Sentencia Civil Nº 839/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 509/2012 de 14 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0008478

Recurso de Apelación 509/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 564/2011

DEMANDANTE/APELANTE:D. Rubén

PROCURADOR:D. FERNANDO ANAYA GARCIA

DEMANDADA/APELADA:GRUPO INMOBILIARIO MAN S.A.

PROCURADOR:Dña. MARIA FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ

DEMANDADA/APELADA:ASEFA S.A. SEGUROS Y REASEGUROS

PROCURADOR: D. RAMON RODRIGUEZ NOGUEIRA

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

SENTENCIA Nº 839

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D./Dña. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D./Dña. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

En Madrid, a catorce de noviembre de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 48, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 48 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo nº 509/12, en los que aparece como demandante-apelante D. Rubén , representado por el Procurador D. Fernando Anaya García, y como demandada-apelada la Mercantil GRUPO INMOBILIARIO MAN S.A., representado por la Procuradora Dña. Mª Fuencisla Martínez Mínguez y como demandada-apelada ASEFA S.A. SEGUROS Y REASEGUROS, representada por el Procurador D. Ramón Rodríguez Nogueira, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 48 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 6 de Febrero de 2012 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por D. Rubén representado por el Procurador Sr. Anaya García contra GRUPO INMOBILIARIO MAN, S.A. y ASEGA S.A. SEGUROS Y REASEGUROS representados por los procuradores Sres. Martínez Mínguez y Rodríguez Nogueira respectivamente, absolviendo a éstos de los pedimentos de la actora y expresa imposición a dicha parte de las costas. Que debo desestimar y desestimo la reconvención formulada por GRUPO INMOBILARIO MAN S.A. absolviendo a D. Rubén de los pedimentos de la demandada reconviniente y expresa imposición a ésta de las costas causadas por la reconvención.'

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal del demandante se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 13 de Noviembre, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Son hechos que han quedado acreditados en este proceso, los siguientes:

1º Don Rubén concertó con GRUPO INMIBILIARIO MAN, S.A., en fecha 15 de febrero de 2.007, contrato de compraventa de la vivienda situada en la planta NUM000 , del portal NUM001 , con trastero y dos plazas de garaje, incluido en una promoción que desarrollaba la vendedora en la CALLE000 , con vuelta a la CALLE001 , de Madrid, que conformaba, con varios portales, el denominado Conjunto Residencial DIRECCION000 .

La venta se hacía estando el inmueble en fase de construcción (cláusula 1ª), y el precio era de 238.666,56 euros más 16.706,66 en concepto de IVA a satisfacer de la siguiente forma: 11.770 euros (IVA incluido) cantidad que ya fue abonada por el comprador al efectuar la reserva (documento nº 3 de la demanda), 37.069,80 euros más 2.594,89 euros en concepto de IVA, que se entregaban en el acto de la firma del contrato de compraventa, y el resto mediante subrogación en el préstamo hipotecario solicitado por la promotora (cláusula 2ª).

En total, el comprador, a la fecha de firma de ese contrato había entregado un total de 51.434,69 euros.

2º En punto a la fecha de entrega del inmueble, se pactó en la estipulación cuarta lo siguiente:

'A) Finalización de las obras.- El plazo previsto para la terminación de las obras será aproximadamente de 28 meses desde la concesión de la Licencia de Obras. La fecha de finalización se establecerá por el certificado de fin de obra expedido por el Arquitecto y Dirección Facultativa de las Obras.

B) Entrega del objeto de compraventa.- Una vez finalizas las obras se solicitará Licencia de 1ª Ocupación de los Organismos competentes, calculándose un plazo aproximado de tres meses para su obtención. Cuando se haya obtenido esta Licencia, la parte vendedora procederá a tramitar las escrituras de compraventa para lo que se calcula un plazo aproximado de un mes. Por tanto, la entrega y escrituración de los inmuebles objeto del presente contrato tendrá lugar como máximo en un plazo de 32 meses de Licencia de Obras, es decir antes de la fecha máxima del 16 de octubre de 2.009. No obstante lo anterior si las obras finalizaran antes de la fecha indiciada en el apartado primero de esta estipulación Grupo Inmobiliario Man podrá escriturar los inmuebles una vez obtenida la Licencia de 1ª Ocupación.

C) Ampliación de los plazos por causas de Fuerza Mayor u otras ajenas al vendedor.- Ambas partes acuerdan ampliar el plazo de entrega y otorgamiento de escritura pública en 4 meses en caso de ocurrir causas de demora no imputables a la vendedora, motivadas por causas de fuerza mayor, necesidades técnicas del proyecto, justificadas u ordenadas por cualquier administración u organismo público o en la puesta en servicio de las conexiones de las compañías suministradoras, o cualquiera otra causa que no pudiera ser previsible a la firma del presente contrato, como el hallazgo de restos arqueológicos, huelga, siniestro, incidencias meteorológicas, etc.'

3º Como cláusula resolutoria, se convino, entre otras, la siguiente (cláusula 11ª):

'En caso de que la construcción no finalizara en los plazos convenidos en el presente contrato incluida la prórroga y de conformidad con la Ley 57/68 de 27 de julio, junto con la Ley 39/1999 de Ordenación de la Edificación, podrá optar el comprador por rescindir el presente contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales del dinero que le correspondan hasta el momento en que se haga la devolución, con lo cual quedará extinguido el presente contrato, o bien conceder una nueva prórroga como cláusula adicional al presente contrato'.

4º La promotora concertó con ASEFA el seguro previsto en la Ley 57/68, garantizando al demandante la devolución de la cantidad de 51.434,69 euros. Aunque el vencimiento se preveía para el 31 de agosto de 2.009, se consignaba que se cubría hasta 'la obtención de la Cédula de Calificación Definitiva, Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación' (documento nº 6 de la demanda).

5º El 15 de diciembre de 2.008, la promotora comunicó al comprador que 'los trabajos de ejecución de la estructura ..... están temporalmente interrumpidas (sic) a la espera de su pronta reactivación... En otro orden de cosas, comunicarles que una vez reiniciadas las obras, si llegado el vencimiento de las pólizas de afianzamiento no se hubieran entregado las viviendas, Grupo Inmobiliario Man solicitará la prórroga automática de las pólizas de afianzamiento hasta la finalización efectiva de las mismas' (documento nº 7 de la demanda).

6º Ante tal comunicación, el hoy demandante requirió a la promotora en fecha 12 de enero de 2.009 que le aclarase la fecha de reanudación de los trabajos de la obra y le facilitase nuevo planing de la obra con fecha de finalización de los trabajos (documento nº 8 de la demanda).

7º Por su parte, la promotora, en comunicación fechada el 15 de julio de 2.009, en lo que parece una carta circular para todos los adquirentes, manifestaba que 'cumplirá con la fecha de entrega prevista en los contratos de compraventa, incluida la ampliación de plazos acordada en el mismo, y prorrogará las pólizas de afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta de dicha promoción emitidas por la Compañía Asefa, abarcando los plazos mencionados ....' (documento nº 9 de la demanda).

8º Efectivamente, al hoy demandante se le entregó nueva póliza individual de afianzamiento, con igual cobertura, pero con nuevo plazo de vencimiento de 16 de febrero de 2.010.

9º El 20 de octubre de 2.009, el Letrado de Don Rubén remitió a la promotora burofax por el que, de acuerdo con la estipulación 11ª A) del contrato, daba por resuelto el contrato y le requería la devolución de 59.013,9 euros, en cuya cantidad se incluían los intereses devengados hasta el momento. La promotora contestó negando que hubiera habido incumplimiento, señalando que las pólizas de afianzamiento se habían prorrogado hasta el 16 de febrero de 2.010 (documentos 11 y 12 de la demanda).

10º El 15 de febrero de 2.010, la promotora comunicó a los adquirentes que 'estando próxima la finalización y posterior entrega de los inmuebles'.... 'les emplazamos a realizar los oportunos trámites ... para la consecución de la financiación necesaria' (documento 13 de la demanda).

11º El 15 de febrero se comunicaba, también de manera general, que se había expedido el certificado final de obras y solicitado la Licencia de Primera Ocupación.

12º Sin embargo, a esa fecha, y por lo que se refería al portal NUM001 en el que se incluía la vivienda y anejos adquiridos por el demandante, no se había expedido el certificado final de obra, que no tuvo lugar hasta el 10 de marzo de 2.010 (documento 7 de la contestación de ASEFA).

