Sentencia CIVIL Nº 83/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 228/2019 de 02 de Marzo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00083/2020
Rollo núm.:228/2019
S E N T E N C I A Nº 83/2020
Ilmos. Sres.
Don Álvaro Latorre López, presidente
Doña Juana María Gelabert Ferragut
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca, a dos de marzo de dos mil veinte.
Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia número 5 de Palma, bajo el número 375/2017 , Rollo de Sala número 228/2019, entre
partes, de una como demandante-apelante MAQUIPROYECT 2005,S.L., D. Avelino y CONSTRUCCIONES
Y PROMOCIONES JOSÉ LUIS CAMPINS MARTÍ, S.L. UNIPERSONAL, representados por la Procuradora Dª
Catalina Ana Salas Gómez y asistidos de la Letrada Dª Concepción García Castañón, de otra, como demandada-
apelada CONSTRUCCIONES GERMANS CATALÁ,S.L., representada por el Procurador D. Onofre Perelló Alorda
y asistido por el Letrado D. Guillermo Pou De Vicente.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Doña Juana-María Gelabert Ferragut.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma, se dictó sentencia en fecha 1 de octubre de 2018, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimo la demanda deducida por MAQUIPROYECT 2005, S.L., D. Avelino y CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES JOSE LUIS CAMPINS MARTÍ, S.L. UNIPERSONAL, frente a CONSTRUCCIONES GERMANS CATALA, S.L, absolviendo a la demandada de los pedimentos vertidos en su contra. Con imposición a la parte actora de las costas del proceso'.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 8 de enero de 2020.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia de instancia salvo los que se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- El procedimiento del que dimana el presente Rollo se inició con la demanda formulada por la procuradora doña Catalina Ana Salas Gómez, en nombre y representación de la entidad Maquiproyect 2005,S.L., don Avelino y Construcciones y Promociones José Luis Campins Martí, S.L. Unipersonal, contra Construcciones Germans Catalá,S.L., en solicitud de que se dictara sentencia por la que se declarase la resolución del contrato de opción de compra de fecha 12 de abril de 2007, con condena a la entidad demandada a devolver a: Maqui Proyect 2005, S.L. la suma de 115.670,59 € más los intereses legales de dicha suma desde el 12 de abril del 2007. A don Avelino , la suma de 28.917,65 €, más los intereses legales de dicha suma desde el 12 de abril de 2007. Y a Promociones y Construcciones José Luis Campins Martí, la suma de 86.752,94 € más los intereses legales de dicha suma desde el 29 de enero de 2008.

Para fundamentar tales pretensiones, la parte actora alega en su demanda los hechos siguientes: 1)Que en fecha 12 de abril del 2007, Maquiproyect 2005, S.L. y don Avelino formalizaron con la entidad demandada contrato 'denominado' de 'opción de compra' de una nave de 663,69 m². De dicho contrato debe destacarse: La propietaria del suelo donde se iba a construir la nave era CABO AUSTRAL,S.L.. Esta entidad tenía que construir la nave.

2)La entidad hoy demandada, Construcciones Germans Catalá, S.L. había concertado, a su vez, un contrato 'denominado' de 'opción de compra' con la empresa propietaria del suelo y que tenía que construir la nave, la referida entidad Cabo Austral, S.L.

3) La nave que la hoy demandada tenía que adquirir de Cabo Austral, S.L. debía ser de 3.793,50 metros cuadrados, y la demandada concedía a los hoy actores opción de adquirir una nave de 663,69 m². Siendo los dos contratos de opción idénticos, lo único que cambia son las cantidades del precio de compraventa y precio de opción.

4) En fecha 23 de marzo de 2010 la hoy entidad demandada interpuso demanda de juicio declarativo ordinario contra la entidad Cabo Austral, solicitando la resolución del contrato de opción de compra de fecha 3 de abril del 2007 y la devolución de la cantidad percibida por ésta por importe de 1.288.347,01 €, más intereses legales.

5) Dicha demanda dio lugar a los autos número 488/2010 del Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de Palma. En dichos autos recayó sentencia en fecha 9 de marzo de 2012 en la que se estimó la referida demanda; cuya sentencia fue confirmada por la dictada por la Sección IV de la Audiencia Provincial en fecha 23 de marzo de 2013.

6) La hoy demandada, en fecha 4 de diciembre de 2008, remitió un burofax a Maquiproyect 2005, S.L., dando por resuelto el contrato de opción que tenían suscrito, en la medida que las obras de la nave, según la misma, se habían iniciado en julio de 2007, y no se había entregado el 20% del importe de las mismas. Maquiproyect contestó dicho burofax negando el incumplimiento y también el hecho de que las obras se hubieron iniciado en julio de 2007, pues la licencia otorgada por el Ayuntamiento era de abril de 2008.

7) Como se recoge en la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 15, a la que antes se ha hecho referencia, Cabo Austral, S.L., Construcciones Germans Catalá, S.L. y los hoy actores llegaron a un acuerdo en prorrogar el plazo de entrega hasta mediados del año 2009 a cambio de no entregar el importe correspondiente al 20% del valor de la nave. Es decir, Construcciones Germans Catalá, S.L. no se lo entregaba a cabo Austral, S.L., y los hoy actores a Construcciones Germans Catalá, S.L.

8) La sentencia recaída en el procedimiento seguido entre la hoy entidad demandada y Cabo Austral, S.L. incide directamente en la relación existente entre las partes de este procedimiento a modo de función positiva de la cosa Juzgada; de un lado, en base al principio de los actos propios, la hoy demandada no podrá mantener que el contrato que le vincula con los hoy actores es de opción de compra, pues es el mismo contrato, idéntico, al que suscribió con Cabo Austral, S.L. De otro lado, el objeto del proceso iniciado por la demandada contra Cabo Austral, S.L. está conexo con el objeto de este proceso, en base a sus propios actos y la vinculación que tiene con la sentencia tantas veces reseñada.



SEGUNDO.- En la sentencia recaída en el primer grado jurisdiccional se desestimó la antes referida demanda; al considerar el juez 'a quo' que no habiendo cumplido la parte actora su prestación, no tiene derecho a exigir el cumplimiento de la que compete a la otra parte, quedando además liberado el deudor al ser imposible el cumplimiento de la suya con anterioridad a haber incurrido en mora.



TERCERO.- La representación procesal de la parte actora se alzó contra la referida sentencia y solicitó la revocación de la misma y que se dictara otra en su lugar en la que se estimase la demanda.

Dicha parte apelante alega en su recurso que el juez 'a quo' ha valorado de manera incorrecta la prueba practicada en el procedimiento y que ha interpretado de forma errónea lo dispuesto en el artículo 1182 del CC.



CUARTO.- Antes de entrar a examinar los motivos del recurso de apelación objeto de la presente resolución, esta Sala considera procedente relacionar los hechos que se indicarán a continuación, que resultan de lo actuado en el procedimiento: 1)Que en fecha 3 de abril de 2007, la entidad Cabo Austral, S.L. y la entidad Construcciones Germans Catala, S.L. suscribieron un contrato que denominaron de opción de compra, en el que se pactaron, entre otras, las siguientes cláusulas: El precio de la presente opción de compra se fija en el de 322.086,75 € y pagaré a 90 días correspondiente a 966.260,26 €, IVA 16 % no incluido, pagados a la firma del presente contrato.

Al comienzo de las obras se entregará un 20% más del valor de la compra, 1.231.165,25 €, IVA no incluido.

El resto al entregar la obra 3.636.313,99 €, IVA 16 € no incluido. El plazo para la entrega de la obra será aproximadamente durante el año 2008, perdiendo los optantes la cantidad pagada como precio de la opción, si transcurrido el plazo de un mes desde la fecha del requerimiento no han formalizado el correspondiente contrato de compraventa en base a las siguientes condiciones: A continuación, se pacta el precio de compraventa y su forma de pago, de cuyo precio debe deducirse el precio pagado por la opción, y las demás condiciones de la compraventa.

