Sentencia CIVIL Nº 83/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 673/2017 de 14 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.005.00.2-2016/0007857
Recurso de Apelación 673/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcalá de Henares
Autos de Procedimiento Ordinario 833/2016
APELANTE: D. Doroteo y Dña. Daniela
PROCURADOR Dña. VIRGINIA CAMACHO VILLAR
APELADO: D. Gregorio
PROCURADOR D. JULIO CABELLOS ALBERTOS
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
Dña. MARÍA JIMÉNEZ GARCÍA
En Madrid, a catorce de marzo de dos mil dieciocho.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 833/2016 seguidos en el
Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcalá de Henares, en los que aparece como parte apelante D. Doroteo
y Dña. Daniela representados en esta alzada por la Procuradora Dña. VIRGINIA CAMACHO VILLAR y
defendidos por el Letrado D. ALBERTO MERCADER DE BENITO y como parte apelada D. Gregorio ,
representado en esta alzada por el Procurador D. JULIO CABELLOS ALBERTOS y defendido por la Letrada
Dña. INMACULADA LINARES FERNÁNDEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra
Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 25/05/2017 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcalá de Henares se dictó Sentencia de fecha 25/05/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que debo estimar y ESTIMO la demanda deducida por el Procurador D. Julio cabellos Albertos en nombre y representación de D. Gregorio , , contra DOÑA Daniela y D. Doroteo , , declaro haber lugar a la misma, y en su virtud condeno a dicha parte demanda a abonar a la actora la cantidad de quince mil euros (15.000€), con más los intereses legales correspondientes. Todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas procesales de esta instancia.'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Daniela y D. Doroteo a los que se opuso la parte apelada D. Gregorio y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 13 de marzo de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Pretensión de la demanda y sentencia apelada.

La demanda presentada por don Gregorio contra doña Daniela y don Doroteo , pretendía la condena de los demandados al pago de 15.000 €, relatando que el 2 de Octubre de 2015 las partes firmaron contrato de arras en relación con la compra por los actores de una vivienda propiedad de los demandados sita en Collado-Villalba por precio total de 325.000 €, haciendo entrega en ese acto de 15.000 € en concepto, a tenor de la cláusula cuarta, de arras penitenciales. En la cláusula quinta del documento se incluyó 'condición resolutoria', haciendo constar que ' En el supuesto de que la parte compradora acredite la no concesión del préstamo hipotecario en el plazo de 15 días a contar desde la firma de este documento, la parte vendedora se verá obligada a devolver la cantidad entregada en concepto de arras. No obstante lo anterior, y de darse esta circunstancia, la compradora acepta asumir de su cuenta los gastos justificados en que haya podido incurrir la vendedora por razón de la presente compraventa '. Que solicitada por el actor la concesión de préstamo con garantía hipotecaria de ING Direct, la petición fue denegada, extremo que se comunicó a los vendedores de modo inmediato mediante burofax, cuya restitución rehusaron los vendedores argumentando que dicho préstamo podría haberse concedido de haberse solicitado por un capital inferior. No obstante, el importe del préstamo que precisaba el demandante era precisamente el solicitado de ING Direct, por tratarse de una vivienda con antigüedad de más de veinte años, con el deterioro propio de su uso continuado desde esa fecha y necesidad de acometer reformas. El precio de venta del inmueble era de 325.000 €, muy inferior al de tasación obtenido de la empresa Tinsa en Abril de 2014 por 460.000 €. El actor solicitó el préstamo hipotecario partiendo de ese valor de tasación, sin imaginar que la tasación que haría ING Direct sería inferior a ella a pesar de que entre 2014 y 2015 habían remontado los precios del mercado inmobiliario. Considerando además los gastos asociados a la compraventa e hipoteca, así como la reforma a realizar en la vivienda, el coste total a asumir por el comprador ascendía a 480.000 €, de cuyo montante solicitó un préstamo de hasta el 80% del valor de tasación de 2014, por 370.000 €.