13º El 13 de febrero de 2.010 y el 3 de marzo del mismo año, el hoy demandante, mediante sendas comunicaciones a la promotora y a la aseguradora, reclamó nuevamente la devolución de las cantidades entregadas a cuenta con los intereses (documentos 16 y 17 de la demanda).

14º La licencia de primera ocupación se expidió el 12 de mayo de 2.010 (documento 21 de la demanda).

SEGUNDO.-Los anteriores hechos, que están acreditados documentalmente y que no son discutidos por las partes, sirven de base al demandante para solicitar la resolución del contrato de compraventa, y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, acción que dirige tanto frente a la promotora, como frente a la aseguradora, en virtud del seguro por ésta prestado.

Se funda la demanda en la virtualidad de la estipulación 11ª A) del contrato, en la invalidez o ineficacia de la cláusula de prórroga o en la falta de justificación de las causas que pudieran fundarla, y en el transcurso, en último término, del plazo previsto para la entrega sin que se hubiera producido ésta.

Las demandadas, aunque con defensa separada, coindicen en sus alegaciones, pues parten, por un lado, del carácter no esencial del plazo de entrega, de los esfuerzos hechos por la promotora para cumplir el contrato, de las causas que motivaron el retraso y de la aplicación de la prórroga, de modo que la resolución extrajudicial realizada por el demandante habría sido anticipada e injustificada.

La Juez de Primera Instancia establece la aplicación de la prórroga pactada, y aun reconociendo un retraso de tres meses, desestima la demanda por considerar que ni el plazo era esencial ni se había frustrado el fin del contrato.

Contra tal sentencia recurre en apelación el demandante, reiterando íntegramente su pretensión, siendo impugnado el recurso por la aseguradora.

TERCERO.-Sobre casos sustancialmente idénticos, relativos al incumplimiento de la fecha de entrega en contratos referidos a viviendas adquiridas sobre plano, se ha pronunciado reiteradamente esta Sala, estableciendo la viabilidad de la pretensión formulada por el comprador ( Sentencias, entre otras de 30 de enero , 13 de febrero y 17 de mayo de 2.012 ).

En la Sentencia de 16 de octubre de 2.012 , en caso idéntico al presente, en cuanto también estaba pactada la cláusula resolutoria para caso de no entrega en plazo, consignamos nuestros razonamientos de la siguiente manera:

'La posición de esta Sala sobre la significación jurídica del retraso en la entrega de inmuebles que se adquieren sobre plano, quedó expresada en las recientes Sentencias de 30 de enero y 23 de febrero de 2.012 , en las que, de forma decidida, y por aplicación de la normativa de consumo, entendíamos que la fecha de entrega es un dato relevante, y su infracción conlleva el derecho del consumidor adquirente a obtener la resolución contractual.

Los razonamientos básicos que llevaban a esa solución se pueden agrupar en los siguientes:

1º La consecuencia de la inserción de la relación jurídica en la normativa de consumo.

A tal respecto, exponíamos que 'la característica fundamental de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (ahora en la versión codificada que le da el Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre), con la que se trata de satisfacer el principio constitucional de protección de los derechos e intereses de éstos, es contemplar la relación jurídica entre empresario y consumidor en su totalidad, sin duda bajo la idea de responder la operación económica que subyace en el contrato a un todo unitario.

Por eso, la citada Ley presta atención a todas las fases en que esa relación se manifiesta: desde la oferta pública, a la formalización del contrato, y desde su perfección y consumación, a su desarrollo y agotamiento.

El contacto entre consumidor y empresario, a través del cual aquel trata de conseguir un bien o servicio y éste de colocar su producto en el más amplio mercado posible, comienza con la información que ha de suministrar éste a aquél, que ha de ser una 'información relevante, veraz y suficiente sobre las características esenciales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas, y de los bienes o servicios objeto del mismo', y que incluye, por lo que ahora nos interesa, la información exacta sobre la fecha de entrega, extremo que, en todo caso, considera la Ley relevante (artículo 60 del Texto Refundido).

Sin duda, esa información es uno de los factores que impulsa al consumidor a contratar, como también tiene influencia decisiva el contenido de la oferta pública, por lo que 'el contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato', salvo que en éste se contengan condiciones más beneficiosas, a las que en ese caso habría de estarse (artículo 61).

