Sentencia CIVIL Nº 82/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 683/2017 de 14 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0089015
Recurso de Apelación 683/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 500/2015
APELANTE: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID.
PROCURADOR D. RAMON RODRIGUEZ NOGUEIRA
APELADO: LA QUINTA INVERSIONES Y SERVICIOS S.L.
PROCURADOR D. JOSE LUIS BARRAGUES FERNANDEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
Dña. MARÍA JIMÉNEZ GARCÍA
En Madrid, a catorce de marzo de dos mil dieciocho.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan,
ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 500/2015 seguidos
en el Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD
DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID. representada por el Procurador D.
RAMON RODRIGUEZ NOGUEIRA y defendido por el Letrado D. ANTONIO RIVAS, y como parte apelada LA
QUINTA INVERSIONES Y SERVICIOS S.L., representada por el Procurador D. JOSE LUIS BARRAGUES
FERNANDEZ y defendido por el Letrado D. FÉLIX GÓMEZ-CASERO INFANTE; todo ello en virtud del recurso
de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 03/07/2017 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 03/07/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por el procurador D.

JOSE LUIS BARRAGUES FERNANDEZ en representación de LA QUINTA INVERSIONES Y SERVICIOS SL contra COMUNIDAD PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 MADRID representado por procurador D RAMON RODRIGUEZ NOGUEIRA debo declarar y declaro: a) La nulidad del punto 4º relativo a la aprobación de presupuestos de gastos e ingresos y aprobación de cuotas para el ejercicio 2015, por ser contrario este presupuesto a lo que establece en el articulo 6 de los estatutos de la comunidad de propietarios .

b) Debo declarar y declaro en cumplimiento del artículo 6 de los estatutos de la comunidad de propietarios: 1.- Que los locales 1 y 2 de planta baja propiedad de LA QUINTA INVERSIONES Y SERVICIOS SL no tienen que contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y reparación del portal y escalera a las partes superiores de que consta el edificio, y tampoco tienen que participar en los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores.

2.- Que los locales 1 y 2 de planta primera propiedad de LA QUINTA INVERSIONES Y SERVICIOS SL no tienen que contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y reparación del portal y escalera a las partes superiores de que consta el edificio.

Así mismo debo declarar y declaro : a) La nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propeitarios del edificio sito en CALLE000 nº NUM000 de Madrid en el punto 2º de la Junta General Ordinaria celebrada el dia 25 de noviembre de 2015, por el que se aprueban las cuentas del ejercicio 1/11/2014 al 30/9/2015, dejando sin efectos la distribucion de gastos.

b) Debo condenar y condeno a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 a rehacer el cierre de cuentas del ejercicio 1/11/2014 al 30/9/2015, excluyendo de contribuir a la mercantil LA QUINTA INVERSIONES Y SERVICIOS SL a los gastos de Honorarios de Abogado, Honorarios de Procurador, Poder para pleitos e Informe Pericial, en los que la comunidad de propietarios ha incurridos, por importe de 6.722,35 euros, para su defensa en el procedimiento judicial interpuesto por la actora que se sigue como procedimiento ordinario número 500/2015 en el Juzgado de 1º Instancia nº 88 de Madrid.

c) Debo condenar y condeno a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 a rehacer el cierre de cuentas del ejercicio 1/11/2014 al 30/9/2015, excluyendo a la mercantil LA QUINTA INVERSIONES Y SERVICIOS SL, de contribuir a los gastos de Limpieza, alumbrado, conservación y reparación del portal y de las escaleras de las partes superiores del edificio, asi como a los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores, por la propiedad de los locales 1 y 2 de planta primer y segundo sótano.

d) Debo declarar y declaro nulo el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propeitarios de CALLE000 nº NUM000 de Madrid en el punto 4º de la Junta General Ordinaria celebrada el día 25 de noviembre de 2015, por el que se aprueban los presupuestos de gastos e ingresos y cuotas para el ejercicio 2016, por ser contrario este presupuesto a lo que establece en el artículo 6 de los estatuos de la comunidad de propietarios.

e) Debo condenar y condeno a la Comunidad de Propeitarios de la CALLE000 nº NUM000 a rehacer los presupuestos de gastos e ingresos y cuotas para el ejercicio 2016, excluyendo a LA QUINTA INVERSIONES Y SERVICIOS SL, de contribuir a los gastos de Limpieza, alumbrado, conservación y reparación del portal y de las escaleras de las partes superiores del edificio, asi como a los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores, por la propiedad de los locales 1 y 2 de planta primer y segundo sótano.