La sentencia dictada en la primera instancia destaca que, considerando el contenido de la cláusula quinta del contrato de arras concertado entre las partes, resulta determinante que la parte compradora tramitase la obtención de préstamo con garantía hipotecaria, mediante entrega de la documentación requerida para su estudio, y dicha solicitud fuera desestimada, como se justifica con el documento acompañado por la demanda, en el que la entidad financiera concretó que el máximo de capital del préstamo que podría otorgar era de 276.000 €. La cláusula quinta constituye una excepción al pacto de arras penitenciales, cuya redacción es clara y no obliga a indagar la voluntad de los contratantes. Aplicando por ello lo dispuesto en el art. 1281 Cc . debe prevalecer el sentido literal de la cláusula controvertida. Es irrelevante que la entidad bancaria ofreciera conceder parte del préstamo solicitado, pues la finalidad perseguida mediante la cláusula era salvar el impedimento del pago total del precio fijado en el contrato de compraventa. Por todo lo cual, se concluye que no se produjo desistimiento unilateral del contrato de compraventa, sino cumplimiento de la condición pactada en su cláusula quinta, lo que lleva a estimar en su integridad la demanda, condenando a los demandados al pago de 15.000 €, más el interés legal, así como al pago de las costas causadas en la primera instancia.



SEGUNDO.- Motivos de recurso.

Frente al expresado pronunciamiento interponen recurso de apelación doña Daniela y don Doroteo , alegando que la sentencia apelada interpreta erróneamente la cláusula quinta del contrato litigioso. Pues el importe del préstamo solicitado por el demandante excedía notablemente del máximo del capital por el que se otorgan los préstamos de financiación, lo que daría lugar a haberse pactado una condición imposible. A la vista de lo actuado, no es correcto declarar probado, como lo hace la sentencia apelada, que el Banco denegara el préstamo hipotecario, sino que más bien se rechazó el capital solicitado por equivaler al 114% del precio de la compraventa.

Tampoco es correcto afirmar que el comprador estuviera 'imposibilitado para cumplir la prestación bilateral de pago del precio, extremo que da lugar a la resolución del contrato (...)', pues el demandado nunca opuso esa alegación, ni tampoco ha quedado probada.

Se discrepa asimismo del razonamiento de la sentencia que equipara la denegación del préstamo hipotecario, prevista en la condición resolutoria, a la denegación parcial del préstamo ' porque la finalidad que perseguía la misma era el impedimento del pago total del precio fijado en el contrato '. Lo verdaderamente denegado por el Banco no ha sido la concesión del préstamo, sino el capital excesivo fundado en el sobreprecio que el comprador intentaba financiar. En definitiva, lo que se concedió fue el 80% del valor de tasación.

Al entender de los apelantes, el precio de venta lo estableció el comprador, y él igualmente solicitó el préstamo, por importe del 114% de aquél precio, muy superior al límite máximo del 80%, sin que el préstamo le fuera denegado sino concedido hasta ese límite. El valor de tasación era superior al precio de la compraventa.

La condición resolutoria pactada, referida al capital del préstamo solicitado equivalente al 114% del precio de la compraventa, debe entenderse como una condición de imposible cumplimiento, contraviniendo el art. 1115 Cc . Nunca puede depender la existencia, o la eficacia de la condición, de la voluntad unilateral del obligado, como ocurriría en este caso, si quedara la eficacia de la condición resolutoria al importe del capital del préstamo decidido por el comprador.

De otro lado, sostiene la parte apelante que el contrato celebrado lo fue de compraventa, al haberse convenido la cosa y el precio. Lo pactado en las estipulaciones cuarta y quinta fue, respectivamente, la rescisión unilateral prevista en el art. 1454 Cc ., y la resolución del contrato caso de cumplirse la condición resolutoria pactada. Por ello, para dar respuesta a la aplicación de la estipulación quinta, es indiferente la naturaleza del pacto arral contenido en la estipulación cuarta.

Para interpretar el contrato resulta esencial recordar que la cantidad finalmente concedida por ING Direct, era equivalente al máximo posible que podía otorgar, es decir, al 80% del precio. Y que, por tanto resultaba inviable la concesión de un préstamo por capital superior a ese 80%, equivalente al 114% del precio de la compraventa.

Ello significa que no es cierto que el comprador no obtuviera financiación, pues obtuvo financiación de hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda. Sino que no obtuvo financiación por el importe pretendido, muy superior al que en todo caso habría podido obtener.

La condición resolutoria debe interpretarse de modo estricto, pues en otro caso se estaría permitiendo a los contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios, al margen de que puedan reputarse o no graves, o lo que es igual, al margen de que alcancen o no trascendencia resolutoria ex art. 1124 Cc .