La vinculación, en esa fase precontractual, es tan intensa, que incluso la produce la simple omisión de información relevante (artículo 65).

Superada esa fase, y a la hora de concluir el contrato, la Ley partiendo de la innegable realidad de la frecuencia con la que usan los denominados contratos de adhesión, constituidos por cláusulas que no son negociables individualmente, prohíbe las denominadas cláusulas abusivas, siendo una de éstas las que 'supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario ' (artículos 80 y 85.8)'.

2º Relevancia legal de la fecha de entrega de la cosa.

En ese sentido, decíamos que 'la exposición de estos datos normativos revela que la fecha de entrega es considerada por la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios como un elemento primordial, en todos los tramos de gestación y desarrollo del contrato de consumo.

Y no cabe olvidar que, dado este tipo de contratos como de adhesión, la fecha de entrega la consigna el empresario, formando parte de su oferta, asumiendo la consiguiente responsabilidad.

Mayor importancia tiene, para la decisión de los casos en que se enjuician las consecuencias de la demora en el plazo de entrega, la previsión contenida en el artículo 85.8, en cuanto prevé el carácter abusivo y, por tanto, nulo de pleno derecho, de las cláusulas que 'supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario'.

Y lo realmente importante no es sólo el tenor literal del precepto, y su obvia aplicación ante cláusulas de ese tipo que se puedan contener en un contrato de consumo, sino también a aquellas otras que, sin decirlo así, lleven a igual resultado práctico.

Por otro lado, de esa norma se extrae el principio a que responde -la certeza del momento en que el consumidor podrá acceder plenamente al producto adquirido-, principio que deberá ser tenido en cuenta para la decisión en casos en que el resultado real del desarrollo del contrato haya hecho que el plazo consignado en el contrato quede al albur de la voluntad empresarial.

Si la Ley prohíbe, bajo la máxima sanción, la consignación de cláusulas en que la fecha de la prestación del empresario queda realmente indeterminada, por la misma razón ha de entenderse prohibida, y con la misma sanción, los supuesto en que no se hayan respetado, por voluntad del empresario, la determinación de la fecha de entrega.

Realmente, sería un contrasentido jurídico que por vía de la decisión judicial, que no reaccionara frente el incumplimiento de la fecha de entrega, obtuviera el empresario lo que la Ley le prohíbe.

No estamos en un supuesto de aplicación analógica, que sería jurídicamente imposible cuando se trata de normas prohibitivas ( artículo 4.2 del Código Civil ), sino de extracción de un principio general, que, por su carácter informador ( artículo 1.4 del Código Civil ), ha de servir de pauta en la resolución judicial, a la hora de establecer las consecuencias de un incumplimiento.

Por eso, en los supuestos de indeterminación de la fecha de entrega, en cuanto queda a la voluntad del empresario, se han de incluir, sin duda, los casos en que la entrega se demora a voluntad o por decisión de éste, de modo que se llega al mismo resultado prohibido: la espera del consumidor a que el empresario decida cumplir su prestación, situación ante la cual ha de quedar aquel suficientemente protegido'.

3º Función resolutoria de la infracción del deber de entrega temporánea.

Con lo dicho antes, la conclusión es reconocer el derecho de resolución, pues 'todo ello llevaría a considerar que la infracción de la fecha de entrega ha de reputarse un incumplimiento grave, que determina el derecho a resolver el contrato, pues en una labor de integración del contrato y de respeto a la buena fe objetiva que implica el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones ( artículo 83 del Texto Refundido), ha de estimarse que, del mismo modo que si no se paga oportunamente el precio dispone el vendedor de aquella facultad ( artículo 1.504 del Código Civil ), debe corresponder también al consumidor el mismo derecho, cuando el empresario no cumple en una de las condiciones o especificaciones que la normativa especial ha juzgado relevante, por cuanto, en no pocos casos, habrá determinado la voluntad del consumidor.

A salvo quedan, naturalmente los casos en que el incumplimiento se debe a fuerza mayor, en los que la falta de imputabilidad en el retraso impediría la resolución como impediría cualquier exigencia de responsabilidad'.

CUARTO.-Al igual que en aquel caso, puesto el mismo bajo esta perspectiva legal, llevaría a la estimación de la pretensión del demandante.

