Sentencia CIVIL Nº 84/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 654/2019 de 19 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.045.00.2-2019/0000650
Recurso de Apelación 654/2019
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 05 de Colmenar Viejo
Autos de Procedimiento Ordinario 89/2019
APELANTE: D./Dña. Porfirio
PROCURADOR D./Dña. MANUEL DIAZ ALFONSO
APELADO: D./Dña. Roman
PROCURADOR D./Dña. BORJA GALLARDO ALVAREZ
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
Dña. MARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ
Dña. CRISTINA DOMÉNECH GARRET
En Madrid, a diecinueve de febrero de dos mil veinte.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen
se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 89/2019
seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 05 de Colmenar Viejo a instancia de D. Porfirio
apelante - demandado, representado por el Procurador D. MANUEL DIAZ ALFONSO contra D. Roman apelado
- demandante, representado por el Procurador D. BORJA GALLARDO ALVAREZ; todo ello en virtud del recurso
de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 08/07/2019.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. CRISTINA DOMÉNECH GARRET.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 05 de Colmenar Viejo se dictó Sentencia de fecha 08/07/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Estimo sustancialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. BORJA GALLARDO ALVAREZ en representación de Roman contra Porfirio , y declaro el desistimiento del demandado respecto del contrato de compraventa formalizado por los litigantes con fecha 08/02/2018 sobre la finca sita en Tres Cantos (Madrid) al sitio de ' DIRECCION000 ', Polígono NUM000 , Parcela NUM001 , condenando a este último a abonar al actor la cantidad de 12.000 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la interpelación judicial y las costas.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los siguientes:
PRIMERO.- D. Roman interpuso demanda contra D. Porfirio en la que, ejercitaba acción de reclamación de cantidad en cuyo suplico, solicitando que se declare la resolución del contrato de compraventa suscrito en fecha 8 de febrero de 2018 por incumplimiento del demandado, condenando a éste a satisfacer a mi mandante la cantidad 12.000 € en concepto de arras penitenciales, más los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial y con expresa imposición de costas al demandado.

Alegado por el demandado que el negocio formalizado por las partes era un contrato de arras que se entregan como señal, la sentencia de primera instancia aprecia que estamos ante un contrato de compraventa y ante unas arras penitenciales. Por otra parte razona que la principal pretensión deducida es la condena a la devolución de las arras duplicadas, y que dada la naturaleza penitencial de éstas que no opera en caso de incumplimiento, sino de desistimiento, considera que se pueden aplicar las consecuencias de las mismas en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento del contrato. Asimismo partiendo de las partes contratantes se obligaron a elevar a público el contrato privado suscrito a más tardar el día 30 de abril de 2018 y de que llegada esta fecha no fue otorgado el instrumento público, atendidas las comunicaciones entre las partes, aprecia que desde la fecha de la firma del contrato privado y la prevista para elevación a público, el comprador mostró su voluntad de elevar a público el contrato, constando también la existencia de problemas relacionados con la inscripción registral. Aprecia también que si bien no consta en el contrato firmado por el demandado, a la fecha de su celebración el mismo no era titular más que de una cuarta parte indivisa de la nuda propiedad de la finca vendida, siendo usufructuaria de la misma también la madre del demandado. Por otra parte considera que consta la comunicación formal del comprador al vendedor en el mes de julio indicándole que entendía que la conducta de éste suponía la rescisión de unilateral del contrato a su instancia y requiriéndole para la devolución de las arras duplicadas, cuyo burofax fue contestado mediante mensaje de texto en el que afirma que la finca ya estaba registrada y que podía firmar al día siguiente, cuya comunicación no obstante la Juzgadora no valora como una efectiva y real voluntad de cumplimiento, pues ni consta probada la inscripción a favor del demandado del pleno dominio de la finca, ni consta que se haya extinguido el usufructo, ni que los titulares de las tres cuartas partes de la nuda propiedad tengan voluntad de elevar a público el contrato. En consecuencia estima la demanda.

Frente a dicha sentencia se alza el demandado, pretendiendo en esta alzada la desestimación de la demanda.

Alega error en la valoración de la prueba y afirma que en el caso no ha habido desistimiento del contrato por lo que no procede la devolución duplicada de las arras. Entiende probado que el problema de inscripción registral de la aceptación de herencia estaba resuelto cuatro días antes del vencimiento del plazo para la elevación a público del contrato. A ello añade que no teniendo carácter constitutiva la inscripción, era posible la venta de inmueble sin previo cambio de titularidad en el Registro. Por el contrario, afirma, queda acreditado el desistimiento expreso del comprador.



SEGUNDO.- En el ejercicio de la función revisora del recurso este Tribunal considera que la valoración de la prueba de la sentencia apelada es acertada y acorde con su resultado, por lo que debe ser refrendada con desestimación del recurso.

