Sentencia Civil Nº 82/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 553/2012 de 20 de Febrero de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 82/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
SECCION CUARTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES
D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº15 DE MALAGA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 553/2012
AUTOS Nº 394/2010
En la Ciudad de Málaga a veinte de febrero de dos mil catorce.
Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados
indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento
Ordinario seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso D. Marcos y Dª. Bibiana que en
la instancia fueran partes demandantes y comparecen en esta alzada representados por la Procuradora
Dña. URSULA CABEZAS MANJAVACAS. Es parte recurrida GRUPO EMPRESARIAL PINAR SL que está
representado por el Procurador/a D. JESUS RAUL PEREZ SEGURA, que en la instancia ha litigado como
parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 25 de julio de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: ' Desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora doña Úrsula Cabezas Manjavacas, en nombre y representación de don Marcos y doña Bibiana , contra Grupo Empresarial Pinar, Sociedad Limitada, sobre resolución de contrato de compraventa, debo dictar Sentencia con los pronunciamientos siguientes: 1º) Liberar a Grupo Empresarial Pinar, Sociedad Limitada, de los pedimentos formulados en su contra.

2º) Imponer a los demandantes las costas procesales devengadas.'

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 17 de febrero de 2014 quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el/la Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado/a D./Dña. MANUEL TORRES VELA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestima la demanda origen de este procedimiento, por entender que no se dan en el presente caso los presupuestos exigidos legal y jurisprudencialmente para la aplicación del Art. 1124 del CC en orden a la pretendida resolución del contrato de compraventa de plaza de garaje litigioso, ya que la demora en la entrega de ésta a la fecha pactada estuvo justificada por la aparición de restos arqueológicos en la parcela donde se construía aquella, supuesto contemplado en el contrato, que, además, le fue comunicado con la suficiente antelación al actor, y porque éste incumplió la obligación de pago del precio al no abonar dos recibos vencidos con anterioridad a comunicar a la vendedora su intención de resolver el contrato, uno de ellos incluso de fecha anterior a la pactada para la entrega de la finca comprada.

Frente a dicha sentencia se alza el presente recurso de apelación, que se sustenta en los siguientes motivos: 1) Errónea valoración de la prueba practicada por parte del juzgador de instancia, al no contemplar ni tener en cuenta las clausulas 5ª y 9ª in fine que le facultaban para resolver el contrato en caso de superarse la fecha prevista para la entrega de la plaza de garaje adquirida. 2) La facultad resolutoria ejercitada estaba amparada en el retraso de ocho meses en la obtención de la licencia de primera ocupación desde la fecha prevista para la entrega y en la literalidad de los términos del contrato, así como en la inexistencia del aval o póliza de aseguramiento de las cantidades entregadas exigida al vendedor en el contrato. 3) La sentencia apelada omite cualquier pronunciamiento sobre la solicitud formulada de integración en el contrato de una clausula de penalización a su favor idéntica a la consignada en favor de la vendedora para el caso de resolución de la compraventa en la estipulación novena bis. 4) En el caso de desestimarse el recurso , siendo una cuestión controvertida el hecho de que la entrega de la vivienda y anejos lleve aparejada la disponibilidad de la licencia de primera ocupación, se solicita la no imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

La parte apelada impugnó las alegaciones efectuadas de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Los motivos y, por ende el recurso, han de ser desestimados , por cuanto con independencia de que todas las cuestiones suscitadas por el recurrente en su recurso, repetición de las efectuadas en la instancia, fueron resueltas de manera explícita y razonada por el juzgador a quo en la sentencia apelada, cuya fundamentación la Sala comparte hace suya y da por reproducida a fin de evitar repeticiones innecesarias, no debe olvidarse que respecto de la pretendida errónea valoración de la prueba practicada por parte del juzgador de instancia es sobradamente conocido que en la apreciación de las pruebas no puede prevalecer el particular interés de las partes sobre el criterio objetivo e imparcial del Juzgador a quo, salvo que sus resultados sean ilógicos o absurdos, llegando a decirse, en la S. TS. de 18-4-1992 , 30-4-1988 , «en principio, es soberano (el Tribunal) en la apreciación de la prueba, salvo que aquélla resulte ilógica o absurda» o «contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica». Y es que en nuestro ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados, obtenidos a través de la valoración conjunta de toda la prueba, han de prevalecer por estar inspirados en criterios objetivos y desinteresados, SS. 11-4-1988 , 18-10-1989 , 8-7-1991 , entre otras muchas.