TERCERO.- Naturaleza del contrato litigioso e interpretación de la condición resolutoria expresa.

Alterando el orden expositivo del recurso, para comenzar con la naturaleza jurídica del contrato concertado entre las partes el 2 de Octubre de 2015, asiste la razón a la parte apelante en que se trata de un contrato de compraventa, perfeccionado en atención al convenio de las partes sobre la cosa que constituye su objeto, y el precio pactado, de conformidad con el art. 1450 Cc .

En respuesta a lo alegado, es cierto que el contrato de compraventa contiene un pacto arral, al establecer en la cláusula cuarta que ' De conformidad con lo establecido en el art. 1454 Cc ., el presente contrato de compraventa podrá rescindirse a instancia de la parte compradora o de la parte vendedora. En el caso de rescisión del contrato a instancia de la parte compradora, ésta se allanará a perder la cantidad entregada como arras o señal (15.000 €), y en el caso de rescisión a instancia de la parte vendedora, ésta deberá devolver a la parte compradora una cantidad equivalente al doble de la cantidad entregada como arras'.

Se introdujo así, en el contrato de compraventa, una facultad de desistimiento unilateral, no causal, y sin otra consecuencia que la pérdida o devolución duplicada, respectivamente, de la señal entregada por el comprador. No existe razón para examinar esa cláusula cuarta en el marco del presente litigio, pues ninguna de las partes ejercitó la facultad de desistimiento unilateral, y en ningún aspecto afecta a la interpretación o aplicación de la condición resolutoria pactada en la cláusula quinta.

El litigio está referido a la cláusula quinta del contrato, a cuyo tenor: ' La presente compraventa se somete a la siguiente condición resolutoria: 1.- En el supuesto de que la parte compradora acredite la no concesión del préstamo hipotecario en el plazo de 15 días a contar desde la firma de este documento, la parte vendedora se verá obligada a devolver la cantidad entregada en concepto de arras (...)'.

Se trata de una condición resolutoria explícita, a instancia del comprador, previa justificación de ' la no concesión del préstamo hipotecario' . Se hace evidente que, caso de cumplirse la condición, la consecuencia automática sería la restitución por los vendedores de la cantidad recibida de 15.000 €, pues el efecto de toda resolución contractual, o en general de la ineficacia sobrevenida del negocio, consiste en la recíproca restitución de prestaciones.

La parte apelante sostiene que dicha condición resolutoria expresa debe interpretarse de modo estricto, pues de otro modo se permitiría a los contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios, al margen de que puedan reputarse o no graves, o lo que es igual, al margen de que alcancen o no trascendencia resolutoria ex art. 1124 Cc . El razonamiento no es correcto. El principio de libertad de pactos, del art.

1255 Cc ., permite a los contratantes establecer las condiciones resolutorias que tengan por conveniente, cualquiera que sea la naturaleza o relevancia del incumplimiento determinante de la resolución, incluso en el supuesto de incumplimientos nimios o insignificantes en el marco de las obligaciones asumidas. El requisito de la trascendencia resolutoria de las conductas incumplidoras únicamente viene impuesto por la doctrina jurisprudencial a propósito de la condición resolutoria tácita del art. 1124 Cc ., implícita en todo tipo de contratos. Pero no existe fundamento legal alguno que limite la facultad de las partes en la configuración de las cláusulas resolutorias que tengan por conveniente pactar.

En todo caso, y con independencia de lo anterior, en el supuesto enjuiciado la condición resolutoria pactada no está configurada como sanción o remedio a la conducta incumplidora de uno u otro contratante (ni por ende cabe hablar de relevancia del incumplimiento), sino que consiste en el acaecimiento de un hecho dependiente de la voluntad de un tercero, consistente en la denegación del préstamo hipotecario solicitado para financiar el precio de la compraventa.

El punto único a que se refiere la controversia litigiosa, y derivado de la defectuosa redacción de la cláusula quinta del contrato, consiste en que describe genéricamente como causa de resolución la denegación del préstamo, sin especificar si dicha denegación había de ser total o parcial, ni tampoco a qué montante de capital de préstamo debía entenderse referida.

Para salvar esa defectuosa redacción de la cláusula quinta, deben aplicarse los criterios interpretativos siguientes: - Excluida la interpretación literal o gramatical, no cabe suplirla con la intención de los contratantes ( art.

1281 Cc .), pues la deficiente redacción no denota contradicción entre la voluntad expresada y la albergada, sino que genera un vacío, en cuanto se omite cuantificar, directa o indirectamente, la cuantía del préstamo hipotecario solicitada, y concedida o denegada, suficiente a fundamentar la resolución contractual. Es preciso por ello acudir al canon o criterio de la totalidad, a través de los arts. 1284 (principio de conservación), 1285 (interpretación sistemática) y 1286 (interpretación finalista).

Por iguales razones, debe excluirse cualquier interpretación que convierta la condición resolutoria en imposible ( art. 1116 Cc .) o la supedite a la voluntad unilateral de una parte ( art. 1115 Cc .).

- Sentado lo anterior, se rechazan las dos interpretaciones alternativas extremas. De un lado, no se admite que la concesión parcial del préstamo en cualquier cuantía, incluso ínfima, impida aplicar la condición resolutoria. De otro lado, tampoco cabe entender que la denegación parcial ante solicitudes desorbitadas de préstamo por el comprador, permita aplicar la condición resolutoria.

- Es correcto el punto de referencia propuesto por la parte apelante, referido al límite máximo del 80% que el Banco prestamista interviniente en este caso concedía para financiar la adquisición de viviendas con garantía hipotecaria. Pues se trata de un criterio de integración del contrato acorde a la normativa sobre préstamos hipotecarios, y al límite máximo usual en la práctica que consta por notoriedad.

Sin embargo, quiebra el razonamiento de los apelantes cuando refieren ese 80% al precio de la compraventa, pues tanto el límite máximo establecido por el Banco prestamista, como por la normativa aplicable, computan ese porcentaje sobre el valor de tasación de la vivienda, y no sobre el precio que en cada caso convengan los contratantes.

El art. 5 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril , por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, dispone que ' El préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor (...)' En el supuesto enjuiciado, resulta esencial la circunstancia de que los vendedores, al suscribir el contrato litigioso de 2 de Octubre de 2015, hicieron entrega al comprador de un certificado de tasación de la vivienda, expedido por la empresa Tasaciones Inmobiliarias, S.A. (Tinsa), fechado a Abril de 2014, que asignaba un valor de tasación de 460.000 €. Sobre cuya premisa, el comprador solicitó un capital de préstamo de 370.000 €, equivalente al 80% del valor de tasación. De esa forma, don Gregorio solicitó el préstamo sobre la expectativa que le había generado la parte vendedora, mediante la entrega de una tasación próxima en el tiempo, sin haber mediado hasta entonces importantes oscilaciones del mercado inmobiliario. En definitiva, fue la actuación de los vendedores la que propició la apariencia fundada de posibilidad de obtener un préstamo por 370.000 €.

Es irrelevante que el precio de venta pactado por las partes resultara inferior, pues se trata de un parámetro que ni las entidades bancarias, ni la Ley, consideran como referencia para determinar la cuantía máxima del préstamo hipotecario para financiar la operación. Son erróneas por ello las reiteradas alegaciones del recurso (y las conclusiones sobre ellas obtenidas) alusivas a la solicitud de un préstamo hipotecario del 114% del precio. Tampoco se admite la alegación del recurso de que dicho precio fue establecido unilateralmente por el comprador pues, salvo demostración en contrario, prevalece la apariencia de que el precio de venta es producto de las negociaciones habidas entre las partes.

Por cuanto queda expuesto, se declara cumplida la condición resolutoria de la compraventa pactada en la estipulación quinta del contrato, considerando que el comprador solicitó la concesión de un préstamo hipotecario por importe de 370.000 €, equivalente al 80% del valor de tasación resultante del informe de tasación recibido de la parte compradora, y que la prestamista, al obtener tasación por importe inferior, comunicó al solicitante la concesión de un importe máximo de 276.000 €, notablemente inferior al solicitado, e insuficiente a cubrir el precio pactado en el contrato. Cumplida la condición, y como consecuencia del efecto restitutorio derivado de la resolución, los vendedores demandados están obligados a la devolución de la cantidad recibida a cuenta del precio, de quince mil euros.



CUARTO.- Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M.

EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Camacho Villar en representación de doña Daniela y don Doroteo , contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Alcalá de Henares, bajo el número 833 de 2016, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM , abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000- 00- 0673-17» excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe