Sentencia Civil Nº 85/2012, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 754/2011 de 09 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00085/2012

SENTENCIA núm. 85/2012

ILMOS. Señores:

Presidente:

D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA

Magistrados:

D. JAVIER SEOANE PRADO

D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO

En ZARAGOZA, a Nueve de Febrero de dos mil doce.

En nombre de S.M. el Rey,

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1584/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 754/2011, en los que aparece como parte apelante, PLATAFORMA LOGISTICA DE ZARAGOZA PLAZA S.A., representado por el Procurador de los tribunales, D. PEDRO LUIS BAÑERES TRUEBA, asistido por el Letrado D. JOSE MANUEL GARCIA-FIGUERAS RODRIGUEZ, y como parte apelada, AUTOPLAZA RENTAS INMOBILIARIAS ZARAGOZA S.L., representado por el Procurador de los tribunales, D. GUILLERMO GARCIA- MERCADAL Y GARCÍA-LOYGORRI, asistido por el Letrado D. TOMAS PELAYO MUÑOZ, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 28 de Septiembre de 2011 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda debo absolver y absuelvo a AUTOPLAZA RENTAS INMOBILIARIAS DE ZARAGOZA, S.L.U. de las pretensiones en su contra deducidas, imponiendo a PLATAFORMA LOGISTICA DE ZARAGOZA, PLAZA S.A. el pago de las costas procesales. Que estimando parcialmente la reconvención: 1º.- Debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa de parcela en la Plataforma Logística de Zaragoza, suscrito entre ambas litigantes el día 11 de Septiembre de 2007. 2º.- Debo condenar y condeno a "PLATAFORMA LOGISTICA DE ZARAGOZA PLAZA, S.A." a reintegrar a la actora la cantidad de 516.063,00 € más su correspondiente IVA y los intereses legales. 3º.- Debo absolver y absuelvo a "PLATAFORMA LOGISTICA DE ZARAGOZA PLAZA, S.A." del resto de las pretensiones en su contra deducidas. 4º.- Sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de la reconvención.".

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de PLATAFORMA LOGISTICA DE ZARAGOZA PLAZA S.A., se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidos los Autos y CD, y personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 6 de Febrero de 2012.

CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurrida en tanto no se opongan a los de la presente resolución y;

PRIMERO.- Motivos del recurso.

Se entabló por la entidad Plataforma Logística de Zaragoza (PLAZA) acción tendente al cobro de la mayor parte del precio pactado por la venta de dos parcelas dentro de dicho complejo y que están calificadas urbanísticamente como de Equipamiento Comercial. La demandada AUTOPLAZA RENTAS INMOBILIARIAS ZARAGOZA S.L (ARIZ) se opuso a la demanda y reconvino solicitando la resolución del contrato por haberse producido tras la celebración del mismo una serie de circunstancias que afectan a la base del contrato y que han producido un cambio de las circunstancias con posterioridad a tal fecha, como son la modificación del Plan de Ordenación Urbanística del Proyecto de PLAZA con el cambio de uso de diversos terrenos desde otros usos a parcelas de Área Comercial que han aportado 94.000 metros cuadrados de superficie de esta clase restando singularidad a las parcelas adquiridas con este carácter por la demandada y dificultando, dada su falta de atractivo tras la modificación del Proyecto Supramunicipal de la Plataforma Logística de Zaragoza, su venta por estar situadas las nuevas superficies recalificadas en mejor emplazamiento y con mejor enclave en el seno del proyecto urbanístico, siendo esta modificación plenamente imputable a la actora.

La demandada negó el cambio de circunstancias, manifestó que la singularidad invocada de la parcela no fue pactada y que el proyecto ha sido modificado dentro de la legalidad urbanística para maximizar los usos urbanísticos del proyecto y obtener la mayor rentabilidad posible.

La sentencia desestimó íntegramente la demanda y estimó parcialmente la reconvención al considerar que la modificación del proyecto urbanístico por parte de la actora alteró por causa solo a ella imputable el atractivo de la parcela y, por tanto, altero las circunstancias que constituían la base del negocio y declaró la resolución del contrato.

La parte actora formula recurso de apelación con base en el error en la valoración de la prueba fundada en sus inicialmente argumentos: a) No hubo reflejo contractual de la singularidad de la parcela, existía una numerosa reserva de suelo de uso comercial y el desarrollo de la modificación nº 7 supuso algo normal en todo proyecto tendente a obtener el mayor rendimiento económico posible en el mismo. b) De otra parte, mantiene la parte demandada que los testigos que justifican la actuación de la misma tendente a modificar la base del negocio son personas que no mantienen buena relación con la actora, caso de su ex gerente, o personas que hubiera percibido una retribución de haber enajenado con su intervención las fincas. c) Por último, la actuación mantenida por la demandada tendente a enajenar la finca, no es por reconocer la responsabilidad en la imposibilidad de enajenar, sino el deseo de contribuir a evitar la existencia de un problema como es imposibilidad de vender la nave.

La actora se opone al recurso manteniendo la correcta valoración de la prueba llevada a cabo por la actora y reiterando los argumentos ya vertidos.

SEGUNDO.- Error en la valoración de la prueba.

Cuestiona la recurrente la valoración de la prueba que el Juez a quo realiza, por estimar que la parcela vendida no era la última con carácter comercial que quedaba por vender al tiempo de su enajenación, pues hacia 340.000 metros cuadrado mas en Zonas de Reserva de Futuro Crecimiento (RFC), que la situación invocada no influyó en el precio, que no se hizo constar en el contrato la condición de la parcela, que no se acreditó un mayor precio, que la modificación séptima del proyecto redujo la superficie de uso comercial y que no se vendieron las fincas adquiridas por la demandada por causa de la crisis económica- financiera existente.

El examen de la prueba practicada en la causa permite a la Sala mantener la narración de los hechos que realiza la resolución recurrida, si bien con algunos matices:

a) Ciertamente no era la parcela vendida la única parcela con uso comercial que quedaba en el proyecto, había otras muchas en la Zona de RFC, pero sí es cierto que entre las parcelas calificadas como Equipamiento comercial (EC) y Área Comercial (AC) si era en ese momento la última, además pese a ser EC, esto es, diseñada para un uso de equipamiento comercial terciario para la propia plataforma, no en principio para terceros que afluyan a la zona comercial, como pusieron de manifiesto los peritos que actuaron en autos, se hallaba relativamente cerca (en torno a un kilómetro más o menos) del Centro Comercial Plaza Imperial y era esperable por la compradora que pudiera aprovecharse parcialmente de su atracción. Solo con estas matizaciones puede afirmarse que de facto era la última parcela con uso comercial que quedaba en el Proyecto Supramunicipal Plataforma Logística de Zaragoza al tiempo de su venta.

b) En segundo lugar, la única persona que indubitadamente afirma que el hecho de ser la última parcela en las condiciones referías influyó en el precio es el testigo Sr. Jacinto , que hace referencia a 400 euros por metro cuadrado, frente a los 150 euros por metro cuadrado que se solicitaba para la venta de las fincas AC 1.4.1 y AC 1.4.2. Respecto al Sr. Juan Francisco , al margen de que su salida de la actora lo fue por cese de su cargo por la Comisión Ejecutiva, lo cierto es que parece afirmar que "podía este hecho -ser la última parcela comercial- influir en el precio", y que se fijaba el precio público por el Consejo de Administración que era quien además aprobaba la venta, también llega a afirmar que se vendió a un precio alto, pero no se ha acreditado, más allá de las testificales de estas personas que el precio fuese más alto que para otras fincas en aquellas fechas, ni se ha aportado o solicitado se aportase por quien la tenía en su poder prueba documental al respecto. En todo caso, como se razonará, esta circunstancia no era determinante, estima la Sala, de la existencia o no de un incumplimiento de la actora que justifique la resolución.

c) De otra parte, ha de precisarse que si la venta de la parcela en litigio fue en septiembre de 2007, no fue hasta noviembre de 2008 cuando se celebró el contrato de opción de compra con Procom Desarrollos Urbanos S.A. respecto a las nuevas parcelas de AC, que el trámite de información pública de la modificación nº 7 del proyecto no tuvo lugar hasta agosto de 2009 y la aprobación de la misma se publicó en el BOA en enero de 2010, con lo que los tiempos en que se producen los hechos son más espaciados de lo que se invoca, teniendo dos años y medio la demandada para comercializar la parcela

TERCERO.- Existencia de alteración de las circunstancias, mala fe por parte de la actora o frustración del negocio por desaparición de la base sobre la que se construyó.

La alteración sustancial de las circunstancias sobre las que se celebró el contrato por la aprobación de la modificación séptima del Proyecto Supramunicipal de la Plataforma Logística de Zaragoza, la infracción del art. 1.258 del Cc , en cuanto no es conforme a la buena fe tras vender la última parcela de uso comercial existente en las proximidades del área comercial promover una modificación del proyecto que amplía la superficie de esta, así como la desaparición de la base del negocio son las razones que el juez de la instancia afirma existen para acceder a la resolución del contrato.

Sin embargo, han de examinarse una serie de circunstancias que no fueron tomadas en cuenta por la resolución recurrida.

Respecto al carácter de contrato de adhesión que la parte demandada propugna del contrato de 11 de septiembre de 2007, simplemente concluir que la demandada es una sociedad limitada cuyo objeto social, entre otros es la promoción, gestión o desarrollo de todo tipo de operaciones inmobiliarias y urbanísticas, que forma parte de un grupo de empresas y que algunas de las integrantes del grupo han adquirido parcelas en PLAZA. Por ello, difícilmente puede atribuírsele la condición de parte más débil de la relación. Ciertamente se utilizó el contrato estándar o tipo que PLAZA empleaba, pero ni se impedía a tenor de la testifical practicada negociar estipulaciones distintas, ni las pactadas parece eran abusivas o contrarias a normas imperativas, no se ha alegado este extremo, ni siquiera puede estimarse fuesen perjudiciales para la demandada, por ejemplo, no establecían cláusulas penales en caso de resolución. Por ello, ni puede alegarse que el contrato celebrado era de los de adhesión, ni existen dudas sobre los claros términos del contrato para su interpretación contra proferentem, ni, lo que es más relevante, existe indicio alguno para sostener que fue impuesto por la actora a la demandada en alguno de sus extremos.

Respecto al tenor literal del contrato, podrá la actora alegar que la parcela vendida era la última con uso comercial en las proximidades al Centro Comercial Plaza Imperial, pero esta circunstancia no se casualizó en el propio contrato, ni se pactó esta circunstancia como inherente a la compra. Por ello, no puede alegarse seriamente que la singularidad de la parcela resulta del tenor del contrato.

De otra parte, no existiendo esta limitación pactada en el contrato, difícilmente puede invocarse que era una consecuencia derivada de la buena fe de la actora, pues esta era promotora de un proyecto inmobiliario que aunque de capital mayoritariamente público (51,52%) iba dirigido a obtener una rentabilidad económica, la demandada conocía el desarrollo urbanístico pretendido, pero también debía conocer que en cuanto realidad dinámica, este podía cambiar. Ciertamente, no se le podía representar nítidamente la posibilidad de que en las proximidades del Centro Comercial Plaza Imperial se cambiase el uso del suelo creando Área Comercial, pero era una posibilidad que el ordenamiento urbanístico no prohibía, por ello, la compra con la expectativa de que no se alterase el mismo, no se incluía dentro de la exigencia de la buena fe exigible a la actora en el cumplimiento del contrato. Más adelante, al interesar una modificación en los usos del suelo, nunca prohibida por el ordenamiento, la actora no estaba vinculada a la realidad existente al tiempo de la venta de la parcela, pues esto equivalía a congelar el posible desarrollo urbanístico del proyecto impidiendo se adaptase a las necesidades del mercado, de tal manera que si la demanda era de suelo comercial, no pudiera atribuirse un uso de esta naturaleza a lo que antes era un uso de Parque Comercial (PC) y Aparcamiento Privado (AP), pasando a una utilización como Área Comercial.

Por tanto, estima la Sala que la finca estaba dispuesta para ser entregada en los términos pactados, destinada a EC y con la superficie y límites pactados. No es exigible que la demandada exija que todo su entorno conserve varios años después los mismos usos urbanísticos existentes al tiempo de su entrega para salvaguardar sus expectativas de negocio. Tales condiciones ni fueron expresas en el contrato, ni pueden estimarse ínsitas dentro del ámbito del art. 1.258 del Cc , sino, por el contrario, los intereses de la promotora del Proyecto han llevado a una modificación legal y legítima de los usos del suelo y, por ello, sin negar que tal modificación hay podido perjudicar a la demandada, no pueden estimarse que alteran el objeto del contrato de venta celebrado, son contrarias a la buena fe o hacen desaparecer la base del negocio al amparo de la cual se emitieron las declaraciones de voluntad.

Por último, el invocado pacto de recompra formalizado verbalmente no solo no ha quedado acreditado, sino que incluso los testigos más proclives a la tesis de la demandada, Don. Juan Francisco , lo han negado, manteniendo todos ellos el interés de PLAZA en el cumplimiento del contrato, sin que este se elevase a escritura pública ante las protestas y la negativa a hacerlo de la demanda ARIZ, optándose, como forma de solucionar el problema y para el caso de que se obtuviese otro comprador, colaborando incluso la actora en la comercialización de la tercera, por admitir la subrogación de un tercero en la posición de la compradora, pero ante la falta de este tercer interesado, la actora siempre mantuvo la voluntad de exigir el cumplimiento del contrato al comprador inicial, teniendo finalmente que acudir al auxilio judicial para ello.

A mayor abundamiento, reconoció el testigo Don. Jacinto de Melgar Ingenieros S.L. a quien PLAZA encomendó en noviembre de 2009 la comercialización de sus parcelas y también entre otras las adquiridas por la demandada, que no se vendió ninguna de ellas, ni la EC 4, según la demandada devaluada en su uso por la creación de las AC 1.4.1 y AC 1.4.2, que gozaban de mejor enclave, visibilidad, accesos y cercanía al Centro Comercial y tenían un precio más barato, ni estas mismas pese a tener tales características, pues el escenario de crisis económica había contraído la demanda de suelo comercial.

En definitiva, se estima que no se aceptan los presupuestos de la resolución recurrida y, en consecuencia y según lo razonado, ha de prosperar el recurso, estimarse íntegramente la demanda y desestimarse, también íntegramente, la reconvención.

CUARTO.- Costas procesales.

Las costas de esta alzada se rigen por el art. 398 LEC y las de primera instancia por el art. 394 LEC .

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por PLATAFORMA LOGÍSTICA DE ZARAGOZA. PLAZA, S.A . contra la sentencia de fecha 28 de septiembre de 2011 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 12 en los autos número 1584/2010 y, en consecuencia:

Se estima íntegramente la demanda interpuesta por PLATAFORMA LOGÍSTICA DE ZARAGOZA. PLAZA, S.A. y se condena a AUTOPLAZA RENTAS INMOBILIARIAS ZARAGOZA S.A. a:

a) A cumplir con los términos del contrato de fecha 11 de septiembre de 2007, entre ellos, firmar la escritura de compraventa y abonar sus gastos.

b) Abonar a la PLATAFORMA LOGÍSTICA DE ZARAGOZA. PLAZA, S.A. la cantidad de 5.387.697,72 euros en concepto de cantidad pendiente de abono más el IVA legalmente aplicable.

c) A abonar a PLATAFORMA LOGÍSTICA DE ZARAGOZA. PLAZA, S.A. los intereses legales devengados.

d) Al abono de las costas de la demanda en la primera instancia.

Se desestima íntegramente la reconvención entablada por a

AUTOPLAZA RENTAS INMOBILIARIAS ZARAGOZA S.A. y, en su consecuencia, absuelvo a PLATAFORMA LOGISTICA DE ZARAGOZA. PLAZA, S.A. de las acciones contra ella entabladas con imposición de las costas de la reconvención a la demandada reconviniente.

No se hace declaración sobre las costas del recurso de apelación interpuesto.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir dada la íntegra estimación del recurso.

Contra la anterior Sentencia cabe interponer Recursos por Infracción Procesal y/o Casación ante esta Sala en el plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta ciudad, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.