Pues bien el caso de autos, el estudio pormenorizado, detallado y preciso que el juzgador realiza de la prueba practicada, no queda desvirtuado por las alegaciones de la recurrente fundadas en su personal y subjetiva apreciación de los hechos, ya que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 .

Y es que la parte apelante intenta desvirtuar las conclusiones a que llegó el juzgador de instancia con base a lo estipulado en las clausulas 5ª y 9ª in fine, que le facultaban a resolver el contrato en caso de superarse la fecha prevista para la entrega de la finca comprada o por haberse obtenido la licencia de primera ocupación ocho meses después de dicha fecha, cuando consta debidamente acreditado: 1) Que se pactó que el plazo de entrega de la edificación seria antes del 31 de octubre de 2009, fecha que podría demorarse hasta un máximo de 90 días hábiles por causas no imputables a la promotora. 2) El día 27 de mayo de 2009 la promotora remitió carta certificada a varios compradores, entre ellos al actor, comunicándoles que por el hallazgo de unos restos arqueológicos en la parcela donde se construía la promoción quedaba sin efecto la fecha de entrega prevista de 31 de octubre de 2009, por imposible cumplimiento por causas ajenas a la promotora, siendo la fecha real prevista para la entrega en el primer trimestre de 2010, carta que fue recibida por la Sra. Bibiana el día 3 de junio siguiente, sin que desde entonces hasta el día 1 de diciembre comunicaran por burofax a la promotora su intención de resolver el contrato por no haberse entregado el inmueble a la fecha pactada.

3) Según dictamen pericial aportado como Documento nº 3 con la contestación a la demanda se constata la extraordinaria duración de los trabajos arqueológicos llevados a cabo en el solar, que se dilataron 18 meses, y en particular el hipogeo fenicio encontrado que tardó en retirarse 11 meses, concretamente desde septiembre de 2007 a agosto de 2008, siendo, según el perito, totalmente imprevisible prever una duración tan dilatada en el tiempo,......., ya que lo normal es que en parcelas en zonas con protección incluso superior se tarde incluso menos de la mitad que en el caso que nos ocupa. 4) Las obras concluyeron el día 13 de noviembre de 2009, esto es 13 días después de día pactado para la entrega, remitiendo los compradores burofax a la promotora, entregado el día 1 de diciembre, dando por resuelto el contrato. 5) Los compradores , después de recibida la comunicación de la promotora prorrogando el plazo de entrega del inmueble, siguieron abonando mensualmente los recibos pactados, llegando incluso a pagar dos recibos atrasados el día 12 de noviembre, aunque no abonaron un recibo o efecto de fecha 25 de octubre, esto es de fecha anterior a la de entrega del inmueble, por importe de 15.370 Euros, ni tampoco el último recibo de los 19 pactados de vencimiento 25 de noviembre.



TERCERO.- Con estos antecedentes, la desestimación de los motivos y, por ende, del recurso deviene obligada, por cuanto: 1) La demora en la finalización y entrega de la plaza de garaje estuvo justificada y se ajustó a lo estipulado en el contrato.

2) Dicho retraso fue consentido, siquiera tácitamente, por los compradores, al no hacer objeción alguna después de serles comunicada con bastante antelación el nuevo plazo de entrega del inmueble y continuar abonando con normalidad los pagos aplazados, de lo cual cabe deducir lógicamente y conforme a las máximas de experiencia que el plazo de entrega no fue para los compradores un elemento esencial del contrato.

Sobre esta cuestión se ha pronunciado esta Sala recientemente en Sentencia de fecha 28/01/2014, dictada en el Rollo de apelación nº. 925/2011 , cuya fundamentación resulta aplicable al presente caso. En efecto, como se expresa en el fundamento jurídico de dicha resolución: A.- Inicialmente, ha de destacarse que estamos ante una obligación que, por su relevancia, ha de ser necesariamente concretada temporalmente en el contrato de compraventa. Tratándose de la entrega de una vivienda comprada en construcción, ha de tenerse en cuenta la normativa especial reguladora de la materia, por lo que interesa para la presente resolución, destacadamente el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores, conforme a los términos del artículo primero apartados 2 y 3, de la Ley 26/1984, de 19 de julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El art. 5 del mencionado RD impone que, en el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación. Dicha obligación, además, está íntimamente conectada con la previa efectividad de la obligación de la promotora vendedora de culminar la obra de construcción de la vivienda en el plazo fijado en el contrato, estando esta última obligación necesariamente garantizada por medio de seguro o aval concertado por la vendedora.

Ahora bien, la fijación de la fecha de la entrega de la vivienda, aún cuando no puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora, puede realizarse con la consideración de la misma como elemento esencial del contrato (el mero transcurso del plazo de entrega faculta a la parte compradora para optar por la resolución del contrato) o, por el contrario, como un elemento no esencial (el vencimiento del plazo no excluye el cumplimiento tardío de la obligación de entrega). Lo que impone una labor de interpretación del contrato de compraventa de autos, conforme a las reglas que sobre interpretación de los contratos vienen establecidas en el Código Civil, las cuales fijan como primer criterio hermenéutico el de la literalidad de las cláusulas del contrato, cuando sus términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes ( art. 1.281.1º CC ), estableciéndose a continuación que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas ( art. 1.281.2º CC ), fijándose como regla complementaria que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1.282 CC ), así como que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad ( art. 1.288 CC ).

En este caso, los términos del contrato sobre la entrega de la plaza de garaje no permiten extraer la intención de las partes contratantes de elevar la fecha de la entrega a la categoría de condición esencial del contrato. Así, se establece que' la edificación será entregada al comprador con anterioridad al 31 de octubre de 2009,............La indicada fecha podrá demorarse por un plazo de 90 días,.........,debido a razones técnicas del proyecto de construcción o ejecución de las obras de urbanización.......cuando se produzca la paralización de la obra por causas no imputables l a la parte vendedora.Así como paralizaciones de obras impuestas por autoridades ....administrativas.......' (Estipulación particular quinta ), sin que se prevea de forma expresa en el contrato que el retraso en la entrega de la vivienda faculte, sin más, al comprador para la resolución contractual, sino una formula general para el caso de incumplimiento del contrato por parte del promotor (Estipulación novena bis in fine).

La conducta de la parte compradora posterior a la celebración del contrato viene a corroborar la no esencialidad del plazo de entrega de la vivienda previsto en el contrato de compraventa, tal y como anteriormente se hizo constar, al no hacer objeción alguna después de serles comunicada con bastante antelación el nuevo plazo de entrega del inmueble y continuar abonando con normalidad los pagos aplazados, Es así que la conducta de la parte compradora no evidenció una voluntad de rigurosa exigencia del plazo de entrega previsto en el contrato, mostrándose por el contrario implícitamente abierta a la posibilidad de que la entrega se llevase a cabo en un momento posterior al vencimiento de dicho plazo. Siendo significativa la ausencia de requerimiento alguno de la parte compradora relativo al retraso en la terminación de las obras y en la subsiguiente entrega de la vivienda, pese a que dicho retraso, que la promotora consideraba justificado, había sido anunciado por esta última en el curso del proceso constructivo; no produciéndose ninguna denuncia de la mora de la promotora hasta la primera comunicación girada en tal sentido, de fecha 1 de diciembre de 2009, en la que la parte compradora da por resuelto el contrato por incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo establecido en el contrato.

B.- Sobre este punto ha de tenerse en cuenta la existencia de una jurisprudencia consolidada (puesta de manifiesto por la STS de 12 marzo 2009 ) en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( STS de 3 abril 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( SSTS de 27 noviembre 1992 , 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( STS de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( SSTS de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( STS de 10 marzo 1983 ). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución ( SSTS de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993 ).

En el caso presente, lo actuado en el proceso ha puesto de manifiesto las circunstancias que han determinado la demora en la culminación de las obras y posterior entrega de la vivienda, aun haciéndose abstracción de su posible calificación como supuesto de fuerza mayor, constando la permanente y decidida disposición de la parte promotora vendedora para remover los obstáculos que pudiesen impedir la pronta finalización de las obras, llegando a la pronta terminación de la edificación, con emisión del correspondiente certificado final de obra por la Dirección Facultativa, en fecha 13 de noviembre de 2009, esto es 13 días después de que venciera el plazo de entrega de la finca, solicitando inmediatamente la concesión de la licencia de primer ocupación , que fue otorgada el día 14 de junio de 2009, esto es tres meses después del vencimiento del plazo de entrega prorrogado, requiriendo seguidamente la vendedora a los compradores para el otorgamiento de la escritura de compraventa el día 10 de septiembre de 2009 Las circunstancias concurrentes en el presente caso llevan a esta Sala a excluir la consecuencia jurídica (resolución contractual) que la parte actora apelada anuda a la no estricta observancia por la vendedora del plazo de entrega de la vivienda y anejos pactado en el contrato. Es cierto que la parte vendedora no estaba en disposición de llevar a cabo el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con simultánea entrega de la vivienda y anejos, más que transcurridos algo más de tres meses desde la finalización del plazo de entrega previsto en el contrato, incluida su prórroga también contractualmente prevista. Sin embargo, no consta que en el contrato de compraventa se estableciese un plazo de entrega con carácter esencial, excluyendo la posibilidad del cumplimiento tardío de la obligación, ni que el retraso cierto de algo más de ocho meses en la fecha de entrega de la vivienda objeto del contrato de compraventa de litis (a la vista de la fecha de la licencia de primera ocupación) no ha frustrado las expectativas de la parte compradora, ni el fin negocial perseguido por las partes. Constando que en el momento de producirse el requerimiento resolutorio de la compraventa por la parte compradora sólo había transcurrido un mes desde el vencimiento del plazo contractual de entrega.

