Sentencia Civil Nº 85/2006, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 132/2005 de 23 de Marzo de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO

SENTENCIA: 00085/2006

Rollo Núm. ................... 132/05.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 1 de Toledo.-

J. Ordinario Núm............ 70/04.-

SENTENCIA NÚM. 85

AUDIEN CIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a veintitrés de marzo de dos mil seis.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 132 de 2.005, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 70/04 , sobre reclamación de cantidad, en el que han actuado, como apelante D. Valentín, representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. López Blanco y defendido por el Letrado Sr. Talavera Carrasco; y como apelados D. Pedro y Dª Manuel, representado por el Procurador de los Tribunales Sr. López Rico y defendido por el Letrado Sr. López Blanco.

Es Ponente de la causa el Ilma. Sra. Magistrado Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Toledo, con fecha dieciocho de enero de dos mil cinco, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "DESESTIMAR la demanda deducida por la Procuradora Doña Beatriz López Blanco en nombre de D. Valentín contra D. Pedro y Dª Manuel representados por D. Juan Bautista López Rico declarando no haber lugar a la misma sin hacer expresa condena en costas".

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por D. Valentín, dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se alega como motivo de recurso contra la sentencia apelada que esta ha incurrido en infracción de los arts 1454 y 1091 del C. Civil asicomo en inaplicación del art 218 de la LEC .

Esta segunda motivacion de orden procesal se centra en que la sentencia no ha determinado que la compraventa del inmueble no llego a perfeccionarse por causa imputable al vendedor al desistir este unilateralmente de la misma, pero ello ha de ser rechazado como motivo de revocación de la sentencia de instancia porque dicha precisión es precisamente el presupuesto básico de la sentencia, que no entraría a valorar, como lo hace, las obligaciones que por razón de tal desistimiento unilateral del vendedor pesan sobre este y para con el comprador de no partir de la existencia de dicho desistimiento, siendo cuestión bien distinta la existencia y amplitud de las obligaciones derivadas del desistimiento que es lo que constituye la cuestión central de la reclamación contenida en la demanda y resuelta en la sentencia apelada.

SEGUNDO: En relación a la alegada inaplicación del art 1454 del C. Civil como norma especifica y del art 1091 del C. Civil como norma general y en lo que corrobora al anterior, esta Sala comparte plenamente los claros y profundos fundamentos por los que la sentencia apelada considero que la señal prestada por el comprador -hoy apelante- no puede considerarse entregada como arras penitenciales para dar lugar a la obligación del vendedor de devolverlas doblando su cuantía ante su desistimiento unilateral posterior de la celebración de la compraventa en relación a la cual fue entregada dicha señal.

Como tan acertadamente señala la sentencia apelada es doctrina jurisprudencial actualizada y consolidada aquella que determina que el solo hecho de que a la entrega de metálico por el comprador se le conceptúe o denomine como entrega de "arras" o de "arras penitenciales" no es suficiente para tenerlas por tales, por el contrario las arras penitenciales se configuran o conciben como multa o pena correlativa al derecho de la parte vendedora a desistir de la compraventa a su arbitrio antes de perfeccionarla y funcionan de forma similar a una cláusula penal ( Sentencia A. P. Toledo 2.11.04 o 22.2.00 ) por ello el pacto de arras penitenciales del art 1454 del C. Civil es excepcional y de interpretación restrictiva de forma que solo puede apreciarse existente cuando tal voluntad resulte clara y rotundamente expresada en el contrato haciéndose constar con precisión la función penitencial del anticipo entregado, pues en otro caso cualquier cantidad dada por el comprador se reputa como parte del precio, pago anticipado del mismo a fin de confirmar el negocio celebrado que son arras confirmatorias (STS 10.2.97, 31.12.98, 21.6.94, 25.3.95 o 11.7.93 entre otras ). Las arras penitenciales se configuran o conciben como multa o pena correlativa al derecho de la parte vendedora a desistir de la compraventa a su arbitrio antes de perfeccionarla y funcionan de forma similar a una cláusula penal por lo que son excepcionales y han de constar evidente de la intención de los contratantes (Sentencia A. P. Toledo 2.11.04 o 22.2 .00).

En este caso, es irrelevante lo que señale el contrato que el vendedor concertó con la agencia inmobiliaria del que, como bien dice la sentencia apelada, no fue parte el comprador que no puede ampararse en aquel en apoyo de sus intereses. Es el propio pacto por el si consentido -el de la entrega del anticipo a la inmobiliaria- aquel en que ha de deducirse su voluntad de entregar arras penitenciales y dicho pacto de entrega del anticipo por el comprador aunque si exprese que se entrega la cantidad en concepto de "arras penitenciales", nada mas dispone que venga a confirmar que, mas allá de aquella denominación que le dan los firmantes, el contenido real de lo concertado y de los derechos y obligaciones que se crean, es el de un pacto de arras penitenciales, teniendo en cuenta con pacifica Jurisprudencia que los pactos tienen la naturaleza que determina su contenido real pactado según la intención de las partes con independencia de cual sea la denominación que dichos contratantes le hayan asignado.

Así, tras la simple denominación de "arras penitenciales" el citado pacto inmediatamente a continuación identifica dicho anticipo en metálico como primer plazo del pago fraccionado del precio total del bien comprado de entre los varios que fija dicho documento, lo que es propio de la señal entregada como mera parte del precio o arras confirmatorias y no supone especial consentimiento sobre la naturaleza penitencial de las mismas. Mas allá de ello el pacto examinado prescinde de cualquier contenido que expresamente se haya consentido y que refleje las consecuencias propias de las arras penitenciales puesto que si bien, y ello expresamente, se determina que si el comprador no acudiera a otorgar la correspondiente escritura de compraventa perderá dicha cantidad, consecuencia propia una vez mas de las arras confirmatorias y no solo de las penitenciales, para nada se determina como obligación nacida de dicho pacto que en caso de que no se celebrara la venta por voluntad unilateral del vendedor este habría de devolver al comprador dicha misma cantidad pero doblada y este es precisamente el elemento diferenciador entre unas meras arras confirmatorias y unas autenticas arras penitenciales, por lo que, no constando precisa y rotundamente expresado como contenido del pacto y de lo que las partes consintieron contratar con fuerza de Ley entre ellas el dato esencial que determina que las arras entregadas son penitenciales, solo puede entenderse por la necesaria interpretación restrictiva de estos pactos, ya descrita, cualquiera que fuera la denominación que las partes quisieran formalmente asignarle a la cantidad entregada, que el contenido real del conjunto de derechos y obligaciones por ellas pactados expresamente a dicha entrega solo puede entenderse como un pacto de arras confirmatorias.

Por ello la sentencia apelada, que no infringe sino que aplica en su recto sentido el art 1454 del C. Civil conforme a su interpretación jurisprudencial pacifica y consolidada, debe ser íntegramente confirmada sin que pueda prosperar el recurso contra ella formulado

TERCERO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de D. Valentín, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMA­ MOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Toledo, con fecha dieciocho de enero de dos mil cinco, en el procedimiento núm. 70/04 , de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilma. Sra. Magistrado Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE, en audiencia pública. Doy fe.-