Sentencia CIVIL Nº 85/2019, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 5/2019 de 05 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
00085/2019
Modelo: N10250
C/ CONCEPCION ARENAL, 3 - 4ª PLANTA
Tfno.: 985968754 Fax: 985968757
N.I.G. 33017 41 1 2017 0000133
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000005 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CASTROPOL
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000109 /2017
Recurrente: PROMONORTE RIBADEO SL
Procurador: ANTONIO GUTIERREZ ALVAREZ
Abogado: DAVID PITCAIRN ALVAREZ
Recurrido: Juan , Gabriela , Gloria
Procurador: MARIA JOSE TELLA COSTA, MARIA JOSE TELLA COSTA , MARIA JOSE TELLA COSTA
Abogado: MARIA BELEN SANTAMARINA QUINTANA, MARIA BELEN SANTAMARINA QUINTANA ,
MARIA BELEN SANTAMARINA QUINTANA
RECURSO DE APELACION (LECN) 5/19
En OVIEDO, a Cinco de Marzo de dos mil diecinueve. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial,
compuesta por los Ilmos. Srs. Dª. María Elena Rodríguez Vígil Rubio, Presidente; D. Jaime Riaza García y Dª
Marta María Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA Nº 85/19
En el Rollo de apelación núm. 5/19 , dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número
109/17 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Castropol, siendo apelante PROMONORTE
RIBADEO S.L. , demandante en primera instancia, representado por el Procurador Sr. ANTONIO GUTIÉRREZ
ÁLVAREZ y asistido por el Letrado Sr. DAVID PITCAIRN ÁLVAREZ; como parte apelada DON Juan , DOÑA
Gabriela y DOÑA Gloria , demandados en primera instancia, representados por la Procuradora Sra. MARÍA
JOSÉ TELLA COSTA y asistidos por la Letrada Sra. MARÍA BELÉN SANTAMARINA QUINTANA; ha sido
Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Marta María Gutiérrez García.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Castropol dictó sentencia en fecha 27.09.18 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Antonio Gutiérrez Álvarez, actuando en nombre y representación de 'Promonorte Ribadeo, S.L.U' frente a Dña. Gloria , Dña. Gabriela y D. Juan , y en consecuencia, DECLARO resuelto el contrato celebrado por ellos el 11 de enero de 2007, sin que ninguno tenga nada más que reclamarse, condenando a la actora al pago de las costas procesales causadas en el presente procedimiento.'

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 25.02.19.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la parte actora entidad mercantil PROMONORTE RIBADEO S.L.U. se promovió demanda de juicio ordinario contra DÑA. Gloria , DÑA. Gabriela Y D. Juan interesando la nulidad del contrato suscrito entre las partes en fecha 11 de enero de 2007 por falta de causa inicial y posterior por cuanto la base del negocio era edificar sobre los terrenos objeto de compraventa y al no poder edificar ha desaparecido la causa y el contenido del contrato deviene imposible de cumplir en sus términos. Y, subsidiariamente, la resolución al haber visto frustrada la finalidad del contrato y la tardanza en la parte vendedora de registrar los inmuebles a su nombre, con la consecuencia de condenar a los demandados a la devolución de las cantidades percibidas más los intereses legales desde la suscripción del contrato, 11 de enero de 2007, en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

La sentencia dictada en instancia estima parcialmente la demanda declarando resuelto el contrato, sin que ninguno tenga nada más que reclamarse, con condena a la actora al pago de las costas procesales. Parte la sentencia que las partes suscribieron un auténtico contrato de compraventa incluyendo además un pacto de arras en todas sus modalidades, y respecto a la primera de las peticiones, la nulidad del contrato por falta de causa por modificación de las circunstancias que determinen la desaparición de la base del negocio no concurren los elementos que permitan hablar de pérdida de elemento causal por modificaciones normativas que alterasen los criterios de edificabilidad de los terrenos, pues tal circunstancia fue prevista y se ofreció una solución contractual en el contrato, por lo que no puede apartarse de la misma y sea causa para anular el contrato. Y, por lo que respecta a un incumplimiento contractual de la parte vendedora al no haber procedido a inscripción de la totalidad de la fincas vendidas, no puede admitirse como causa que avale una resolución contractual por cuanto el plazo válido para hacerlo aún no ha expirado, pues nunca se les comunicó el lugar y fecha para llevar a cabo la escritura de compraventa correspondiente.

