Sentencia Civil Nº 86/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 643/2007 de 03 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00086/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 643 /2007

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a tres de marzo de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 726/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 71 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 643/2007, en los que aparece como parte apelante EMANUEL 92, S.L.U., representada por el procurador D. CARLOS ALBERTO DE GRADO VIEJO, y como apelado ABAD LAND PROPERTY, S.L., representada por la procuradora Dña. FUENCISLA GOZALO SANMILLÁN, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre resolución de contrato de compraventa, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, en fecha 9 de mayo de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que, desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr De Grado viejo, en nombre y representación de la mercantil Emanuel 92, SLU, contra la entidad Abad Land Property, SL, representada por la Procuradora Sra Cotoner Presedo, debo absolverla de todos los pedimentos de la demanda; en cuanto a las costas se imponen a la parte actora.".

Y en fecha 25 de mayo de 2007, se dictó auto aclaratorio de sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "SE RECTIFICA EL ERROR MATERIAL, de LA SENTENCIA DE FECHA DIEZ DE MAYO DE 2007 , en el sentido de que donde dice en el último párrafo del fundamento juridico cuarto: "60.000 pesetas", debe decir: "60.000 euros".".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte EMANUEL 92, S.L.U., al que se opuso la parte apelada ABAD LAND PROPERTY, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 26 de febrero de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por Emanuel 92, S.L.U. contra Abad Land Property, S.L. pretendía la resolución judicial del contrato de compraventa concertado entre las partes en 6 de Abril de 2005, sobre cinco viviendas sitas en la Urbanización Las Chapas, de Marbella, y condena de la demandada a restituir el doble de los importes recibidos, así como al pago de los daños y perjuicios ocasionados, en particular imponiéndole el abono de 120.000 €, más los intereses legales devengados desde la fecha en que se practicó requerimiento de pago, el 20 de Junio de 2005. Todo ello relatando que las partes suscribieron el contrato de compraventa descrito, en el que Abad Land Property, S.L. manifestaba ser dueña en pleno dominio de las cinco viviendas objeto de transmisión, y en cuyo acto la actora abonó 60.000 € en concepto de arras penitenciales, sobre un precio total de 901.518'16 €, que se haría efectivo al otorgamiento de la escritura pública, no más tarde del día 20 de Junio siguiente, tras lo que las partes intercambiaron sucesivas comunicaciones escritas: así, el día 1 de Junio la vendedora expresó que la escritura había de otorgarse el siguiente día 13, contestando Emanuel 92, S.L.U. que no dispondría de la financiación, en trámite, hasta el día 20 de Junio, propuesta a la que mostró conformidad Abad Land Property, S.L. el mismo 13 de Junio, si bien el día 17 del mismo mes, Abad Land Property, S.L. exigió que el precio se hiciera efectivo mediante ocho cheques bancarios nominativos a favor de diversas personas y entidades. En esas fechas, la actora comprobó que las fincas objeto del contrato no se hallaban inscritas a favor de la demandada, y llegado el 20 de Junio constató que continuaban sin cancelar dos de las hipotecas que gravaban las viviendas, así como que se hallaban pendientes de pago determinados tributos locales por 18.139'4 €. Por todo lo cual, el día 20 de Junio de 2005, Emanuel 92, S.L.U. formalizó acta de comparecencia ante el Notario designado para la compraventa, dejando constancia de los incumplimientos imputables a la demandada, por no ser dueña de los inmuebles, subsistir cargas consistentes en hipotecas y tributos locales, y mal estado en que se hallaban las viviendas, a lo que la demandada se limitó a oponer la existencia de un contrato de opción de compra, insuficiente al cumplimiento de lo pactado en 6 de Abril de 2005, pues lo convenido era la transmisión de la propiedad y no la subrogación en un derecho de opción de compra.

La sentencia dictada en la primera instancia analiza los presupuestos exigibles para aplicar la condición resolutoria tácita de los contratos, del art. 1124 Cc ., y razona que ninguna de las conductas incumplidoras que se imputa a la parte demandada alcanza entidad para declarar la resolución de la compraventa, en primer lugar porque Emanuel 92, S.L.U. no puede alegar desconocimiento de la pertenencia de las fincas a Yuloxiltic, S.A., pues constaba como propietaria de los inmuebles en el Registro de la Propiedad, y por otra parte está probado que Abad Land Property, S.L., el 20 de Junio de 2005, se encontraba en disposición de transmitir las viviendas, pues el 24 de Mayo anterior Yuloxiltic, S.A. requirió a la demandada para otorgar entre ambas escritura de compraventa, sobre la cual Abad Land Property, S.L. se disponía a realizar una operación de compra y otra operación de venta de modo simultáneo. Asimismo, la compradora demandante, Emanuel 92, S.L.U., proyectaba efectuar igualmente sendas operaciones simultáneas de compra, y de venta a terceros, pues la estipulación tercera del contrato contemplaba que la transmisión se perfeccionaría a favor de doña Erica (socio único de Emanuel 92, S.L.U.) o de la persona física o jurídica que ésta designara. Tampoco es relevante que a 20 de Junio de 2005 no constaran canceladas las hipotecas inscritas sobre dos de las fincas, pues la estipulación sexta del documento disponía que "la parte vendedora cancelará cualquier carga, gravámenes o limitaciones que puedan existir...simultáneamente a la firma de la mencionada escritura de compraventa...". Incluso consta demostrada la voluntad decidida de cancelar las hipotecas, al igual que de satisfacer los tributos locales pendientes de pago, precisamente por el hecho de que Abad Land Property, S.L. solicitó de Emanuel 92, S.L.U. que satisficiera una parte del precio emitiendo cheque de 68.555 € a favor de Caja de Ahorros de Córdoba, y otro de 44.461'88 € a nombre de Bufete Jiménez Asociados. Tampoco se aprecia incumplimiento relevante de la vendedora por el alegado mal estado o deterioro de las viviendas, pues ese extremo no ha quedado probado con las fotografías unidas al procedimiento, y en todo caso la actora reconoció en el contrato privado hallarse conforme con el estado actual de los inmuebles. Por todo lo cual se desestima la demanda.

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Emanuel 92, S.L.U., tachando de incorrecto el razonamiento de la sentencia que disculpa o justifica el incumplimiento de la demandada, Abad Land Property, S.L., cuando falta a la verdad autotitulándose propietaria de las viviendas, sobre la base de equiparar esa conducta a la de la demandante, Emanuel 92, S.L., que adquiría esos inmuebles en calidad de ceder a tercero. Pues no puede equipararse la manifestación incierta de Abad Land Property, S.L. diciendo ser propietaria sin ostentar dicha condición, con la actuación de Emanuel 92, S.L., que se encontraba en plena disposición de comprar los inmuebles de quien por su parte no podía transmitirlos, sin perjuicio de reservarse la facultad de ceder a tercero.

En primer lugar, ciertamente la sentencia alude a la actuación de ambas litigantes, en el contrato privado de compraventa, como meras intermediarias y cesionarias de derechos, constatando que Abad Land Property, S.L. se disponía a procurar la transmisión de propiedad por quien era dueña y titular registral, Yuloxiltic, S.A., en tanto que Emanuel 92, S.L. albergaba la voluntad de transmitir ulteriormente, o ceder a terceros. Pero la sentencia no utiliza ese razonamiento como causa única, ni desde luego principal, de excluir el incumplimiento imputado a Abad Land Property, S.L. Sino que declara que esta entidad no incurrió en incumplimiento de sus obligaciones por haber demostrado que "el 20 de Junio de 2005 estaba en disposición de transmitir a Emanuel 92, S.L., la propiedad de los cinco apartamentos objeto del contrato privado de compraventa", afirmación que seguidamente se explica en la sentencia.

TERCERO.- Tanto la demanda, como el recurso de apelación, incurren en error de planteamiento, pues la demandante Emanuel 92, S.L., califica como arras penitenciales la cantidad de 60.000 € entregada a la firma del documento privado, invocando el art. 1454 Cc ., precepto que confiere a las partes la facultad de desistir o separarse del contrato de forma unilateral, libre y voluntaria, sin más consecuencia que su pérdida por el comprador o devolución duplicada por el vendedor, a modo de rescisión unilateral, calificación que no resulta compatible resolución de la compraventa por incumplimiento postulada en la demanda, amparada en la condición resolutoria tácita del art. 1124 Cc . Por el contrario, esta última pretensión presupondría calificar la entrega de 60.000 € como arras confirmatorias, no penitenciales, es decir, como parte del precio entregada a cuenta, con el efecto de perfeccionar (art. 1450 Cc .), aunque no consumar (arts. 609, 1095 y 1462 Cc .), la compraventa, bajo cuyas premisas sí cabe instar la declaración judicial de resolución contractual por incumplimiento imputable a uno de los contratantes, en ejercicio de la facultad de resolver las obligaciones implícita en las de naturaleza recíproca.

Para dar respuesta a la apelante, de forma que tal respuesta sirva a esas dos alternativas incompatibles recogidas en la demanda, es de analizar la conducta de Abad Land Property, S.L., y valorar si puede reputarse desistimiento unilateral y voluntario de la compraventa (caso de calificarse las arras como penitenciales, art. 1454 Cc .), o bien si cabe apreciar en ella un incumplimiento unilateral de las obligaciones contraídas de gravedad bastante a justificar la resolución contractual (caso de calificarse las arras como confirmatorias, y en relación con el art. 1124 Cc .).

Es hecho incontrovertido que Abad Land Property, S.L. no ostentaba la propiedad de las viviendas objeto del contrato privado de 6 de Abril de 2005. Por otra parte, debe ponerse en cuestión el desconocimiento de esta circunstancia que aduce Emanuel 92, S.L., desde su condición de comerciante, considerando el libre acceso al Registro de la Propiedad donde figuraba como propietaria Yuloxiltic, S.A. Definitivamente se considera que Emanuel 92, S.L. no actuaba inadvertida de esa circunstancia cuando vemos que, según relata la demanda, el día 17 de Junio comprueba que las fincas permanecen inscritas en el Registro a nombre de Yuloxiltic, S.A., y no manifiesta reserva ni protesta, limitándose a comparecer en la Notaría el día señalado para otorgar la escritura de compraventa.

Hecho unido al anterior, y acreditado mediante prueba testifical y documental, es que Abad Land Property, S.L. aparecía facultada a procurar esa transmisión de dominio en virtud de contrato denominado de promesa de venta celebrado con Yuloxiltic, S.A. en 30 de Noviembre de 2004, y protocolizado mediante escritura pública de 28 de Enero de 2005. Es irrelevante la denominación jurídica en cada caso asignada a ese contrato, como de promesa de venta o de opción de compra. Por el contrario, lo verdaderamente relevante son los derechos ostentados por Abad Land Property, S.L. a virtud de ese contrato y, sobre todo, si esta sociedad se encontraba en condiciones de procurar la transmisión del dominio a Emanuel 92, S.L. el día 20 de Junio de 2005.

CUARTO.- Sobre las anteriores bases, de la declaración testifical del representante legal de Yuloxiltic, S.A., en relación con el acta notarial levantada el 20 de Junio de 2005, se constata que a esa fecha, señalada para la firma de la escritura de compraventa, comparecieron ante el Notario designado al efecto tanto Abad Land Property, S.L. como Yuloxiltic, S.A., en disposición de firmar la referida escritura de compraventa. Esta circunstancia, de por sí determinante, se ve reforzada por hechos precedentes, así por el previo requerimiento de Abad Land Property, S.L. a Emanuel 92, S.L. para otorgar en fecha anterior la citada la escritura de compraventa (1 de Junio para el siguiente día 13), rehusada por Emanuel 92, S.L. por no encontrarse en condiciones de atender la compra, e igualmente por la comunicación de Abad Land Property, S.L. sobre la forma de instrumentar el pago (diversos cheques a favor de distintas personas o entidades) que, lejos de enturbiar las intenciones de esa sociedad, ilustra su clara voluntad de procurar la consumación de la compraventa y el levantamiento de cargas.

Ante la presencia conjunta en la Notaría de la titular registral y de Abad Land Property, S.L., posibilitando así la venta, vemos que Emanuel 92, S.L. no formaliza la compra, sin haber justificado entonces, ni acreditar a lo largo del presente procedimiento, que hubiera obtenido financiación para satisfacer el precio pactado. En definitiva, existe la apariencia de que Emanuel 92, S.L. no cumplió sus obligaciones, y de que no estaba en condiciones de cumplirlas, y esa apariencia no ha quedado desvirtuada por la única parte que tiene disponibilidad probatoria y proximidad con los medios de prueba, como es la demandante, que soporta la carga de justificar ese hecho ex art. 217.6 Cc., con la consecuencia, a tenor del apartado 1 del mismo precepto, de que permanece incierto en su perjuicio.

La conclusión de todo ello es que Abad Land Property, S.L., no siendo propietaria de los inmuebles, estaba en condiciones de procurar la transmisión del dominio por parte de la titular registral en la fecha pactada de 20 de Junio de 2005, y que por el contrario la demandante, pese a soportar la carga de la prueba, no ha justificado hallarse por su parte en condiciones de satisfacer el precio convenido. Por lo que, en lo hasta ahora examinado, no concurre causa de incumplimiento imputable a Abad Land Property, S.L., ni desde luego de un incumplimiento relevante a los efectos del art. 1124 Cc ., como tampoco intención de desistir unilateralmente del contrato.

QUINTO.- En contra de lo razonado por la apelante, tampoco se aprecia incumplimiento de la obligación de transmitir los inmuebles libres de cargas. Pues si bien es cierto que a 20 de Junio de 2005 subsistían dos hipotecas no canceladas, vemos que precisamente Abad Land Property, S.L. reclamó que una parte del precio se abonara mediante cheque expedido a favor de la acreedora hipotecaria, Caja de Ahorros de Córdoba, por 68.555 €, orientado a pagar el préstamo hipotecario en el preciso momento de suscribir la escritura de compraventa, conforme a práctica habitual admitida por ambas partes. En el mismo sentido, para la cancelación de los tributos locales pendientes se solicitó el pago de otra porción de precio a favor de Bufete Jiménez y Asociados por 44.461'88 €, a cubrir diversas atenciones, entre ellas esos tributos por 18.139'4 €. Y si bien es cierto que en este caso no coinciden los montantes del cheque y de los tributos, y que el beneficiario del cheque era persona diferente del acreedor del gravamen (aunque sí parece sería el gestor del pago), en ningún caso cabe apreciar un incumplimiento relevante en presencia de esa carga, por la aparente voluntad de cancelarla y por su ínfima proporción en relación con el precio pactado.

SEXTO.- En afirmación de la apelante, la sentencia declara que la cláusula del contrato en que Emanuel 92 , S.L. admite conocer el estado físico de las fincas impide apreciar incumplimiento imputable a Abad Land Property, S.L. por causa del grave estado de deterioro en que aquéllas se encontraban. Y que, aplicando ese estricto criterio literal de interpretación contractual, es de entender que Abad Land Property, S.L. incumplió por el solo hecho de declararse propietaria y no levantar las cargas.

Pero la premisa mayor es incierta. Si no se aprecia incumplimiento de Abad Land Property, S.L. por el defectuoso estado de las viviendas, y así lo explica la sentencia, es porque ese defectuoso estado no ha sido en absoluto demostrado por la parte que lo alega, Emanuel 92, S.L., y efectivamente no existe indicio alguno de que los inmuebles presentasen ninguna clase de desperfectos o deterioros. Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

SÉPTIMO.- Desestimándose el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c. procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. de Grado Viejo en representación de Emanuel 92, S.L.U., contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 71 de Madrid, bajo el número 726 de 2006, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.