En efecto, la relación jurídica que se trae a consideración ha de ser calificada de consumo, pues así se deduce con toda evidencia del propio contrato, en el que claramente la vendedora asume la condición de empresaria y los compradores la de adquirentes del bien que aquélla puso a oferta pública en el mercado.

De otro lado, los efectos que se derivan del incumplimiento de la fecha de entrega no quedan enervados más que por fuerza mayor, esto es por aquello que el empresario no puede dominar.

En particular, y en la también citada Sentencia de 30 de enero de 2.012 , exponíamos que 'el que se dedica profesionalmente a la venta de viviendas sobre plano, debe prevenir, antes de hacer la oferta pública del producto, los inconvenientes que previsiblemente pueden surgir. Y entre esos inconvenientes están tanto los de carácter técnico como los de carácter jurídico, pues antes de la oferta pública y de la consiguiente contratación con los adquirentes, el nivel de diligencia exigible al profesional implica que esté seguro que la obra proyectada reúne las condiciones jurídicas precisas, sin que existan obstáculos para obtener las correspondientes licencias, que son siempre y en todo caso actos administrativos reglados y, por tanto, previsibles, y que desde el punto de vista técnico no deba de haber sorpresas, sino que esté suficientemente definida la obra en todos sus aspectos en los correspondientes proyectos, y en base a ello deben calcular correctamente la duración de la obra, antes que comprometerse, de manera infundada y poco cuidadosa, a fechas de entrega que puedan, en la práctica, resultar de imposible realización'.

Por tanto, 'ni las inclemencias meteorológicas que no puedan ser calificadas de absolutamente imprevisibles, ni las trabas administrativas ni las dificultades arquitectónicas, pueden ser consideradas causas exoneradoras de la responsabilidad del promotor'.

Por eso, las que se aducen los informes aportados por las dos demandadas (ratificados, sin cambiar en nada su significado, por el Arquitecto redactor del mismo), no podrían ser consideradas como fundamentadoras de la prórroga que se pacta en la estipulación 4ª C). Los supuestos que contempla esa cláusula, aparte de la autentica fuerza mayor, en el sentido antes expuesto, no pueden ser opuestos al consumidor, si son interpretados conforme a lo que dispone el artículo 85.8 del Texto 5refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios .

En efecto, es el empresario el que debe prever, para fijar el plazo de entrega que condiciona la calidad de la oferta y del producto, y determina el consentimiento del consumidor, la duración que podrá tener la tramitación de licencias, la del acceso a los servicios de agua, electricidad o gas, o la que, con un conveniente estudio geotécnico del terreno, pueda derivar de presencia de restos arqueológicos o de la calidad del terreno.

Por eso, y aunque no se cuestionara la validez en sí de la cláusula, habría de considerarse los dos siguientes aspectos, para que pudiera tener la eficacia de la que tratan de dotarla las demandadas:

El primero, que se comunique al adquirente de la vivienda proyectada la causa que, según la promotora, se debe incluir en la citada cláusula. Tiene razón el demandante cuando expone que sin esa notificación, queda al arbitrio del promotor la concreción del plazo.

El segundo, se refiere al examen concreto de las causas que se contienen en el informe emitido por la Dirección facultativa, aportado como documento NUM001 de la contestación de ASEFA y 2 de la de GRUPO MAN.

Ninguna de ellas se puede considerar fuerza mayor extraña al proceso constructivo, pues no lo son la calidad del suelo y subsuelo en que construir, que ya debía estar previsto al realizar el proyecto y fijar el plazo, ni los problemas de cimentación o estructura, ni las denominadas obras de urbanización externa, n en fin, unas alegadas, y no probadas, condiciones meteorológicas adversas. Todas estas causas entran con naturalidad en las que se han de prever como afectantes al proyecto de construcción.

QUINTO.-En todo caso, y mayor abundamiento, por lo que afecta al inmueble adquirido por el demandante, el certificado final se emite incluso transcurrido el plazo prorrogado, que acabaría el 16 de febrero de 2.010, pues se realizó el 10 de marzo de 2.010.

SEXTO.-Sobre todo ello, y con independencia de otras consideraciones, en este caso, al igual que ocurría en el resuelto por la Sentencia de 16 de octubre de 2.012 por este mismo Tribunal , se superpone la eficacia del pacto que da derecho, sin más, al comprador a resolver el contrato, pasada la fecha de entrega.

Como dijimos en aquella Sentencia 'las propias partes pactan una consecuencia muy precisa para el caso de que la entrega no se realizase en la concreta fecha del 31 de enero de 2.009 : la opción de los compradores para exigir el cumplimiento, concediendo prórroga, o la resolución.

A tal respecto, y partiendo de la claridad de los términos en que está redactada la cláusula que no admite ninguna otra posibilidad de entendimiento que no sea la que se deriva de la simple interpretación literal o declarativa, se derivan de lo pactado las siguientes consideraciones:

1º Las propias partes definen lo que entienden por entrega: el otorgamiento de la escritura pública. Por tanto, ni el certificado final de obra ni la petición y consiguiente concesión de licencia de primera ocupación equivalen, por voluntad expresa de las partes, a la entrega.

2º La opción se concede a la exclusiva voluntad de los compradores. En nada puede influir ningún otro factor extraño a esa voluntad, porque así se les reconoce a los ahora demandantes en el contrato.

3º Aunque la opción no se daría si el retraso fuera por causas no imputables al vendedor, y ciertamente, por ello no se puede considerar un supuesto de resolución automática, esta previsión contractual, cuando menos, tiene la virtualidad de echar sobre la vendedora la carga de la prueba sobre la justificación del retraso, pues al comprador le basta con acreditar el hecho constitutivo del que depende la opción: la no entrega, entendida en los términos expuestos, en la fecha prevista'.

Pero, en todo caso, no impedirá el vencimiento del plazo lo que no fueran supuestos de fuerza mayor y no lo sin los que entra 'dentro de la organización empresarial de la promotora, la previsión de incidencias con aquellos con quienes contrata para alcanzar el fin', como ya hemos razonado más arriba.

Por todo ello, 'la fuerza obligatoria del contrato ( artículo 1.258 del Código Civil ) se impone sobre las consideraciones expuestas por la demandada'.

SÉPTIMO.-Además de lo expuesto, no podemos aceptar la tesis de la aseguradora cuando trata de definir el concepto de siniestro.

Siendo el seguro concertado el previsto en la Ley 57/68, el evento que configura el siniestro es, sencillamente, la no conclusión de la edificación en la fecha convenida. Acaecido el siniestro, conceptuado de esta forma objetiva, huelgan otras consideraciones, si se atiende además que, pese a su fecha, la citada Ley se enmarca con toda naturalidad en la protección de los consumidores, y, por tanto, no admite interpretación alguna que quebrante esa finalidad.

OCTAVO.-Procede, en consecuencia, estimar el recurso, y con él la demanda, incluyendo los intereses desde que se entregaron las cantidades a devolver, pues esta es la fecha a considerar, ya que tales intereses nos e producen por la mora, sino como efecto de la resolución, que tiene carácter retroactivo, de modo que en tal caso, es como si el contrato nunca hubiera existido, y, por tanto, se debe el precio satisfecho con sus intereses desde que el deudor lo retuvo en su patrimonio.

Por otro lado, debe imponerse a las demandadas el abono, solidario, de las costas de primera instancia, pues con igual carácter de solidaridad se ejercita la pretensión ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Las costas de esta alzada, al ser estimado el recurso, no serán objeto de imposición expresa ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

NOVENO.-En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Don Rubén contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 48 de Madrid en procedimiento ordinario nº 564/11, revocamosdicha sentencia y, en su lugar, estimando la demanda interpuesta por Don Rubén contra la Mercantil GRUPO INMOBILIARIO MAN, S.A. y ASEFA SEGUROS Y REASEGUROS, S.A., declaramos resuelto el contrato de compraventa concluido entre las partes el 15 de febrero de 2.007 y condenamos a las demandadas a abonar, solidariamente, al demandante la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (51.434,69 euros), cantidad que devengará los intereses legales desde el 15 de febrero de 2.007 hasta la fecha de esta sentencia, y a partir de la misma, los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Imponemos a las demandadas, solidariamente, el pago de las costas causadas en primera instancia.

No hacemos imposición expresa de las costas ocasionadas por la interposición y tramitación del recurso de apelación.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banesto Oficina Nº 1036 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2579-0000-00-0509-12, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe