores.

El segundo que, conforme a dicha memoria, no se contemplaba la sustitución completa de la estructura interna de la cubierta, sino sólo la parcial, a través de viguetas de pino, jabalones y tableros, aparte del tratamiento con productos fungicidas y bactericidas.

Es por ello que la condena no puede abarcar el importe total fijado en el informe pericial, sino que tal suma ha de servir de límite máximo del gasto que efectivamente realicen los actores para arreglar la cubierta conforme a la memoria descriptiva.

Es cierto que la perito judicial manifestó de forma tangencial en el acto de la vista, ya que no era objeto de su informe, que toda la cubierta había de ser sustituida por su mal estado. Sin embargo, si observamos las fotografías aportadas por los propios actores, comprobamos que no todas las vigas necesitan ser sustituidas, sino sólo tratadas de forma adecuada. No podemos olvidar tampoco que se trata de elementos de sustentación antiguos, porque la casa comprada también lo era, estando los actores de acuerdo con su adquisición en tales condiciones. Esto es, conocían que compraban una casa vieja que conservaba elementos también viejos en su cubierta, ya que sólo habían sido parcialmente sustituidos.

Por otro lado, y a pesar de lo informado verbalmente por la perito, ni en el punto 3 de su dictamen, ni en el documento elaborado por el perito de los actores, se recoge que todas y cada una de las vigas y demás componentes de la estructura interna de la cubierta se encuentren en mal estado ni que sea precisa su total sustitución. Más bien en lo que hacen hincapié, es en que no se había practicado obra de rehabilitación ni conservación de algún tipo sobre esa zona de la vivienda.

En resumen, los gastos de reparación de la cubierta sólo irán referidos a la sustitución de aquellos elementos que por su mal estado precisen ser cambiados, a parte del tratamiento a que haya de someterse la estructura de madera con productos fungicidas y bactericidas.

QUINTO.- En relación con el resto de partidas reconocidas por la sentencia de la instancia, se refiere a la realización de obras para adecuar la vivienda a la normativa urbanística.

Para resolver la impugnación de la decisión judicial llevada a cabo en este punto por el recurrente, hemos de volver sobre lo razonado en el anterior ordinal.

Los compradores adquirieron una casa antigua interiormente rehabilitada conforme a la descripción de obras efectuada en la memoria constructiva unida al contrato de arras. A la vista de tal descripción, los actores visitaron la vivienda y comprobaron que presentaba unas características y condiciones que asumieron al otorgar la escritura pública de compraventa. Esto es, hubo acuerdo entre los litigantes sobre el precio y la cosa objeto de venta, la cual presentaba un determinado aspecto físico y de construcción asumido por los compradores ( art. 1450 CC ) Por consiguiente, la altura de los techos, la ubicación de la escalera para acceder a la segunda planta o la inclinación de la rampa de acceso al garaje, fueron plenamente aceptados y consentidos por los compradores.

Tal asunción impide que ahora puedan reclamar la modificación de tales elementos sobre la base de que no cumplen la normativa urbanística vigente. Aun pudiendo ser esto cierto, cuestión que no negamos, pero en la que tampoco entramos, de lo que no hay duda es de que los actores accedieron a comprar la casa en el estado en que se encontraba al momento del contrato y por el precio acordado con el vendedor. Es más, hemos de interpretar que eran conocedores de la falta del preceptivo proyecto de obra y de la intervención de arquitecto en la realización de la misma, pues caso contrario habrían exigido la entrega de tal proyecto y no de la simple memoria elaborada por el constructor.

Todo lo argumentado en los anteriores ordinales lleva a estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto, y a revocar en la misma forma la sentencia de la instancia.

SEXTO .- Siendo parcial la estimación de las pretensiones contenidas en la apelación, no se hace declaración de condena de las costas originadas en esta segunda instancia en base a lo previsto en el art. 398.2 de la L.E.C .

Respecto de las causadas en la primera instancia, ante la parcial estimación de las pretensiones actoras, habrá que estar al criterio establecido en el art. 394.2 del mismo Texto Legal .

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Javier , contra la Sentencia de fecha 19 de diciembre de 2011, por el Juzgado de 1ª Instancia de los de Segovia , nº 1, en Autos de Juicio ordinario nº 575/2010 , revocamos parcialmente la resolución impugnada y condenamos al demandado, a que abone a los actores los gastos de reparación del arreglo de la parte interior de la cubierta de la vivienda descrita en el hecho primero de la demanda, hasta un importe máximo de 54.375,80 euros, más gastos generales, beneficio industrial e IVA, de acuerdo con las especificaciones recogidas al respecto en la MEMORIA DESCRIPTIVA DE REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN RODA DE ERESMA (SEGOVIA) y que han sido concretadas en el fundamento de derecho CUARTO de la presente resolución. No se hace expresa imposición de las costas generadas en esta segunda instancia. Respecto de las originadas en la primera instancia, cada parte abonará las suyas y las comunes por mitad.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrado Ponente Dª María Felisa Herrero Pinilla, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.