Sentencia CIVIL Nº 829/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 600/2018 de 21 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 934866302
EMAIL:aps17.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0800642120168144455
Recurso de apelación 600/2018 -A
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arenys de
Mar
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 631/2016
Parte recurrente/Solicitante: María Dolores
Procurador/a: Jaume Castell Nadal
Abogado/a: ALEIX PÉREZ PATRINI
Parte recurrida: GRAN BOGAR, S.L.
Procurador/a: AMANDA PONS BIALOWAS
Abogado/a: Maria Teresa Bañeres Lacarte
SENTENCIA Nº 829/2018
Magistrados:
Jose Antonio Ballester Llopis
Ana Maria Ninot Martinez
Marta Elena Fernández de Frutos
Barcelona, 21 de noviembre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 20 de junio de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 631/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arenys de Mar a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Jaume Castell Nadal, en nombre y representación de María Dolores y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a AMANDA PONS BIALOWAS, en nombre y representación de GRAN BOGAR, S.L..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda promovida por la Procuradora D8.

Amanda Pons.Bialowas, en nombre y representación de GRAN BOGAR S.L contra D8. María Dolores y, en consecuencia: 1.- Declaro la resolución del contrato de compraventa celebrada por las partes en fecha 21 de Diciembre de 2012.

2.- Condeno a la demandada a la pérdida de la cantidad de 50.000 euros entregada en concepto de arras penitenciales 3.- Condeno a la parte demandada al pago de las costas procesales.

De la presente Sentencia dedúzcase testimonio que se unirá a los, autos de su razón, y notifíquese la sentencia a las partes haciéndoles saber que la misma no es firme y contra ella cabe interponer recurso de apelación ante este mismo juzgado en el plazo de VEINTE DÍAS, contados desde el día siguiente a la notificación de aquélh, de conformidad con lo dispuesto en el Art.458 LEC.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 21/11/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Ana Maria Ninot Martinez

Fundamentos

PRIMERO.- El presente procedimiento se inició por demanda presentada por la entidad GRAN BOGAR SL contra Dña. María Dolores en la que la parte actora solicita que se declare resuelto el contrato de compraventa de 21 de diciembre de 2012 y se condene a la demandada a la pérdida de la cantidad de 50.000 € entregada en concepto de arras penitenciales.

Aduce la demandante que en fecha 21 de diciembre de 2012 las partes suscribieron un contrato de compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 , NUM002 NUM000 de Calella por el precio de 186.000 € de los que se hizo entrega la cantidad de 50.000 € en concepto de arras penitenciales, pactando que la cantidad restante de 136.000 € sería abonada en el momento del otorgamiento de la escritura pública prevista como máximo el día 30 de mayo de 2013. El día 2 de enero de 2013, la Sra. María Dolores y el Sr. Carlos Daniel suscribieron con la propiedad un contrato de arrendamiento de la vivienda mencionada con una renta mensual de 650 € que en el año 2014 fue reducida a 550 €. Estos contratos, tanto el de compraventa como el de arrendamiento, vinieron a suceder los otorgados en fecha 12 de noviembre de 2010 sobre la misma vivienda.

La actora afirma que llegada la fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública prevista para el día 30 de mayo de 2013, la demandada no lo hizo ni tampoco posteriormente a pesar de haber sido requerida para ello, habiendo continuado ocupando la vivienda pero dejando de abonar la renta a partir del mes de abril de 2015. Habida cuenta el incumplimiento de la compradora, la actora insta la resolución del contrato de compraventa con pérdida de la cantidad entregada por la demandada en concepto de arras.

A la pretensión deducida se opuso la demandada Dña. María Dolores alegando que no se ha otorgado la escritura pública de compraventa por una discrepancia en el precio por cuanto existe un acuerdo entre las partes de descontar la cantidad de 14.850 € en atención a la situación personal de la demandada. Invoca además la doctrina rebus sic stantibus por existir un grave desequilibrio entre el precio pactado y el precio real actual de la vivienda. Subsidiariamente, la demandada peticiona que se modere la cantidad que la actora debe quedarse como penalización de las arras suscritas y se acuerde la devolución la mitad de las cantidades entregadas (32.425 €).