Debiendo absolver y absuelvo a la demandada del resto de los pedimentos de la demanda. Se desestima la excepción de falta de legitimación activa.

No procede la imposición de costas respecto a la demanda rectora dada su estimación parcial Se imponen las costas causadas respecto a la demanda acumulada a la parte demandada'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID a la que se opuso la parte apelada LA QUINTA INVERSIONES Y SERVICIOS S.L. y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 13 de marzo de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Las pretensiones de las partes.

La demanda presentada por La Quinta Inversiones y Servicios, S.L. (La Quinta) contra la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la CALLE000 , de Madrid, planteaba acción de impugnación del acuerdo adoptado en el punto cuarto del orden del día de la Junta de 29 de Enero de 2015, sobre aprobación de presupuestos de gastos e ingresos, y cuotas, para el ejercicio de 2015, por vulnerar el art. 6 de los Estatutos.

Así como para que, en cumplimiento de ese artículo, se declare que los locales 1 y 2 de planta baja, propiedad de la actora, no tienen obligación de contribuir a los gastos de conservación, limpieza, alumbrado, reparación de portal y escalera a las partes superiores del edificio, ni participación en los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores. Igualmente que los locales 1 y 2 de planta primera no tienen obligación de contribuir a los gastos de conservación, limpieza, alumbrado, reparación de portal y escalera a las partes superiores del edificio.

De otro lado, solicitaba se declare que los locales 1 y 2 de planta baja, y 1 y 2 de planta primera, no tienen que contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento de la instalación común que da servicio de calefacción y agua cliente al no disponer de dichos servicios por falta de conexión y, subsidiariamente, se condene a la Comunidad a realizar a su costa las obras en la instalación que proporciona calefacción y agua caliente hasta alcanzar a los inmuebles propiedad dela demandante, de tal forma que una vez ejecutadas las obras los locales puedan conectarse a la instalación comunitaria de calefacción y agua caliente.

Relataba que la mercantil demandante es propietaria, de los locales 1 y 2 en planta baja, y oficinas 1 y 2 en planta primera, del edificio de la Comunidad, en virtud de aportación recibida de doña Melisa , quien a su vez los adquirió por herencia de su padre, don Ceferino , administrador de la mercantil constructora del edificio. En la actualidad, aunque los locales 1 y 2 de planta baja están unidos entre sí, y ambos con la oficina 1 de la planta primera, sirven a actividades distintas: los dos primeros como local de juegos, y la oficina 1 de planta primera para trabajos administrativos, sin perjuicio de contener un vestuario para el personal del local de la planta baja. Los locales 1 y 2 de planta baja sólo tienen acceso desde la calle Bravo Murillo, en tanto que a la oficina 1 de planta primera se accede por el portal de la Comunidad, al número NUM000 de la CALLE000 . Por tanto, los locales 1 y 2 de planta baja, y la oficina 1 de planta primera, continúan siendo elementos independientes, con sus respectivas cuotas de participación según el título constitutivo.

A tenor del art. 6 de los Estatutos, ' Los gastos que origina la reparación y conservación de los elementos comunes, serán satisfechos por los comuneros en proporción a las cuotas asignadas a su respectiva propiedad individual. Sin embargo de los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y reparaciones del portal y escalera a las plantas superiores de que consta el edificio están excluidos los propietarios de los locales situados en la planta de primer y segundo sótanos y en la planta baja. Los locales situados en la planta baja no participarán en los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores '.

De otro lado, y en cuanto a los gastos de mantenimiento y conservación de las instalaciones comunes que proporcionan los servicios de distribución de calefacción y agua caliente de los locales 1 y 2 de planta baja, y oficinas 1 y 2 de planta primera, el título constitutivo establece que: 'Este edificio tiene además de carácter común (...) calefacción y agua caliente centrales (...)'. Los locales y oficinas descritos nunca han tenido servicio de calefacción y agua caliente centrales por carecer de enganche o conexión. Y resulta imposible la conexión porque la instalación comunitaria que proporciona esos servicios no alcanza a los citados locales. La situación se solucionaría si la Comunidad realiza a su costa las obras necesarias desde la canalización o conducto de agua caliente hasta los tres inmuebles propiedad de la actora, canalizaciones que deben discurrir por zonas comunes.

La demandante fue convocada a la celebración de Junta General de 29 de Enero de 2015, para aprobación de las cuentas del 2014 y presupuesto de gastos e ingresos para el año 2015, con inclusión en ambos casos de la totalidad de los gastos generales de la comunidad, como venía haciéndose durante los ocho años anteriores, sin observar la exoneración derivada del art. 6 de los Estatutos, por lo que se requirió mediante burofax al administrador de la Comunidad para subsanar tal cuestión, a lo que no accedió el requerido, reiterándose esa negativa en el curso de celebración de la Junta. Se impugna por ello el punto cuarto del acta, sobre aprobación de los presupuestos y cuotas para el ejercicio de 2015, en cuanto no excluyen los conceptos de exoneración a que se refiere el art. 6 de los Estatutos, y asimismo en cuanto comprende los gastos de mantenimiento y conservación de los servicios de distribución de calefacción y agua caliente.

Se relatan finalmente hechos antecedentes relativos a la contribución de los locales y oficinas a los gastos de la Comunidad.

En el curso del procedimiento se acumuló una segunda demanda interpuesta por La Quinta frente a la Comunidad de Propietarios, en impugnación de dos de los acuerdos adoptados en Junta General ordinaria de 25 de Noviembre de 2015. De un lado, del acuerdo recogido en el punto segundo, sobre aprobación de las cuentas del ejercicio de 1 de Noviembre de 2014 a 30 de Septiembre de 2015. De otra parte, el adoptado en el punto cuarto, sobre aprobación de presupuesto de ingresos, gastos y cuotas para el ejercicio de 2016.

En la expresada demanda, sobre los mismos fundamentos esgrimidos en la primera, se solicitaba se declare nulo el acuerdo adoptado por la Comunidad en el punto segundo de la Junta General de 25 de Noviembre de 2015, por el que se aprueban las cuentas del ejercicio de 1 de Noviembre de 2014 a 30 de Septiembre de 2015, dejando sin efecto la distribución de gastos. Y se condene a la Comunidad a rehacer el cierre de dichas cuentas, excluyendo de contribuir a la demandante a los gastos de honorarios de Abogado, honorarios de Procurador, poder para pleitos e informe pericial en los que la Comunidad ha incurrido, por 6.722'35 €, para su defensa en procedimiento judicial interpuesto por La Quinta ante el Juzgado de Primera Instancia número 88 de Madrid, bajo el número 500 de 2015 .

Se condene a la Comunidad a rehacer el cierre de cuentas del ejercicio expresado, excluyendo a La Quinta de contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y reparación del portal y de la escalera de acceso a las partes superiores del edificio, así como a los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores, por la propiedad de los locales 1 y 2 de planta primer y segundo sótano.

Declare nulo el acuerdo adoptado en el punto cuarto de la misma Junta, por el que se aprueban los presupuestos de gastos e ingresos y cuotas para el ejercicio de 2016, por ser contrario a lo dispuesto en el art. 6 de los Estatutos.

Condene a la Comunidad de Propietarios a rehacer los presupuestos de gastos e ingresos y cuotas para el ejercicio de 2016, excluyendo a La Quinta de contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y reparación del portal y de las escaleras de las partes superiores del edificio, así como a los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores, por la propiedad de los locales 1 y 2 de primer y segundo sótano.

La Comunidad de Propietarios demandada se opuso a la pretensión, en primer lugar planteando la excepción de falta de legitimación activa de la actora por no encontrarse al corriente de pago en las deudas contraídas frente a la Comunidad.

En cuanto a la realidad física de los locales 1 y 2 de planta baja, y oficina 1 de planta primera, relata que constituyen una única entidad física y funcional, comunicándose ambas plantas por una escalera interior, y se destinan al negocio de salón de juegos y apuestas. Los aseos del local, único, se encuentran en la planta primera, al igual que cuatro máquinas tragaperras, una sala acristalada denominada VIP y los vestuarios del personal. Los tres locales cuentan con una salida de emergencia con cierre antipánico, que da a la primera planta del edificio. Aunque el local único tiene acceso por la calle Bravo Murillo, la apertura y cierre de puertas de seguridad y alarmas, y otras medidas de seguridad, exigen acceder desde el portal de la calle General Margallo 2, pues esas medidas están en la parte interior de la entrada de Bravo Murillo. Hasta el año 2012 los locales de juego han tenido una torre de refrigeración en la cubierta, cuyo mantenimiento requería utilizar el ascensor o las escaleras. También en la cubierta está la antena de televisión que da servicio al local de juego, y dispone de una manguera contra incendios conectada a la tubería general de agua de la finca.

El mantenimiento y reparación de todo ello exige la utilización del portal, ascensor y elementos comunes.

Aduce que las exoneraciones del art. 6 de los Estatutos se fundamenta en que los locales de planta baja, con acceso desde la calle, no utilicen los servicios comunes, pero no para el presente caso en el que, al estar físicamente unidos con las oficinas o locales de la planta primera, formando un conjunto, sí utilizan los servicios comunes, de los que en otro caso se aprovecharían de forma gratuita. Que hay tres locales en la planta baja, el tercero perteneciente a Banco Popular Español, S.A., que siempre han contribuido en igual forma a los gastos comunes. Respecto a los gastos de mantenimiento de calefacción y agua caliente, se trata de un servicio al que la demandante se puede conectar, pues existen tomar para enganche bajo el suelo y techo de la caldera, y a la altura de una ventana del patio trasero grande para la oficina 1. La ejecución de obras por la Comunidad no está prevista en los Estatutos, y habría de acometerse por la demandante a su costa, como lo hizo el propietario de un apartamento de la primera planta. Que nunca se ha impugnado ni controvertido por la demandante, o por la anterior propietaria, la inaplicación de la exención del art. 6 de los Estatutos, incurriendo así en un acto propio, de conformidad con el reparto de gastos, que causa estado sobre el sistema de distribución observado por la Comunidad.



SEGUNDO.- La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia, desestima la excepción de falta de legitimación activa de la demandante por impago de cuotas, por razón de la consignación de cantidad efectuada el 28 de Abril de 2015 . Se expone el contenido de la exoneración reflejada en el art. 6 de los Estatutos, en relación con el art.

13 de los mismos a cuyo tenor ' El local bajo número dos y el local de oficinas o apartamentos número dos, fincas independientes números tres y seis tienen derecho a comunicarse mediante la construcción de una escalera interior propia del local sito en la planta baja ', resultando incontrovertido que aquélla exoneración nunca ha sido aplicada desde la constitución de la Comunidad de Propietarios, y que ni la demandante, ni sus causantes, han impugnado esa inaplicación. Se recuerda el deber de todos los copropietarios, ex art. 9.1.e) LPH , a contribuir a los gastos del inmueble con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, sin que el hecho de no utilizar un elemento común exima del pago de los gastos generales para su mantenimiento, con la salvedad de que exista una exención en el título constitutivo o en los Estatutos, o haya sido establecida en Junta por unanimidad.

Analizando en primer lugar la exoneración de gastos recogida en el art. 6 de los Estatutos, y la impugnación de acuerdos por vulneración de dicho precepto, destaca que a tenor esa norma los locales no tienen obligación de contribuir a los gastos que enuncia relativos al portal, escalera y ascensores, ni las oficinas obligación de contribuir a los gastos de portal y escalera. La construcción de una escalera interior entre el local y la oficina de planta primera está prevista en el art. 13, sin que por ello el local y la oficina dejen de constituir espacios independientes. Por tanto, debe aplicarse la exención estatutaria en sus propios términos, sin que la falta de impugnación de actas en los ejercicios anteriores constituya un acto propio de reconocimiento o aceptación.

La petición de la demandante para exención de gastos de la instalación común de calefacción y agua caliente no puede prosperar, pues la falta de conexión efectiva a esos servicios no está prevista como causa de exoneración. Tampoco se acoge la petición subsidiaria de condena a la Comunidad a ejecutar las obras de instalación, pues está probado que la demandada ha realizado las obras necesarias para efectuar la conexión, dependiendo de cada uno de los copropietarios la actuación de verificar el enganche.

Se estima la impugnación del acuerdo adoptado el 25 de Noviembre de 2015, por cuanto la demandante ha de ser excluida de la obligación de contribuir a los gastos de honorarios de Abogado, derechos de Procurador, otorgamiento de poder general para pleitos e informe pericial a que se refiere aquel acuerdo, de conformidad con la doctrina jurisprudencial que se transcribe.

Por todo lo cual se estima parcialmente la demanda, declarando la nulidad del punto cuarto de la Junta celebrada el 29 de Enero de 2015, sobre aprobación de presupuestos de gastos e ingresos y aprobación de cuotas para el ejercicio de 2015, por ser contrario a lo previsto en el art. 6 de los Estatutos de la Comunidad, declarando en cumplimiento de dicho precepto que los locales 1 y 2 de la planta baja no tienen que contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y reparación del portal y escalera a las partes superiores del edificio, ni a los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores, en tanto que los locales 1 y 2 de planta primera no tienen que contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y reparación del portal y escalera a las partes superiores del edificio. De otro lado, se acuerda y declara la nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad en el punto segundo de la Junta celebrada el 25 de Noviembre de 2015, por la que se aprueban las cuentas del ejercicio de 1 de Noviembre de 2014 a 30 de Septiembre de 2015, dejando sin efecto la distribución de gastos. Condenando a la Comunidad a rehacer el cierre de cuentas de dicho ejercicio, excluyendo a la demandante del deber de contribuir a los gastos por honorarios de Abogado, derechos de Procurador, poder general para pleitos e informe pericial por importe de 6.722'35 €, en el procedimiento ordinario seguido bajo el número 500 de 2015 ante el Juzgado de Primera Instancia número 88 de Madrid.

Condenándola igualmente a rehacer el cierre de cuentas del ejercicio, con exclusión de la demandante de su deber de contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y reparación del portal y de las escaleras a las partes superiores del edificio, así como a los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores, por la propiedad delos locales 1 y 2 de planta de primer y segundo sótano. Finalmente, se declara nulo el acuerdo adoptado en el punto cuarto de la misma Junta por el que se aprueban los presupuestos de gastos e ingresos y cuotas para el ejercicio de 2016, por ser contrario al art. 6 de los Estatutos, condenando a la Comunidad a rehacer dichos presupuestos excluyendo a la demandante del deber de contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y reparación del portal y de las escaleras de las partes superiores del edificio, así como a los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores, por la propiedad de los locales 1 y 2 de planta de primer y segundo sótano.



TERCERO.- Primer motivo de recurso. Disfrute de elementos comunes del edificio por los locales y oficinas propiedad de la demandante.

Planteamiento: La Comunidad de Propietarios demandada interpone recurso de apelación contra los pronunciamientos de la sentencia que estiman pretensiones de la parte actora, excluyendo el relativo a la exoneración de la demandante de su deber de contribuir a los gastos de Abogado, Procurador, poder general para pleitos e informe pericial en procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 88 de Madrid, bajo el número 500 de 2015 . Asimismo, la apelante se muestra conforme con el rechazo de la excepción opuesta de falta de legitimación activa de La Quinta, por no hallarse al corriente en el pago de las deudas frente a la Comunidad.

La apelante considera que la sentencia, acertadamente, declara probado que la exención de gastos descrita en el art. 6 de los Estatutos nunca ha sido aplicada, desde que la Comunidad se constituyó en el año 1981, es decir, durante treinta y seis años, de los cuáles durante los primeros treinta y cuatro años la demandante, y sus causantes, nunca han mostrado disconformidad. Asimismo, que la parte actora adquirió los inmuebles mediante aportación de las hermanas Melisa , hijas de quien construyó el edificio, don Ceferino , respecto de quienes La Quinta no puede reputarse tercero. Finalmente, que los locales de planta baja y las oficinas de planta primera son hoy una única realidad física, y que el personal del local utiliza el portal y el ascensor para acceder a la planta primera.

Pero, a su entender, existen otras circunstancias relevantes obviadas en la sentencia, consistentes en que tanto los locales como las oficinas propiedad de La Quinta utilizan distintos elementos comunes del inmueble. En concreto, utilizan el portal, escalera y ascensores para activar y desactivar la alarma y medidas de seguridad ubicadas en el interior del acceso a la calle Bravo Murillo. Para acceder al local se utiliza el portal, con su iluminación, escaleras y ascensor. Hasta el año 2012 los locales de planta baja han tenido una torre de refrigeración en la cubierta de la finca, y también en la cubierta está la antena de televisión de la Comunidad que da señal al local de juego. Dicho local dispone de una manguera contra incendios conectada a la tubería general de agua de la finca. El mantenimiento de la antena de televisión, de la manguera y de la tubería general, obligan a la utilización del portal, del ascensor o de las escaleras. Los locales 1 y 2 de planta baja, y la oficina 1 de la planta primera, tienen un contador de luz ubicado en el cuarto de contadores.

Y disponen de buzón de correspondencia en el portal del edificio.

Resolución: A tenor del art. 6 de los Estatutos, '(...) de los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y reparaciones del portal y escalera a las plantas superiores de que consta el edificio están excluidos los propietarios de los locales situados en la planta de primer y segundo sótanos y en la planta baja. Los locales situados en la planta baja no participarán en los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores '.

Por ello, los locales 1 y 2 de planta baja (o sótano primero según los Estatutos) están excluidos de los gastos de portal, escalera y ascensores. Y las oficinas 1 y 2 de la planta primera (o locales de planta baja según los Estatutos) están excluidos de los gastos de portal y escalera.

Es cierto que la sentencia apelada admite, como hecho probado, que tanto la demandante, como las hermanas Melisa , y el causante de éstas, don Ceferino , han consentido durante toda la vida del edificio la inaplicación de la exoneración de gastos contemplada en el art. 6 de los Estatutos, establecida en beneficio de los locales y oficinas que han sido propiedad sucesiva de todos ellos.

Igualmente se admite que los locales de planta baja actualmente están comunicados con la oficina número 2 de la planta primera, mediante una escalera interior, situación amparada por el art. 13 de los Estatutos, a cuyo tenor ' El local bajo número dos y el local de oficinas o apartamentos número dos, fincas independientes números tres y seis tienen derecho a comunicarse mediante la construcción de una escalera interior propia del local sito en la planta baja '. Esta última circunstancia no ha de tener incidencia singular en la distribución de gastos, pues la comunicación interior resulta compatible con la asignación individualizada de gastos respectivos a los locales y oficina en la proporción resultante de las normas estatutarias.

Es asimismo cierto que la sentencia omite mencionar que los locales y oficinas propiedad de La Quinta disfrutan de determinados elementos comunes. Se trata de un hecho incontrovertido, pero sin embargo irrelevante a la controversia.

La demandante no ha negado, y de hecho ha admitido implícitamente, el uso o disfrute de determinados elementos comunes. En ese sentido, en el escrito de oposición al recurso de apelación destaca La Quinta que en el propio título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad se hace referencia a los contadores de los locales ubicados en el cuarto de contadores, a los buzones de correo, a las torres de refrigeración de los locales para cuyo mantenimiento era preciso acceder a la cubierta, o a la antena de televisión, entre otros.

Ahora bien, sucede que ese disfrute de elementos comunes es perfectamente compatible con la exoneración prevista en el art. 6 de los Estatutos, para gastos de portal, escalera y ascensores. Si quisiera indagarse en la razón de esa exoneración, podría deducirse que se asocia a un ínfimo, o en todo caso inferior, disfrute de los elementos comunes en comparación con otras unidades privativas, ya sean pisos o locales.

Pero nada obliga a abordar ese examen.

Pues lo que se hace evidente es que los Estatutos consagraron esa exoneración del art. 6, a sabiendas o en la conciencia de que los locales atañidos disfrutaban en mayor o menor medida de los elementos comunes del edificio. Es la propia norma estatutaria la que, simultáneamente, asigna expresamente o presupone implícitamente un uso de elementos comunes para los locales y oficinas, y al propio tiempo libera a esos locales y oficinas de contribuir al mantenimiento del portal, escalera o ascensor.

Como conclusión, si bien nada impide abordar la modificación de los Estatutos con arreglo al procedimiento establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, habrán de aplicarse en sus propios términos en tanto permanezcan en su actual redacción.



CUARTO.- Segundo motivo de recurso. Actos propios vinculantes por inaplicación prolongada del art.

6 de los Estatutos.

Planteamiento: Sobre el hecho incontrovertido de que la exoneración prevista en el art. 6 de los Estatutos nunca ha sido aplicada, desde la construcción del edificio, y que los sucesivos titulares de los locales y oficinas litigiosos han consentido continuadamente esa inaplicación, sin impugnar ninguna de las actas de aprobación de ingresos y gastos, se argumenta que en consideración a la doctrina de los actos propios debe concluirse que tanto la demandante, como sus causantes, resultan vinculados por su actuación, y no pueden plantear tardía y deslealmente el ejercicio de un derecho abandonado.

Resolución: La doctrina jurisprudencial invocada por la parte apelante no es la que contempla específicamente supuestos asimilables al ahora enjuiciado, y que se expone a continuación, de cuya lectura se deduce que el silencio prolongado ante un reparto de gastos perjudicial al impugnante sobrevenido, sólo equivale a la tolerancia de una práctica inadecuada, así como a la renuncia a impugnar acuerdos anteriores, pero no constituye un acto propio vinculante que impida exigir de futuro la aplicación de las normas estatutarias.

Declara así el T.S. en S. 6.Feb.2014: ' La sentencia del Juzgado desestimó la demanda porque 'no cabe sostener que la aplicación durante el tiempo, lo que es admitido por las partes, de unas cuotas de participación distintas a las establecidas en el título constitutivo constituyan actos propios que vinculen a la comunidad y en consecuencia que ésta se vea impedida para adoptar un acuerdo consistente en aplicar el régimen del título constitutivo que no requiere unanimidad sino simple mayoría conforme a lo establecido en el artículo 17-1 de la LPH '. Cita las SSTS de 16 de noviembre de 2004 y 22 de mayo de 2008 .

La sentencia de la Audiencia revocó la del Juzgado. Considera que dicho sistema 'aplicado desde hace muchos años, no ha sido objeto de impugnación, y constituye una clara modificación del régimen de comunidad del título constitutivo' y que 'existió un consentimiento, cuanto menos tácito, de todos los propietarios que aceptaron el nuevo sistema de reparto de gastos relativos a elementos comunes, voluntad de asentimiento que se deduce del hecho de haber consentido durante tan largo periodo de tiempo sin haber efectuado impugnación alguna'.

La comunidad de propietarios formula el recurso por oponerse la sentencia a la jurisprudencia de esta Sala, que cita en el motivo referido a la validez del consentimiento tácito para modificar el sistema establecido en el título constitutivo. Debe añadirse, frente a la alegación de la parte recurrida, que el motivo está correctamente formulado sin una cita concreta de la norma que lo ampare. La jurisprudencia citada por el recurrente, a través del motivo de su recurso, contempla la situación de que se haya venido aplicando un sistema de contribución diversa a la establecida en el título, y lo que se cuestiona es la aplicación al caso de una doctrina que está en evidente contradicción con la que ha establecido de forma reiterada el Tribunal Supremo sobre el valor en estos casos del consentimiento tácito.

(...) La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.

En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004 ; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013 ) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente 'lo especialmente establecido' mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 'el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo' En el mismo sentido, S. T.S. 16.Nov.2004 : ' el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.

En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.

En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido ' Igualmente, S. T.S. 7.Mar.2013 : ' El motivo se funda, en síntesis, en que la sentencia recurrida al exigir el consentimiento unánime de todos los partícipes para modificar el sistema de contribución a los gastos establecido de hecho y respetado durante años se opone a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, sentada en SSTS de 16 de noviembre de 2004 y 22 de mayo de 2008 , que establece que cuando durante varios años se ha venido utilizando un sistema de reparto o distribución de los gastos comunes que modificaba lo prevenido en el título constitutivo o en los estatutos sin que se hubiese adoptado un acuerdo explícito en tal sentido, sino que por mera tolerancia se había consentido esa situación de hecho, la adopción de un acuerdo por el que se pretende volver a la situación de origen recogida en el título constitutivo en lo que se refiere a la contribución a los gastos generales no requiere la unanimidad, bastando la mayoría simple de los propietarios para su validez, dado que la situación fáctica creada con anterioridad al acuerdo impugnado no constituye una modificación del título constitutivo con los requisitos exigidos legalmente para ello'.

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso.



QUINTO.- Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M.

EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Rodríguez Nogueira en representación de la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la CALLE000 , de Madrid, contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 88 de Madrid, bajo el número 500 de 2015, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM , abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00- 0683-17» excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a 13 de abril de 2018.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.