Contra la referida sentencia se alza la representación de la parte demandada alegando, en primer lugar, incongruencia 'extra petita', por cuanto no se había solicitado la resolución unilateral, por cuanto el ajuste deberá efectuarse estableciendo como límite el respeto a la causa petendi, que no puede alterarse ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras.

En cuanto a la declaración de nulidad por falta de causa, entiende la parte recurrente que la falta de autorización administrativa para poder edificar en los terrenos afecta directamente a la causa del contrato, y a la finalidad última del mismo que no era otra que construir en los terrenos que se iban a adquirir. Reiterando el incumplimiento por la parte vendedora de inscripción en el registro de las fincas objeto de contrato, pues la tardanza en el cumplimiento de sus obligaciones por la vendedora quien tras 11 años no ha efectuado la inscripción de 3 de las 6 fincas incluidas en el contrato, es motivo de resolución de la compraventa.



SEGUNDO .- Se imputa en el recurso una suerte de incongruencia extra petitum en la resolución de primera instancia en relación a las peticiones de la demanda, pues no se plantéo una resolución unilateral del contrato.

El TS en sentencia de 4 de enero de 2013 con cita de la 18 de mayo de 2012 señala: ' constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica ( STS 14 de abril de 2011 ).

El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva-dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio- petitum- o pretensión solicitada ( STS 13 de junio de 2005 ). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia (STSS 30 de marzo de 1988 y 20 diciembre de 1989 ). En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto , esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte ( STS 4 de octubre de 1993 ).

Por lo que para determinar la incongruencia se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración sustancial de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo pedido, pues lo contrario entrañaría una vulneración del principio de contradicción y, por ende, del derecho de defensa.

Es cierto que en el presente lo que se pedía en el suplico era la nulidad del contrato o, subsidiariamente, su resolución, si bien que no se instaba la ratificación de la resolución previa que no fue admitida de adverso, que es la que acogió la magistrada de instancia, pese a ello, la resolución no puede tildarse de incongruente al partir de los datos de hechos obrantes en autos y acoger la resolución que se pedía la que la juzgadora estimó pertinente.



TERCERO.- El contrato suscrito por las partes el 11 de enero de 2007, que aunque denominado de arras, es admitido y así se recoge en la sentencia de instancia en pronunciamiento que ha devenido firme, se trata de un auténtico contrato de compraventa.

Con arreglo a los términos del mismo, los vendedores, en cuanto propietarios en pleno dominio de una serie de fincas tienen intención de transmitir la misma en su condición de suelo urbano, apto para edificación, en virtud de las edificabilidades certificadas por el Ayuntamiento de Vegadeo. Y la parte compradora está interesada en adquirir la fincas y todos los derecho de edificabilidad que existan sobre ellos.

Como condiciones se establecían que las fincas a la firma de la escritura pública de compraventa habrán de estar libres de cargas, gravámenes y ocupantes y en las condiciones de edificabilidad descritas.

La futura compraventa queda condicionada a la obtención de los permisos y licencias de los organismos pertinentes para llevar a cabo el desarrollo de la unidad de ejecución (UE nº 9) conforme a las normas subsidiarias del Ayuntamiento de Vegadeo y en las condiciones de edificabilidad descritas.

Las fincas deberán estar debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de la parte vendedora.

En caso de que dichos permisos fueran denegados, la parte compradora podrá rescindir unilateralmente el contrato no teniendo derecho a devolución alguna.

Las partes acuerdan para la firma de la escritura pública un plazo máximo de 2 meses a partir de la obtención de todos los permisos y licencias de los organismos pertinentes para poder llevar a cabo el desarrollo de la unidad de ejecución (UE nº 9) a requerimiento de la parte compradora.

En el supuesto de que las partes decidiesen retractarse de la adquisición o venta, o en su caso, si por culpa o negligencia no pudiera llevarse a cabo en las condiciones o plazos pactados, se estará a lo dispuesto en el art. 1454 del código civil , quedando, en primer lugar, la señal en poder de la parte vendedora, y obligándose ésta, en el segundo a devolverla por duplicado a la parte compradora.

Como se ha expuesto los motivos formulados se dirigen a combatir la conclusión alcanzada en la instancia de dar validez a la resolución unilateral efectuada por la parte demandante.

Los demandantes, mantiene las dos pretensiones formuladas en su demanda: con carácter principal, la de nulidad del contrato de compra venta de los bonos por desaparición de la causa Legislación citadaCC art. 1273; y subsidiariamente, la resolución de tal contrato por incumplimiento de los demandados.

Parte el apelante que el fin perseguido era edificar sobre los terrenos objeto de compraventa, partiendo que las normas urbanísticas así lo permitían, al no llegarse a su aprobación definitiva por causas ajenas a las partes intervinientes en el contrato, por lo que nunca fueron edificables y su edificabilidad queda relegada a un futuro incierto y lejano, ello supone la frustración del fin del contrato y la desaparición de la causa.

El contrato se concertó libre y voluntariamente, con pleno conocimiento de la situación y hay que recordar que una cosa es el consentimiento -en tanto que elemento esencial del negocio jurídico, ex arts. 1.261 y 1.265 C.C .- y otra bien distinta la causa del contrato (1.274 y siguientes C.C), que también es elemento esencial.

La causa, según reiterada jurisprudencia, tiene carácter objetivo, estando constituida por el fin que se persigue en cada especie contractual. A este respecto, y a la vista de la definición legal contenida en el 1.274 del código civil, en nuestro ordenamiento positivo dicho elemento se halla constituido en los contratos sinalagmáticos por el dato objetivo del intercambio de prestaciones, fin inmediato al que la atribución se dirige.

La infectividad de la prestación prometida, en cuanto evento posterior a la formación del contrato, que no opera en la reglamentación del código civil como falta sobrevenida de dicho requisito, a manera de causa fallida, sino que tal circunstancia está relacionada con la posibilidad de instar la resolución del vínculo con arreglo al art. 1124 , que si se trata de imposibilidad sobrevenida y por lo tanto de una situación que impide alcanzar el fin perseguido en el concierto contractual, se liga con la teoría de los efectos de tal frustración, que precisamente parte de un negocio válidamente celebrado como tal, sin falta de ninguno de sus elementos esenciales a tenor del art. 1261 del código civil .

En consecuencia, debe confirmarse la sentencia apelada en cuanto desestima la pretensión de nulidad por desaparición de la causa consecuencia de la frustración que constituía la base del negocio.



CUARTO.- Tampoco debe confundirse la causa, con el buen fin de la operación.

Los hechos que motivaron la presentación de la demanda vienen referidos al devenir de los cambios urbanísticos que se produjeron en las fincas objeto del contrato y que afectaban a su edificabilidad.

De acuerdo a las Normas subsidiarias del Ayuntamiento de Vegadeo, vigentes al momento de suscripción del contrato, las fincas se encontraban dentro de la UE-9, que permitían su edificabilidad pendiente del desarrollo de un estudio de detalle, estudio de detalle aprobado por el Ayuntamiento que no fue ratificado por la CUOTA, por lo que dicho Estudio de Detalle nunca llegó a ser publicado, y las Normas Subsidiarias en que se fundamenta el Estudio de Detalle no se encuentran vigentes, y tampoco habían sido publicadas. Con la aprobación del Plan general de Ordenación Urbana de Vegadeo, de 30 de octubre de 2013, se suspendió el otorgamiento de las licencias que se viesen afectadas por el nuevo Plan, dado que los terrenos que nos ocupan se encuentran afectados por el corredor fluvial del rio Suarón y por la definida como zona torrencial prioritaria, por lo que la zona se ubica en el nuevo plan dentro del Area de actuación 04, AU04, que se va a desarrollar de acuerdo a un Plan especial con la Confederación Hidrográfica para evitar riesgos de inundabilidad, por el momento inexistente.

Por la parte demandada se niega veracidad a lo manifestado, sin aportar prueba en contra. Por el contrario de los documentos de autos adveran la realidad de las anteriores manifestaciones.

La imposibilidad sobrevenidade cumplimiento de los contratos es una cuestión que ha sido objeto de estudio doctrinal y de análisis jurisprudencial. Es evidente que, conforme al principio de pacta sunt servanda, los pactos de un contrato producen fuerza obligatoria entre las partes, pero en momentos de crisis económica o cuando se trata de contratos de ejecución sucesiva y larga duración, o de difícil o imposible cumplimiento, la ejecución del contrato puede ser injusta o gravemente onerosa para una de las partes. Ante tales circunstancias acaecidas con posterioridad a la formalización del contrato, ya sea por causas ajenas o de difícil previsión por las partes, se ha acudido a varias teorías, entre ellas la teoría de la cláusula sobrevenida rebus sic stantibus. En nuestro ordenamiento jurídico se ha admitido la posibilidad de resolución o revisión del contrato por imposibilidad de cumplimiento, ya se funden en la cláusula rebus sic stantibus, en las doctrinas del interés contrapuesto, de la equivalencia, de la desaparición o de la desaparición de la base del negocio, pues el principio de buena fe ( artículo 1.258 del Código Civil ) inspira nuestro derecho contractual. La jurisprudencia ha reconocido dicha posibilidad en reiteradas ocasiones, pudiendo resaltar las Sentencias del Tribunal Supremo 972/2006, de 9 de octubre , 1318/2006, de 26 de diciembre , 364/2009, de 14 de mayo +, 706/2012, de 20 de noviembre , 822/2012, de 18 de enero y 382/2016, de 6 de junio .

Al respecto, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha dicho (STS de 30 de abril de 2002 ; 21 de abril de 2006 , 3 de abril de 2009 ) que ha de hacerse una interpretación restrictiva, y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias, que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor; que no hay imposibilidad cuando se pueda cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor y que para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora; la regulación de los artículos 1272 y 1184 del C.C ., recoge una manifestación del principio 'ad imposibilia nemo tenetur', no existe obligación de cosas imposibles, cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor; puede consistir en una imposibilidad física o material o legal, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor; se excluye la imposibilidad pasajera o temporal o coyuntural; tampoco cabe alegar imposibilidad cuando se puede cumplir mediante la modificación del contenido de la prestación de manera que resulte adecuada a la finalidad perseguida'.

Además, el impedimento urbanístico desconocido se erige en causa de resolución. Y nos recuerda la STS de 8 de noviembre de 2007 que 'la Sentencia de 23 de octubre de 1997 decía que 'los impedimentos urbanísticos y administrativos' actúan como causa resolutoria de la relación 'cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato', conforme, decía, reiterada jurisprudencia de esta Sala', citando las SSTS de 19 de enero de 1990 , 24 de febrero y 26 de abril de 1993 , 18 de abril de 1994 y 28 de mayo de 1996 . Señalando en la citada Sentencia de 24 de febrero de 1993 'se produce causa de resolución contractual cuando por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que los que el vendedor la enajenó, no puede ser cumplido ( STS 19-1-1990 ). Se considera así que el artículo 1124 del CC no exige como requisito único e imprescindible un incumplimiento culpable por la parte demandada, sino que igualmente admite la frustración de la finalidad contractual casualizada no imputable a los contratantes. En este sentido, se expresa la STS de 7 de febrero de 1994 , en la que se señala: 'Nos hallamos, pues, aquí en presencia del cumplimiento imposible de un contrato de compraventa por causas no imputables a ninguno de los en él intervinientes como vendedor y comprador, lo que origina la posibilidad de interesar la resolución del mismo al no ser causante de su incumplir a la vez que proyecta la situación sobre el art. 1184 del CC '.

Por otro lado, la STS de 13 julio 1995 , que cita en el mismo sentido las de 19 enero 1990 y 24 febrero 1993, considera que impedimentos urbanísticos que no sean definitivos no legitiman la resolución, pero será necesario determinar qué se entiende por problemas no definitivos.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de diciembre de 2006 examina la imposibilidad sobrevenida, absoluta, objetiva y deriva del cumplimiento, en un supuesto de permuta de terrenos rústicos con expectativas urbanísticas, que no se pudo consumar por la falta de aprobación del Ayuntamiento de la normativa urbanística, que permitía la edificación del terreno. Esta Sentencia, en su fundamento jurídico cuarto después de rechazar la teoría del aliud pro alio, declaró: 'La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato , sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( STS 6 noviembre 2003 -denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido-, STS 11 noviembre 2003 -declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). Por otro lado, la STS de 13 de julio 1995 , que cita en el mismo sentido las de 19 de enero 1990 y 24 febrero 1993, considera que impedimentos urbanísticos que no sean definitivos no legitiman la resolución, pero será necesario determinar qué se entiende por problemas no definitivos.

La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento -aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.

Dice la sentencia núm. 417/1995, de 8 de mayo , que derivar de la falta de obtención de licencia 'que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado'.

La Sentencia de 18 de enero de 2012 del Tribunal Supremo , al examinar los efectos que puede producir una mutación contractual cuando ocurran circunstancias, no prevista en el contrato, declaró: ' La cuestión que acaba de ser apuntada ha sido tratada por la doctrina, desde distintos puntos de vista, como el de la continuada influencia de la causa onerosa del contrato, la excesiva dificultad de cumplir la obligación asumida, la asignación de los riesgos contractuales, la alteración de la base del negocio, objetiva y subjetiva, la interpretación del contrato y la doctrina de la presuposición o la supuestamente implícita ' cláusula rebús sic stantibus omnis conventio intellegitur '.

La regulación de los artículos 1272 y 1184 del C.C ., recoge una manifestación del principio 'ad imposibilia nemo tenetur', no existe obligación de cosas imposibles, cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor; puede consistir en una imposibilidad física o material o legal, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor; se excluye la imposibilidad pasajera o temporal o coyuntural; tampoco cabe alegar imposibilidad cuando se puede cumplir mediante la modificación del contenido de la prestación de manera que resulte adecuada a la finalidad perseguida'.

Además, el impedimento urbanístico desconocido se erige en causa de resolución. Y nos recuerda la STS de 8 de noviembre de 2007 que 'la Sentencia de 23 de octubre de 1997 decía que 'los impedimentos urbanísticos y administrativos' actúan como causa resolutoria de la relación 'cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato', conforme, decía, reiterada jurisprudencia de esta Sala', citando las SSTS de 19 de enero de 1990 , 24 de febrero y 26 de abril de 1993 , 18 de abril de 1994 y 28 de mayo de 1996 .

De lo expuesto se desprende que la edificabilidad de las finca se sostenía en las Normas Subsidiarias del Ayuntamiento de Vegadeo vigentes al momento de suscribir el contrato precisando de un estudio de detalle, el cual si bien fue aprobado por el Ayuntamiento, no fue ratificado por la CUOTA, rectificando el Estudio de Detalle por estar afectados los terrenos por el corredor fluvial del Río Suaron, y tras la aprobación del nuevo PGOU de Vegadeo de 30 de octubre de 2013, se suspende el otorgamiento de las licencias para aquellas zonas que por las determinaciones establecidas por el nuevo planteamiento supongan modificación del régimen urbanístico actual, zona comprende los terrenos objeto de compraventa.

Sin que conste que esa modificación y esas nuevas condiciones de edificabilidad fueran conocidas al momento del contrato.

De donde deviene claro, que la premisa bajo la que se efectuó la compraventa no puede realizarse, por causa de un tercero ajeno, sin que se aprecie negligencia en la actuación del comprador.

Es cierto que esta imposibilidad del fin del contrato lo enfoca la parte apelante de forma prioritaria desde el punto de vista de la nulidad, no obstante, de los términos de su demanda y , en especial del suplico, se puede extraer sin alterar los hechos de debate por ello sin incurrir en incongruencia, que lo pretendido es una resolución contractual por imposibilidad sobrevenida, tal como aparece además en la fundamentación jurídica de la demanda y la petición del suplico interpuesta con el carácter de subsidiaria.



QUINTO.- De otra parte, ya en el propio contrato se estableció que la futura compraventa quedaba condicionada a la obtención de los permisos y licencias de los organismos pertinentes para lleva a cabo el desarrollo de la unidad de actuación vigente al momento de la suscripción del contrato.

Aunque generalmente el plano de la eficacia del contrato suele concordarse con su 'entrada en vigor', de forma que el contrato despliega sus consecuencias jurídicas desde el momento mismo de su perfección o constitución, ello no es obstáculo para que las partes, conforme al propósito negocial querido, alteren este inicial esquema tomando la circunstancia o el elemento temporal de la relación obligatoria como referencia determinante para la producción de determinados efectos o consecuencias jurídicas previstos en el contrato; casos del término suspensivo de la relación obligatoria y de la relación obligatoria sujeta a condición suspensiva; supuesto en donde resulta imprescindible una clara y precisa determinación del elemento condicional, tanto respecto de su constatación (carácter expreso e inequívoco de su disposición), como de su diferenciación técnica respecto de las demás condiciones o estipulaciones que reglamenten el contrato ( STS de 12 de abril de 2013 ).

La condición suspensiva como dice la STS de 6 de mayo de 1991 'conforme a los arts. 1.113 y siguientes del código civil , impone un aplazamiento del negocio convenido; en tanto no se cumpla la misma, aquél queda técnica y objetivamente sujeto a un evento futuro, más o menos incierto, del que depende el nacimiento o la resolución de la relación jurídica que abarca derechos y obligaciones para los sometidos a su ámbito, presentado, a su vez, un aspecto subjetivo, consistente en la voluntaria subordinación pactada, de la eficacia del contrato al acontecimiento esperado' Dispone el art. 1.414 del CC , en las obligaciones condicionales, la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición; por lo que, lo que hace la condición es suspender la eficacia de la relación de obligación condicionada, de tal forma que hasta que no se cumple la condición suspensiva, no se producen los efectos jurídicos de la misma, no siendo hasta este momento cuando son exigibles las obligaciones de las que dependía la condición. En este sentido, la STS de 9 de diciembre de 2008 , reiterada por la de 15 de junio de 2004 , precisa que 'las obligaciones condicionales conforme al artículo 1.113 y siguientes del Código Civil imponen un aplazamiento del negocio convenido; en tanto no se cumpla la misma, aquél queda técnica y objetivamente sujeto a un evento futuro, más o menos incierto, del que depende el nacimiento o la resolución de la relación jurídica que abarca derechos y obligaciones para los sometidos a su ámbito, presentando, a su vez, un aspecto subjetivo, consistente en la voluntaria subordinación pactada, de la eficacia del contrato al acontecimiento esperado'.

Nos hallamos ante un contrato de compraventa perfeccionado, con acuerdo en el precio y en su objeto, pero no consumado ni agotado en sus efectos, pues tanto la entrega de la vivienda como parte del precio se dejaba en suspenso hasta que ese evento permisos y licencias para el desarrollo de la unidad de ejecución conforme a las normas subsidiarias del Ayuntamiento y su edificabilidad, se hubieran obtenido.

Y así, con la STS de 28 de junio de 2012 , en la que se analiza la existencia de un contrato de compraventa perfeccionado cuya consumación queda supeditada o aplazada a la modificación urbanística de las fincas, adquiridas por un precio fijado muy superior que correspondería en el mercado a una finca rústica, lo que procede determinar es si estamos ante una condición suspensiva o de carácter resolutorio y para ello, como indica esta última sentencia del Alto Tribunal, 'conviene recordar que las obligaciones condicionales, a diferencia de las puras, son aquellas cuya eficacia depende del acaecimiento de un evento futuro e incierto, cuya esencia, además no reside en la futuridad del evento, sino en su incertidumbre ( STS de 26 de julio de 1996 ).

Así las cosas, la STS de 13 de septiembre de 2011 , reiterando la de 6 de mayo de 1991 , nos dice que la condición suspensiva significa un aplazamiento del negocio convenido hasta que se cumpla, y así lo señala el art. 1.114 del C. Civil , al indicar 'En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición'.

La STS de 31 de mayo de 2011 , en un supuesto también en el que la condición suspensiva se refería a que llegara a aprobarse el plan de actuación urbanizadora de determinado plan parcial establecía, 'Las obligaciones a plazo a que se refiere el artículo 1.125 del Código Civil son aquellas para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto, que es el que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo, de modo que si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional y se regirá por las normas propias de las obligaciones de tal clase. Ello sin perjuicio de que la condición haya de considerarse de carácter resolutorio y negativa en tanto que la compraventa se había perfeccionado desde el momento en que las partes suscribieron el documento..., estando ambas facultadas para poner de manifiesto su cumplimiento de modo que quedarían sin efecto las obligaciones propias de la compraventa si no se producía el hecho condicionante -y, en consecuencia, habría de darse por cumplida la condición- en el tiempo que verosímilmente las partes hubieran querido señalar ( artículo 1.118, párrafo segundo, del Código Civil ).

No es de aplicación al presente supuesto el art. 1.115 C.Civil , en virtud del cual 'Cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código'. Y es claro que esta condición, dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad en este caso el comprador, sino al contrario un tercero que apruebe y determine la edificabilidad de la finca.

Con la cláusula en cuestión no se deja, pues, el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, lo que prohíbe expresamente el artículo 1256 del Código Civil , sino que se condiciona - de mutuo acuerdo - su eficacia final a una condición resolutoria, que cumple con todos los requisitos legales como se ha expuesto.



SEXTO- En el fundamento jurídico quinto de la citada STS de 8 de mayo de 1995 , se agrega 'La imposibilidad sobrevenida , a que se refiere particularmente el artículo 1.184 del Código Civil , lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido -con los intereses correspondientes- desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses'.

La existencia de causa resolutoria, se configura en nuestro derecho como un presupuesto ineludible de la obligación de indemnizar, pues ésta no tiene un carácter autónomo, sino subordinado a la declaración judicial de procedencia de la facultad resolutoria ejercitada extrajudicialmente, conforme así lo tiene declarado con absoluta reiteración la jurisprudencia del TS (por todas, sentencia de 28 de julio de 1997 ).

El retorno al estado anterior al vínculo contractual deshecho por modo resolutorio no quedaría logrado sin su consecuencia, natural y lógica, de reintegro, a cada uno de los interesados, en las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, y cuyo reconocimiento encuentra pleno amparo legal en lo dispuesto en el tan citado art. 1124 del Código Civil .

La resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos 'ex nunc' sino 'ex tunc', lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal , efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 ).

La obligación restitutoria está encaminada a evitar enriquecimientos injustos o sin causa por uno de los contratantes.

SÉPTIMO.- Procede, por tanto, estimar el recurso interpuesto y revocar la sentencia apelada, y en consecuencia, estimar la demanda interpuesta.

El criterio objetivo del vencimiento, que es la regla general en materia de imposición de costas, responde a la idea del resultado del proceso y a la necesidad de que el que se ha visto obligado a acudir al mismo como única forma de ver reconocido el derecho postulado, no puede ver gravada su situación patrimonial cuando la resolución judicial le da la razón. Nuestro derecho, se decanta por concebir la condena en costas como la consecuencia de la estimación plena de las pretensiones de la parte contraria (teoría del vencimiento).

En consecuencia, las costas de la primera instancia se imponen, como regla general, al litigante cuyas pretensiones hayan sido rechazadas por completo (criterio del vencimiento objetivo). Tal pronunciamiento es imperativo y no necesita ser motivado, motivación expresa y razonada que sí se exige para apartarse del criterio objetivo de imposición en base a la concurrencia de circunstancias excepcionales.

En la demanda se formulan dos peticiones en términos de subsidiariedad, supuesto éste que jurisprudencialmente se ha entendido que debe ser merecedor de la condena en costas al demandado. La doctrina del Tribunal Supremo entiende que esta es la solución adecuada. Así lo recoge de forma expresa la STS de 14 de septiembre de 2007 , que si bien referida a la anterior LEC, es doctrina que no se ha modificado con la nueva ley procesal, cuando dice: ' sobre el juego procesal que respecto a la imposición o no de las costas pueda tener la petición en el suplico de las demandas de condenas alternativas o subsidiarias, con vistas a lo dispuesto en el artículo 523 de la Ley Rituaria , recuerda la Sentencia de esta Sala de 27 de octubre de 1998 que 'es conveniente partir de que los conceptos de alternatividad y de subsidiariedad como manifestaciones de opción entre dos o más cosas u obligaciones la primera, y del 'en sustitución de' o 'del en lugar de' la segunda, cuando como aquí acontece se proyectan sobre un aspecto procesal, el relativo a la imposición de costas; o uno u otro o ambos aparecen en el suplico de las demandas juntamente con una petición principal en los casos de alternatividad, o de sustitución en las de subsidiariedad, es tema transcendente habida cuenta precisamente ese 'totalmente rechazadas' que en el párrafo primero del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se contiene. Dado el alcance de los referidos conceptos, la solución adecuada si se tiene en cuenta la 'mens legislatoris', es la de estimar que el hecho de admitir la petición principal, o la subsidiaria o cualquiera de las formuladas alternativamente implica en principio una admisión total de la demanda, ya que a) cuando el actor formula peticiones alternativas, la sentencia que accede a una de las solicitudes conlleva una admisión total de lo pedido en cuanto no pueden en principio concederse las dos o más alternativas a la vez; b) Que cuando se contiene en el 'petitum' de las demandas una petición subsidiaria lo que con ello se hace es ofrecer también al Juzgador una posibilidad de opción entre las dos, con lo cual la decisión del mismo en uno u otro sentido lleva implícita una admisión total de la pretensión por la que opte, en cuanto tampoco pueden en términos generales concederse la principal y la subsidiaria ; c) Porque comprendiendo lo dicho, no pueden eliminarse de la idea del 'victus victori' o vencimiento objetivo los supuestos de procesos en que formulándose las peticiones del acto con criterio de alternatividad o de subsidiariedad, la decisión del juzgador optando por una u otra petición elimine dicho vencimiento, en cuanto ello implicaría una interpretación en perjuicio del actor cuando dichas situaciones se presentaren'. Tal doctrina viene siendo reiterada en las SSTS de 30 de mayo de 1.994 , 1 de junio de 1.994 , 1 de junio de 1.995 , 11 de julio de 1997 , 4 de mayo de 2004 y 27 de septiembre de 2005 , entre otras.'.

Fallo

ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Gutiérrez Álvarez en nombre y representación de la entidad PROMO NO RTE RIBADEO S.L.U contra la sentencia dictada en fecha 27 de septiembre de 2018 por el Juzgado de Primera instancia de nº 1 de Castropol en los autos de juicio ordinario nº 109/2017, que se REVOCA, y, en consecuencia, estimar la demanda interpuesta por el apelante, declaramos la resolución del contrato de fecha 11 de enero de 2007 por imposibilidad sobrevenida, condenando a DÑA.

Gloria Gabriela Y D. Juan a la devolución de las cantidades percibidas (135.227,72 euros), más los intereses legales desde la fecha de suscripción del contrato.

Todo ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas en primera instancia y sin hacer expresa imposición de las costas causadas en la alzada.

Contra la presente sentencia, cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación, conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.