Sentencia Civil Nº 86/2010, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 3, Rec 82/2010 de 11 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCION Nº 3

S E N T E N C I A Nº 86/10

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. FRANCISCO SÁNCHEZ ZAMORANO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. FELIPE MORENO GÓMEZ

D. PEDRO VELA TORRES

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO MIXTO Nº1 DE MONTILLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 82/2010

JUICIO VERBAL Nº 382/2009

En la Ciudad de CORDOBA a once de mayo de dos mil diez.

La SECCION Nº 3 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra autos de J. VERBAL 382/2009 seguidos en el JUZGADO MIXTO Nº1 DE MONTILLA entre el demandante VERSADIT MARKETING SL representado por el Procurador Sr OLGA CORDOBA RIDER y defendido por el Letrado Sr. ANTONIO JESUS SALIDO MENDOZA, y el demandado Ruperto , pendientes en esta Sala a virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado Ilmo. Sr. Don FELIPE MORENO GÓMEZ.

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y,

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO MIXTO Nº1 DE MONTILLA cuyo fallo es como sigue: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Morales Torres, en nombre y representación de VERSADIT MARKETIN, SL, contra DON Ruperto , y en consecuencia:

DECLARO RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble sito en la CALLE000 , NUM000 NUM000 , en la Urbanización sita en Diseminados Jarata, de la localidad de Montilla (Córdoba), otorgado en fecha 1 de mayo de 2008, que vincula a las partes.

DECRETO EL DESAHUCIO de DON Ruperto del citado inmueble, condenando a estar y pasar por esta resolución, y a que deje libre y a disposición de VERSADIT MARKETIN, SL el inmueble en el plazo legal.

SE APERCIBE A DON Ruperto DE LANZAMIENTO para el caso de que no desalojara el inmueble sito en la CALLE000 , NUM001 NUM000 , en la Urbanización sita en Diseminados Jarata, de la localidad de Montilla (Córdoba) antes del expresado plazo legal. El lanzamiento está fijado para el día 25 de noviembre de 2009, a las 09.30 horas, y se llevará a cabo de conformidad con lo previsto en el art. 703 y 704 de la LEC , una vez se presente escrito interesando el despacho de ejecución. Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo éste ante el juzgado, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, de conformidad con lo previsto en el art. 703 de la LEC .

CONDENO a DON Ruperto a pagar en concepto de rentas y cantidades debidas, la suma de DOS MIL CIENTO OCHENTA EUROS (2180,00 EUROS) a VERSADIT MARKETIN, SL, más los intereses legales devengados desde la fecha de presentación de la demanda, e incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia, para el caso de mora procesal.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Y auto aclaratorio de fecha 5/11/09 cuya PARTE DISPOSITIVA es como sigue: SSª ACUERDA: A la vista del razonamiento jurídico expuesto, DEBO ACORDAR Y ACUERDO RECTIFICAR el error material apreciado en la parte dispositiva de la Sentencia núm. 118/09 dictada en el presente procedimiento, en el siguiente sentido: Donde dice: "Notifíquese esta resolución a la parte actora y a la demandada que, dada su situación de rebeldía le será notificada en la forma prevista en el artículo 497 de la LEC , haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma cabe recurso de apelación, que se preparará en el plazo de cinco días, a contar del siguiente al de su notificación, en este Juzgado para ente la Ilma Audiencia Provincial, de acuerdo con los arts. 457 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero ; siendo requisito imprescindible para la parte demandada acreditar al interponerlo tener por satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o consignarlas judicial o notarialmente.

DEBE DECIR: "Notifíquese este resolución a la parte actora y a la demandada, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma cabe recurso de apelación, que se preparará en el plazo de cinco días, a contar del siguiente al de su notificación, en este Juzgado para ante la Ilma Audiencia Provincial, de acuerdo con los arts. 457 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero ; siendo requisito imprescindible para la parte demandada acreditar al interponerlo tener por satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o consignarlas judicial o notarialmente.".

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de VERSADIT MARKETING SL que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal previo emplazamiento de las partes y dándose traslado de los mismo al Magistrado Ponente para que dictara la resolución procedente.

TERCERO.- Que en la tramitación de las dos instancias de este juicio se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

En lo que constituye el objeto del presente recurso de apelación no se acepta la fundamentación jurídica de la resolución apelada.

PRIMERO.- Señala el art. 218 de la Lec . que las sentencias deben de ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.

En este caso, si bien la sentencia es clara, precisa y congruente con la pretensión resolutoria del contrato arrendaticio deducida en la demanda, no sucede lo mismo respecto de la pretensión acumulada de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, toda vez que, tal y como aparece remarcado en el apartado b) del suplico de la demanda (sin que nada expreso en contra se adujera en el acto del juicio), el actor no solo solicitó la condena a una cantidad concreta constituida por el importe de las rentas, y cantidades asimiladas, vencidas y no pagadas (extremo éste ciertamente atendido) sino que también incluyó en su petición de condena "aquellas rentas y cantidades asimiladas que resulten vencidas e impagadas hasta el momento de la sentencia y lanzamiento en su caso", y realmente es el caso, tal y como en primer lugar viene a denunciarse en el presente recurso de apelación, que sobre dicho particular ningún pronunciamiento expreso o implícito contiene. Incide parcialmente la sentencia en la denunciada incongruencia omisiva (falta de completa adecuación a las pretensiones formuladas por las partes, es decir el objeto del proceso, fijado en la demanda y la contestación), si bien nada empece (sino todo lo contrario, por mor del principio de economía procesal) a que dicha omisión, en la medida que no afecta al núcleo esencial de las pretensiones del actor sino a elementos accesorios de las mismas, pueda ser solventada en esta segunda instancia (art. 465 núm. 2 y párrafo segundo del núm. 3 ), máxime cuando la parte apelada ninguna indefensión sufre al haber tenido ocasión de pronunciarse sobre el particular al oponerse al presente recurso de apelación.

En base a lo anterior y centrándonos en la cuestión omitida, procede señalar que el arrendatario está obligado a pagar las rentas hasta la finalización de la relación arrendaticia y el desalojo o lanzamiento. Así lo afirma la jurisprudencia del T.S. al considerar el pago posterior a la extinción de la relación arrendaticia no como prueba de la subsistencia de la vigencia del contrato sino como una contraprestación indemnizatoria por la persistencia de una ocupación indebida (SS 26-6-79, 2-3-93 y 12-2-99 , entre otras muchas). Y así lo considera la llamada jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales, tal y como oportunamente sintetiza la S. A.P. de La Coruña de 19 de febrero de 2.009, bien se ponga el acento en la consideración de rentas en sentido estricto o amplio, como indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento, enriquecimiento injusto (ocupación sin contraprestación), abuso o incluso como abono de frutos por el poseedor de mala fé y, en todo caso, cuantificándolo según las rentas y demás cantidades exigibles que se habrían tenido que abonar de continuar vigente el arriendo (a fin de cuentas, los propios interesados así lo valoraron de mutuo acuerdo cuando concertaron el contrato).

Llegados a este punto, es decir la procedencia material, en base a lo establecido en los arts. 1555-1º, 1561, 1101 y 455 del C.c . de que el arrendatario está obligado a pagar las rentas (y cantidades asimiladas) hasta el desalojo del inmueble y su reintegración al arrendador, se ha de señalar que nade empece a que dicha pretensión se acumule y sea sustanciada en el mismo juicio verbal de desahucio.

Y es, que si bien el art. 438 de la Lec . solo se refiere de una manera expresa a la acumulación, en los juicios de desahucio de finca por falta de pago, de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, no cabe duda que dicho precepto debe de ser objeto de una interpretación conjunta y sistemática con otras normas de la propia Lec. afectantes a la misma cuestión, entre ellas el art. 22-4 y el art. 440-3 (posibilidad de poner término al proceso mediante la enervación del desahucio mediante el pago "de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio"), el art. 449 (el derecho a recurrir queda supeditado a la acreditación de "tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba de pagar adelantadas") y, sobre todo, el art. 220 que admite las sentencias de condena de prestaciones periódicas futuras.

Interpretación conjunta y sistemática de las normas antes citadas favorable a la acumulación de rentas futuras hasta la debida reintegración del inmueble que ya venía siendo realizada por gran parte de los tribunales (S A.P. de Alicante de 7-2-02, S. A.P. de Madrid de 5-5-05, S. A.P. de Vizcaya de 25-4-01, S. A.P. de Barcelona de 4-2-03, etc) que recientemente ha sido sancionada por el propio legislador, cuando por medio del art. 2 apartado 6 de Ley 19/2009 de 23 de noviembre , ha incluido en el citado art. 220 un nuevo párrafo, a cuyo tenor:

"En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda".

Partiendo de ello, como es el caso que la demanda origen de estos autos (presentada el día 13 de mayo de 2.009) detenía su reclamación concreta de cantidad las rentas (y cantidades asimiladas) vencidas y no pagadas hasta la mensualidad de mayo de 2.009 inclusive, y como es el caso, según se expresa de forma indiscutida en la sentencia apelada, que al tiempo del juicio (16 de octubre de 2.009 ), el arrendatario demandado seguía ocupando el inmueble; la consecuencia mal puede ser distinta a la estimación del referido motivo impugnatorio, pues tanto desde el derecho material como procesal es adecuado que en esta misma resolución el arrendatario, amen de las cantidades concretas especificadas en la demanda, sea condenado al abono de las rentas (y cantidades asimiladas) que se devenguen con posterioridad hasta la fecha de su efectivo lanzamiento o, en su caso, la fecha en que de una forma efectiva reintegro el arrendador en la posesión del inmueble.

SEGUNDO.- Igual suerte estimatoria merece el segundo motivo impugnatorio relativo a la infracción del art. 36 de L.A.U . en relación a los arts. 1.195 y 1.196 del C.c .

En efecto, si bien es el caso que el arrendatario constituyó una fianza por importe de una mensualidad de renta, no deben de olvidarse dos extremos que provocan que la compensación de dicha cantidad con parte de las rentas vencidas y concretamente reclamadas sea improcedente.

Por un lado, porque tal y como expresa la propia sentencia, el demandado seguía ocupando el inmueble al tiempo del juicio, y en dicha tesitura de seguir disfrutando de la cosa habiendo interrumpido el pago de la renta, mal cabe comprender la imputación de la fianza a una de las rentas cuantificadas en la demanda, pues ello es generar una situación materialmente injusta que contraviene las normas sustantivas inicialmente citadas.

Por otro lado, porque la fianza, tal y como se desprende de la común voluntad contractual en la estipulación 13 del contrato, no quedó afecta solo al pago de renta, sino al cumplimiento de todas las obligaciones contractuales asumidas por el arrendatario, entre ellas las relativas al estado de limpieza y pintura del inmueble, y es el caso, si el arrendatario sigue en la vivienda arrendada que ninguna comprobación al efecto ha podido hacer el arrendador, por lo cual, tal y como oportuna y acertadamente se alega en el recurso, sino no está determinada la existencia o no de tales desperfectos, mal puede decirse que la devolución de la fianza en cuestión sea actualmente exigible, con lo cual falta uno de los presupuestos necesarios para cualquier valida compensación en el momento de la sentencia (art. 11 96-4º del C.c .).

TERCERO.- Deriva de lo anterior la innecesariedad de abordar el tercer motivo impugnatorio, por cuanto este desde otra perspectiva venía a combatir la improcedencia de la referida compensación.

CUARTO.- La estimación del recurso conlleva la integra estimación de la demanda, razón por la cual procede imponer a parte demandada el abono de las costas causadas en la primera instancia.

No procede la expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Córdoba Rider, en representación de "Versadit Marketing S.L.", frente a la sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. Uno de Montilla, en fecha 30 de octubre de 2.009, que se revoca parcialmente.

En su virtud se condena al demandado don Ruperto al abono de 2.580 euros, más el importe de aquellas rentas y cantidades asimiladas que resulten vencidas e impagadas hasta el lanzamiento o, en su caso, efectiva entrega al demandante de la posesión del inmueble, se impone al demandado al abono de las costas causadas en la primera instancia.

Se mantienen el resto de los pronunciamientos de la sentencia apelada.

Sin expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.