Sentencia CIVIL Nº 83/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 620/2017 de 09 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.079.42.2-2013/0169938
Recurso de Apelación 620/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1282/2013
APELANTE: D. Cosme
PROCURADORA Dña. BLANCA BERRIATUA HORTA
APELADO: Dña. Alicia
PROCURADORA Dña. MARIA LUISA MAESTRE GOMEZ
D./Dña. Eufrasia
PROCURADOR D. JUAN JOSE MARTINEZ CERVERA
D. Juan
PROCURADORA Dña. CRISTINA JIMENEZ DE LA PLATA GARCIA DE BLAS
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. CESÁREO DURO VENTURA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
En Madrid, a nueve de marzo de dos mil dieciocho.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
1282/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid a instancia de D. Cosme como
parte apelante, representado por la Procuradora Dña. BLANCA BERRIATUA HORTA contra Dña. Alicia ,
representada por la Procuradora Dña. MARIA LUISA MAESTRE GOMEZ, Dña. Eufrasia , representada

por el Procurador D. JUAN JOSÉ MARTÍNEZ CERVERA y D. Juan , representado por la Procuradora Dña.
CRISTINA JIMÉNEZ DE LA PLATA GARCIA DE BLAS, como partes apeladas; todo ello en virtud del recurso
de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 14/07/2016 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CESÁREO DURO VENTURA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 14/07/2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Estimo parcialmente la demanda presentada por el procurador D. Juan José Martínez Cervera, en representación de Dª Eufrasia , contra D. Cosme , D. Juan y Dª Alicia ; condeno a D. Cosme a abonarle la cantidad de 15.000 euros, más los intereses legales, y absuelvo a D. Juan y Dª Alicia de las pretensiones deducidas, imponiendo las costas al demandado D. Cosme .'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de D. Cosme , que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a las partes contrarias que formularon oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. -Mediante la demanda origen del presente procedimiento Dª Eufrasia ejercita una acción de reclamación de cantidad por importe de 15.000 euros solidariamente contra D. Cosme y contra D. Juan y Dª Alicia ; la demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual el 11 de junio de 2013 la actora firmó un documento de reserva con la entidad Herrera Hogar Gestoría Inmobiliaria, representada por el Sr.

Cosme como agencia inmobiliaria para la venta del piso de la CALLE001 nº NUM002 , NUM003 de Madrid propiedad de los otros codemandados, entregando una señal de 7500 euros y pactándose una fecha máxima de firma de la escritura el 20 de julio de 2013; según este relato surgieron incidencias con relación al precio, al estarse ante una vivienda de protección oficial y estar valorada en menos de los 102.000 euros convenidos y no convocándose a la firma de la escritura llegado el día fijado por lo que el 22 de julio procedió a reclamar a D. Cosme la cantidad duplicada entregada, esto es 15.000 euros, reproduciéndose los requerimientos el 1 de agosto, también a los vendedores, y el 26 de agosto, sin que se hubiera recibido la cantidad reclamada.

D. Cosme se opuso a la demanda insistiendo en que aunque se fijó una fecha máxima para realizar la venta también se hizo mención a que faltaba la inscripción en el Registro de la Propiedad y otros permisos, habiéndose establecido el precio en función de las tablas que la vendedora le habría proporcionado y tratándose de un error que no hubo problema en solucionar una vez que la actora comunicó las tablas correctas de valoración; respecto de la fecha se insiste en que la propia actora aceptó prorrogar el plazo hasta el día 26 de julio y se expresa que conociendo que el piso quedaría inscrito a favor de los vendedores el 24 se comunicó a la actora el día 22 que se podía ya preparar la firma pese a lo que la actora se negó reclamando el doble de lo entregado, negándose el incumplimiento que se alega y solicitándose la desestimación de la demanda.

