Sentencia Civil Nº 86/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 523/2010 de 21 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00086/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

FERRAZ 41

Tfno.: 91 397 1861-2-3-4-0 Fax: 91 397 19 98

N.I.G. 28000 1 7008459 /2010

RECURSO DE APELACION 523 /2010

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 809 /2007

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 72 de MADRID

Apelante/s: PANEUROPEA DE ALMACENES Y NAVES INDUSTRIALES,S.A.

Procurador/es: MARIA DEL MAR DE VILLA MOLINA

Apelado/s: CELOSIAS PARA LA ILUMINACION CELUX, S.L.

Procurador/es: ANGEL LUIS RODRIGUEZ ALVAREZ

SENTENCIA NÚM.86

Ponente: Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLAS DIAZ MENDEZ

D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

D. RAMON RUIZ JIMENEZ

En MADRID a, veintiuno de febrero de dos mil once .

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario 809/07, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid y seguidos sobre reclamación de cantidad , que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 523/10, en el que han sido partes, como apelante-demandada, PANEUROPEA DE ALMACENES Y NAVES INDUSTRIALES, S.A. , que estuvo representada por la Procuradora Sra. Villa Molina y defendida por letrado; y de otra, como apelada-actora CELOSÍAS PARA LA ILUMINACION CELUX, S.A., a la que representó el Procurador Sr. Rodríguez Álvarez y que también estuvo defendida por letrado.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.- Con fecha 5 de febrero de 2010 el Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de Madrid, en el procedimiento

de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

" Que ESTIMANDO la demanda presentada por el Procurador Sr. Rodríguez Álvarez, en nombre y representación de Celosías para la Iluminación Celux, S.L. contra Panaeuropea de Almacenes y Naves Industriales S.A., debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la actora la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL EUROS (1.794.000,00 euros) como indemnización de daños y perjuicios, y a que abone la cantidad de TRECE MIL CIENTO OCHENTA Y UN EUROS CON OCHO CENTIMOS (13.181,08 euros) en concepto de intereses legales; todo ello con expresa imposición de las costas procesales."

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesa de PANEUROPEA DE ALMACENES Y NAVES INDUSTRIALES, S.A., que formalizó adecuadamente (folios 1309 y siguientes) y del que, tras ser admitido a trámite, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo (1378 y siguientes), remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada, para cuya vista y posterior deliberación, votación y fallo, se señaló el 14 de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada que se sustituye por los siguientes, y

PRIMERO : CELOSÍAS PARA LA ILUMINACION CELEX, S.L., a través de su representación procesal y partiendo de "contrato de reserva" que acompañaba como documento nº 2 de su demanda, ejercita acción personal, derivante de incumplimiento contractual, que resolvió unilateralmente la demandada, interesando del Juzgador de instancia, como primer pedimento, la condena a la persona jurídica que ocupó el lado pasivo de la relación jurídica procesal en la cantidad de 1.794.000 euros (874.713 euros por sobre-coste directo al adquirir otras naves a través de sistema de leasing a BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO, S.A. (117 y siguientes de los autos principales) y 925.750 euros por pérdidas en razón de la ubicación de las nuevas naves adquiridas para, como pedimento subsidiario, interesar que en concepto de arras penitenciales y partiendo del mismo contrato, se le abonen 165.600 euros más sus intereses legales desde el 27 de septiembre de 2005, en que tiene lugar la resolución unilateral del contrato por parte de la demandada, y habida cuenta que ya había ejecutado el aval, que consta al folio 94 de los autos principales, frente al Banco de Santander, a través del cual percibió una cifra igual a la antes repetida y, en todo caso, se condene a los intereses legales devengados por la cantidad que entregó en concepto de señal desde el 12 de noviembre de 2003 hasta el 23 de enero del año 2006, en que ejecuta el aval prestado a favor de Celux por Paneuropea de Almacenes y Naves Industriales, S.A., que se había contemplado en la cláusula cuarta del contrato ya referido de 12 de diciembre de 2003 . A la demanda se opuso PANEUROPEA de Almacenes y Naves Industriales, S.A. por entender que el contrato de reserva no comportaba una verdadera y propia compraventa y que siempre la demandante estuvo informada de la pendencia de la adquisición del suelo por parte de PANEUROPEA de Almacenes y Naves Industriales, S.A. cerca de Ceraquima S.A., con la que concertó la repetida demandada contrato privado de compraventa de adquisición de parcelas en Leganés el 15 de junio de 2001, que quedaba sometida a las condiciones suspensivas que allí se concretan y que no eran otras que las siguientes: 1.- que las parcelas tengan superficies mínimas, 2.- inscripción en el Registro a nombre de Ceraquima de las repetidas parcelas y C.- que el proyecto de urbanización haya sido aprobado definitivamente por el ayuntamiento; siempre sostuvo la demandada que la actora estuvo permanentemente informada de la situación en que se encontraba el suelo y del propio contrato celebrado con Ceraquima, en el marco del proyecto de compensación a desarrollar en el sector PP10-Sur-M-50. El Juzgador de instancia entendió que el contrato de reserva de 12 de diciembre de 2003 era una verdadera y propia compraventa, entendió, en definitiva, que había incumplido la demandada y la condenó a pagar la cifra dineraria recogida en el primero de los pedimentos del suplico de la demanda, esto es 1.794.000 euros, que la actora hace derivar del informe confeccionado por el Sr. Cirilo , que obra a los folios 131 y siguientes y que está complementado por el informe también unido a los folios 145 a 526 de los autos principales.

