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Última revisión
19/10/2017
Sentencia CIVIL Nº 85/2017, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Ávila, Sección 1, Rec 15/2014 de 11 de Septiembre de 2017
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Orden: Civil
Fecha: 11 de Septiembre de 2017
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Ávila
Ponente: DEL PESO CRESPOS, MARIA DEL CARMEN
Nº de sentencia: 85/2017
Núm. Cendoj: 05019410012017100005
Núm. Ecli: ES:JPII:2017:201
Núm. Roj: SJPII 201:2017
Encabezamiento
CALLE RAMON Y CAJAL 1 (ESQUINA C/ VALLESPIN)
Equipo/usuario: MGV
Modelo: M68330
Procedimiento origen: S5L SECCION V LIQUIDACION 0000015 /2014
DEMANDANTE D/ña. TIERRA DE ENCINA S.L.
Procurador/a Sr/a. YOLANDA SANCHEZ RODRIGUEZ
En Ávila, a 11 de septiembre de 2017.
María Carmen del Peso Crespos, magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Ávila, actuando en funciones de derecho Mercantil de Ávila, ha visto los autos del INCIDENTE CONCURSAL de resolución de contrato, registrados con el número indicado, iniciados por la ADMINSTRACION CONCURSAL, y al que se adhirió la entidad financiera BANCO SANTANDER SA, que actuó representado por el Procurador Sra. Porras Pombo y asistido de Letrado Sra. Cesteros García contra la concursada TIERRA DE ENCINA SL, representada por el Procurador Sra. Sánchez Rodríguez y asistida de Letrado Sra. Ingelmo Heras, sobre los que ha recaído la presente resolución con base en los siguientes,
Antecedentes
Fundamentos
Pretensión de resolución a la que se adhiere la entidad financiera BANCO SANTANDER y a la que se opone la mercantil concursada, basada en síntesis: 1.- Motivos de forma, la inexistencia de incidente concursal al no reunir los requisitos legalmente establecidos al efecto. 2.- Motivos de Fondo. a. Inexistencia de incumplimiento contractual alguno por parte del arrendatario, quien abona las rentas y por tanto debe mantenerse la vigencia del contrato, b.- constituye la vivienda habitual del administrador junto con la existencia de un cambio sustancial de las circunstancias en las que se pactaron los créditos hipotecarios.
Son de interés a efectos de resolución de la presente litis los siguientes extremos:
1.- La mercantil TIERRA DE ENCINA SL fue declarada en situación concursal el 19 de marzo de 2014.
2.- La mercantil hoy concursada tan solo comunico la existencia de la finca indicada sin hacer mención a la existencia del contrato de arrendamiento hasta el año 2014, una vez declarado el concurso. Tal y como se desprende del Plan de Liquidación presentado.
3.- El contrato de arrendamiento suscrito por la mercantil concursada lo es a favor de uno de los administradores, Don Jesús María , quien abona una renta por importe de doscientos cincuenta euros, y quien, entre otras estipulaciones debe abonar el pago de los gastos de suministros derivados del mismo.
4.- Sobre los pagos realizados en concepto de mensualidad figuran únicamente en los años 2015 y 2016, en atención a los documentos que se aportaron en la comparecencia en su día celebrada a los efectos previstos en el artículo 61.2 de la Ley Concursal el 2 de diciembre de 2016. Respecto del pago del seguro, según el documento nº 6 de los aportados, cabe hacer la siguiente observación, no consta la fecha de suscripción del seguro sino solo el periodo de cobertura comprendido entre el 07/07/2016 al 07/07/2017, bastante después de la declaración del concurso, pues se desconoce si estaba concertado en la fecha que se dice de celebración del contrato de arrendamiento. En cuanto al documento nº 1 que también se aportó, el pago en concepto de gastos comunes lo es a nombre de la mercantil concursada y no por los arrendatarios. Y la factura del gas también aparece expedida a nombre de la indicada sociedad, desconociéndose si por parte de los arrendatarios se ha le abonado, según cláusulas del contrato. La administración concursal hizo constar en el plan de liquidación que presentó en los registros contables de 2013que se le han facilitado a la administración concursal aparecen anotados los ingresos por alquileres realizándose la totalidad de ellos por caja en efectivo y no por entidad financiera, sin indicación de la persona que realiza el ingreso. En los mismos registros contables, en las cuentas de gastos aparecen contabilizado como gasto, los consumos de electricidad en la cuenta NUM003 'CONSUMO DE LUZ 'por importe de 912,08 euros. Según el contrato corresponderían al socio administrador societario-arrendatario'.
Sobre la oposición por motivos de forma.
En la medida que fue objeto de una resolución anterior, deberá estarse a lo acordado y en particular tras el auto de fecha 28 de junio de 2017.
Sobre la resolución del contrato de arrendamiento en interés del concurso.
Con carácter general, el párrafo primero del art. 61.2 LC prescribe que «la declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte». Y, excepcionalmente, el párrafo segundo permite que a instancia del concursado o de la administración concursal, según se haya acordado la intervención o la suspensión de las facultades patrimoniales del deudor concursado, el juez pueda acordar la resolución del contrato al que se refiere el párrafo anterior.
Esta resolución en interés del concurso no se articula como un derecho dispositivo atribuido por la ley a una de las partes, en concreto de quien represente a la masa del concurso (el concursado o la administración concursal), sino como una decisión judicial en ausencia de acuerdo entre las partes. Acuerdo entre las partes que se refiere tanto a la resolución como a sus consecuencias o efectos, que según la Ley son la liquidación de la relación contractual y la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución hubiera podido ocasionar a la parte in bonis que deberá satisfacerse con cargo a la masa.
El art. 61.2.II LC no establece ninguna excepción a la aplicación de esta resolución en interés del concurso, sin que, por otra parte, el contrato litigioso siga tutelado por un régimen legal tuitivo que lo impida.
No se discute ahora la concreta duración de este contrato, sino si estaba sujeto a una normativa especialmente tuitiva que justificara su exclusión del régimen previsto en el art. 61.2 LC .
En el caso que nos ocupa, partiendo de la fecha, tanto de la 'supuesta' celebración del mismo, año 2013, como de la que tuvo conocimiento el administrador concursal, año 2014, estaría sometido a la legislación Ley 29/1994, de 24 de noviembre, no especialmente tuitivo que hiciera posible su exclusión del ámbito de aplicación del citado artículo 61 de la Ley Concursal , es un contrato de tracto sucesivo, un arrendamiento de vivienda, que estaba pendiente de cumplimiento por ambas partes, por la concursada, que era la arrendadora, y por la arrendataria (parte in bonis). Con ello se cumple el presupuesto legal para que pueda proponerse la resolución en interés del concurso.
«El interés del concurso» es un parámetro fijado por la ley para que el tribunal pueda apreciar, en cada caso, sobre la procedencia de la resolución de un contrato de estas características.
Es cierto que «el interés del concurso» se refiere a lo que mejor convenga a la finalidad perseguida con el concurso de acreedores, que es la satisfacción de los créditos y la continuación de la actividad empresarial del deudor concursado. Este interés legitima que el juez autorice al concursado a que se desligue de la relación contractual. Pero, al mismo tiempo, ello no supone que se obvien los derechos de la contraparte, pues el precepto expresamente prevé, como un efecto de la resolución, que además de la liquidación de la relación contractual, se pueda acordar con cargo a la masa la indemnización de los daños y perjuicios que para la parte in bonis pueda representar la resolución.
En la sentencia 189/2016, de 18 de marzo del Tribunal Supremo , se afirma que la indemnización de daños y perjuicios no es una consecuencia necesaria e ineludible de la resolución del contrato en cuestión, sino que en cada caso debe apreciarse si han existido los daños y perjuicios, y la cuantificación de la indemnización: «La dicción literal del precepto muestra que la indemnización de los daños y perjuicios con cargo a la masa no es una consecuencia necesaria e ineludible de la resolución del contrato por convenir al interés del concurso. Es necesario realizar un enjuiciamiento tanto fáctico como jurídico, esto es, es necesario valorar si aplicando la regulación contractual establecida en el contrato a las circunstancias fácticas concurrentes, la resolución que resulta del régimen excepcional contenido en el art. 61.2 de la Ley Concursal determina la procedencia de indemnizar daños y perjuicios, y si efectivamente tales daños y perjuicios se han producido».
Como esta indemnización está anudada a la eventual resolución del contrato, nada impide que podamos tener en consideración esta previsión legal, que reconoce el derecho de la parte in bonis a percibir la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución le pudiera reportar, a la hora de sopesar la existencia del «interés del concurso». La previsión de la eventual indemnización para la parte in bonis que tiene como presupuesto que la resolución le haya reportado daños y perjuicios, pone en evidencia que el interés del concurso puede legitimar la resolución del contrato, pero no puede obviar el perjuicio que esta resolución puede reportar a la contraparte, que se traduce en una indemnización con cargo a la masa.
A este respecto, en relación con la circunstancia alegada para justificar el interés del concurso, existe una correlación entre el incremento que por rentas podría tener la arrendadora si se resuelve anticipadamente el contrato, con el perjuicio que esta resolución anticipada le reportaría al arrendatario, que tendría que pagar una renta mayor a la que viene pagando, durante el tiempo en que, si no fuera por la resolución anticipada, estaría vigente el contrato. Por ello, propiamente, por esta circunstancia no existiría interés del concurso, pues el incremento de rentas que se supone que se alcanzaría con la resolución del contrato (la diferencia entre la renta que cobra del arrendatario actual y lo que podría cobrar según el mercado) es equivalente con el perjuicio que la resolución anticipada le reportaría al arrendatario (la diferencia entre la renta que paga y la que debería de pagar para mantenerse en una vivienda de esas características en esa zona). Dicho de otro modo, de forma estimativa, la evaluación económica del beneficio que se piensa obtener con la resolución coincidiría con el perjuicio que la resolución ocasionaría al arrendatario, que debería ser indemnizado con cargo a la masa. Ahora bien, en el caso que nos ocupa, ante la ausencia de cualquier dato económico tanto sobre el precio de valor de mercado de un alquiler para una vivienda como la que aquí nos ocupa, así como de la cuantificación del perjuicio económico que pudiera ocasionarse al arrendatario, lo cierto es que declarado culpable, en la calificación del concurso Don Jesús María a la pérdida de cualquier derecho que, como acreedor concursal o contra la masa, pudiera tener frente a la concursada, no existiría ese supuesto perjuicio a abonar con cargo a la masa. Por lo que cabe concluir, la existencia de ese interés para el concurso, La Audiencia Provincial de Alicante, en su Sentencia de fecha 12 de mayo de 2011 la definió del siguiente modo: '...Es cierto que el concepto 'interés del concurso' está jurídicamente indeterminado, aunque claramente viene referido a la protección de la masa, la activa y pasiva, en tanto la integridad y contenido patrimonial de la primera se proyecta sobre la mayor posibilidad de cobro de los integrantes de la masa pasiva, es decir, sobre el interés de los acreedores que no es otro que el de la satisfacción de sus créditos en su integridad o en su mayor proporción y mejor condición que es siempre la más próxima a la natural...'. Puesto que la misma, y tras lo acordado en el plan de liquidación, daría la posibilidad de realización del indicado bien, a fin de satisfacer el crédito de los acreedores, o al menos el del acreedor hipotecario. Máxime si tenemos en cuenta las circunstancias que rodean la celebración del indicado contrato de arrendamiento:
1.- La fecha de celebración del mismo, ante la falta de indicación por la propia concursada hasta la declaración de concurso voluntario.
2.- La relación entre las partes del citado contrato con la mercantil concursada, la de socio administrador.
3.- La falta de acreditación de pago de las rentas al menos en los años 2013 y 2014 por parte del arrendatario.
4.- El precio estipulado para el alquiler, importe mensual de doscientos cincuenta euros, pues no obstante la ausencia de dato alguno objetivo sobre el valor de mercado para viviendas de sus características, resulta de sentido común, que 250,00 euros mensuales para una vivienda como la que nos ocupa, es de un valor muy bajo.
Sobre los efectos de la resolución contractual.
La resolución contractual lleva aparejada varios efectos, unos de carácter necesario (la eficacia liberatoria) y otros contingentes (eficacia restitutoria e indemnizatoria)
La resolución contractual, en primer lugar, produce la extinción de la relación obligatoria para el futuro, de manera que quedan liberadas las partes de las obligaciones asumidas en virtud del contrato pendientes de ejecución ( art.62.4). Junto a esta eficacia liberatoria, tiene lugar la eficacia restitutoria ex art.1303 y concordantes Código Civil ; en el presente caso, no se pide indemnización de daños y perjuicios, por lo que no procede hacer declaración al respecto, máxime lo indicado anteriormente sobre la pérdida del derecho a la indicada indemnización.
Fallo
Estimar la demanda incidental formulada por la Administración Concursal frente a la mercantil concursada TIERRA DE ENCINAS SL, debo declarar y declaro resuelto del contrato de arrendamiento de 4 de enero de 2014 y en consecuencia haber lugar al desahucio respecto de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , anteriormente CALLE001 nº NUM001 , piso NUM002 de la localidad de Madrid.
Con imposición de las costas procesales a la parte demandada.
Contra la anterior resolución cabe interponer recurso de apelación en la forma, plazos y protesta establecidos en el artículo 197 de la Ley Concursal .
Así lo Pronuncio, Mando y Firmo.