Sentencia CIVIL Nº 84/2020, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 560/2018 de 13 de Febrero de 2020

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000084/2020
Ilmo. Sr. Presidente
D. AURELIO HERMINIO VILA DUPLÁ
Ilmos. Sres. Magistrados
D. JESÚS SANTIAGO DELGADO CRUCES
D. ILDEFONSO PRIETO GARCÍA-NIETO
En Pamplona/Iruña, a 13 de febrero del 2020.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que
al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 560/2018, derivado del
Procedimiento Ordinario nº 695/2017 - 00, del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/Iruña ; siendo
parte apelante, la demanda , SETLALA SL, representada por el Procurador D. Carlos Hermída Santos y asistida
por el Letrado D. Joaquín Gállego Aldaz; parte apelada, el demandante , D. Urbano , representado por el
Procurador D. Juan Torres Delgado y asistido por el Letrado D. Eduardo Mª Donézar Díez de Ulzurrúé.
Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ILDEFONSO PRIETO GARCÍA-NIETO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- Con fecha 14 de febrero del 2018, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/ Iruña dictó Sentencia en Procedimiento Ordinario nº 695/2017 - 00, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: 'ESTIMANDO la demanda formulada por D. Urbano frente a SETLALA SL procede DECLARAR resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes el 5 de noviembre de 2016 por incumplimiento de la parte demandada y asimismo ACUERDO condenar a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de OCHENTA MIL EUROS (80.000 EUROS), más los intereses legales.

En cuanto a costas se estará a lo dispuesto en el Fundamento de Derecho Sexto.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandada, SETLALA SL.



CUARTO.- La parte apelada, D. Urbano , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.



QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Tercera de la Audiencia de Navarra, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 0000560/2018, en el que por Auto de fecha 25 de junio de 2018 la Sala acordó tenor literal: 'Es procedente admitir la práctica de la prueba testifical propuesta por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el arti. 460.2.1ª LEC.', habiéndose señalado el día 6 de febrero del 2020 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda inicial se imputaba a la sociedad demandada el incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda unifamiliar suscrito por las partes en fecha 5/11/2016; se alegaba que la vendedora demandada habría incumplido su obligación contractual de entrega al comprador demandante de la libre posesión de la vivienda, omitiendo las actuaciones precisas frente a la fundación arrendataria de la misma para conseguir dicha entrega al comprador.

En base a tal incumplimiento contractual el demandante habría dado por resuelto el contrato y, de conformidad con lo pactado en el contrato, se reclamaba el pago por la demandada del doble de las cantidades entregadas hasta entonces ( lo que sumaba 80.000 euros) o, con carácter subsidiario, el reintegro de la cantidad entregada (40.000 euros) La sociedad demandada, además de oponerse a la demanda negando la existencia de obligación contractual de entrega de la vivienda libre de arrendamiento, reconvino imputando a su vez al comprador el incumplimiento del contrato por no haber acudido al otorgamiento de la escritura pública de venta el día 27/1/2017 y solicitando una pronunciamiento declarativo de la resolución del contrato y de condena al comprador demandante a la pérdida de los 40.000 euros entregados.

La sentencia dictada en primera instancia estimó la pretensión principal deducida en la demanda en los términos contenidos en su fallo que antes se ha transcrito y que, como es de ver, nada dice expresamente sobre la reconvención. Básicamente el fundamento de la estimación radica en considerar que la vendedora se comprometió a la entrega del inmueble 'libre y expedita de su inquilina la Fundación llundáin Haritz Berri......

en el plazo máximo de tres meses....... a partir de la firma del contrato suscrito el 5 de noviembre de 2016', habiendo incumplido tal obligación por lo que resultaría de aplicación lo pactado en la estipulación 5ª del contrato de compraventa para el caso de incumplimiento de la parte vendedora sin concurrir causa de fuerza mayor o circunstancias ajenas a su voluntad.