SEGUNDO.- Se alza contra la sentencia la representación procesal de la demandada PANAEUROPEA de almacenes y Naves Industriales, S.A. denunciando error en la apreciación de la prueba y consiguiente error de derecho por cuanto el contrato de reserva no es verdadera y propia compraventa; las circunstancias de la resolución venían a inferirse del propio contrato de reserva, que encerraba la existencia de obligaciones condicionales que no llegaron a cumplirse y por tanto habría de estarse al contenido del artículo 1.114 del Código Civil y finalmente las obligaciones derivantes de la resolución se habían ya materializado al ejecutar el aval la propia demandante, adeudándose, tan solo, lo relativo a la cantidad que se reclama como intereses, que también se ofertó en el momento de la resolución a la propia parte actora, siendo aquella cifra rechazada por CELOSÍAS PARA LA ILUMINACIÓN CELUX S.A.. Al recurso se opuso la contraparte.

TERCERO.- Se aportó a los autos ex artículo 271 de la Ley de Enjuiciamiento Civil resolución de la Sección 17ª de la Audiencia Provincial de Madrid en la que se decretó el sobreseimiento provisional y archivo de la causa penal que arrancaba de Diligencias Previas 1.096/2009 del Juzgado de Instrucción de Leganés y que dio lugar al rollo de Sala 156/2008, de cuyo documento se infiere que la repetida Sección de la Audiencia Provincial, área jurisdiccional penal, dictó auto el 4 de enero de 2010 confirmando el sobreseimiento y archivo de la causa penal que se había promovido contra los gestores de PANEUROPEA de Almacenes y Naves Industriales, S.A.

Resaltar , de otra parte, que al haberse recibido el pleito a prueba en la alzada se practicaron las testificales que obran en el acta extendida al efecto, y que fueron la de D. Jorge , trabajador de King Stvrg, D. Sixto , trabajador de PANEUROPEA y de los ex concejales del Ayuntamiento de Leganés D. Adolfo y D. Edmundo , que desempeñaron su cometido en el área de urbanismo, habiendo las partes tras practicada la prueba emitido, por sus letrados, el informe de rigor.

CUARTO.- Para nosotros es decisivo penetrar en el contenido del contrato de 12 de diciembre de 2003, haciéndolo desde los parámetros de los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil .

El contrato de que nos ocupamos se denomina, y este dato, es esencial, de "reserva" y a través del cual, por tanto, se reservan para la hoy demandante las naves 14,5 y 13,6 del sector PP10, Sur M-50, Leganés, en que la Sociedad PANEUROPEA está promoviendo la construcción de naves, cuya adquisición interesa a la hoy demandante CELOSIAS PARA LA ILUMINACION CELUX, S.L.; y precisamente porque le interesa, y aún conociendo este dato, es evidente (desde toda la prueba practicada y desde la propia enjundia del mismo contrato y desde el lugar en que se asentarán las naves), que se está ante un proyecto de compensación a partir del cual adquirirá PANEUROPEA las parcelas industriales que deriven de aquél proyecto en razón del contrato que CERAQUIMA, S.A. tenía celebrado con PANEUROPEA el 15 de junio de 2001 y que se aporta con la contestación a la demanda . La persona menos cuidadosa que pretende adquirir dos naves en una zona sujeta a un proyecto de compensación, deberá, en todo caso, examinar, preguntar y conocer en qué situación se encuentra el repetido proyecto de compensación pues la situación del mismo es decisivo para poder celebrar el contrato de compraventa que se viene a anunciar en el contrato de reserva; y decimos esto porque en el tan citado contrato de reserva (resaltamos este extremo) se deja constancia de que el contrato privado de compraventa (primer contracto de compraventa de que hablan las partes) se celebrará diez días después tras haber obtenido por PANEUROPEA la preceptiva licencia de obras; y añade la cláusula 3ª : "si llegado el 29 de febrero de 2004 (2003 dice el contrato), PANEUROPEA no hubiese obtenido todavía la licencia de obras, el comprador podrá a su elección resolver el presente contrato de reserva recuperando las cantidades entregadas en este acto (165.600 euros, mas IVA) más el interés legal o bien prorrogarlo durante un plazo de tres meses, recogiendo la cláusula cuarta, según anticipamos, la garantía de la percepción de la cantidad entregada por CELUX mediante la puesta a disposición de esta última de aval extendido por el Banco de Santander a favor de la hoy demandante.

