Sentencia Civil Nº 85/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 1005/2010 de 01 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 1005/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 TERRASSA (ANT.CI-5)

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 830/2009

S E N T E N C I A núm. 85/2012

Ilmos. Sres.:

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Doña María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a uno de marzo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 830/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Terrassa (ant.CI-5), a instancia de María Esther Y Enriqueta quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra FERRO APLICAT, S.L., quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de FERRO APLICAT, S.L. contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 13 de julio de 2010, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

"FALLO:

I.- Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Moreno en nombre y representación de DOÑA Enriqueta y Dª. María Esther frente a FERRO APLICAT, S.L., debo:

1º.- Declarar resuelto el contrato que unía a las partes de fecha 13 de enero de 2.004, con obligación de las actoras de restituir a la demandada la suma de 20.000.- euros;

2º.- Imponer las costas de la demanda principal a la demandada.

II.- Que desestimando totalmente la reconvención formulada por la Procuradora Sra. Daví, en la representación que ostenta de FERRO APLICAT, S.L., frente a DOÑA Enriqueta y Dª. María Esther , debo:

1º.- Absolver a las demandadas de todos los pedimentos contenidos en aquélla;

2º.- Imponer a la reconviniente las costas de la reconvención. "

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de FERRO APLICAT, S.L. y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO .- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para la celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado ocho de febrero de dos mil doce.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª María Sanahuja Buenaventura.

Fundamentos

PRIMERO. - DOÑA Enriqueta y Dª. María Esther , interpusieron demanda frente a FERRO APLICAT, S.L. solicitando "se declare la resolución del contrato de compraventa -sobre dos fincas sitas en Canjayar (Almería), por el importe de 24.040.-€-, celebrado en fecha 13 de enero de 2004, acompañado como documento número UNO", y poniendo a disposición de la demandada, en aplicación de lo dispuesto en el art. 1454 CC la cantidad de 20.000.- €, en concepto de arras dobladas. Exponían que en el pacto segundo, letra b), del contrato, se indicaba que la escritura pública de compraventa se celebraría en el plazo de 30 días desde la resolución judicial del expediente de dominio e inscripción de las fincas a nombre de las actoras. Pero que dicha compraventa es de imposible cumplimiento para las actoras ya que en el indicado expediente de dominio se han personado diversas personas que tienen interés en parte de las fincas objeto del contrato, entre ellas la Diputación de Almería. Asimismo, mediante auto del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Almería de fecha 26 de noviembre de 2.008 se estimó la oposición formulada por don Victor Manuel y la Excma. Diputación de Almería decretándose el sobreseimiento del expediente de dominio. Por ello, es voluntad de la parte actora instar la resolución del contrato de compraventa acogiéndose a su pacto tercero que le permite apartarse del contrato pagando las arras dobladas.

FERRO APLICAT, S.L. se opuso a la demanda, solicitando su desestimación, y formuló reconvención. Indica que es de aplicación el artículo 1.124 Código Civil , afirmando que no puede instar la resolución quien incumple el contrato, y que si se decretó el archivo del expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo, fue porque las actoras no aportaron una certificación requerida, es decir, por su desidia, y posteriormente indican que la compraventa es de imposible cumplimiento. También expone la demandada que ha realizado en la finca una serie de obras cuyos gastos superan el valor de las mismas: a).- Se ha tenido que pactar con los vecinos la apertura de un vial para una de las fincas que carecía de él; b).- Para que la finca "Olivar" pudiera tener un rendimiento ha sido mejorada con cientos de metros cúbicos de tierra de cultivo ya que los olivos centenarios estaban prácticamente sobre piedras. Además se ha tenido que levantar un muro de piedra para contener las tierras que se han vertido sobre la finca; c).- Los olivos han sido podados en forma rotunda para que pudieran ser productivos. Dichas obras se han hecho en el transcurso de cinco años a la vista de las actoras y de los vecinos sin que en ningún momento haya existido oposición. Pero además para conseguir que la otra finca, que tampoco tenía acceso a la carretera limitara con el vial se ha tenido que comprar la casa y terreno contiguo perteneciente a Dña. María Inmaculada .

En la reconvención FERRO APLICAT, S.L. solicitaba, invocando el art. 1279 CC , que se condene a DOÑA Enriqueta y Dª. María Esther a:

a) Tramitar el correspondiente juicio declarativo para que las fincas sean adjudicadas a las actoras, o subsidiariamente se ceda la acción a la entidad compradora para que pueda ser ejercitada por ésta.

b) Elevar a público el documento privado suscrito entre ambas partes.

c) Otorgar escritura pública en el momento en que ello sea posible, de la totalidad de las fincas vendidas o al resto si verdaderamente alguien tuviera mejor derecho sobre parte de las mismas.

d) No vender ni ceder ningún derecho a un tercero aunque sea vecino o pariente.

La sentencia de instancia analiza la naturaleza jurídica del contrato indicando que nos encontramos ante un contrato perfeccionado de compraventa en el que quedó aplazado el pago del precio y el otorgamiento de escritura pública, entregándose la posesión de las fincas. Después examina el Pacto Tercero del contrato de 13 de enero de 2.004, y entiende que no nos encontramos propiamente ante unas arras penitenciales sino penales porque pese a la literalidad de "arras penitenciales" no se alude expresamente a la facultad de arrepentimiento o desistimiento, y la pérdida o entrega doblada de las arras se hace depender de recíprocos incumplimientos, bien sea por causas imputables a las vendedoras o a la compradora, lo cual no permite apreciar una voluntad de conceder una facultad solutoria alternativa al cumplimiento, sino una intención de sancionar el incumplimiento y valorar el daño derivado del mismo, función propia y característica de las arras penales. Y finalmente valora si se ha de dar lugar a la acción resolutoria ejercitada por la parte actora derivada del incumplimiento de su obligación de inscribir el dominio a su favor, o por el contrario, puede darse lugar al cumplimiento al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.124 Código Civil , teniendo en cuenta que la demandada reconviniente ha cumplido con sus obligaciones. Indica que dado el tiempo transcurrido, y de las incidencias que cabe deducir de la lectura de los documentos números 2 y 3 de la demanda, puede concluirse que la actuación de la actora podía haber sido más diligente. Ahora bien, siendo ello cierto no lo es menos que en el momento actual no resulta posible el cumplimiento puesto que el mismo está supeditado a la interposición de un proceso declarativo. Y razona que "la tutela judicial que se impetra al amparo de lo que dispone el artículo 5 Ley de Enjuiciamiento Civil necesariamente ha de ser determinada, posible y actual sin que pueda venir condicionada a ningún acontecimiento futuro e incierto. A partir de aquí, forzoso es concluir que el cumplimiento de la obligación contraída por las actoras no resulta posible de modo tal que sólo cabe la resolución del contrato por incumplimiento ex artículo. 1.124 Código Civil con las consecuencias indemnizatorias previstas en el propio contrato, cual es, la devolución de las arras dobladas, sin que proceda hacer pronunciamiento alguno en relación con las obras que la demandada-reconviniente manifiesta haber ejecutado al no haberse ejercitado alternativa o subsidiariamente la acción resolutoria con reclamación de ulteriores perjuicios derivados de la resolución. Lo anterior conduce a la estimación íntegra de la demanda y desestimación de la reconvención."

SEGUNDO. - FERRO APLICAT, S.L. fundamenta su recurso en los siguientes motivos:

- Errónea valoración de la prueba. Reitera que el contrato se perfeccionó ( art. 1450 CC ), y que se debía aplicar el art. 1124 CC . Señala que en el contrato no figura la cantidad destinada a arras, pues los 10.000.- € fueron a cuenta del precio convenido. Y que el Sr. Fulgencio en representación de Ferro Aplicat hizo una serie de obras que, de no haber creído que era propietario no hubiera efectuado.

- Afirma que la compraventa no era de imposible cumplimiento, sino una desidia, inactividad e ineficacia de la acción que debían haber tramitado correctamente las actoras para llevar a buen puerto la compraventa que habían efectuado a Ferro Aplicat, y poder proceder a la inscripción registral a su favor, así como otorgar la escritura pública de la totalidad de las fincas. Y en la actualidad sí se puede vender instando el procedimiento declarativo oportuno.

- Sostiene que estamos ante un contrato de compraventa sin arras, incumplido por la vendedora que está obligada a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta ( art. 1461 CC ).

- Afirma la mala fe de las demandantes, puesto que 6 años después de la firma del contrato pretenden resolverlo sin tan siquiera tener en cuanta el gasto que el demandado ha invertido en las fincas, incluida la compra de una vivienda colindante para tener acceso a la carretera.

TERCERO .- Debe procederse a un análisis de lo pactado por las partes en el contrato de compraventa celebrado el 13-1- 2004, pues ello resultará determinante para resolver las discrepancias que se plantean, que fundamentalmente se concretan con considerar, o no, "arras penitenciales", lo estipulado en el PACTO TERCERO del mismo, que conviene lo siguiente:

" Si la parte compradora, incumpliera las obligaciones que asume en ese documento, de dejar de atender en su día, la parte del precio aplazado y pendiente de pago, se entenderá resuelto este contrato, recuperando las vendedoras la plena propiedad y posesión de las fincas vendidas en el presente contrato , previo requerimiento ordenado por el artículo 1.504 del Código Civil , perdiendo la compradora las cantidades entregadas a cuenta hasta entonces a la parte vendedora. Si quien desiste , o incumple las obligaciones de este contrato, es la parte vendedora , ésta deberá devolver doblada a la parte compradora la cantidad entregada a cuenta, teniendo en ambos casos las cantidades mencionadas el concepto de arras penitenciales , de conformidad con lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil .

La Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de octubre de 2002 , señalaba que, "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales . Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ) ".

Las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria, por ello es preciso que no exista duda de que eso fue lo que convinieron las partes.

En este caso, el pacto tercero trascrito, si bien en su primera parte únicamente se refiere al incumplimiento por la compradora de sus obligaciones, cuando se refiere a la vendedora permite, sin duda, la posibilidad de desistir o incumplir. Se dice "si quien desiste, o incumple las obligaciones de este contrato, es la parte vendedora...". Y añade el pacto al final: "teniendo en ambos casos las cantidades mencionadas el concepto de arras penitenciales, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil ". Por ello entendemos que es clara la voluntad de las partes de convenir, en este contrato de compraventa, unas arras que, son penitenciales, y por tanto permiten, como se indica en dicho pacto el desistimiento del contrato, con las consecuencias estipuladas.

No puede aceptarse la argumentación de la recurrente, cuando señala que en el contrato no figura la cantidad destinada a arras, puesto que como hemos visto en ese pacto tercero se indica que la vendedora "deberá devolver doblada a la parte compradora la cantidad entregada a cuenta", y en el pacto segundo a) se establece la cantidad de 10.000.- € "a cuenta del precio convenido".

En consecuencia, y en base a lo pactado por las partes, debe confirmarse la resolución recurrida.

CUARTO .- Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, confirmada la resolución recurrida por los fundamentos de esta resolución, con condena en costas del recurso a la recurrente ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil )

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de FERRO APLICAT, S.L., CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Terrassa, el 13 de julio de 2.010 . En cuanto a las costas del recurso se imponen a la recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.