La representación de Dª Alicia se opuso a la demanda negando conocer los hechos en que se funda ni haber recibido cantidad alguna, habiendo firmado con la gestoría una aceptación de oferta de compra para vender a la actora el piso bajo las condiciones de dicha oferta, entregándole la gestoría mil euros para provisión de notario, cantidad que habría entregado Dª Eufrasia para ese concepto, desconociendo cualquier otra cantidad entregada a la gestoría, habiendo cumplido todos los trámites necesarios para llevar a cabo la venta en los 45 días pactados siendo el plazo máximo el del 26 de julio, por lo que se niega su legitimación pasiva y se argumenta sobre la función del mediador y su extralimitación al no haber recibido mandato alguno para entrega de arras de ningún tipo, además de ser la compradora la que habría incumplido el contrato.

D. Juan fue declarado en rebeldía.

El juez de instancia dicta sentencia en la que tras expresar la posición de las partes y el objeto del proceso valora la prueba practicada y concluye con la estimación de la demanda respecto de D. Cosme únicamente, absolviendo a los otros codemandados y condenando al primero a abonar a la actora la cantidad de 15.000 euros más sus intereses legales, y con condena al pago de las costas.

Recurre el codemandado condenado esta resolución. El recurso se sustenta, sea ello expuesto en forma resumida, en la alegación en primer lugar de que existiría infracción legal en la aplicación de los artículos 1289 y 1454 CC toda vez que la actora no habría requerido en momento alguno la firma de la escritura, que podía haberse hecho en la fecha convenida o una vez inscrita la finca en el Registro a nombre de los vendedores el día 24 de julio, negándose en todo caso el incumplimiento que se denuncia; en segundo lugar se alega que se habría infringido el principio de justicia rogada en la sentencia dada la frase que la misma contiene sobre el precio fijado en 102.000 euros, relatando la parte lo sucedido respecto del precio y manifestando que la falta de firma de la escritura nada tuvo que ver con el precio pactado erróneamente; en tercer lugar se alega la infracción de los artículos 1282 y 1285 del Cc en relación con la frase que entrecomilla de la sentencia en relación con la fecha de firma fijada en los documentos aportados, insistiendo en el hecho de que era pacífico que habría de esperarse a la inscripción del piso en el Registro de la Propiedad a nombre de los vendedores; en cuarto lugar se alega igual infracción en otra frase que se entrecomilla respecto del incumplimiento de la vendedora que a él se le imputa, con errónea valoración de la prueba en cuanto a las cantidades que él habría entregado a la señora Alicia y a la supuesta extralimitación en sus funciones; y por último se rechaza el pronunciamiento sobre costas toda vez que dada la redacción del fallo y fundamentación jurídica parece que se le estaría condenando al pago de las costas de la codemandada comparecida.

La representación de la actora se opuso al recurso rechazando sus argumentos e interesando la íntegra confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.

Tanto la representación de D. Juan , personado en este recurso, como la de Dª Alicia se oponen al recurso solicitando la íntegra confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- Todo el recurso se sustenta en la alegación de infracciones legales vinculadas a lo que la parte considera una errónea valoración de la prueba por parte del juez de instancia, y en este ámbito es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal 'ad quem' está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero , afirma que «en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: «Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...».

En el presente supuesto la sentencia se encuentra debidamente motivada, expresando el juez su convicción en atención al resultado probatorio que pormenorizadamente se reseña en el fundamento de derecho segundo que la Sala comparte en su mayor parte, si bien no se comparte la conclusión que el juzgador alcanza al final de su razonamiento al expresar que los hechos denotan el incumplimiento de la vendedora que no obstante no sería la responsable al ser atribuible al agente codemandado el desajuste temporal en la determinación de la fecha de término para llevar a cabo la escrituración de la venta comprometida.

La esencial cuestión discutida en el presente procedimiento es la existencia de incumplimiento de los demandados en el cumplimiento de sus obligaciones pues es tal incumplimiento el que determina la procedencia de la acción de reclamación de la cantidad entregada duplicada, petición que requiere que se esté ante el incumplimiento de la parte demandada y al tiempo que el contrato contemple la existencia de arras penitenciales que son aquellas a las que se refiere el artículo 1454 del CC en que se argumenta la reclamación.

