Sentencia Civil Nº 86/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 501/2014 de 25 de Febrero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
C/ Ferraz, 41 , -Madrid 28008-
Tfno.: 914933857
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0116705
Recurso de Apelación 501/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 50 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 642/2013
APELANTE: D. Juan Alberto
PROCURADOR Dña. MARIA LUISA MAESTRE GOMEZ
APELADO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NÚMERO NUM000 DE MADRID
PROCURADOR D. JUAN LUIS CARDENAS PORRAS
SENTENCIA Nº 86/2015
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
D.ª MILAGROS APARICIO AVENDAÑO
En Madrid, a veinticinco de febrero de dos mil quince. La Sección Octava de la Audiencia Provincial
de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los
autos de juicio ordinario número 642/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 50 de
Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante, D. Juan Alberto , representado por
la Procuradora D.ª María Luisa Maestre Gómez; y, de otra, como demandada-apelada, la COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NÚMERO NUM000 DE MADRID, representada por el Procurador D.
Juan Luis Cárdenas Porras.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia número 50 de Madrid, en fecha veinticuatro de abril de dos mil catorce, se dictó Sentencia nº 92/2014, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por D. Juan Alberto contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , número NUM000 de Madrid representada por el Procurador D. Juan Luis Cárdenas Porras, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones de la parte actora, con imposición de costas a ésta última'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante que fue admitido y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación votación y fallo, lo que se ha cumplido el dieciocho de febrero de dos mil quince.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La representación procesal D. Juan Alberto interpuso demanda de juicio ordinario frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , Nº NUM000 , DE MADRID, interesando se dicte sentencia por la que : ' 1.-Se reconozca y declare la resolución del contrato privado de compraventa sobre el piso NUM001 de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, firmado entre las partes con fecha 25 de abril de 2012.

2. Se condene a la Comunidad de Propietarios demandada a la restitución al demandante de los DOCE MIL EUROS (12.000#) entregados por el mismo a la primera a la firma del indicado contrato de fecha 25 de abril de 2012.

3. Se condene a la demandada al pago de los intereses y costas que correspondan'.

El actor ejercita las acciones derivadas del art. 1124 y concordantes del C. Civil .

La sentencia desestima la demanda, y frente a ella se alza el actor interesando se revoque y estime la demanda, alegando: a.- El comprador tenía derecho, porque así se pactó en contrato, a renegociar el precio de la compra en el caso de que esta no se pudiera llevar a efecto en el plazo contractualmente acordado por no estar finalizados los trámites necesarios para poder proceder a su venta. Se trata de valorar si se dio este dato objetivo, independientemente de la diligencia y esfuerzo que pueda entenderse por el Juzgador o un tercero que mostró la Comunidad de Propietarios para intentar finalizar todos los trámites en la fecha acordada.

b.- El Juzgador comete un error de base, por cuanto que acude en primer lugar y con carácter exclusivo al art. 1.124 CC . y su interpretación Jurisprudencial para detallar las causas que pueden permitir la resolución del presente contrato, cuando en el caso concreto que nos ocupa se trata y debe, en primer término, de aplicar lo específicamente pactado en el contrato por las propias partes.

Estima que el art. 1.124 CC sería de aplicación exclusivamente para el supuesto caso en el que una de las partes hubiera pretendido resolver el contrato antes de la fecha pactada como último día de plazo señalado para la firma de la escritura pública de compraventa, esto es, antes del 31/7/2022.



SEGUNDO. - La parte apelada interesó la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia.



TERCERO .- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

El actor y la demandada, en fecha 25 de abril de 2012, firmaron un contrato para la compra por parte del Sr. Juan Alberto del piso NUM001 , de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid. A la firma de dicho acuerdo el actor hizo entrega a la demandada de la cantidad de 12.000 # en concepto de arras, siendo este el importe que solicita se le devuelva.

El precio de la compraventa que consta en el contrato es de 135.000 # (cláusula quinta, doc. nº 2 de la demanda) ,pactándose que si la compraventa no se realiza por causa imputable a la vendedora esta devolverá las arras.

A continuación se transcriben las cláusulas 8 y 9 del contrato de compraventa: 'OCTAVO: El resto de la cantidad total pendiente (123.000 #, ciento veintitrés mil euros) será entregado a la parte vendedora en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, que será realizada antes del 31 de julio de 2012.

NOVENO: Será imprescindible para la formalización de la escritura pública de compraventa que la Comunidad de Propieterios haya realizado la escritura pública en el Registro de la Propiedad de la nueva finca del inmueble, denominada BAJO C, con todos los beneficios y cargar inherentes.

Si por causas ajenas a la Comunidad de Propietarios, los trámites administrativos no estuvieran finalizados en la fecha expresada en el apartado octavo, se negociarán de nuevo por ambas partes los términos de dicho apartado octavo, a fin de posponerlo a una nueva fecha que haga posible la inscripción previa en el Registro de la Propiedad .' Llegado el día del otorgamiento de la escritura pública, el 12 de julio de 2012, esta no se otorgó por no estar la vendedora en situación de hacerlo, posponiéndose la fecha con la aquiescencia del comprador, al día 11 de septiembre de 2012, y de nuevo fue aplazada al 14 de marzo de 2013 pues dos integrantes de la comunidad que debían de firmar la venta necesitaban autorización judicial, que se obtuvo por auto de 15 de febrero de 2014, (documento nº 30 de la contestación, de fecha 22 de febrero).

El actor, según documento nº 3 de la demanda, fechado el 28 de enero de 2013, pretendía que en la escritura de compraventa constara como precio de la vivienda la cantidad de 123.000 #, en vez del pactado de 135.000 # que consta en el contrato.

La comunidad demandada en Junta, (doc. 29 de la contestación), se negó a que constara en la escritura el precio de 123.000 # manteniendo el precio de la compraventa.

Ni el párrafo segundo de la estipulación novena, ni la octava, autorizaban a negociar el precio pactado de la compraventa que era de 135.000 #. Este era el que tenía que pagar el comprador.

El retraso en el otorgamiento de la escritura por parte de la comunidad autorizaba, en base a aquellos pactos, a negociar la fecha del otorgamiento de la escritura pública y la entrega del resto del precio pendiente de pago que era de 123.000 #.

La «exceptio non adimpleti contractus» y la «exceptio non rite adimpleti contractus» son diferentes, como distintos son los presupuestos de su apreciación. Como bien razona la STS, Sala Primera, 298/2004, de 16 de abril [Id. Cendoj: 28079110012004100281 ]. La primera de ellas es la excepción de incumplimiento contractual, que se da en las obligaciones recíprocas, fundada en la regla de cumplimiento simultáneo de las mismas y que implica que una parte puede negarse al cumplimiento de su obligación mientras la otra no cumpla la suya.

Expuesto lo anterior la comunidad vendedora en modo alguno ha incumplido sus obligaciones pues estuvo dispuesta a escriturar por el precio pactado, por lo que el actor en sede del art 1124 del C. Civil no puede exigir la resolución judicial del contrato de compraventa, con la devolución de las arras por importe de 12.000 #.

Por cuanto antecede el Juez a quo ha aplicado correctamente el art 1124 del C.C .



CUARTO.- Las costas de esta instancia se imponen a la parte apelante en virtud del art. 398 LECivil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. María Luisa Maestre Gómez, en nombre y representación de D. Juan Alberto , contra la Sentencia dictada en fecha 24 de abril de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Madrid , en su procedimiento ordinario 642/2013, que debemos confirmar íntegramente, con imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte actora, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia me ha sido dada para su notificación en el día de hoy, habiendo sido hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a diecisiete de marzo de dos mil quince.