Por lo expuesto, esta Sala considera que en la compraventa de litis no podía excluirse la posibilidad de un cumplimiento tardío de la obligación de entrega de la plaza de garaje objeto de la compraventa, sin perjuicio de que, constituida la vendedora en mora por el mero transcurso del plazo de entrega previsto en el contrato, asistiese a los compradores el derecho a ejercitar la correspondiente acción de resarcimiento, dirigida a la indemnización de los perjuicios causados por la mora de la vendedora; ello con la únicas excepciones de que en la conclusión de las obras hubiesen concurrido circunstancias de fuerza mayor, prolongadas mas allá de la prórroga de tres meses contemplada en el contrato, o de que en la entrega de la vivienda hubiese mediado justa causa de retraso o incumplimiento contractual de los compradores.

C.- Por lo que procede el rechazo de la pretensión resolutoria de la parte actora basada en el retraso en la entrega de la plaza de garaje objeto de la compraventa, con la consiguiente desestimación de la demanda 3) Los actores incumplieron la obligación de pago del precio pactado al dejar de abonar el recibo de vencimiento 25 de octubre de 2009, por importe de 15.370 Euros, que era de fecha anterior a la fecha pactada de entrega del inmueble, y el último de los 19 recibos aplazados , ambos de fecha anterior al momento en que instaron la resolución del contrato, de tal modo que como ha señalado con reiteración la jurisprudencia ' Constituye, un principio básico en materia de resolución contractual, aquel que niega dicha facultadal titular de una obligación reciproca, que hubiese dejado de cumplir lo que a él incumbía ; es decir, para ejercitar la facultad resolutoria, el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria , pues en otro caso nos encontraríamos ante dos incumplidores recíprocos, en vez del supuesto que contempla el precepto legal. STS de 13-3-1990 y en igual sentido STS de22-5-1991 .



CUARTO.- No obsta a lo anterior el hecho de que el juzgado no se pronunciara sobre la solicitud formulada de integración en el contrato de una cláusula de penalización a su favor idéntica a la consignada en favor de la vendedora para el caso de resolución de la compraventa en la estipulación novena bis, cuando ello resultaba innecesario al desestimarse la pretendida resolución del contrato de compraventa a que la misma se refiere, ni tampoco la falta de licencia de primera ocupación por las razones anteriormente expresadas en el anterior fundamento jurídico.

Lo mismo debe predicarse respecto de la alegación relativa a la falta de aval, habida cuenta la misma se pone de manifiesto como causa resolutiva del contrato al ejercitarse la presente acción y una vez que la edificación había sido concluida, con lo que había perdido la finalidad que le es propia.



QUINTO.- La desestimación del recurso conlleva la condena de la recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC , ya que, por lo expuesto en la fundamentación jurídica de esta resolución, la Sala no aprecia en este caso la existencia de dudas de hecho o de derecho que hagan factible un pronunciamiento distinto, ni la falta de licencia de primera ocupación tiene incidencia, como se ha dicho, para la resolución de esta litis. Además dicha parte perderá el depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Marcos y Dª. Bibiana contra la sentencia dictada por el JUZGADO de PRIMERA INSTANCIA N. 15 DE MALAGA, de fecha 25 de Julio de 2011 , en los Autos de Juicio Ordinario nº 394/2010, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con expresa imposición de costas a la parte recurrente, que además perderá el depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.

'En relación a los datos de carácter personal, sobre su confidencialidad y prohibición de transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento, deberán ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de Justicia (ex Ley Orgánica 15/99, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal)'.