Respecto de esta última cuestión lo cierto es que el contrato no solo no establece expresamente como es necesario que las cantidades entregadas por la actora lo son en concepto de arras penitenciales, cuestión esta que ha de ser interpretada restrictivamente según reiterada jurisprudencia, sino que antes al contrario no cabe duda de que se está en presencia de arras confirmatorias al indicarse así expresamente en el documento de reserva aportado por la actora, con la sola previsión de que si el comprador no quisiera comprar el piso perdería la señal, de modo que la cantidad entregada a cuenta lo sería como parte del precio pactado en el contrato.

Por encima de ello no obstante y con carácter previo ha de examinarse si habría existido o no el incumplimiento que se atribuye a la vendedora; a estos efectos el propio juez reseña la existencia de dos plazos pactados y no coincidentes, uno el recogido en el documento de reserva firmado entre el agente y la compradora que fijaba como fecha límite de la escrituración el 20 de julio de 2013, y otro el recogido en el documento de aceptación de oferta de compra firmado entre el agente y los vendedores en el que se contempla un plazo de 45 días para llevar a cabo la operación, lo que situaría la fecha límite el 26 de julio. Hemos de recordar que fue el 22 de julio cuando la actora comunica su reclamación de que le sean devueltas las arras duplicadas de modo que en esa fecha desde luego los vendedores aún tenían plazo para cumplir según el acuerdo firmado con el agente, sin que conocieran en modo alguno que se haya acreditado que el mismo agente habría establecido un plazo menor con la compradora; como quiera que los vendedores habrían sido absueltos de las peticiones deducidas en su contra no haremos más referencia a esta cuestión.

Pero tampoco desde la estricta perspectiva de la actora según lo firmado por ella puede considerarse en el criterio del tribunal que a día 22 de julio, dos días después de la fecha establecida, existiera un incumplimiento del contrato que justificase su resolución, que no se pide, y que ampararía la reclamación que se efectúa; no puede obviarse que en el propio documento se expresa que falta inscribir la escritura de los vendedores, lo que de nuevo se expresa en el documento que recoge la ampliación de la señal (doc. nº 3 de la demanda folio 26) 'estamos a la espera de la inscripción en el Registro de la Propiedad y demás permisos', de manera que no es posible otorgar a la fijación del plazo el carácter de esencial para justificar que solo dos días después haya un incumplimiento de alcance resolutorio, que es el único que permitiría la reclamación, y ello se ve además aseverado con los mismos correos electrónicos que la actora aporta y en los que se aprecia la discrepancia existente sobre el precio oficial máximo permitido pero también el interés de agente y de la compradora de llevar adelante la operación señalando ésta la posibilidad de ampliar el plazo hasta el día 26 de julio si bien pidiendo la firma de un nuevo contrato, lo que no se llevó a cabo ante el requerimiento del día 22 al que contestó el agente justificando el leve retraso y solicitando que la actora manifestara si mantenía el interés en la compra. Y es lo cierto que a día 24 de julio se inscribió la propiedad a nombre de los vendedores de manera que sin obstáculo alguno podía llevarse a cabo la operación a partir de ese día, lo que no actora no solicitó por no ser de su interés y querer en cambio como única respuesta la devolución duplicada de lo por ella entregado.

