Sentencia Civil Nº 84/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 673/2010 de 25 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 673/10 - AUTOS Nº 883/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 13

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO

PONENTE SR. JOSE MARIA JIMENEZ BURKHARDT

S E N T E N C I A N Ú M. 84/11

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSE MARIA JIMENEZ BURKHARDT

MAGISTRADOS

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

D. JOSE MALDONADO MARTINEZ

En la Ciudad de Granada, a veinticinco de Febrero de dos mil once.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 673/10- los autos de Juicio Ordinario nº 883/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 13, seguidos en virtud de demanda de ASOCIACION VECINOS DIRECCION001 contra C.P. DIRECCION000 Y ADARVE PROMOCIONES S.L.

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha ocho de junio de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda deducida a instancia de la ASOCIACION DE VECINOS DIRECCION001 , representada por la Provuradora de los Tribunales Dª MARIA JESUS HERMOSO SEGOVIA, contra la entidad COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 - URBANIZACION DIRECCION001 , representada por el Procurador de los Tribunales D. JUAN JESUS RUIZ SANCHEZ, y contra la entidad ADARVE PROMOCIONES S.L., representado por el Procurador de los Tribunales D. JOSE DOMINGO MIR GOMEZ, absolviendoles de todos los pedimentos contenidos en la misma sin entrar a conocer el fondo del asunto; imponiendo el pago de las costas causadas a la parte actora" .

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte DEMANDANTE, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSE MARIA JIMENEZ BURKHARDT.

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO .- Partiendo de la base que el plazo de cuatro años que señala el Art. 1301 CC es aplicable a los contratos anulables, conforme a cita de la doctrina jurisprudencial ad hoc, y considerando el juzgador de instancia que el de litis no es nulo (que no es cierto, como se verá) sino anulable, estima que la acción ha prescrito al haberse celebrado el contrato el 23 de septiembre de 2004 y ser la fecha de la demanda posterior al plazo de cuatro años (21-4-2009).

Aunque, no obstante las referencias que hacen las STS, que transcribe, a que nos hallamos ante un plazo de caducidad, estima que es aplicable al contrato anulable el plazo de prescripción, omitiendo toda referencia al computo inicial del plazo, aunque el plazo marcado por la previsión legal se ha de considerar de caducidad y no de prescripción, (por cuanto la doctrina jurisprudencial entiende que la caducidad o decadencia de los derechos surge cuando la Ley, o la voluntad de los particulares, señalan un término fijo para la duración de un derecho, de tal modo que transcurrido ese termino no puede ser ya ejercitado), la cuestión pende, en definitiva, cual es el momento a partir del que se ha de computar el plazo de cuatro años, cuando el termino final es la fecha de la demanda. Y es opinión de la doctrina, ya se trate de la acción de nulidad o de anulabilidad ( STS 19-1-1950 , 20-10-1954 ) que para la determinación del día inicial se ha de acudir al Art. 1969 , de modo que el dies a quo será aquel en que la acción se pudo ejercitar, que no fue, desde luego, la fecha del contrato, sino cuando los miembros de la Asociación de Vecinos actora, en su condición de miembros de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 - DIRECCION001 , tuvo conocimiento de lo hecho, por el que era presidente de la Comunidad, mediante comunicación efectuada por éste a todos sus miembros con motivo de la Junta General de 7 de mayo de 2005, cuya acta fue notificada a todos sus miembros el 5 de junio del mismo año, según consta documentalmente y, en consecuencia, fue a partir de ese momento en que, teniendo conocimiento de aquella irregularidad, se pudo reclamar contra ella, como así se ha hecho, al no haber mediado mas de cuatro años entre la fecha de la demanda y cualquiera de las dos fecha antes reseñadas. Claro es que, tal es el caso en el supuesto de anulabilidad, pues cuando el contrato es nulo, como aquí acontece, la acción es imprescriptible.

SEGUNDO .- La excepción de falta de legitimación activa opuesta por la representación de la Comunidad de Propietarios, en su primer apartado, (aunque también parece hacerlo de una forma desdibujada la de la promotora Adarve),recibe cabal respuesta por la de la Asociación de Vecinos actora, al constar documentalmente acta de la asamblea general extraordinaria de 7 de febrero de 2009 donde, por unanimidad, se le confiere a su presidente D. Ambrosio autorización para hacer las reclamaciones judiciales oportunas contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y contra Adarve Promociones; como también consta que en los estatutos modificados, inscritos el 6 de mayo de 2009 en el Registro de Asociaciones de Andalucía, se describían, entre otros fines de la Asociación, realizar las acciones judiciales oportunas para la defensa de sus asociados, representándolos y disponiendo de todos los medios eficaces, lícitos y acomodados a tal fin (Art. 5-10 ). Y en cuanto al segundo apartado, los argumentos expuestos para justificar la excepción sirven para desestimarla, pues si con relación a la legitimación activa para el ejercicio de la acción de nulidad de los contratos, ex Art. 1.302 CC , se dice que el T.S. no excluye como legitimados a los terceros que no hayan sido parte en el contrato siempre y cuando les haya perjudicado el negocio jurídico que se impugna, dicho se está con ello que siendo los componentes de la asociación de vecinos, a su vez, miembros de la Comunidad, el posible perjuicio derivado de la firma del contrato de litis entre quien fue presidente de la Comunidad y uno de los comuneros, la Promotora Adarve, es extensivo a aquellos.

TERCERO. - En cuanto a la cuestión de fondo, vista la claridad expositiva del contrato de 23 de septiembre de 2004, que, para su comprensión, no precisa del auxilio de las reglas interpretativas de los contratos de los artículos 1281 y ss. del código civil , y su contravención con lo acordado por unanimidad de los presentes de la Comunidad de Propietarios, previamente celebrada el 23 de abril del mismo año, la cuestión que se plantea en la demanda es la de la nulidad del contrato por falta de consentimiento de los componentes de la Comunidad, ante la falta de ratificación de lo acordado en el contrato entre Promociones Adarve y el que, entonces, era el presidente de la Comunidad, que lo hizo simplemente en su calidad de presidente de aquella. Estimándose de aplicación al caso las normas de la Ley de Propiedad Horizontal.

CUARTO. - En su argumentación desestimatoria de la prescripción, el juzgador de instancia considera que el contrato no es nulo, sino anulable, porque el presidente se excedió en las facultades que le otorgaban los estatutos, termino "exceder" que significa ir mas allá de lo autorizado, lo que supone que, en principio, estaba autorizado por los estatutos para contratar, pero se excedió en los términos del contrato. Pero los Estatutos de la Comunidad de Propietarios ( y con ello entramos en el fondo de la cuestión), no le autorizaban al Presidente a celebrar contrato alguno, ya que esa facultad estaba reservada a la Junta Rectora por el articulo 29, cuado el presidente era componente de la Junta Directiva (Disposición General 13ª ) y solo tenia la representación oficial y legal de la Colectividad ante los Tribunales, correspondiéndole "la ejecución de los acuerdos de la Junta General y de la Directiva"; siendo también competencia de la Junta General (Art. 14 e) "disponer de los bienes y derechos de la comunidad". Y si esto es así, aunque el presidente no estaba facultado, en su calidad de tal, a celebrar el contrato, ya que lo hizo, una vez celebrado hubo de ponerlo de manifiesto ante la Junta General para su ratificación, que no consta. Aunque sí consta que, antes del contrato, la Junta General Ordinaria de 23 de abril de 2004 prohibió, por unanimidad, hacer lo que después hizo el presidente, en cuanto al cobro de las cuotas en metálico y su importe, sin que tampoco conste que, una vez conocidos por la Junta los términos del contrato, los ratificase, siendo incierto (según afirma Adarve Promociones) que haya constancia en el documento nº 9 de la demanda de que la Junta Rectora informara a la Junta General del contrato y que ésta lo ratificara, pues en el punto nº 7 del acta solo consta una simple información. De modo tal que, por lo pronto, contravino lo que dispone el Art. 1259 CC y, por extensión, por ausencia de consentimiento de los comuneros manifestado a través de la Junta General, lo que dispone el Art. 1261 en relación con el 1262 , con la consecuencia de ser nulo el contrato ante la falta en su celebración de uno de los requisitos esenciales, cual es el consentimiento o concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa objeto del contrato que, acto seguido, produce su perfección y consiguiente consumación ( STS 18-1-1964 , 14-12-1964 , 23-6-1966 , 14-3-1973 , 25-4-1989 , etc). Siendo de destacar que, presumiéndose que la otra parte contratante, que era Adarve Promociones S.L., tenia conocimiento de los Estatutos de la Comunidad, al ser miembro de ella como propietaria de 65 parcelas, no hizo lo necesario para que, bien que el contrato lo hubiere celebrado el presidente previo consentimiento de la Junta General, bien que posteriormente hubiere procurado su ratificación, debiendo pechar por ello con las consecuencias económicas derivadas de su irregular proceder.

QUINTO. - Y aquellas consecuencias económicas son las que se indican en el suplico de la demanda, estimando la Sala sumamente incoherente la postura adoptada por la Comunidad de Propietarios codemandada, al oponerse a las pretensiones de la demanda, ante la evidencia que supone el hecho de aquella contravención cuando, en definitiva, siendo comuneros tanto los miembros de aquella Comunidad, como los de la Asociación de Vecinos Los Tablazos, el perjuicio económico derivado del contrato, y cuya restitución se pide, es igual para todos, como en todos redundará el beneficio económico una vez que Adarve Promociones S.L. abone a la Comunidad la suma interesada en la demanda. Siendo ésta la de 41.314 €, según la operación aritmética efectuada en el fundamento de derecho V de la demanda, a la que ninguna objeción ha puesto en su contestación Adarve Promociones S.L., obligada al pago, entretenida en argumentar la impugnación cautelar de falsedad del documento nº 3 de la demanda, de estéril resultado en lo que aquí concierne, o del devenir histórico de la Comunidad desde su constitución o, en fin, de disquisiciones totalmente ajenas al núcleo de la cuestión, quedando dispensada la Sala de hacer objeción alguna a la suma reclamada y su procedencia, al no tener base para ello.

SEXTO. - Dado el sentir de ésta resolución, las costas de la primera instancia se le han de imponer a los codemandados, sin pronunciamiento de las de la alzada (artículos 394 y 398 LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Se estima el recurso de apelación formulado por la representación de la Asociación de Vecinos DIRECCION001 . Se revoca la sentencia y, en su lugar, estimando la demanda, se declara nulo en contrato de 23 de septiembre de 2004, celebrado entre la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 - DIRECCION001 y Adarve Promociones S.L., condenando a ésta a abonar a la citada Comunidad la suma de 41.314 € , imponiéndoles las costas de la primera instancia, sin pronunciamiento de las de la alzada, con devolución del depósito constituido.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.