Sentencia Civil Nº 84/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 632/2013 de 24 de Febrero de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN 16ª

ROLLO nº 632/2013-A

JUICIO ORDINARIO 354/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA 4 DE IGUALADA

SENTENCIA núm. 84/2015

Magistrados/as:

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

Dª MARTA RALLO AYEZCUREN

Barcelona, 24 de febrero de 2015.

La Sección 16ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona ha visto, en apelación, los autos de juicio ordinario número 354/2010, sobre reclamación de cantidad, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Igualada. La parte demandante, doña Candida y don Darío , ha sido representada por la procuradora doña Anna Blancafort Camprodon y defendida por el letrado don Jani Trias Arraut. La parte demandada, doña Leonor , doña Susana y doña Brigida , ha sido representada por el procurador don Luis Alfonso Pérez de Oleguer Moreno y defendida por el letrado don Diego Callejón Muzulle. Las demandadas han apelado contra la sentencia de 5 de diciembre de 2011 , aclarada por auto de 29 de mayo de 2013.

Antecedentes

1.La parte dispositiva de la sentencia del juzgado dice literalmente, tras su aclaración: ' Que estimo la demanda interpuesta por Darío y Candida , representados por el Procurador de los Tribunales Sr. Dalmau contra Susana , Brigida y Leonor , y en consecuencia condeno a éstas a pasar por la declaración de declarar resuelto en contrato de compraventa entre la actora y la demandada de fecha 15.10.2009 y 21.10.2009; condenando solidariamente a Susana , Brigida y Leonor a que indemnicen a la actora en la cantidad de 42.000 € más intereses legales desde el 29.01.2010 y costas. '

2.Doña Leonor , doña Susana y doña Brigida recurrieron en apelación contra la sentencia. Admitido el recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes, los autos fueron remitidos a esta Audiencia provincial, que los recibió el 2 de octubre de 2013 y los turnó a esta sección. Comparecidas las partes, se siguieron los trámites legales y se señaló para decisión el día 3 de febrero de 2015.

Ha sido ponente la magistrada MARTA RALLO AYEZCUREN.

Fundamentos

1. Hechos relevantes

Son hechos relevantes del caso, admitidos o acreditados:

1)El 15 de octubre de 2009, los demandantes, don Darío y doña Candida , suscribieron un contrato de compraventa de vivienda -de la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 NUM002 , de Barcelona- con las demandadas, Doña Leonor , doña Susana y doña Brigida , éstas representadas por Standing Inmobiliario, S.A.

Se pactó un precio de 210.000 euros, que debían pagarse: en el acto, como arras penitenciales, 3.000 euros; como ampliación de las arras, el 26 de octubre de 2008, 18.000 euros, y, a la firma de la escritura, 189.000 euros.

La firma de la escritura pública de compraventa debía realizarse, como término máximo, el 29 de enero de 2010.

El 15 de octubre de 2009, los Sres. Darío y Candida entregaron, efectivamente, 3.000 euros, ' en concepto de arras penitenciales, o paga y señal, reguladas en el art. 1454 del Código Civil a cuyo tenor podrán rescindir el contrato, allanándose los compradores a perderlas o las vendedoras a devolverlas duplicadas' (documento 1 de la demanda).

2)El 21 de octubre de 2009, los compradores entregaron a la representante de las vendedoras 18.000 euros, ' en concepto de ampliación de arras penitenciales y a cuenta del total precio por la venta concertada' (documento 2 de la demanda).

3) Tras varias conversaciones y comunicaciones entre las partes y sus abogados, finalmente convinieron en fijar el día 15 de abril de 2010 para firmar la escritura de compraventa de la finca (hecho 1.3.3 de la demanda, no contradicho en la contestación).

4) El 15 de abril de 2010, vendedoras y compradores comparecieron ante el notario de Barcelona don Rafael de Córdoba Benedicto. Todos hicieron constar que tenían previsto otorgar en ese día y en esa notaría la compraventa del piso referido y que, por las circunstancias expuestas en los escritos que cada parte aportaba, ni la compraventa ni su financiación iban a ser otorgadas ese día. Las partes suscribieron en presencia del notario unas cartas que éste protocolizó. En la suya, los compradores imputaban a las vendedoras varios incumplimientos de lo pactado que impedían otorgar la escritura de compraventa. Aportaban asimismo la comunicación de la entidad bancaria que exponía el motivo de la denegación del préstamo de financiación. Las vendedoras, en su carta, descartaban expresamente algunos de esos incumplimientos (documento 4 de la demanda). La escritura de compraventa no llegó a otorgarse.

2. Demanda

En la demanda de este juicio, los compradores, con invocación del artículo 1124 del Código civil (CC ), solicitaron que se declarara resuelto el contrato de compraventa y que se condenara a la parte vendedora a pagar 42.000 euros -el doble de la suma entregada por los actores en concepto de arras penitenciales-, con los intereses del artículo 576 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC ).

3. Sentencia del juzgado

La sentencia del juzgado estimó la demanda. El juez argumentó que el inmueble no cumplía los requisitos para su venta 'ni en el momento de su oferta a los actores ni en la fecha de 29 de enero de 2010', puesto que a) la cédula de habitabilidad no se obtuvo hasta diciembre de 2009; b) había unas obras pendientes de determinación y c) 'no tenía inscrita la segregación y adecuación en el registro tributario municipal para cursar el IBI' hasta el 8 de septiembre de 2010. Por ello, acordó la resolución del contrato. Entendió que, como consecuencia de su incumplimiento y conforme al artículo 1454 CC , la parte vendedora debía devolver las arras duplicadas

4. Recurso de apelación

Las demandadas apelan contra la sentencia. Alegan que ha quedado acreditado que las vendedoras no incumplieron el contrato y que fue la imposibilidad para la compradora de efectuar el pago acordado lo que frustró la compraventa. Sostienen, subsidiariamente, que, si se apreciara un incumplimiento, no tendría eficacia resolutoria y combaten que se pretenda el doble de lo entregado como arras.

5. Compraventa con arras penitenciales

Las partes no discuten que el contrato de 15 de octubre de 2009 es un contrato de compraventa de vivienda, con pacto de arras.

Una jurisprudencia reiterada distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales , que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( SSTS de 24 de octubre de 2002 , 20 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2009 y 21 junio 2013 ).

En el caso de autos, se pactaron claramente arras penitenciales, no vinculadas al incumplimiento del contrato, sino al desistimiento de cualquiera de las partes.

De todas formas, el primer pronunciamiento de la sentencia impugnada es la resolución del contrato por incumplimiento y contra él recurre la parte demandada, negando los varios incumplimientos que se le imputan.

6. La cédula de habitabilidad

Es irrelevante, a los efectos de este juicio, que, al tiempo del contrato privado de compraventa, existieran trámites o cuestiones pendientes en relación con la vivienda, tales como la cédula de habitabilidad. En el contrato de 15 de octubre de 2009, se estipulaba que la cédula y otros documentos debían ser aportados en el momento de formalizar la escritura y que las cargas y gravámenes, si los hubiera, debían ser cancelados previamente o en el momento de la firma de la escritura pública.

La sentencia impugnada afirma que la cédula de habitabilidad se obtuvo en diciembre de 2009, tal como resulta del documento 11 de la contestación a la demanda -sin que se haya desvirtuado. No cabría, por tanto, apreciar un incumplimiento de las vendedoras en ese punto, puesto que la escritura podía otorgarse, según la previsión inicial, hasta el día 29 de enero de 2010 y, tras el acuerdo de aplazamiento, el 15 de abril de 2010.

