Sentencia Civil Nº 83/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 263/2009 de 10 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 263/2009-B

JUICIO VERBAL Nº 685/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 23 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 83

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ

En la ciudad de Barcelona, a diez de febrero de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 685/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona, a instancia de ALEIX, S.A., contra Dª. Josefina ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de Diciembre de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo íntegrament la demanda interposada per la companyia mercantil "Aleix, S.A." contra la senyora Josefina , a la que absolc de tots els seus impediments. Amb imposició de costes a la part actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 9 de Febrero de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta el desahucio por expiración del término contractual respecto del contrato de arrendamiento de 17.11.1954 sobre la vivienda sita en Barcelona, C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 , al amparo de la DT 2ª.B.5 de la LAU. A dicha pretensión se opuso la arrendataria, al considerar que no cabe la extinción del contrato atendido su grado de minusvalía

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza la actora, por cuanto no obstante sus comunicaciones notariales, nada alegó sobre su minusvalía, hasta el acto de la vista, y nunca ha comunicado su voluntad de subrogación en la forma exigida en el art. 16.3 LAU , de forma "que esa minusvalía alegada extemporáneamente carece de trascendencia a efectos de la pretendida subrogación de la demandada" (sic), que solo sería por dos años desde el fallecimiento de su madre, quedando el debate planteado en tales términos, para cuya resolución se dispone del material instructorio de la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre D. Nemesio , casado, como arrendatario y D. Sabino , como administrador de la propiedad, en que se hizo constar que con el arrendatario habitaba "familia y servicio" (f. 17). 2) En 16.10.1975, la esposa del arrendatario, Dª Inmaculada , comunicó a la propiedad que, por el fallecimiento de su esposo "desearía pasarlo el piso a mi nombre (f. 18). 3) Dª Inmaculada falleció en 17.2.2006, lo que motivó que la propietaria, ALEIX SA, comunicara, por conducto notarial, a la hija de la anterior con la que convivía, la hoy demandada Dª Josefina , que, dándose por enterada del fallecimiento, el contrato se extinguiría a los 2 años, es decir el 16.2.2008 (f. 20 y ss). 4) Dª Josefina , nacida el 11.7.1955, tiene un grado de disminución del 69% ("discapacidad física", constatable en el acto de la vista), valoración calificada de definitiva con anterioridad a febrero 2005, según informe del Institut Catalá d'Assistència i Serveis Socials del Departament d'acció Social i Ciutadanía de la Generalitat, aunque no necesita el concurso de otra persona para realizar los actos esenciales de la vida diaria (f. 74 y ss). 5) De nuevo y por el mismo conducto, se comunicó a Dª Josefina , en 27.11.2007, la extinción del contrato en la fecha indicada, a fin de que entregada la posesión de la vivienda a la propietaria (f. 27 y ss), lo que no efectuó. 6) La demandada consignó judicialmente el importe de las rentas que venía abonando, al no aceptarlas la propiedad,a razón de 153'32 ?/mes (f. 32 y ss, donde consta que se declaró contencioso el expediente de consignación), y así ha ido consignando y remitiendo giros por importe de la renta.

TERCERO.- Para los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9.5.1985, rige la DT. 2ª en relación con el TRLAU , en el sentido de que no se extinguen en un plazo determinado, sino que lo irán haciendo paulatinamente en función de distintas subrogaciones "mortis causa", con la excepción de la DT. 2ª.D.11. ap. 6 (supuesto en que el inquilino se opusiere a la actualización de la renta, en cuyo caso el contrato se extinguirá a los 8 años desde la fecha de recepción del requerimiento fehaciente de actualización de la renta); en orden a las subrogaciones, el TRLAU 64 establecia en los arts. 58 y 59 la posibilidad de que determinadas personas pudieran subrogarse en los derechos arrendaticios del titular al fallecimiento de éste, y posteriormente al fallecimiento del subrogado se abría una nueva posibilidad a favor de otras personas; tal situación ha posibilitado que los contratos de arrendamiento se perpetúen durante generaciones (incluso la DT.E.10 TRLAU reconocía a los contratos de inquilinato vigentes en ese momento los beneficios reconocidos en los arts. 58 y 59 de la entonces nueva ley , cualquiera que fuese el número de subrogaciones que se hubiesen producido con anterioridad); y si bien la DT. 2ª mantiene las subrogaciones, las limita en cuanto a los posibles beneficiarios de las mismas, de forma que se plantean dos tipos de subrogación: Una primera subrogación, en el sentido de que fallecido el titular arrendaticio original del contrato, tras la entrada en vigor de la Ley, cabe una primera subrogación, tal y como establecía el art. 58 TRLAU 64 , pero el precepto ha quedado totalmente modificado por la DT 2ª en los puntos 4 y ss., pues :

1. Se establece un orden de prelación irrenunciable, al recogerse la expresión "en defecto" (antes decia "podrán"); aunque nada obsta a la renuncia de posibles beneficiarios del mismo grado (el cónyuge no puede renunciar a favor de los hijos, pero de ser dos los hijos con derecho a subrogación, uno puede renunciar a favor del otro)

2. Modifica los llamados a la subrogación limitándolo al cónyuge, a la pareja de hecho, a los hijos y a los ascendientes.Con ello, al fallecimiento del titular arrendaticio, solo podrá tener lugar la subrogación a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, e igual derecho tendrá "la persona que hubiere venido conviviendo con el arrendatario en análoga relación de afectividad a la de cónyuge con independencia de su orientación sexual, durante al menos, los dos años anteriores al fallecimiento, salvo que hubiere tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia""(ésta no se plantea respecto del matrimonio al amparo de los arts. 68 y 69 CC ). Recordemos que aquí existe la Ley sobre Uniones Estables de Pareja 10/1998 de 15 julio . En defecto de los anteriores podrán subrogarse los hijos del arrendatario (la ley no dice "descendientes", por lo que solo serán los hijos,dado que se trata de normas limitadoras, respecto de las que no caben interpretaciones extensivas) que hubieran convivido con él, durante los dos años anteriores a su fallecimiento. En defecto de los anteriores los ascendientes del arrendatario (no cabe "afinidad") que estuviesen a su cargo (dependencia) con 3 años de antelación a la fecha del fallecimiento.

3. Modifica los plazos de convivencia exigibles para que pueda operar la subrogación.

4. Independiza la primera de la 2ª subrogación.

Y, una vez subrogado alguno de los anteriores, el contrato se extingue, si se subrogó el cónyuge, como es el caso a su fallecimiento, con la excepción de que cuando fallece el cónyuge convivian con éste hijos del arrendatario, podrá haber una ulterior subrogación y en éste supuesto, el contrato quedará extinguido : a) cuando el hijo alcance 25 años de edad. b) a los dos años, si es mayor de 25 años o le faltasen menos de dos años para cumplir los 25 años (por razones de justicia material que, al menos, habrá que reconocer esos dos años). c) al fallecimiento del hijo, si éste estuviere afectado por una minusvalía igual o superior al 65% (supuesto de autos). d)al fallecimiento del hijo, si éste fuese mayor de 65 años o fuera perceptor de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez (que se haya producido dentro de los 10 años siguientes a la entrada en vigor de la ley).

CUARTO.- Ciertamente, las personas que pretendan subrogarse deberán probar con respecto al arrendatario fallecido, la condición de convivencia, la habitualidad de la misma y el hecho de que ésta se produzca en la vivienda arrendada (por cualquier medio de prueba admitida en derecho, lo cual aparece cumplido, al admitirse en la propia demanda que la demandada convivía con su madre, de manera habitual y continuada en la vivienda arrendada en relación con el documento obrante al f. 19). En cuanto al orden de prelación y procedimiento, la DT. se remite al art. 16 de la LAU , debiendo destacarse una modificación sustancial del art. 58 TRLAU 64 (donde se establecía que, en caso de fallecimiento del titular arrendaticio, la subrogación debia notificarse, pero no existía una sanción directa en el caso de que dicha notificación no se realizase, por ejemplo, la resolución, pues, en defecto de notificación, lo único que podía hacer el arrendador era requerir a los ocupantes de la vivienda para que manifestasen quién era el beneficiario en la subrogación, y si no lo hacia, previa advertencia podía instar la resolución), pues el art. 16.3 LAU dice : "El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción , y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.", con lo cual, ahora, la no notificación (que deviene en exigencia inequívoca) por parte del beneficiario en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del titular mediante la aportación de determinados documentos, será causa de resolución contractual. En tal sentido, se considera igualmente cumplido por cuanto: a) al notificar la extinción por el fallecimiento de la 1ª subrogada, la actora se da por enterada de éste (alguien lo notificó) dentro de los tres meses siguientes y, al menos, admite inicialmente la "subrogación bianual". b) en la demanda rectora reconoce el ofrecimiento de las rentas mensuales y su consignación. c) la discapacidad de la demandada es manifiesta y pudo constatarse en la vista (alteración en la alineación de la columna vertebral), habiendo sido valorada con anterioridad al fallecimiento de su madre, y consta documentalmente acreditada en la entidad legalmente exigida.

QUINTO.- Consecuentemente procede, con desestimación del recurso, la confirmación de la resolución recurrida, si bien atendidas las circunstancias expuestas (en orden a la notificación de la arrendataria de su voluntad de subrogación, y a que se constata su situación de minusvalía en el momento del juicio, que podían configurar ciertas dudas de hecho o de derecho sobre la cuestión debatida), no procede hacer expresa declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad mercantil ALEIX SA contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, sin declaración especial sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.