La parte actora dejó pasar el plazo establecido en el contrato en su cláusula tercera y tampoco formuló reclamación alguna en los tres meses siguientes a la finalización de aquel plazo para recepcionar luego la resolución del contrato de reserva por PANEUROPEA que se opera el 27 de septiembre de 2005 (92) por no haber sido posible adquirir el suelo y, por lo tanto, obtener la licencia y poniendo a disposición de quien había celebrado el contrato de reserva con PANEUROPEA la cantidad entregada más sus intereses.

CELUX, en vez de acudir a la llamada de PANEUROPEA, ejecuta el aval (folios 104 y siguientes de los autos principales) y formula la demanda. También es importante resaltar, a nuestros efectos, que las naves industriales 14-5 y 13-6, de aproximadamente 2.020 metros cuadrados, más 280 metros cuadrados para oficina, deberían asentarse en el parque empresarial Sector PP-10 (sur M-50) de Leganés; y como decíamos antes la persona menos cautelosa debió de acudir al lugar y ver en qué situación se encontraba el plan parcial que se estaba ejecutando en el lugar ya referido, máxime teniendo en cuenta, como se infiere de la prueba testifical, que a todos los compradores se les informó del contrato celebrado con Ceraquima, S.L. el 15 de junio de 2001, lo que de otra parte resulta evidente al garantizar, como garantizó PANEUROPEA, la devolución de la cantidad entregada para la reserva mediante la articulación de un aval a primer requerimiento o primera solicitud, precisamente porque aquel terreno no lo había adquirido PANEUROPEA (nada se dice sobre este particular en el contrato) y porque estaba pendiente de que se ultimase el proyecto de compensación, para, posteriormente, PANEUROPEA realizar ante el Ayuntamiento de Leganés activas gestiones a los efectos de poder, en definitiva, llevar a cabo la construcción de las naves en las parcelas a que se refiere este contrato, sin conseguirlo, según se infiere de la testifical que a presencia de esta Sala se llevó a cabo el día de la vista por parte del Sr. Edmundo .

Por tanto, si nos acercamos al contrato de reserva, que además de la entrega de los 165.600 euros más el IVA, contemplaba, para el momento en que se otorgase el contrato de compraventa, el precio de las naves, se añadía que el 20% de aquel precio se abonaría, mediante letra de vencimiento mensual, a la firma del propio documento privado de compraventa (obsérvese que nunca la demandante interesó la celebración del contrato de compraventa a partir del contrato de reserva) para abonar el resto en el momento del otorgamiento de la escritura pública.

QUINTO.- Desde estas premisas se comprenderá, y teniendo en cuenta el propio contenido del contrato, que no es posible obtener la conclusión que la actora demanda, y que consiste en que se le abonen, nada menos que 1.794.000 euros, cuando ella había entregado 165.600 euros, precisamente porque hubo un sobre-coste en la adquisición de nuevas naves a través de un contrato de leasing al BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO (documento nº 11 de la demanda) y porque el cambio de ubicación también le perjudicó en 925.750 euros, cifras que se pretenden obtener del informe de valoración de pérdidas Sr. Cirilo , que no descansa en datos reales que determinen los propios perjuicios, máxime teniendo en cuanta la escasa duración del propio contrato de reserva (de noviembre de 2003 a febrero de 2004), con posibilidad de una prórroga de tres meses, lo que hubiese permitido no esperar para la adquisición de las naves al momento que aparece en el documento nº 11 de los aportados a la demanda y sí en el mes de mayo-junio de 2004, como también pudo activar la oportuna acción para, situándose en la cláusula 3ª , reclamar la cantidad entregada y los perjuicios que pudieran corresponderle pero en razón del propio contrato de reserva, y que no de una compraventa que las partes no pactan a través de la prestación del oportuno consentimiento ex artículo 1.261.1 del Código Civil , hasta tal punto que se remite el contrato de reserva a un contrato privado posterior de compraventa de forma que tampoco estaríamos en presencia de un precontrato que desde la teoría del "iter contractus" permitiese la materialización de la compraventa, superadas que fueron la teoría tradicional del precontrato y la que se conoció como teoría de la base del contrato, a las que se han venido a referir sucesivamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo (para la teoría tradicional, entre otras, las sentencias de 24 de julio de 1998 , 13 de diciembre de 1989 y las que cita; para la teoría de la base del contrato la sentencia de 3 de junio de 1998 y para el "iter contractus", entre otras muchas , la sentencia de 3 de marzo de 2001 ) de manera que no estaríamos ante el artículo 1.451 del Código Civil , como tampoco, y este dato para nosotros es decisivo a los efectos de resolver la problemática que solicitan las partes, ante la existencia de unas arras penitenciales del artículo 1.454 del mismo texto sustantivo, que como es sabido son merecedoras de una interpretación restricitiva, como recoge entre otras muchas, la sentencia de 24 de octubre de 2002 al acercarse al precepto a que acabamos hacer mención.

Si esto es así habremos de entender que el contrato de reserva no es un precontrato de compraventa ni un contrato propiamente de esta clase; que no estamos ante arras penitenciales que tienen encaje en el artículo 1.454 y que por tanto la única posibilidad de prosperar la demanda es en el extremo relativo a los intereses que se reconocen al actor en cantidad de 14.215,51 euros, y que son los que produjo la cantidad entregada inicialmente para la misma reserva de 165.600 euros, desde la propia entrega en 12 de diciembre de 2003, hasta que se ejecuta el aval por la propia demandante, esto es, el 23 de enero de 2006.

SEXTO.- Lo expuesto, y tras examinar la prueba practicada desde las reglas de la sana crítica y acercarnos al contrato de reserva desde los criterios establecidos en los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil , habremos de convenir que el recurso interpuesto por PANEUROPEA de Almacenes y Naves Industriales S.A. se ajusta a derecho porque, ciertamente, la naturaleza del contrato que celebran las partes no lo es ni de un precontrato, como tampoco de un contrato de compraventa, sino de un simple contrato de reserva, al no prestar las partes el consentimiento para obligarse, más allá de lo que aparece en el citado contrato de reserva, para quedar justificada la resolución del repetido contrato de reserva cuando la parte, desde la información que tenía la actora, no pudo adquirir los terrenos, que estaban sujetos, según hemos visto, del contrato de CERAQUIMA, a distintas condiciones suspensivas, con los efectos del artículo 1.114 y concordantes del Código Civil que conoció la demandante y, consecuentemente, tampoco se pudo obtener la licencia de obras, poniendo, entonces, a disposición del demandante la cantidad entregada, de la que nunca, desde el contrato de reserva, se habrían podido obtener las cifras desorbitadas que se recogen en el primer pedimento de la demanda, ciñéndose, por tanto, los efectos de la resolución al pago de los intereses que se llevaron a la tercera parte del suplico de la repetida demanda.

SEPTIMO.- La estimación parcial del recurso lleva consigo el que no se impongan las costas de primera y segunda instancia a ninguna de las partes, desde cuanto establecen los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por PANEUROPEA DE ALMACENES Y NAVES INDUSTRIALES, S.A., que estuvo representada por la Procuradora Sra. Villa Molina , al que se opuso CELOSIAS PARA LA ILUMINACION CELUX, S.L., representada por el Procurador Sr. Rodríguez Alvarez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid (Juicio Ordinario 809/2007) en 5 de febrero de 2010 , debemos revocar, como desde la argumentación expuesta revocamos, la repetida sentencia para reconocer tan solo a la parte demandante la cantidad de 14.215,51 euros, con los intereses legales desde la interpelación judicial, y sin que se impongan las costas de primera y segunda instancia a ninguna de las partes.

Al notificar esta sentencia a las partes y dése cumplimiento al art. 248.4 LOPJ .

Así por nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala de los autos de que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilmos. Sres. Magistrados de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.