Sentencia Civil Nº 86/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 365/2010 de 24 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 365/2010 - D5

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 514/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 TERRASSA (ANT.CI-2)

S E N T E N C I A Nº 86

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de febrero de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 514/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Terrassa (ant.CI-2), a instancia de D. Yolanda y D. Dionisio contra URBAS ASSOCIATS S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de enero de 2010, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO:

DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador D. Jaume Izquierdo Colomer, en nombre y representación de D. Dionisio Y DÑA. Yolanda contra URBAS ASSOCIATS S.L. Justiniano , imponiéndole, a la parte actora, el pago de las costas procesales causadas.

ESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Vicente Ruiz Amat, en nombre y representación de URBAS ASSOCIATS S.L. contra D. Dionisio Y DÑA. Yolanda y DECLARO resuelto el contrato privado de compraventa, firmado por ambas partes en fecha 20 de Octubre de 2006, para la adquisición, por la compradora, de la vivienda sita en Sant Vicenç de Castellet, Casa Adosada Bloque NUM000 , Casa NUM001 , CONDENÁNDOLE a la pérdida, en favor de URBAS ASSOCIATS de las cantidades entregadas a cuenta por ellos hasta el momento, y que asciende a la cantidad de 85.600 euros, imponiéndole, a la demandante reconvenida, el pago de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día OCHO DE FEBRERO DE DOS MIL ONCE.

CUARTO .- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora, formulada al amparo del art. 1124 CC (y la estipulación 9ª del contrato), va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare que (1) la entidad mercantil URBAS ASSOCIATS SL ha incumplido el término del contrato de compraventa de 20.10.2008 suscrito con D. Dionisio y Dª Yolanda al no entregar la vivienda en el término pactado, (2) que el referido contrato quedó resuelto de pleno derecho desde la fecha en que se comunicó vía burofax el referido incumplimiento y que se condene a la demandada a abonar a los actores la suma de 85.600 €, abonados a cuenta del precio con los intereses legales. Ante dicha pretensión, la demandada: a) se opuso, en base a que el leve retraso no le era imputables y todas las incidencias eran conocidas por los actores, y en todo caso es irrelevante a efecto de considerarlo como incumplimiento del contrato, sin que el 31.3.2008 fuese un término fijo, inaplazable y esencial, alegando incumplimiento del contrato por los actores, b) formuló reconvención, interesando la declaración de resolución del contrato por incumplimiento imputable a los actores y la pérdida consecuente por éstos de las cantidades entregadas (85.600 €).

La sentencia de instancia desestima la demanda y estima la reconvención, con expresa imposición de las costas a los actores. Frente a dicha resolución se alzan los actores, partiendo de que existe una situación de desequilibrio entre las partes, insistiendo en que no tuvo libertad para negociar el contrato, en el incumplimiento derivado de la falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado, que considera como esencial así como que las circunstancias alegadas por la demandada no han sido la causa directa y fundamental del retraso, al ser previsibles y conocidas desde el inicio del proyecto, y por ello el retraso le es imputable. Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) Por contrato privado de compraventa de 20.10.2006 la entidad URBAS ASSOCIATS SL, representada por D. Justiniano , como propietaria de 8 parcelas en S. Vicenç de Castellet, SECTOR RESIDENCIAL SUD, en las que está llevando a cabo la construcción de casas adosadas con garaje y jardín privado, vende a D. Dionisio y Dª Yolanda la "Casa Adosada BLOQUE NUM000 , CASA NUM001 , por un precio total de 428.000€, IVA incluido, a abonar 3000 ya entregados en 23.9.2006 (f. 20, en concepto de "reserva, paga y señal", y arras penitenciales ex art. 1454), 39.800 € en el acto (mediante cheque bancario de Caixa Manresa, f. 21 y 22), 42.800 en 23.2.2007 (que consta efectuado mediante transferencia bancaria, f. 23) y el resto de 342.400 al otorgarse escritura pública, comprometiéndose la vendedora a hacer entrega de aval bancario de las sumas entregadas a cuenta y de cuyo contrato merece destacar que se prevé para la terminación de las obras el primer trimestre del 2008, "aceptando la parte COMPRADORA posibles retrasos y comprometiéndose a no efectuar reclamación por dicho concepto siempre y cuando los mismos fueren motivados por circunstancias no imputables a la parte VENDEDORA" (f. 12 y ss, en relación con el hecho 1º de la contestación y reconocimiento por la actora en su interrogatorio), así como que, una vez obtenga la vendedora el certificado final de obra, lo pondría en conocimiento de los compradores, a fin de otorgar escritura pública en los 30 días siguientes a recibir dicha información; conforme a la cláusula 9ª del contrato se pacta como condición resolutoria y cláusula penal (resolución y pérdida de las cantidades entregadas), el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraidas, sin perjuicio de lo establecido en el art. 1124 CC .