Sin embargo, en la carta de los compradores de esta última fecha, incorporada al acta notarial, se alega, entre otras infracciones del contrato, la falta de aportación de la cédula. En la carta de las vendedoras, también protocolizada, no se contesta al respecto. De ese dato no puede concluirse que no se aportara la cédula: tal como lo refiere el notario, parece que las cartas de una y otra parte se llevaron a la notaría ya confeccionadas. Incumbía a la vendedora acreditar que aportó la cédula a la notaría y la prueba era fácil, mediante la simple incorporación al acta. Resulta verosímil que ambas partes fueran ya conscientes de que ese día no iba a otorgarse la escritura por otras razones.

7. El pago de las obras de rehabilitación del edificio

En la demanda y en la sentencia del juzgado se considera que las vendedoras incumplieron también el contrato por la falta de determinación del presupuesto de rehabilitación del edificio.

En el contrato de 15 de octubre de 2009, se hizo constar que estaban pendientes de aprobación los presupuestos de las obras de rehabilitación del edificio en que se halla la vivienda objeto de la compraventa. Las vendedoras se comprometieron a dejar pagada, antes de formalizar la escritura, la parte proporcional a la finca que se transmitía.

En las cartas de 19 de enero y, 9 de febrero de 2010 y en la adjunta al acta de 15 de abril de 2010, los compradores reprocharon a la otra parte, como incumplimiento, que no se hubiera concretado aún la extensión de la rehabilitación necesaria en la finca y el presupuesto de su ejecución.

Las vendedoras, en sus respuestas escritas de 22 de enero, 28 de enero, 23 de febrero de 2010 y en la entregada en la notaría el 15 de abril siguiente, expusieron que la falta de aprobación del presupuesto por la comunidad no les era imputable y que, en esas circunstancias, no podían dejar pagado el precio de las obras. Ofrecieron constituir una garantía o depósito a favor de los compradores, inicialmente, por importe de 12.000 euros. El 15 de abril de 2010, alegaron que existía determinado presupuesto de obras, de 15 de febrero de 2010, no aprobado, por importe de 753.864,02 euros. Expusieron que estaba prevista una junta de propietarios el 26 de abril de 2010, para tratar de la materia. Ofrecieron un depósito dinerario de 23.746,71 euros, equivalente al 3,15 % (cuota de la vivienda en la finca total) del presupuesto y se obligaron a satisfacer cualquier suma adicional que pudiera devengarse por tal concepto. Admitieron también que se pospusiera la escritura hasta después del 26 de abril de 2010.

No apreciamos en este punto incumplimiento resolutorio de la parte demandada: (i) la imposibilidad de cumplir el contrato en sus propios términos no puede imputarse a las vendedoras, a la vista de la documentación de las actas de la comunidad de propietarios aportadas al proceso; no fueron las propietarias del NUM001 NUM002 , sino la comunidad del edificio, quien no resolvió la cuestión antes de la fecha de la escritura -como señala la actora, ni siquiera lo resolvió antes del juicio oral, en octubre de 2011- y (ii) ante esa situación, las vendedoras ofrecieron a la otra parte soluciones alternativas, sin que los compradores aceptaran ninguna de ellas ni conste que propusieran alguna otra. Los actores alegan que solicitaron una rebaja del precio. Es también verosímil y parece razonable, pero la no aceptación de esta modificación del contrato suscrito no implica incumplimiento de la parte vendedora.

En cuanto a la alegación de la parte actora, según la cual, la vendedora habría manipulado los datos sobre las obras, por haber dicho siempre que eran meramente ornamentales o de embellecimiento cuando se trataba, en realidad, de una rehabilitación integral de todo el edificio, no puede acogerse: la alegación no se hizo en la demanda, sino que se introdujo extemporáneamente en la segunda instancia y, en cualquier caso, en el contrato consta que eran 'obras de rehabilitación del total inmueble'.

8. La falta de inscripción registral de la segregación de una habitación

El juez aprecia asimismo como incumplimiento de la parte vendedora la falta de inscripción de la segregación de una habitación de la vivienda objeto de la venta.

Se ha acreditado que, mediante escritura pública de 10 de abril de 1961, los entonces propietarios de la vivienda de autos, de la CALLE000 , NUM000 , NUM001 NUM002 , segregaron de ella una habitación y la vendieron a los propietarios de la vivienda contigua, NUM001 NUM001 , para que se agregara a esta última. Los restantes copropietarios del edificio dieron su conformidad en la junta general extraordinaria de 16 de diciembre de 1961 (documentos 17 y 18 de la contestación). La segregación no se inscribió en el Registro de la propiedad.

El 29 de octubre de 2009, la titular actual del dominio del piso NUM001 NUM001 solicitó la inscripción registral de la escritura de segregación, que fue suspendida por adolecer de defectos el título, ya que la finca no constaba inscrita en ese momento a favor de la parte vendedora.

En las comunicaciones entre las partes posteriores al contrato privado, los vendedores inquirieron repetidamente sobre la cuestión de la segregación. La vendedora alegó que habían conocido el dato recientemente, cuando la propietaria del NUM001 NUM001 intentó la inscripción, puesto que se trataba de una segregación antigua, consumada cincuenta años antes y la creían inscrita (ciertamente, en todos los documentos de la comunidad de propietarios consta que las cuotas de participación los departamentos del edificio son del 3,50 %, excepto el NUM001 NUM002 , de 3,15 %, y el NUM001 NUM001 , de 3,85 %). Alegaron también la falta de relevancia del dato, a los efectos de la compraventa pactada, y su disposición para que se inscribiera (la segregación era reconocida por las titulares actuales de las dos fincas afectadas, herederas de los propietarios que la llevaron a cabo en 1961).

El tema de la segregación, en sí mismo, no comporta, en principio, la frustración del fin perseguido por los compradores. Éstos suscribieron la compraventa tras haber visto la vivienda y comprobado su situación física, tal como se indica en el contrato. También se comprobó en la tasación aportada con la demanda, por encargo de la entidad bancaria que debía financiar la adquisición. En la tasación, se advierte que la superficie comprobada es de 63,65 metros cuadrados, inferior a la que consta en el Registro, de 67,77 metros cuadrados.

La existencia de la segregación no inscrita no es una carga o gravamen, puesto que ni reduce las dimensiones de la vivienda comprada ni perjudica de ninguna otra forma su disfrute. Se vendió el piso con tres habitaciones, no con la cuarta habitación que físicamente ya formaba parte del piso contiguo. No es cierto, pese a la afirmación de los compradores en sus comunicaciones a la otra parte, que la segregación no conocida por los actores haya comportado una pérdida efectiva de metros cuadrados útiles.

Sin embargo, no puede desconocerse la discordancia entre el Registro y la realidad, en cuanto a la extensión de la finca y en cuanto a su coeficiente en el edificio (3,50 %), lo cual pudo comportar razonablemente la negativa de la Caixa a otorgar el préstamo preconcedidoa los compradores, tal como se expone en la carta de la entidad bancaria de 15 de abril de 2010, incorporada al acta notarial.

La coincidencia de los datos registrales estaba implícita en el contrato de compraventa, en el que se indican los datos registrales de la vivienda. La parte demandada no puede alegar que la denegación del préstamo hipotecario sea una cuestión ajena a ella, entre el comprador y el banco, cuando, según las pruebas del juicio, la denegación obedeció a la discordancia registral imputable a la vendedora.

La parte vendedora, que conoció la falta de inscripción de la segregación, por lo menos, en enero de 2010, no consta que llevara a cabo ninguna actuación para acomodar el Registro a la realidad hasta el propio día 15 de abril de 2010 (hasta esa fecha se prorrogó el plazo para otorgar la escritura, inicialmente fijado hasta el 29 de enero de 2010). En ese día y con el número de protocolo siguiente al del acta notarial otorgada entre vendedoras y compradores, un representante de la propietaria del piso NUM001 NUM001 de la finca manifiesta que está en disposición de otorgar, en ese mismo acto o después, la escritura de agregación de la habitación segregada del NUM001 NUM002 mediante la escritura de 10 de abril de 1961, a fin de agregarla a la finca NUM001 NUM001 . Añade que está previsto que en la junta de propietarios de 26 de abril de 2010 se someta a ratificación de la comunidad de propietarios la segregación en cuestión.

