Sentencia Civil Nº 82/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 584/2012 de 15 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00082/2013

Fecha:15 DE FEBRERO DE 2013

Rollo:RECURSO DE APELACION 584/2012

Ponente:ILMO. SR. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Apelante y demandada:Dª Leocadia

PROCURADOR: Dª PILAR RODRÍGUEZ BUESA

Apelado y demandante:PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS, SAU

PROCURADOR: D. ANIBAL BORDALLO HUIDOBO

Autos:809/2010 PROCEDIMIENTO ORDINARIO

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 20 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID, a quince de febrero de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 809/2010, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 20 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 584/2012, en los que aparece como parte apelante Dª. Leocadia representado por el procurador Dª. MARIA DEL PILAR RODRIGUEZ BUESA, y como apelado PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS, S.A.U. representado por el procurador D. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO, sobre rescisión contractual, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 809/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 20 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. Blanca Rosa Bartolomé Collado, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 20 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 23 de diciembre de 2011 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:

'Que estimando en su integridad la demanda presentada por el procurador Sr. Bordallo Ruidobro, en nombre y representación de PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS SAU, y desestimando la reconvención presentada por la Procuradora Sra. Rodríguez Buesa, en nombre y representación de doña Leocadia , no ha lugar a la rescisión del contrato de fecha 4 de diciembre de 2007, firmado entre las partes, y sí a su cumplimiento forzoso, y en consecuencia se CONDENA a doña Leocadia a:

Otorgar la escritura pública de compraventa por la que doña Leocadia adquiera de PROCOM residencial Las Rozas SAU la vivienda portal NUM000 , planta NUM001 , letra NUM002 , más el trastero nº NUM003 y la plaza de garaje nº NUM004 de la promoción inmobiliaria Las Vistas del Pardo, sita en el municipio de las Rozas (Madrid).

Satisfacer a la actora, con carácter simultáneo al otorgamiento de la escritura de compraventa referida en el párrafo anterior, la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CIENTO CUARENTA Y DOS EUROS (482.142) en concepto de precio pendiente de abonar por la adquisición de los inmuebles descritos en el apartado nº 1 anterior del presente suplico.

Abonar los intereses de demora devengados desde la fecha prevista para la primera firma de la escritura pública el 15 de diciembre de 2008, hasta el efectivo pago del precio al interés legal del dinero, de conformidad con lo previsto en el contrato privado de compraventa, que a fecha de demanda ascendían a 26.511'20 euros, y sin perjuicio de la posterior liquidación en ejecución de sentencia.

A abonar en concepto de daños y perjuicios causados y que se causen por el incumplimiento del contrato de compraventa los distintos recibos del IBI y las cuotas de comunidad de propietarios que soporte la actora hasta la fecha de firma de la escritura pública, y que a fecha de presentación de la demanda ascienden a 2.221'31 euros, sin perjuicio de su determinación final en fase de ejecución de sentencia.

Se imponen las costas de demanda y reconvención a la parte demandada.'

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la Procuradora Dª. Pilar Rodríguez Buesa, dándose traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 14 de febrero del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia condenó a los compradores demandados al cumplimiento forzoso del contrato de compraventa y desestimó su reconvención, dirigida a resolver el contrato por incumplimiento de la vendedora, tras declarar demostrado que ésta había cumplido la obligación de citar a los compradores con la suficiente antelación para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, así como que fueron ellos quienes no recogieron voluntariamente el correo remitido. También rechaza la reconvención porque la subrogación en el préstamo hipotecario no llegó a ser aceptada por la entidad Bancaria prestamista, sin poder imputarse por ello ningún incumplimiento a la vendedora, especialmente cuando la compradora no demostró haber agotado todas las vías de financiación para el pago del precio pactado.

Contra la expresada resolución se alza la parte demandada reiterando las pretensiones de su contestación a la demanda y reconvención. Insiste en que nadie reparó en la solvencia patrimonial y personal de los compradores cuando se les ofreció la subrogación en el crédito hipotecario, pues no se hizo un estudio de su capacidad para afrontar su pago, mientras ellos cumplieron las indicaciones de la entidad Bancaria BBK aportando la documentación requerida. Dice que BBK no tiene calidad de tercero, y entiende que se produjo una imposibilidad sobrevenida al no poderse subrogar en el préstamo hipotecario que justifica la resolución del contrato. También considera erróneamente valorada la prueba, en concreto por no haberse tomado en consideración los correos electrónicos donde la vendedora informaba a la compradora de las condiciones y beneficios que conlleva la subrogación en el préstamo hipotecario.

SEGUNDO.- Compartimos y hacemos nuestra la valoración de la prueba, argumentos y pronunciamientos de la resolución apelada.

El argumento que sostiene el alegato fundamental de la pretensión aducida por los demandados resulta contrario a la responsabilidad que se sobreentiende en cualquier persona cuando acomete la adquisición de un bien de especial valor económico, como es la vivienda. Así, no resulta admisible trasladar a la vendedora la obligación de investigar la solvencia del comprador para determinar si puede o no asumir el pago del precio de la vivienda, pues, obviamente, sólo el propio comprador puede saber cuáles son sus ingresos, cuáles sus gastos, necesidades y disponibilidad para afrontar un determinado negocio. En definitiva, el consentimiento con el que se perfecciona el contrato de compraventa se forma con un análisis propio e interno realizado por cada parte en un ámbito donde no tiene por qué intervenir su contraria, ni ésta tiene una específica obligación legal de velar por los intereses de aquélla. El deber legal está en el ámbito de la protección al consumidor, como es el caso de los demandados, frente a los posibles engaños o la imposición de cláusulas abusivas que su posición más débil en el contrato le impediría rechazar o comprender adecuadamente, pero en ese contexto no se inscribe la decisión libre de adquirir una vivienda a un precio conocido y con el ofrecimiento de subrogarse en un préstamo hipotecario gestionado por la vendedora. Éste no es más que una alternativa de financiación a la que el comprador puede libremente adherirse o rechazar buscando otras vías de obtener el dinero necesario para hacer frente al pago del precio convenido, y si opta por la posibilidad ofrecida por la vendedora, en el mismo contrato de compraventa (último párrafo de la estipulación I 4) ya se advertía que la decisión de admitir o autorizar la subrogación dependía de la entidad prestamista, como no podía ser de otro modo, pues siendo ésta quien debe entregar el dinero, sólo a ella le corresponde valorar si le conviene o no concertar el contrato de préstamo con los compradores en función de la información suministrada por éstos, información que es un elemento necesario para evaluar el interés del contrato y, por tanto, su aportación no justifica que el prestatario se represente como segura la contratación del medio financiero. Del mismo modo, el rechazo por la entidad prestamista de la propuesta de los compradores de asumir la condición de prestatarios subrogándose en el préstamo concertado o gestionado por la vendedora, no impide que los consumidores-compradores puedan buscar otras vías de financiación y con ella hacer frente al pago del precio.

TERCERO.- La parte demandada planteó su pretensión absolutoria y la reconvención en la imposibilidad de cumplimiento de la prestación, alegando al efecto el artículo 1.184 CC . Sobre la cuestión ha declarado el Tribunal Supremo en Jurisprudencia consolidada, resumida en la sentencia de 4 de mayo de 2011 : ' La imposibilidad de cumplir la prestación debida, cuando no sea originaria, sino sobrevenida respecto del momento de perfección del contrato fuente de la obligación, además de absoluta, definitiva y no imputable al deudor, libera al mismo - artículos 1182 y 1184 del Código Civil (Digesto, 50.17.185 : impossibilium nulla obligatio est) - y, en caso de que la relación de obligación sea sinalagmática, constituye causa de resolución de la misma, ya que determina una situación de incumplimiento - pese a no ser éste atribuible al obligado -.'

La cuestión será entonces determinar si los hechos antes valorados pueden inscribirse en esa causa de liberación del deudor y resolución del contrato; y la respuesta ha de ser negativa. Es así porque no consta que los compradores estén imposibilitados de obtener financiación para comprar la vivienda, ni se aduce siquiera que sus circunstancias económicas hayan cambiado respecto a las existentes en el momento de contratar. Por otro lado, no puede aceptarse que asumieran como segura la autorización en la subrogación del crédito ofrecido por la vendedora, entre otras cosas porque en el momento de firmar el documento convencional ni siquiera se había concertado, pues en el contrato de compraventa ya se decía que se estaba negociando la obtención del préstamo hipotecario, y no fue hasta tres meses después de firmado aquél cuando se inicia el proceso para la subrogación de los compradores, como así resulta del correo electrónico aportado como documento número 2 junto a la contestación a la demanda.

En definitiva, la parte demandada no ha demostrado dos elementos básicos para apreciar la imposibilidad de cumplimiento de la prestación como causa de resolución del contrato: que sea absoluta y sobrevenida, lo cual ha de llevar a declarar que sus pretensiones fueron correctamente rechazadas en la primera instancia, con la consiguiente desestimación ahora de su recurso.

CUARTO.- Considerando lo dispuesto en el artículo 398 LEC , y vista la desestimación del recurso, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Dª Pilar Rodríguez Buesa, en nombre y representación de Dª Leocadia , contra la sentencia dictada por la Iltma. Sra. Blanca Rosa Bartolomé Collado, Magistrada Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 20 de Madrid, de fecha 23 de diciembre de 2011, en autos nº 809/2010, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente la misma, con imposición a la apelante de las costas procesales causadas en esta alzada, y pérdida del depósito constituido.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo interponer cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de veinte días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.