En estas condiciones la Sala no estima que se esté ante un incumplimiento de la vendedora que permita el éxito de la acción, pero tampoco desde luego ante un desistimiento sin causa de la compradora que hiciera que la misma perdiera lo entregado cual pretende el agente codemandado al solicitar la desestimación de la demanda y hacer suyas las cantidades excepto en aquella cantidad entregada a la vendedora Dª Alicia que solo reconoció recibir mil euros para afrontar los gastos de notaría, y no los dos mil más que el agente codemandado mantendría; todo el conflicto surge en verdad por la actuación llevada a cabo por el agente que firma el mismo día dos contratos, el de reserva con la compradora y el de aceptación de oferta con la compradora, sin la necesaria conexión entre ellos de modo que compradora y vendedores ignoran el contrato suscrito con la otra parte, y además incluyendo distintos precios (102.000 euros para la compradora, 95.000 euros para los vendedores), sin la necesaria transparencia y claridad en el importe de su retribución, que no resulta de ninguno de los documentos firmados aisladamente considerados, y por si fuera poco señalando dos fechas distintas de plazo máximo de formalización de la compraventa, 20 de julio en el documento de la compradora, 26 de julio (por referencia además de 45 días de plazo) en el documento de los vendedores. Ya hemos argumentado sobre la cuestión del plazo y a ello hemos de unir el hecho del precio que resulta superior al permitido legalmente como se reconoce por el propio agente codemandado que mantiene no obstante que ello (la fijación de 102.000 euros como precio) se debió a un error inducido por la tabla de precios que le aportó la vendedora; Dª Alicia explicó no obstante en el juicio que el precio que ella entendió máximo y que comunicó a la administración era de 95.000 euros y dijo que es lo que comunicó al agente, lo que coincide con que este es el precio del documento de aceptación de oferta, de modo que puede entenderse que la fijación de los 102.000 euros respondió a la sola voluntad del agente que había de conocer que con ello se excedía el precio máximo tasado según superficie y zona, buscando no otra cosa que garantizar su retribución con la diferencia entre uno y otro precio.

Si bien no fue el precio el elemento determinante de la reclamación de la actora, sino el incumplimiento del plazo, no cabe duda a la Sala de que la petición de rebaja del precio a los límites permitidos y el correo del agente indicando no haber problema para ello, suponía pese a esta manifestación la introducción de un elemento de duda sobre el elemento esencial del precio, pues tal alegación del agente se hace sin aquiescencia ni conocimiento de los vendedores, que permanecen ajenos a esta cuestión y a la relación del agente con la compradora, de modo que habría sido necesario para despejar esta cuestión, cual solicitaba la actora, la firma de un nuevo contrato con el nuevo precio y la conformidad de los vendedores, pues la rebaja en el precio exigía tal consentimiento por afectarles dicha disminución, o bien un pacto expreso de abono de honorarios al agente al margen del importe del contrato, nada de lo cual se hizo.

En estas condiciones aprecia la Sala que esa indeterminación está dentro de las causas que justifican la renuncia a seguir adelante con una operación así definida, pues hay causa para un disenso que es además aceptado por los vendedores sin controversia, lo que ha de llevar a estimar en parte el recurso y condenar al codemandado Sr. Cosme a abonar a la actora la cantidad que ella le entregó de 7.500 euros, más los intereses legales de esta cantidad desde la fecha de interposición de la demanda.



TERCERO.- La parcial estimación del recurso y de la demanda determina asimismo que se modifique el pronunciamiento que sobre costas contiene la sentencia de instancia y que también era motivo del recurso.

De acuerdo a lo decidido por la Sala en la relación procesal entre la actora y el codemandado condenado no se hace especial imposición de costas de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC .

Toda vez que la sentencia no contiene pronunciamiento respecto de las costas causadas a los demandados absueltos no haremos tampoco nosotros pronunciamiento alguno, al no haber recurrido aquellos la sentencia, no siendo sino de lamentar que no se aprovechase la petición de aclaración para subsanar la omisión que el fallo contiene sobre esta cuestión pues obvio era que no podía cargarse al demandado condenado con las costas de los codemandados absueltos, lo que el juzgador pudo apreciar ante la aclaración que se le presentó.

La parcial estimación del recurso determina que no se haga imposición de las costas causadas en esta apelación, artículo 398 en relación con el artículo 394 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso interpuesto por Don Cosme , contra la sentencia de fecha catorce de julio de dos mil diecisiete , revocamos parcialmente dicha resolución y por la presente, manteniendo la absolución a los codemandados D. Juan y Dª Alicia , y estimando en parte la demanda condenamos a D.

Cosme a que abone a la actora la cantidad de 7.500 euros, con los intereses legales desde la interposición de la demanda e intereses del artículo 576 LEC desde la fecha de la sentencia de primera instancia.

No se hace imposición de las costas causadas en ninguna de las relaciones procesales en primera instancia, ni se hace imposición de las costas causadas en esta alzada.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0620-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe