Sentencia Civil Nº 823/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3069/2010 de 27 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA , sede Vigo

SENTENCIA: 00823/2011

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

N.I.G.: 36038 37 1 2010 0600169

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003069 /2010

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001316 /2008

APELANTE: MIRADOR SAYANES RIA DE VIGO S.L.

Procurador/a: JESUS ANTONIO GONZALEZ-PUELLES CASAL

Letrado/a: JOSE MARIA LABADIA DE PARAMO

APELADO/A: ALCALA 120, PROMOCIONES Y GESTION INMOBILIARIA S.L

Procurador/a: JOSE MARQUINA VAZQUEZ

Letrado/a: JORDI GRAS SAGRERA

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente; DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS y LA MAGISTRADA SUPLENTE DOÑA MATILDE ETHELDREDA GARCÍA BREA, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 823/11

En Vigo, a veintisiete de octubre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los autos de Procedimiento Ordinario sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad núm. 1316-E/2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 3069/2010, en los que es parte apelante -demandada: la entidad "MIRADOR SAYANES RÍA DE VIGO, S.L.", representada por el Procurador don Jesús González-Puelles Casal y asistido del letrado don José María Labadía; y, apelada -demandante: la entidad "ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L.", representada por la procuradora doña María Rosa Marquina Tesouro, bajo la dirección del letrado don Jordi Gras i Sagrera.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Dña. MATILDE ETHELDREDA GARCÍA BREA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de Vigo, con fecha 20 de noviembre de 2009, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

" Estimo íntegramente las pretensiones de la parte actora y declaro que la Resolución del contrato de compraventa y compromiso de compraventa de fecha 12/7/2006 instada por Alcalá 120 Promoción y Gestión Inmobiliaria, SL es válida y conforme a derecho .

Declaro que Mirador Sayanes Ría de Vigo , SL adeuda a Alcalá 120 Promoción y Gestión Inmobiliaria, SL los siguientes importes:

a) 617188,65 euros en reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio del contrato de conformidad con lo previsto en la estipulación tercera del mismo.

b) 98750,18 euros en reintegro de las cantidades entregadas en concepto de parte proporcional del I.V.A. devengado de conformidad con lo previsto en la estipulación tercera del contrato.

c) 55843,23 euros en concepto de la actualización monetaria de los anteriores importes por el periodo que media entre la entrega de los mismos a Mirador Sayanes Ría de Vigo , SL y la última publicación de la actualización del IPC realizada a la fecha de interposición de la demanda

Condeno a Mirador Sayanes Ría de Vigo, SL a pagar a Alcalá 120 Promoción y Gestión Inmobiliaria, SL la suma de 771782,06 euros por los conceptos indicados más el interés legal del dinero desde la fecha de la presentación de la demanda; con expresa condena en costas de la parte demandada. "

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de Mirador Sayanes, recayendo Resolución del Juzgado de instancia por la que se tuvo por preparado el recurso y se acordó emplazar a la parte recurrente al objeto de que lo interpusiera en legal forma, lo que efectuó dentro del plazo legal, y conferido traslado a las restantes partes, con emplazamiento por diez días , al objeto de que formularan oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que resultara desfavorable, formuló oposición la entidad actora.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta sección Sexta de la audiencia Provincial de Pontevedra , con sede en Vigo , para su Resolución, dando lugar a la formación del presente rollo. Ninguna de las partes solicitó la celebración de vista.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En virtud de un contrato de compraventa y de compromiso de compraventa de fecha 12 de julio de 2006, celebrado entre la compradora (que es la actora del presente procedimiento, "Alcalá 120 Promoción y Gestión Inmobiliaria S.L.") y la vendedora (que es la demandada en este litigio, Mirador Sayanes Ría de Vigo S.L.), ésta transmitió a la primera las fincas que ya había adquirido y se comprometió a adquirir más fincas , a fin de conseguir suelo suficiente, esto es, un porcentaje mayoritario de la superficie integrada en el sector urbanístico a que se hace referencia en dicho documento, ya que ello, según consta literalmente (folio 40 de autos): "constituye condición esencial de este contrato". La litis se centra en la interpretación de la cláusula quinta y séptima del mismo.

La cláusula " Quinta.-Otorgamiento de la escritura pública" establece (folio 38 ): "La escritura pública en que debe formalizarse la presente transmisión se otorgará en el transcurso del mes siguiente a la publicación de la aprobación definitiva del PXOM (PGOM) de Vigo,.... A los presentes efectos contractuales, la aprobación definitiva de tal PXOM debe ser objeto de publicación en el plazo máximo de SEIS MESES a contar desde la fecha de firma del presente documento. Si transcurrido tal plazo no se hubiera producido la publicación de la aprobación definitiva de referencia, la COMPRADORA podrá decidir si concede o no una prórroga a los efectos indicados (si decidiera no concederla, la VENDEDORA le reintegrará las cantidades por ella percibidas debidamente actualizadas)..."

La cláusula "Séptima.-Potestad de desistimiento unilateral" (folio 39 ) es del siguiente tenor literal: "Ambas partes declaran conocer y aceptar que constituye condición esencial de este contrato la adquisición por la COMPRADORA de un porcentaje mayoritario de la superficie comprendida en el sector de suelo urbanizable S-56-R....Por ello (y sin perjuicio de las potestades de desistimiento adicionalmente previstas en otras estipulaciones de este contrato) , la parte COMPRADORA podrá desistir unilateralmente del presente contrato, resolviéndolo y dejándolo extinguido y sin efecto por su sola voluntad, si al momento en que proceda el otorgamiento de la primera escritura pública en que haya de formalizarse este contrato (o transcurridos DOC.E. MESES desde la fecha de firma de este documento , de ser anterior este momento) la VENDEDORA no hubiere conseguido adquirir un número de fincas tal que complete un porcentaje mayoritario de la superficie del sector urbanístico aludido. En este supuesto resolutorio, la VENDEDORA reintegrará a la COMPRADORA las cantidades que hubiere percibido debidamente actualizadas."

SEGUNDO.- La Sentencia de instancia comienza dando respuesta a la invocación realizada por la demandada sobre unos defectos en el encabezamiento y en el suplico de la demanda, los cuales, según razona la Juzgadora, no ha lugar a apreciarlos, toda vez que constan los datos identificativos de las partes, y la petición se formula con claridad. En cuanto al fondo de la cuestión, considera que estamos ante un contrato sujeto a una condición resolutoria negativa, de modo que en el supuesto de no cumplirse ciertos hechos , queda facultada la compradora para resolver el contrato. Dado que la condición debe cumplirse en el plazo previsto, según reza en el art. 1118 del Código civil, la jueza considera que a través de las pruebas practicadas, se demostró que la demandada no cumplió la condición establecida en el plazo fijado: no se publicó en el tiempo fijado el PXOM, ni adquirió la vendedora las fincas precisas para alcanzar el porcentaje mayoritario que se le había requerido. A pesar de que se le concedió a la vendedora una prórroga de seis meses, el PXOM no se publicó dentro de ese periodo de prórroga. Incluso a la fecha de la Sentencia, si bien había tenido lugar la mentada publicación, todavía no se habían cumplido los restantes extremos de la condición. Ante ello, la citada Sentencia estima la demanda , acuerda la Resolución del contrato y la devolución de las cantidades recibidas actualizadas, así como del interés legal del art. 1108 del CC (intereses moratorios), más las costas procesales.

Recurre en apelación la demandada, por entender que la anterior Resolución judicial vulnera el art. 24 de la Constitución española, alegando que es incongruente al no analizar y pronunciarse sobre todos los argumentos aducidos por ella. Además, dice que dicha Sentencia interpreta la cláusula séptima erróneamente , ya que el plazo allí fijado es para resolver , y la actora-compradora no resolvió, cuando debía hacerlo en esa fecha determinada. Lo mismo sucede -dice- con el plazo de los 12 meses, ya que tendría que haber resuelto en el instante mismo de finalizar ese plazo, ni antes ni después. De no resolver entonces , está obligada a cumplir el contrato. Advierte que la pretendida Resolución encubre un incumplimiento de la actora, a causa de su mala situación financiera, la cual se pone de manifiesto en el jornal "El Periódico". Debido a que la Juzgadora no ha entrado a examinar la problemática económica de la actora, se ha creado indefensión a la demandada. También alega que se vulnera el art. 1445 del CC ; que es la actora quien incumple; que son de aplicación los arts. 1113 y 1114 del CC ; y que el contrato no está sometido a condición. Como la actora desistió, y la demandada no dispone de dinero , esa fue la causa de no poder comprar los terrenos. Termina invocando el art. 1124 del CC y la jurisprudencia sobre obligaciones recíprocas.

TERCERO.- Sobre la primera alegación formulada por la apelante, esto es , que la Sentencia resulta incongruente, cabe indicar que no existe tal incongruencia, toda vez que dicha Resolución da contestación a lo pedido ("petitum") , y a los argumentos empleados en su defensa por la demandada ("causa petendi"). Según reiterada jurisprudencia, es suficiente la respuesta genérica que proporcione la Sentencia, sin que sea necesaria que medie una contestación pormenorizada a todos y cada uno de los alegatos utilizados por la parte. En estos términos se pronuncia la Sentencia 1994/4 del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de 9 de diciembre, y en igual sentido, cabe citar la sentencia del Tribunal Constitucional (Sala Primera) núm. 8/2004 de 9 de diciembre, así como el mismo Tribunal (Sala segunda) en Sentencia de 16 de mayo de 2000, que dice: "No obstante, para apreciar esta lesión constitucional debe tenerse en cuenta que no toda ausencia de pronunciamiento expreso a las cuestiones planteadas por las partes produce una vulneración del Derecho a la tutela judicial efectiva, debiendo distinguirse a estos efectos entre las alegaciones aducidas por las partes para fundamentar sus pretensiones , y las pretensiones en sí mismas consideradas, pues mientras respecto de las primeras no se hace necesaria para la satisfacción del referido Derecho fundamental una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de ellas, pudiendo bastar una respuesta global o genérica al problema planteado, respecto de las pretensiones la exigencia de una respuesta expresa se muestra obligada, aunque se admite excepcionalmente la desestimación tácita de la pretensión, siempre que del conjunto de los razonamientos incluidos en la Resolución y de las circunstancias concurrentes en el caso, pueda inferirse razonablemente que el órgano judicial tuvo en cuenta la pretensión y, examinándola, tomó la decisión de desestimarla , omitiendo sólo el pronunciamiento expreso pero no la decisión desestimatoria ( Sentencias del T.C. 91/1995 , 56/1996, 58/1996, 85/1996, 26/1997, 30/1998, 1/1999, entre otras)."

No obstante, en este caso, la Sentencia de instancia da respuesta a todo aquello a lo que estaba obligada a dar contestación , como a continuación veremos.

La interpretación efectuada por la Juzgadora a quo de la cláusula quinta y séptima del contrato es correcta. Efectivamente, existe una condición resolutoria. El contrato desde su inicio, cuando lo concertaron y firmaron las partes, era válido, y surtió efectos inmediatamente, tras dicha celebración el día 12 de julio de 2006, pero quedó sujeto a condición , de modo que si en un determinado periodo de tiempo (seis meses desde la firma del documento privado) no tenía lugar un concreto evento (la aprobación y publicación definitiva del PXOM de Vigo respecto de un determinado sector urbanístico), y la compradora no cumplía lo que se había comprometido a realizar (comprar, escriturar y registrar las fincas comprendidas en dicho sector urbanístico) dentro de un preciso , cierto y determinado periodo de tiempo (al momento de formalizar en una primera escritura pública el contrato, o en el plazo de 12 meses desde la firma del documento privado), la compradora podría unilateralmente resolver el contrato. Y así sucedió. De conformidad con lo que se había previsto, se hizo realidad aquella probabilidad de que no se cumpliera lo pactado, y, de acuerdo con lo dispuesto para tal hipótesis, la compradora no quiere mantener el contrato, y hace uso de su facultad para resolver el mismo.

La Resolución contractual opera al margen de cual sea la situación financiera de la actora: buena , mala o regular. Su situación económica no tiene ni guarda la más mínima relación o trascendencia para decidir si la Resolución es o no viable. Si la Juzgadora no prestó atención ni se interesó por la solvencia económica de la demandante, es porque, a los efectos que aquí nos interesan, es absolutamente indiferente que aquella posea una economía boyante, o por el contrario, se halle al borde de la quiebra. Lo que debemos dilucidar es si puede o no resolver el contrato, en base a los términos en que ha sido convenido, y a lo acontecido con posterioridad en torno al cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contractuales. Y para ello, esto es , para resolver, la actora funda su Derecho en las estipulaciones expresas, concretamente en la quinta y la séptima, fijadas en el documento que contiene el contrato de compraventa y compromiso de venta concertado con la demandada. Hay que estar, pues, al principio del "pacta sunt servanda", y, dada la claridad, rotundidad , correspondencia, y hasta reiteración de lo acordado en las citadas cláusulas, es correcta y procede la Resolución que solicita la compradora. No se han cumplido las condiciones establecidas y aceptadas por ambas partes contratantes , y cabe dejar sin efecto el contrato.

En cuanto al razonamiento empleado por la apelante en relación con el momento en que era necesario que la contraparte resolviese, es peculiar el criterio por ella utilizado, toda vez que dicha apelante mantiene que los plazos fijados (seis meses, doce meses) implican que la compradora debía resolver en el día en que dichos plazos finalizaban, esto es , en esa fecha determinada. Pretende limitar la facultad resolutoria, de forma que exige que ésta se ejercitase de manera exclusiva y excluyente ese día en concreto; según ella, la compradora sólo disponía de dicho día para llevar a cabo la Resolución. Cabe decir que no se contempla así en el contrato, ni es posible aceptar tal interpretación. El plazo se concibe en el contrato como término final para que la condición se cumpliese, de modo que actúa como límite o tope para que tuviese lugar cierto evento (aprobación y publicación definitiva del PXOM de Vigo) y para que se cumpliese por la vendedora lo que se había obligado a realizar (comprar más fincas) dentro de un determinado periodo de tiempo. A partir de entonces, una vez finalizado el plazo para el cumplimiento de la condición contraída en el contrato celebrado el día 12 de julio de 2006, la otra parte contratante (la compradora) quedó legitimada para poder - si lo deseaba- ejercer su Derecho a resolver. En modo alguno los plazos señalados en el documento contractual se refieren a que ese día la compradora estuviese obligada a hacer efectiva la Resolución del contrato; sino que , durante el plazo o periodo de tiempo que va desde la celebración del documento privado del año 2006 hasta que llegase el término final, debía haberse dado cumplimiento a la condición "sine qua non" establecida en el citado documento. Una vez transcurrido ese periodo de tiempo, a partir de esa fecha exacta en que finalizaba aquel, la compradora ya podía resolver. Antes de ese día no podía hacerlo, puesto que era imposible saber si la condición se cumpliría o no dentro del plazo señalado al efecto. Después de dicha fecha sí. Y en el documento donde se formalizó el contrato celebrado entre las partes no figura por ningún extremo pronunciamiento alguno al respecto, de modo que no consta límite temporal ni condicionante de ningún tipo que afecte a dicha resolución. Siendo así, no se puede imponer ahora lo que en su momento no se acordó.

También argumenta la recurrente que al carecer de dinero, ese fue el motivo por el cual no pudo seguir comprando más fincas. Hay que responder que debería haber tenido en cuenta todas las posibles eventualidades e inconvenientes; haberlo pensado y comentado a la hora de convenir con la otra parte contratante; y, en consecuencia , haberlo previsto, adoptando las medidas necesarias y dejándolas plasmadas en las correspondientes estipulaciones del contrato. Cosa que no hizo.

Dice que es la actora quien desiste y no cumple el contrato; e invoca el art. 1124 del CC . Precisamente, según dicho precepto, le asiste a aquella tal Derecho. Dado que la demandada al finalizar los plazos fijados para que se cumpliera la condición , no había cumplido aquello a lo que se había obligado (no había adquirido la superficie mayoritaria de suelo de un específico sector urbanístico a que se había comprometido), no puede exigirle a la compradora el cumplimiento del contrato. En virtud del citado artículo 1124, entre los efectos que el mismo determina, se permite resolver el contrato. Pero es más, en el presente caso, a mayores de tal precepto general aplicable a las obligaciones bilaterales, se estipuló expresamente que para el caso de no cumplirse la condición, cabía la Resolución del contrato, y se dispuso que pudiera operar un desistimiento unilateral a favor de la compradora.

CUARTO.- En conclusión , no puede prosperar el recurso de apelación formulado por la parte demandada, y se confirma en su integridad la Sentencia de 20 de noviembre de 2009 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Vigo .

En lo referente a las costas de la alzada, al ser rechazado totalmente el recurso de apelación, han de imponerse, igualmente, dichas costas al apelante en base al art. 398 L.E.C. que se remite al art. 394 del mismo texto legal.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que se DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de MIRADOR SAYANES RÍA DE VIGO S.L., y se confirma en su integridad la sentencia de 20 de noviembre de 2009 dictada por el juzgado de 1ª Instancia número 9 de Vigo en los autos de Procedimiento Ordinario núm. 1316- E/2008 sobre Resolución de contrato y reclamación de cantidad, con imposición a la apelante de las costas procesales de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas en la forma establecida en el artículo 248.4 de la LOPJ .

Firme esta Resolución, expídase testimonio de la misma y remítase junto con los autos, al Juzgado de procedencia, tomándose las oportunas notas en los libros de registro de esta sección.

Así , por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.