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenys de Mar, estimando íntegramente la demanda, declara la resolución del contrato de compraventa celebrado por las partes en fecha 21 de diciembre de 2012 y condena a la demanda a la pérdida de la cantidad de 50.000 € entregada en concepto de arras penitenciales, así como al pago de las costas.

Frente a dicha resolución se alza la demandada Dña. María Dolores que recurre en apelación solicitando la revocación de la sentencia. La actora, por su parte, se opone al recurso y muestra su conformidad con la sentencia de instancia cuya íntegra confirmación interesa.



SEGUNDO.- La recurrente insiste en esta alzada en alegar la existencia de un acuerdo verbal entre las partes para descontar la cantidad de 14.850 € abonada en concepto de alquiler del piso sito en Pineda de Mar, CALLE001 , NUM003 - NUM004 , escalera NUM005 , NUM000 NUM000 .

Lo primero sobre lo que debemos llamar la atención es que en el escrito de contestación a la demanda no queda claro a qué acuerdo se refiere la Sra. María Dolores ni de dónde procede la cantidad que se pretende descontar. Ello no obstante, en el acto de la audiencia previa, la actora reconoce que la demandada ha abonado dicha cantidad pero niega que haya sido a cuenta del precio de la compraventa, sino en concepto de renta por el contrato de arrendamiento.

La sentencia de instancia concluye que el acuerdo verbal invocado por la demandada no ha quedado acreditado y que las cantidades entregadas por la Sra. María Dolores lo fueron en concepto de renta pues en el contrato no se especificó que la renta sería considerada a cuenta del precio de la venta, sino que lo sería en concepto de uso y disfrute de la vivienda.

Y revisada la prueba obrante en las actuaciones, la Sala alcanza idéntica conclusión.

Ya hemos puesto de manifiesto que la demandada no expuso de forma clara en qué consistió el acuerdo verbal que pretende hacer valer. Del contenido de la carta de 27 de enero de 2016 remitida por la Sra. María Dolores a la actora en respuesta a un burofax anterior, se deduce que ese acuerdo se refiere a descontar la cantidad de 14.850 € abonada en concepto de rentas (' doncs varem acordar que lo pagat cada mes per mi, seria descomptat del total preu, i en conseqüència, al no descomptar-me els 14.850 € que els hi he pagat amb posterioritat a la signatura del contracte de compravenda') (folio 49). Así pues, lo que pretende descontar la demandada son las rentas abonadas por el alquiler de la vivienda objeto del contrato de compraventa desde que se firmó éste.

Sin embargo, la demandada en su recurso de apelación no se refiere a las rentas de esta vivienda, sita en la localidad de Calella, CALLE000 nº NUM000 , NUM002 NUM000 , sino que alude expresamente a las rentas abonadas por el alquiler del piso sito en Pineda de Mar, CALLE001 , escalera NUM005 NUM000 NUM000 . Se advierte, pues, una discrepancia que sólo puede perjudicar a la demandada que es quien, por su indefinición y falta de concreción, ha causado la confusión de tal suerte que se ignora a qué rentas, finalmente, se imputa la cantidad de 14.850 € que quiere descontar.

La vivienda de Pineda de Mar es el objeto de un contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito en fecha 1 de junio de 2008 por la entidad PROMFERSAN BCN SL, de la que es administradora la actora GRAN BOGAR SL, de una parte y de otra Dña. María Dolores y D. Carlos Daniel (folios 23 a 27). En dicho contrato, con una duración de cinco años y una renta de 700 € mensuales, se acordó que la arrendataria tenía derecho a ejercitar la opción de comprar la vivienda por el precio de 260.000 €, pactando que la cantidades recibidas en concepto de alquiler , se entenderán como pagos a cuenta en el caso de ejecutar la opción de compra y se deducirán del precio de compraventa pactado.

El anterior contrato fue objeto de renuncia en fecha 12 de noviembre de 2010 según consta en el documento nº 2 de los aportados con la demanda (folios 28 y 29).

En idéntica fecha 12 de noviembre de 2010, la entidad PROMFERSAN BCN SL y el Sr. Carlos Daniel y la Sra. María Dolores firman un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Calella, CALLE000 nº NUM000 , NUM002 NUM000 , por un plazo de cinco años y 650 € de renta mensual (folios 30 a 33). Y el mismo día la citada entidad y la Sra. María Dolores suscriben un contrato privado de compraventa de la referida vivienda por el precio de 186.000, más IVA, en el que se hizo entrega de la cantidad de 50.000 € en concepto de arras, y en el que se estipuló que de las cantidades recibidas en concepto de alquiler durante el primer año, se deducirá el 50% de las mismas como pagos a cuenta, en el caso de que llegara a formalizarse definitivamente la compra durante el primer año (folios 34 a 37). En fecha 20 de diciembre de 2012 la Sra.

María Dolores renunció al contrato de compraventa haciéndosele entrega de la cantidad de 50.000 € dada como pago a cuenta (folio 38) y el día 21 de diciembre de 2012 los arrendatarios renunciaron al contrato de arrendamiento de la vivienda de la CALLE000 (folios 39 y 40).

En la misma fecha 21 de diciembre de 2012, la sociedad GRAN BOGAR SL y la Sra. María Dolores suscribieron un nuevo contrato privado de compraventa de la misma vivienda de la CALLE000 por el precio de 186.000 €, entregando la compradora la cantidad de 50.000 € en concepto de arras penitenciales (folios 41 y 42). Y el día 2 de enero de 2013, GRAN BOGAR SL y el Sr. Carlos Daniel y la Sra. María Dolores firman otro contrato de arrendamiento de la vivienda por cinco años y una renta mensual de 650 € (folios 43 a 46).

Coincidimos con la Juzgadora de instancia en que la demandada no ha logrado acreditar la existencia del acuerdo verbal que invoca, del que no hay ninguna constancia. Y coincidimos también en que las cantidades abonadas por la demandada lo han sido siempre en concepto de rentas, no siendo procedente su deducción del precio de venta. Por lo que se refiere a las rentas de la vivienda de Pineda de Mar, esa deducción sólo estaba prevista para el caso de ejercitarse la opción de compra sobre la mencionada vivienda.

Y en cuanto a las abonadas por el piso de Calella, el último de los contratos no hace ninguna referencia a esa posibilidad a diferencia de los dos anteriores y, en particular, del precedente en el que se contemplaba computar la mitad del importe de las rentas del primer año al pago del precio. En el contrato de 21 de diciembre de 2012, cuya resolución se insta, nada se prevé al respecto por lo que, a falta de prueba de ese pretendido acuerdo verbal, la deducción es improcedente.

Desestimamos, pues, este primer motivo de apelación.



TERCERO.- La demandada sostiene también en esta alzada la aplicación de la doctrina relativa a la cláusula rebus sic stantibus, alegando que el precio fijado para la compraventa debería haberse ajustado al existir un grave desequilibrio entre el precio pactado y el precio real actual de la vivienda.

Declara la STS de 17 de enero de 2013 que, 'La cláusula o reglarebus sic stantibus[estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 ,22-4-04 y 1-3-07 ), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria ( SSTS 20-5-97 y 23-6- 97)'.

En el caso enjuiciado, la recurrente fundamenta la aplicación de esta doctrina en el grave desequilibrio existente entre el precio pactado y el precio real actual de la vivienda, pero no ha probado ese desequilibrio, desconociéndose cuál sea ese precio real actual que la demandada ni siquiera menciona. Tampoco la alusión a la crisis económica sirve para fundamentar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus cuando tal alusión es genérica y la apelante no ha justificado qué incidencia ha podido tener en su solvencia económica.

A la vista de lo expuesto, debemos ratificar la conclusión alcanzada en la sentencia en orden a que fue la demandada quien incumplió el contrato de compraventa al no otorgar la escritura pública en el plazo previsto, lo que justifica la resolución del contrato y la pérdida de las arras. Se desestima, por tanto, el recurso de apelación presentado por la demandada.



CUARTO.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la desestimación del recurso, se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso de autos,

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por Dña. María Dolores contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenys de Mar en fecha 6 de abril de 2018 en autos de Juicio Ordinario núm. 631/2016, que confirmamos íntegramente, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O.

1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.