En primer lugar es indudable que el contrato celebrado debe ser calificado, como así hace la sentencia apelada, de compraventa, como en el propio documento se expresa y toda vez que se determina la voluntad de las partes de celebrarla con identificación finca objeto de la misma y fijación del precio, en cuyo contrato se estipulan, en su cláusula séptima, arras penitenciales reguladas en el art. 1454 del CC al que expresamente alude y conforme al cual establece sus efectos de pérdida de las arras por el comprador y devolución doblada por el vendedor en caso de desistimiento, fijándose así como multa o pena correlativa al derecho de las partes a desistir del contrato según su arbitrio.

De lo actuado resulta que ni el 30 de abril de 2018 establecida en el contrato como fecha límite para su elevación a público, ni en ningún momento posterior, el vendedor mostró una voluntad inequívoca y eficaz al efecto, ni se encontraba en disposición de ello.

Tal como aprecia la sentencia apelada el aquí apelante celebró el contrato en calidad de vendedor único sin ser titular exclusivo y en pleno dominio de la finca objeto de la misma y sin que se hiciera referencia alguna a la titularidad rea del mismo, ni a mandato o autorización algunos de los cotitulares de la nuda propiedad y usufructuaria para proceder a la venta. Es cierto que no obstante ello y por ser admisible la venta de cosa ajena, el contrato pudo ser válidamente celebrado, pero la cuestión que se plantea no es la validez del contrato.

Lo que se suscita es si en el momento del otorgamiento de la escritura pública y por tanto de la entrega, el vendedor mostró su voluntad real de elevar a público el contrato privado.

Pues bien, de las comunicaciones de mensajería instantánea habidas entre las partes que obran en autos resulta que a fecha 25 de abril no estaba solucionado el problema del Registro a que, sin más precisión, se alude en comunicaciones anteriores. El siguiente mensaje es de fecha 7 de mayo y por tanto posterior a la fecha límite prevista en el contrato para el otorgamiento de la escritura pública y en él el ahora apelante manifiesta que 'ya tenemos el registro'. Es cierto que de la documentación unida a la escritura pública de adjudicación de herencia otorgada el 16 de diciembre de 2011 por el ahora apelante, sus hermanos y su madre, resulta que el día 26 de abril de 2018 quedó inscrita en el Registro de la Propiedad la titularidad de dos fincas de las incluidas en el inventario de bienes de la herencia del padre del aquí apelante. Sin embargo, ni la identidad de la finca objeto del contrato privado y cualquiera de las dos indicadas coincide, ni de cualquier otro medio probatorio cabe deducir que alguna de ellas se refiera a la vendida, ni por otra parte consta que se haya atribuido al vendedor la titularidad exclusiva de la finca objeto de la venta, ni que los cotitulares de la nuda propiedad y usufructuaria hayan otorgado poder a favor de aquél, tal como le correspondía acreditar conforme a los postulados de la carga de la prueba previstos en el art. 217 de la LEC.

Aunque ciertamente la falta de inscripción tampoco sería obstáculo para el otorgamiento de la escritura de compraventa, no consta siquiera que en la fecha prevista en el contrato el Sr. Porfirio se encontrara en disposición de entregar la finca vendida. Y desde luego -lo que es decisivo-, no hay prueba de que el mismo requiera al comprador para la elevación a público del contrato, ni que de algún otro modo manifestara su voluntad real para ello, pues los referidos mensajes tan solo aluden a la solución -no probada, conforme a lo expresado- del problema registral a que refiere -y que la prueba aportada apunta a la falta de inscripción a favor del vendedor o de todos los herederos de la finca objeto del contrato-, pero sin mostrar en ningún momento su disposición a otorgar la escritura de compraventa. Por el contrario, consta que pese al transcurso del plazo previsto, el comprador seguía interesado en la compra de la finca, si bien ya en fecha 17 de julio de 2018 remitió burofax al vendedor en el que se refiere al transcurso del plazo para la formalización del contrato y el otorgamiento de la escritura pública y el desconocimiento de las causas y entendiendo que ha habido una 'rescisión' unilateral a instancia del vendedor y requiere la devolución de las arras, limitándose éste último a afirmar en mensaje del 19 de julio de 2018 que ya estaba registrado, pero sin constancia alguna de ello, ni tampoco ofrecer el otorgamiento de la escritura siquiera tardío, sin que por lo demás ello fuera exigible a la parte compradora toda vez que ya había requerido la devolución de las arras.

En definitiva el comprador siempre tuvo una voluntad clara y manifestada de formalizar la compraventa, mientras el vendedor no mostró su disposición a otorgar la escritura de compraventa de la finca objeto del contrato privado, lo que obliga a éste conforme a lo pactado a la devolución doblada de la suma recibida en concepto de arras.



TERCERO.- Procede, por todo lo expuesto, la desestimación del recurso, con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante ( art. 398.1 de la LEC).

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Porfirio contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Colmenar Viejo en fecha 8 de julio de 2019, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 89 de 2019, CONFIRMAMOS dicha resolución con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Procede la pérdida del depósito constituido.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley, a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.