2)Que en fecha 12 de abril de 2007, la entidad Construcciones Germanas Catalá, S.L., de una parte, y, de otra, la entidad Maquiproyect 2005, S.L. y don Avelino , suscribieron un contrato al que denominaron 'opción de compra'.

En la parte expositiva del mismo se hacía referencia a la opción de compra que tenía Construcciones Germanas Catalá, S.L. sobre 3.793,50 m² de nave a construir por la entidad 'Cabo Austral, S.L.' propietaria de la parcela de 10.411 m².

Que los optantes en el presente contrato estaban interesados en la compra de una nave de unos 663,69 m², situados en la Zona 6 (se adjunta plano) y obtener un derecho de opción de compra sobre la misma y a Construcciones Germans Catalá en otorgarla, bajo las siguientes condiciones: El precio total de la compra sobre las naves descritas anteriormente se establece en 1.156.878,60 €, calculado a 1.742,94 € el metro cuadrado. El precio no incluye el IVA ni cualquier impuesto que grave la compraventa.

a)El precio de la presente opción de compra se establece en 231.353,72 € pagaderos de la siguiente manera: - Pago de 57.838,43 € a la firma del presente contrato.

- Pago mediante pagare a 90 días de la firma del presente contrato de la cantidad de 173.515,29 €.

b) Al inicio de las obras, se entregará un 20% más sobre el valor de compra, es decir, 231.353,72 €.

c) La cantidad restante, es decir, 694.061,16 €, se entregará a la finalización de las obras.

El plazo de entrega se establece en el año 2008.

En el plazo de un mes a contar desde la fecha establecida como finalización de obra, el optante deberá formalizar la correspondiente escritura de compraventa. Si transcurrido este periodo no se ha formalizado el correspondiente contrato de compraventa, el optante perderá la totalidad de las cantidades entregas.

3) Según consta en la documental del Ayuntamiento de Palma (documento número 17 de los aportados con la demanda) en la Sesión del Consell de la Gerència dUrbanisme de fecha 10 de abril de 2008 se acordó conceder licencia de nueva construcción a la entidad Cabo Austral, S.L.

4) En fecha 4 de diciembre de 2008 (documento número 15 acompañado con la demanda) la entidad Construcciones Germans Catalá, S.L. remitió burofax a don Avelino , en el que hacía constar que las obras se habían iniciado en el mes de junio de 2007, sin que por su parte se hubiera abonado el 20% pactado en el contrato, por lo que ante tal incumplimiento daban por resuelto el mismo con pérdida de la cantidad entregada como precio de la opción.

5) Dicho burofax fue contestado por don Rodolfo , en nombre de Maquiproyect 2005, S.L., negando tal pretendido incumplimiento, en los términos que constan en el documento número 16 aportado con la demanda.

6) Que en fecha 23 de marzo de 2010, la entidad Construcciones Germans Catalá, S.L. interpuso demanda en juicio declarativo ordinario contra la entidad Cabo Austral, S.L., en solicitud de que se declarara resuelto el contrato denominado de opción de compra de fecha 3 de abril de 2007 y se condenara a la entidad Cabo Austral, S.L. a estar y pasar por tal declaración y a reintegrar a la actora la cantidad percibida de 1.288.347,01 €, con más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la firma del contrato, 3 de abril de 2007.

Dicha demanda dio lugar a los autos número 488/2010 del Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de Palma. Y en los mismos recayó sentencia, en la que se estimó íntegramente la referida demanda (documento número 13 de los aportados con la demanda).

De dicha sentencia consideramos procedente destacar los siguientes extremos: Que aunque las partes calificaron el contrato, al suscribir el mismo, de opción de compra, el juez 'a quo' en la sentencia de instancia, y en base a los correctos razonamientos expuestos en la misma, concluye que estamos en presencia de un contrato de compraventa y no de un contrato de opción; nos hallamos ante un contrato de compraventa con precio aplazado.

Habida cuenta tal calificación del contrato, el juez 'a quo' manifiesta que procede examinar si ha existido el incumplimiento alegado por la entidad actora, Construcciones Germans Catalá, S.L. y si el mismo constituye causa de resolución del contrato.

El juez 'a quo' considera debidamente probado que existió un acuerdo 'verbal' de prorrogar el plazo de entrega hasta la primera mitad del año 2009, pues ello se deduce no sólo del documento número 7 aportado con el escrito de demanda consistente en burofax remitido por el Letrado Sr. Rodolfo , de fecha 4 de marzo de 2010, actuando en nombre de la entidad Maquiproyect 2005, S.L., con quien la entidad demandante tenía suscrito contrato de opción de compra sobre una de las naves adquiridas por la misma a la demandada, en la que se indica que pese a que la obra inicialmente de la misma se iba a finalizar dentro del año 2008, se aceptó y dio por buena la explicación ofrecida por Cabo Austral según la cual las naves se iban a entregar antes de la primera mitad del año 2009, dando por buenas las explicaciones que a través del letrado de la actora o directamente de la entidad Germans Catalá, S.L. le iban ofreciendo, sino también de la prueba de interrogatorio del propio representante legal de la actora, don Jose Carlos , el cual reconoció que la cantidad de 1.231.165,25 € que tenía que abonarse al inició de las obras no se pagó porque las obras iban atrasadas y se dijo 'de palabra' que se pagaría al final, lo que evidencia que el retraso de las naves, al menos hasta la primera mitad del año 2009 fue conocido y consentido por la entidad actora, a cambio de no abonar hasta el final el pago de la cantidad antedicha...

7) La referida sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de Palma en los autos número 488/2010, fue confirmada por la dictada por esta Sección IV de la Audiencia Provincial, en sentencia de fecha 26 de marzo de 2013, recaída en el Rollo número 399/2012.



QUINTO.- En primer lugar consideramos procedente indicar que el contrato al que las partes hoy litigantes denominaron contra de 'opción de compra' no puede calificarse como tal, sino que al igual que el suscrito por la hoy entidad demandada-apelada y la entidad Cabo Austral, S.L., al que se refiere la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 15, debe calificarse de contrato de compraventa con precio aplazado.

Por cuanto al igual que aquél, el que constituye objeto del presente procedimiento reúne todos los requisitos exigidos en el artículo 1450 del CC para que la venta se perfeccione entre comprador y vendedor y sea obligatoria para ambos, al haber convenido en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hubiesen entregado.

En segundo lugar debemos indicar que, atendiendo a lo planteado e interesado por la hoy demandada apelada, en la demanda que ésta interpuso contra la entidad Cabo Austral, S.L., así como a lo resuelto en la sentencia que puso fin al procedimiento planteado por la referida hoy demandada-apelada y a la que nos hemos referido en el apartado 6) del Fundamento de Derecho Cuarto de la presente resolución, esta Sala no puede aceptar los razonamientos contenidos en la sentencia objeto del presente recurso de apelación, en los que se desestima la demanda al entender que los actores no han probado la prórroga del plazo para la entrega de la suma del 20% del precio de compra, una vez la construcción había empezado en abril de 2008. Por lo que la entidad demandada no había incurrido en mora en el momento en el que la prestación devino imposible; entendiendo por lo tanto, esta Sala que, conforme se alega en el recurso de apelación, en la sentencia de instancia se incurre en error en la valoración de la prueba y aplicación del derecho.



SEXTO.- Atendiendo a lo razonado en la sentencia de fecha de 9 de marzo de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de continua referencia, en el que la hoy demandada -apelada obtuvo la resolución del contrato de compraventa que había suscrito con la entidad Cabo Austral,S.L. y en base a los razonamientos contenidos en la misma, no puede sostenerse en el presente procedimiento que la hoy actora-apelante no ha acreditado la existencia de la prórroga del plazo para la entrega de la suma del 20% del precio de compra, en los mismos términos que se recogen en la sentencia de continua referencia del Juzgado de Primera Instancia número 15 en cuanto a la prórroga pactada entre la entidad hoy demandada-apelada y Cabo Austral,S.L., en cuya sentencia se hace expresa referencia al documento número 7 aportado con el escrito de demanda consistente en burofax remitido por el Letrado Sr. Rodolfo , de fecha 4 de marzo de 2010, actuando en nombre de la entidad Maquiproyecto 2005, S.L. y a los demás razonamientos contenidos en dicha sentencia.

Pues ello supondría que la hoy entidad demandada sostiene en el procedimiento del que dimana el presente Rollo, y ello es aceptado por la sentencia apelada, unos hechos totalmente contrapuestos y contradictorios a los que sostuvo al interponer su demanda contra la entidad Cabo Austral, S.L., y con la que aportó un documento remitido por el Abogado de la hoy actora-apelante para fundamentar la prórroga del plazo de entrega y consiguiente acuerdo de abonar la cantidad que debía abonarse al inicio de las obras al final de las mismas, debido a que las obras iban atrasadas y no se entregarían hasta la mitad de 2009.

Por consiguiente, esta Sala considera acreditado que sí ha quedado probada la prórroga.

Y que al haber interesado la hoy demandada-apelada la resolución del contrato de compraventa suscrito con la entidad Cabo Austral,S.L. y al haber obtenido tal resolución, no es admisible que se oponga a la resolución que interesa la parte actora del contrato suscrito con la hoy demandada.

Y no existiendo mora alguna en la parte actora procede que la demandada le devuelva las cantidades percibidas. Por cuanto conforme declara el Tribunal Supremo (S. 11-11-2003) si bien la imposibilidad sobrevenidad determina la extinción de la obligación esto no significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando, como en este caso sucede, ya había ingresado en su patrimonio el precio convenido como contraprestación de una obligación de hacer que no va a cumplir. Es decir, no puede ser exigido al deudor un cumplimiento devenido imposible, pero, en aras de la buena fe y de la equidad y con el fin de evitar un enriquecimiento injusto, sí le incumbe proceder a la devolución de las prestaciones que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante.

SEPTIMO.- Por todo ello procede estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia de instancia y estimar la demanda.

OCTAVO.- Al estimar la demanda procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada ( artículo 394.1 LEC): Y al estimar el recurso de apelación, no procede hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada (398.2 LEC).

Fallo

1)Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Catalina Ana Salas Gómez, en nombre y representación de Maquiproyect 2005, S.L., don Avelino y Construcciones y Promociones José Luis Campins Martí, S.L. Unipersonal, contra la sentencia de fecha 1 de octubre de 2018, dictada por el Ilmo. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Palma en el procedimiento del cual el presente Rollo dimana, cuya sentencia, en su consecuencia, debemos revocar y revocamos. Y en su lugar: 2) Debemos estimar y estimamos la demanda interpuesta por la referida procuradora en la mencionada representación contra la entidad Construcciones Germans Catala, S.L., y, en su consecuencia, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato denominado como 'opción de compra' de fecha 12 de abril de 2007.

Y, en su consecuencia, debemos condenar y condenamos a la entidad demandada a devolver a los actores las siguientes cantidades: A Maquiproyect 2005, S.L. la cantidad de 115.670,59 €, más los intereses legales de dicha suma desde el 12 de abril de 2007.

A don Avelino la suma de 28.917,65 € más los intereses legales de dicha suma desde el 12 de abril de 2007.

A Promociones y Construcciones José Luis Campins Martí la suma de 86.752,94 €, más los intereses legales de dicha suma desde el 29 de enero de 2008.

Con expresa imposición de las costas a la entidad demandada.

3) No procede hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.