9. El incumplimiento de la parte demandada

En abstracto, la cuestión registral surgida no puede calificarse de decisiva a los efectos del negocio de compraventa. Podía haberse resuelto con facilidad, atendida la voluntad conforme de los propietarios de las fincas afectadas. Sin embargo, constituye una modificación respecto de lo inicialmente previsto por las partes -imputable a la parte vendedora, que es quien invoca en el contrato la inscripción de su finca- y, junto a los riesgos de conflictos futuros, ha generado la denegación del préstamo hipotecario que los compradores necesitaban para adquirir la vivienda.

Se aprecia, por tanto, un incumplimiento de la parte demandada que, en su contexto, tiene la entidad suficiente para que opere la resolución del artículo 1124 del CC aplicado por el juez.

Esa constatación resta interés a la alegación de la parte compradora de que, el 15 de abril de 2010, la finca objeto de la compraventa estaba gravada con una anotación preventiva de embargo, a favor de Caixa d'Estalvis de Tarragona y con una hipoteca a favor de la misma entidad financiera. En el contrato, se pactó que las cargas podían cancelarse previamente o en el momento de firmar la escritura pública. Aunque no se ha acreditado que las vendedoras estuvieran en condiciones de cancelar las cargas el día que comparecieron en la notaría, consta la habitual certificación del banco, a 8 de abril de 2010, sobre el saldo de la deuda motivadora del embargo (5.473,59 euros). Por el tenor de las cartas que ambas partes aportaron a la notaría y de sus comunicaciones previas, estimamos que tanto vendedoras como compradores eran conscientes de que no se formalizaría la escritura de compraventa. Las razones fueron las antes examinadas (singularmente, la falta de pago de la cuota por las obras de rehabilitación del edificio y la falta de inscripción de la segregación).

10. Efectos del incumplimiento

El incumplimiento apreciado en la parte vendedora determina la confirmación de la resolución del contrato acordada por el juzgado. No procede, en cambio, el pago por las demandadas del doble de la suma entregada en concepto de arras penitenciales. No se trata de arras penales, previstas para el caso de incumplimiento, ni se ha solicitado indemnización de los perjuicios eventualmente derivados de ese incumplimiento.

Como se ha dicho, las arras penitenciales constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. No ha habido en este caso desistimiento de la vendedora, sino incumplimiento. El efecto es el típico de la resolución del contrato: las partes deben devolverse sus prestaciones. Las demandadas deben devolver la suma entregada por los compradores como arras, 21.000 euros, con los intereses legales de esa suma desde las fechas en que fueron satisfechas (15 y 21 de septiembre de 2009)

11. Costas

La estimación parcial del recurso de apelación, determina que no se impongan las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 LEC ).

Estimada la demanda también en parte, no procede imponer las costas de la primera instancia del juicio ( artículo 394.2 LEC ).

Fallo

Estimamos, en parte, el recurso de apelación de doña Leonor , doña Susana y doña Brigida , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Igualada, el 5 de diciembre de 2011 , en el juicio ordinario instado por doña Candida y don Darío , contra doña Leonor , doña Susana y doña Brigida .

Revocamos la sentencia del juzgado exclusivamente en el sentido de reducir a 21.000 euros el principal a devolver por las demandadas a los demandantes, más los intereses legales de esa suma desde las fechas de pago.

No se imponen las costas de ninguna de las dos instancias del juicio.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación por interés casacional (si el recurso presenta tal interés conforme a la ley) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste último si se presentare conjuntamente con el primero. Deberán ser interpuestos, en su caso, ante esta Sección, en el plazo de veinte días, constituyendo el depósito correspondiente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio para su cumplimiento.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.