2) Por la demandada se hizo entrega de aval bancario de 16.10.2006 de las cantidades entregadas a cuenta a la firma del contrato, 42.800 €, en garantía de su devolución para el caso de que la construcción no se realizase o no llegase a buen fin (f. 251 y 252, 277, hecho 2º contestación a la reconvención); otorgó la escritura de obra nueva en construcción y división en régimen de PH de 29.3.2007 (f. 74 y ss).

3) No obstante, la obra aún no estaba finalizada en el plazo señalado para la entrega de la vivienda, sin que se hubiera certificado por los facultativos su finalización, sino hasta el 12 de mayo del 2008 (f. 26), sin que en esta fecha se hubiera expedido licencia municipal de primera ocupación (f. 24); aunque el certificado final de obra, con los correspondientes visados para las 8 viviendas constan con fechas 28.2.2008 y 12.5.2008 (f. 131 y 132).

4) Por los compradores se comunicó, vía burofax, recibido en 22.5.2008, a la vendedora la resolución del contrato por su incumplimiento requiriéndole para la devolución de las cantidades entregadas (f. 27 y ss, 238 y ss), contestando la destinataria que el retraso fue debido a causas de fuerza mayor, requiriéndoles para cumplir lo pactado, no aceptando como válida la causa de resolución aceptada de contrario (f. 29, 242) y posteriormente comunicó la resolución con pérdida de las sumas entregadas por los actores (f. 30, 247), contestando los actores en el sentido de insistir en su anterior requerimiento (f. 33, 249).

5) Los actores no ejecutaron el aval entregado, que caducaba en 15.4.2008.

6) Efectivamente, la licencia de 1ª ocupación se retrasó por el error material en el Proyecto de Reparcelación de la zona afectada por las obras, al delimitar su propiedad, al no constatarse el propietario de dos parcelas, ADIF - paralizándose la obra hasta la terminación del expediente de compensación a ADIF por los terrenos indebidamente ocupados en aquel Plan - y por negarse FECSA-ENDESA a asumir el desplazamiento de un poste de luz, que se encontraba en mitad de los terrenos en que se ubicaba la segunda fase de la obra, a la que correspondía la casa de autos, cuyos gastos asumió la demandada (f. 133 y ss, 293 y ss, en relación con el hecho 3º de la contestación a la reconvención y testifical de la Sra. Eusebio - empleada de la demandada que mantuvo contacto comercial con los actores - y del sr. Isidro - aparejador que supervisó las obras -, que insiste en que de tales circunstancias fueron puntualmente informados los actores) .

7) se han transmitido 4 viviendas que estaban en iguales circunstancias (f. 157 y ss, en relación con la testifical y Isidro ), aunque se refería al bloque cuya obra estaba más avanzada, si bien ello da cuenta de que la falta de licencias de 1ª ocupación impidiese el otorgamiento de las correspondientes escrituras.

8) al comunicarse a la actora por escrito de 22.5.2008 (incluso antes de recibir el primer burofax de los actores, f. 232 y ss) que ya podía formalizarse la compraventa, los compradores realizaron diversas visitas a la casa en dicho mes de mayo, a raiz de cuyas visitas se realizaron una serie de obras de mejora (lo que reconoce la actora en su interrogatorio, y la testifical de Don. Eusebio , mejoras referidas a electrodomésticos, pintura en las habitaciones o mejoras en el jardín).

9) las licencias habitabilidad son de junio de 2008 y las de 1ª ocupación, solicitadas desde el 11.3.2008 fueron concedidas en octubre 2008 (f. 294 y ss).

TERCERO.- La acción resolutoria, ex art. 1124 CC viene configurada como una medida (desvincularse o poner fin a la relación) que la ley concede a las partes de la relación obligatoria (que ha cumplido) como protección de su interés, como consecuencia del incumplimiento en que incide la otra parte, con la posibilidad (a manera de sanción al incumplidor) del resarcimiento de los daños. Dicha facultad (más que "condición") se entiende implícita (tácita o sobreentendida, aunque no se pacte) en las obligaciones recíprocas, con fundamento en la equidad contractual y entronque con el deber de fidelidad y acatamiento a la palabra dada ( pacta sunt servanda).

Son sus presupuestos ( SSTS. 21.3.1986 , 28.2.1989 , 27.11.1992 , 21.3.1994 17.11.1995 , 16.5.1996 , 16.11.1998 , 3.12.2008 ...): 1) La existencia de una relación obligatoria sinalagmática (obligaciones recíprocas, excluyéndose en las obligaciones incorporadas a un contrato unilateral), en la que el cumplimiento ha de ir referido a la obligación principal u objeto principal (no a los deberes accesorios o complementarios, así. STS 4.10.1983 , 23.1.1996 , 6.10.1997 ). 2) La exigibilidad de las obligaciones puestas en juego, al no estar sujetas a condición o término. 3) Ha de existir un incumplimiento "resolutorio ": grave, sustancial o esencial, sobre los elementos esenciales del contrato; inicialmente identificado como una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" (lo que supone un factor etiológico subjetivo, que impone una valoración del comportamiento del demandado que ha de llevar las notas de deliberación y rebeldía, así las SSTS. 5 y 9.7.1941 , 12.4.1945 , 27.2.1989 ,....), hasta identificarlo, abandonándose el marcado matiz subjetivista, no exigido por el precepto ( y que sería tanto como exigir el dolo, dicen las SSTS. 18.11.1983 , 24.2.1990 , 18.3.1991 ,...), con "un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento", con lo que se abarcan no solo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así la STS 23.11.1964 ) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, en definitiva incumplimiento injustificado o por causa imputable al acreedor ( SSTS. 27.10.1981 , 7.3.1983 , 13.11.1985 , 1.12.1989 , 2.7.1992 , 10.6.1996 , 8.11.1997 , 4.12.1998 , 22.2.1999 , 7.5.2003 , 18.10.2004 , 3.3.2005 , 24.2.2006 , 20.9.2006 ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa). Dicho incumplimiento puede ser incluso "parcial" ( STS. 24.4.1951 ), o simplemente "defectuoso" pero relevante ( STS. 23.11.1964 ) e incluso "tardío" si el término era esencial y se frustra la finalidad perseguida ( SSTS 30.3.1992 ). 4) La legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, que ha cumplido aquello que le incumbía, a no ser que el incumplimiento del "incumplidor" sea consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte ( SSTS. 5.6.1981 , 22.10.1985 , 3.2.1989 , 20.6.1990 , 20.11.1991 , 3.12.1992 , 15.11.1993 , 9.5.1994 , 27.12.1995 , 26.1.1996 , 15.7.1999 )

La prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual( SSTS. 18.11.1994 ).

La resolución determina la extinción de la relación obligatoria, con efecto retroactivo, volviéndose al estado jurídico preexistente (así, SSTS. 20.6.1980 , 23.10.1995 , aunque, por regla general, ello no se aplica cuando la resolución afecta a relaciones obligatorias duraderas, que, total o parcialmente se encontraban ya consumadas, como por ej., el suministro, en cuyos casos el vínculo se extingue con efectos "ex nunc", es decir, produciendo solo efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual, a no ser que el correspectivo no se haya producido, así la STS. 10.7.1998 ), surgiendo específicos deberes de liquidación y de restitución (in natura, si es posible, con sus frutos e intereses; en otro caso, a través del equivalente pecuniario); ello, con independencia de la indemnización de daños y perjuicios y los pactos establecidos por las partes.

CUARTO.- Por de pronto, las condiciones pactadas en el contrato, en sus elementos esenciales, ya constaban en el previo contrato de arras, y la condición resolutoria pactada con pérdida de las cantidades entregadas (como cláusula accesoria y a manera de sustitución anticipadamente prevista de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento), al amparo del art. 1255 en relación con los arts. 1152 y ss CC , no excluye en absoluto la facultad resolutoria o el cumplimiento del art. 1124 en relación con los arts. 1451 y 1445 CC incluso a instancia de los compradores (y al primer precepto se refiere la cláusula 9ª del contrato), aparte de que n

los términos son claros, sin que se vislumbre duda alguna respecto de la intención de los contratantes, y nada se dice desde la firma del contrato hasta después del 31.3.2008

El retraso en el pretende fundarse la resolución a instancia de los actores, es de algo más de mes y medio (entre el 31.3.2008 y 22.5.2008) derivado de causas no imputables a la demandada, no revelándose relevante a efectos de incumplimiento resolutorio, máxime cuando en el contrato se prevé esta posibilidad (retraso no imputable a la demandada reconviniente, que, además, no afecta a la construcción de las viviendas sino de las obras de urbanización) y cuando el 31.3.2008 no se revelaba como término fijo e inalterable (de hecho se establece "el primer trimestre" del 2008), atendidos los términos del contrato, y por ello, no puede suponer el exigido incumplimiento "grave" con efectos resolutorios (no consta así en el contrato) pues no puede suponer la imposibilidad de satisfacer el interés de los actores o no puede actuar como frustración del contrato para los compradores (ex art. 1258 CC ), es decir, el retraso con el alcance expuesto no acarrea la inutilidad de la prestación para éstos, siendo inatendible su pretensión resolutoria (así la STS 9.6.1986 ), máxime cuando tras la comunicación de 22.5.2008 , de que quedaba expedita la vía para otorgar escritura, existieron visitas por los actores para comprobar la casa, e incluso admiten que intentaron valorar una nueva propuesta (renegociar las condiciones de venta y precio), y cuando desde el 31.3.2008 existió una comunicación fluida entre las partes (en todo caso telefónica, en fechas anteriores al 31.3.2008f. 230, no expresamente impugnado de contrario), siendo informados de todas las vicisitudes de la obra, por lo que dificilmente podían alegar desconocimiento sobre tales circunstancias o fundar en ese retraso la resolución; los compradores no se vieron privados sustancialmente de aquello que tenían derecho a esperar razonablemente de la ejecución "correcta" del contrato. Por contra, la obtención del certificado de obra era el punto de partida para el otorgamiento de escritura, y su obtención fue inmediatamente comunicada por la demandada.

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sal, dándolos por reproducidos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por D. Dionisio y Dª Yolanda contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.