SEGUNDO.- En el recurso que interpuso la sociedad vendedora demandada interesa la revocación de la sentencia impugnada con desestimación íntegra de la demanda; a tal fin se alega error en la interpretación del contrato y valoración de la prueba documental, sosteniendo que: i) la sociedad no asumió en el contrato de compraventa el compromiso u obligación de entregar al vivienda libre de arrendamiento; ii) la parte compradora adquiría una vivienda arrendada asumiendo la eventual permanencia de la arrendataria en el inmueble; iii) la vendedora cumplía con su obligación de entrega mediante el otorgamiento de la escritura pública de compra; iv) la parte compradora no acudió a la firma de la escritura, incumpliendo así el contrato; v) era el comprador quien tenía la facultad de instar el desahucio por extinción de la arrendamiento a consecuencia de la venta del inmueble; vi) la vendedora sí llevó a cabo la actuación a su alcance para conseguir que la fundación arrendataria abandonara la vivienda.

El recurso no prospera por cuanto pasamos a exponer.

Es cierto que la literalidad del contrato de compraventa suscrito por las partes no es del todo rotundo o claro en cuanto a la forma y tiempo del cumplimiento de la obligación de entrega ( Ley 567 FNN; arts.1461 y 1462 CC) de la posesión material de la vivienda unifamiliar al comprador; sin embargo, el propio contrato y el resto de la prueba practicada permite concluir que la común intención de las partes era la de que los compradores entraran en posesión del inmueble en el momento de otorgarse la escritura pública de venta.

En el contrato se exponía por la vendedora que el contrato de arrendamiento existente se extinguiría por la venta del inmueble conforme a lo pactado en el mismo, sin que el adquirente debiera por tanto soportar tal arrendamiento. Por otra parte la cláusula QUINTA del contrato intitulada precisamente 'Entrega del inmueble', lo que regula son las consecuencias del incumplimiento contractual de una de las dos partes que condujera a la frustración de la consumación mediante el otorgamiento de la escritura pública, contemplando para la parte no incumplidora la facultad de optar entre el cumplimiento íntegro del contrato o bien su resolución. En el segundo supuesto, al regular las consecuencias para la parte incumplidora, establece que en caso de ser la vendedora quien incumpliera, no entraría en juego la penalización pactada 'en el supuesto de que concurra causa de fuerza mayor o circunstancias ajenas a la voluntad de la parte vendedora'; por su parte, la cláusula SEXTA relativa al 'pago de gastos e impuestos', sí que hace referencia expresa a la entrega del inmueble al establecer que la obligación de la parte compradora de pago de todos los gastos, impuestos, etc que afectaran al inmueble se asumiría a 'partir del momento del otorgamiento de la escritura pública de venta y consiguiente entrega del inmueble' Esta última mención deja claro que la entrega del inmueble se preveía de forma coetánea a la firma de la escritura. La previsión del incumplimiento de la vendedora en la cláusula dedicada a la 'entrega de la vivienda' viene a reflejar que uno de los supuestos de incumplimiento que se preveía por las partes era la imposibilidad de efectuar esa entrega, atemperando luego las consecuencias de ese incumplimiento en caso de fuerza mayor o circunstancia ajena a la voluntad de la vendedora, lo que apunta precisamente a que las partes ya preveían la posibilidad de que la Fundación arrendataria no aceptara abandonar la finca al tiempo de otorgarse la escritura de venta.



TERCERO.- Ya antes de suscribir el contrato de compraventa con el demandante, a fin de obtener la salida del inmueble de la Fundación llundáin Haritz Berri - la cual lo tenía arrendado desde 2007 con destino a protección de menores-, la sociedad vendedora remitió a la Fundación requerimiento por medio de burofax a fin de que entregara la posesión de la vivienda unifamiliar arrendada el día 29/12/2016; habiendo sido firmado ya el contrato de compraventa, la Fundación contestó haciendo referencia a su derecho de retracto y a que la fecha de extinción del arrendamiento era el 1/8/2017.

Tras la evidencia de que la Fundación rehusaba entregar la posesión en la fecha indicada por la sociedad arrendadora/vendedora, ésta remitió una nueva comunicación a la Fundación; en ella se señala expresamente que la no entrega de la posesión de la vivienda por la misma afectaba directamente al comprador causándole perjuicios directos 'por el hecho de no poder ocupar el inmueble en la fecha convenida al efecto (30 de diciembre de 2016) y con ello tener la necesidad de pagar el alquiler de una vivienda en tanto la arrendataria no desaloje el inmueble'. Se trata de una reconocimiento expreso por la sociedad apelante de que existía un compromiso por su parte de entrega de la posesión al comprador en la fecha indicada.

En ese mismo burofax se requería a la arrendataria a que hiciera entrega de las llaves del inmueble acudiendo a la Notaria donde se había concertado con el comprador el otorgamiento de la escritura de venta el día 27/1/2017. Es decir, la sociedad demandada intimaba a la Fundación arrendataria a efectos de recuperar posesión de la vivienda en el momento de otorgar la escritura posibilitando así el traspaso posesorio al comprador.

El día señalado, ni el comprador ni la Fundación acudieron a la Notaria de Tudela. En su reconvención postula la sociedad vendedora que ello constituyó en incumplidor del contrato al comprador. Sin embargo, pese a que la estipulación quinta del contrato facultaba a la vendedora a exigir al comprador el cumplimiento ( con pena de perder, doblados, los 40.000 euros entregados por el comprador), fue éste último, a través de sus abogados, el que mediante escrito de 14/2/2017 exigió a la vendedora el cumplimiento de sus obligaciones, en concreto, emprender las acciones conducentes a la extinción del contrato de arrendamiento, a fin de que pudiera darse cumplimiento a la obligación de entrega de la vivienda a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de venta y pago del precio.

Tras la frustración del otorgamiento de la escritura de venta e incluso antes de recibir la intimación de cumplimiento del contrato remitida por el comprador, la vendedora ya emprendió actuaciones para conseguir información municipal sobre si la arrendataria contaba con las licencias necesarias para desarrollar la actividad en el chalet arrendado así como presentó una solicitud de diligencias preliminares -que fueron denegadas- a fin de que compareciera la representación legal de la Fundación a fin de que manifestara si era la misma quien ocupaba el inmueble sito en Mutilva-Mutiloa, AVENIDA000 , número NUM000 , y si fuera así, si, en cumplimiento de la cláusula Decimotercera del contrato de arrendamiento, iba a abandonar voluntariamente el inmueble y, en caso afirmativo, en qué plazo. Sin embargo, no fue si no después de recibir la intimación del comprador de 14/2/2017 cuando intensificó las mismas: presentando una queja ante el Defensor del Pueblo navarro ante la ausencia de respuesta del Ayuntamiento; presentando una denuncia ante el Gobierno de Navarra por incumplimiento de requisitos de accesibilidad detectado en una inspección de 2007, interesando la inhabilitación para el ejercicio de la actividad, revocación de la autorización administrativa y/o la homologación, la suspensión temporal, total o parcial, del servicio por un período máximo de un año, o el cese definitivo, total o parcial del servicio; e interponiendo una demanda de desahucio por extinción del plazo, en la que se manifestaba que la falta de entrega de la posesión por la arrendataria estaba ' causando perjuicios para los compradores del inmueble, que no han podido entrar en posesión del mismo, siendo así que la finalidad de la compraventa es la de fijar en dicho inmueble su residencia habitual, para lo cual vendieron su vivienda anterior, por lo que en la actualidad se encuentran viviendo de alquiler en un piso de dimensiones insuficientes habida cuenta de que su unidad familiar se compone de los cónyuges y de cuatro hijos pequeños'.

Esta conducta de las partes posterior al otorgamiento del contrato ( art. 1282 CC) es clara manifestación de que la intención de los contratantes fue la de poner a cargo de la vendedora la obligación de hacer lo conducente para proceder a hacer entrega de la posesión material de la vivienda en la fecha de otorgamiento de la escritura pública. De no ser así no se explica porque fue la parte compradora quien exigió el cumplimiento de tal obligación a la vendedora tras la frustración de la consumación, haciendo uso de la facultad convenida en la cláusula quinta del contrato; y que tal obligación la asumió contractualmente la vendedora explica que, en vez de exigir de nuevo al comprador que suscribiera la escritura pública, intentara dar cumplimiento a su compromiso de conseguir recuperar la posesión del inmueble para así poder entregarla a su vez al comprador al tiempo de escriturar la venta.

Y por lo demás el testigo que depuso en esta segunda instancia, agente de la inmobiliaria que intermedió en la operación, manifestó claramente que las partes sí habían pactado un plazo de tres meses para la entrega de la vivienda objeto de la compraventa.

Frente a ello no se ofrece prueba que desvirtúe la anterior conclusión fáctica. El hecho de que el comprador, ante la negativa de la Fundación a dar por terminado el arriendo-según se extrae del documento 11 acompañado a la demanda y del correo electrónico acompañado a la contestación como doc. Nº 16-, tras frustrarse la consumación de la venta mediante la entrega del inmueble y el pago del precio en el mes de enero, aceptara percibir la renta convenida con la arrendadora en tanto ésta conseguía, en su caso, el desalojo del inmueble por la Fundación, para así poder afrontar con ese dinero el pago de la vivienda ' de dimensiones insuficientes' que se había visto obligado ( tras vender su domicilio anterior) a alquilar en la CALLE000 para alojar a su familia numerosa, no pone en cuestión la referida conclusión sobre cual fuera la verdadera intención de las partes, sino tan solo es muestra de un compromiso entre las partes para conceder tiempo a la vendedora a fin de cumplir con lo acordado en orden a la entrega de la vivienda sin que el comprador se viera económicamente perjudicado por no poder contar con la misma tal y como se había previsto por las partes.

Y tampoco es relevante a esos efectos el hecho de que el comprador necesitara acreditación de la renuncia de la arrendataria a su derecho de tanteo o retracto así como de su compromiso de entrega de la posesión, a fin de obtener financiación bancaria para proceder al pago del precio acordado, puesto que tal exigencia no hubiera tenido lugar si la sociedad vendedora hubiera estado en condiciones de hacer entrega de la posesión al comprador.



CUARTO.- Por otra parte, aunque no sea determinante en el sentido de nuestra resolución, consta que SETLALA, sociedad vendedora, una vez que el demandante Sr. Urbano comunicó en mayo de 2017 que daba por resuelto el contrato de venta suscrito con dicha sociedad, procedió a concertar la venta con la Fundación arrendataria del chalet o vivienda unifamiliar, de manera que la frustración del negocio traslativo previamente concertado con el actor no generó perjuicio cierto a la demandada. Por el contrario, el hecho de que, a consecuencia de la imprevisión o cálculo erróneo de la sociedad vendedora, no pudiera ésta conseguir la entrega de la posesión material del chalet al comprador ni en el plazo marcado en el contrato para el otorgamiento de la escritura y pago del precio o, en todo caso, en un plazo razonable, sí que ocasionó un trastorno al comprador y a su familia, no solo por la incertidumbre generada por la situación sino incluso de carácter económico al tener que sufragar un alquiler de otra vivienda al no poder contar con la que era objeto del contrato, situación que solo consiguieron paliar adquiriendo después una vivienda distinta en Mutilva; por ello, con independencia de que la pena por incumplimiento estuviera prefijada en el contrato, la misma encuentra además justificación material en la producción de perjuicio cierto a la parte compradora.



QUINTO.- Es de aplicación el art. 398 LEC en cuanto a las costas del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Carlos Hermida Santos en nombre y representación de SETLALA SL, frente a la sentencia de fecha 14 de febrero del 2018 dictada en el procedimiento ordinario nº 695/2017 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña.

Las costas del recurso se imponen a la parte apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo o, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍAS siguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.