Sentencia Civil Nº 86/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 538/2015 de 07 de Abril de 2016

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 86

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Catalina Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a ocho de abril de dos mil dieciséis.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma de Mallorca, bajo el número 115/15 , Rollo de Sala número 538/15,entre partes, de una como demandados-apelantes, don Mario e Inversiones Andratx 2009, S.L., representados en esta alzada por el procurador de los tribunales don Jeroni Tomàs i Tomàs, dirigidos por el letrado don Miguel Borrás Rodríguez y, de otra, como actor-apelado, don Carlos Manuel , representado en este segundo grado jurisdiccional por el procurador don Alejando Silvestre Benedicto, dirigido por el letrado don Francesc Grimalt Barceló.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma de Mallorca, se dictó sentencia en fecha 21 de septiembre de 2015 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'FALLO.- Que, estimando íntegramente la demanda y desestimada la reconvención, debo:

A) Declarar y declaro extinguido el contrato de opción de compra objeto de este pleito.

B) Condenar y condeno a los demandados, solidariamente, a desalojar la vivienda litigiosa, si no lo hubieren hecho ya.

C) Condenar y condeno a los demandados, solidariamente, a que paguen a la parte actora la cantidad de 28.463,29 euros más 3.000 euros mensuales desde la mensualidad de junio de 2014 inclusive hasta la entrega la vivienda, más intereses devengados al tipo del interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda (salvo en lo concierne a las mensualidades posteriores a la presentación de la demanda, respecto de las que el cómputo se iniciará en el momento de su devengo).-

Cada parte pechará con las costas causadas a su instancia y la mitad de las comunes.'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 7 de abril de 2016.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-Dados los términos en que ha sido planteado el recurso, el objeto de la presente alzada consiste en dilucidar si, tras el no ejercicio del derecho de opción, el actor ha de devolver o no a los demandados la prima que estos pagaron en cumplimiento del contrato de 1 de marzo de 2011 del que los hoy litigantes fueron parte; y a determinar si hasta la entrega del inmueble, el demandado ha de abonar o no una cantidad mensual en concepto de renta.

Respecto a la primera de las indicadas cuestiones, la sentencia recurrida entiende que sí se pactó la restitución de la prima para el caso de que el optante hubiera dejado caducar su derecho. Dicho pronunciamiento es combatido por la parte demandada apelante con base, en síntesis, en los siguientes motivos:

a) En ninguno de los pactos que el contrato de 1 de marzo de 2011 dedica al derecho de opción se estipuló la devolución de prima en caso de no ejercicio de la opción. Lo único que contemplaba el contrato es que, de ejercerse la opción, la prima sería parte del precio de la compraventa. El apelante sostiene que el juez hace una interpretación del contrato contraria a la jurisprudencia que sienta que no es consecuencia natural del contrato de opción la pérdida de la prima en caso de no ejercicio de la opción cuando ello no ha sido expresamente pactado.

b) El contrato incluye un pacto, el quinto, del siguiente tenor: 'Para el caso de que se ejercite la opción por la optante, la compraventa estará regulada por los siguientes pactos ... Si por causas imputables al adquirente no se realizara la compraventa en el plazo establecido, la cantidad entregada como preció de la opción será retenida por el vendedor en concepto de daños y perjuicios'. El juez de primera instancia lo interpreta en el sentido de que la cláusula cubre igualmente el supuesto de que no se celebre compraventa por no haberse ejercitado la opción, interpretación que el apelante impugna por entender que con base en ella se impone al optante el ejercicio de la opción, olvidando el carácter unilateral del contrato, y reitera su tesis de que el pacto se refiere al supuesto de que, ejercitada la opción, la compraventa no se llegase a celebrar por causa imputable al optante.

c) En su interpretación de el pacto quinto del contrato, el juez ' a quo' acude al artículo 1289 del Código Civil , olvidando que las reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil están ordenadas jerárquicamente y que, por tanto, no puede acudirse a la última de ellas, la del artículo 1289, sin haber excluido antes las demás, singularmente la de la literalidad de las palabras utilizadas por los contratantes ( artículo 1281, del Código Civil ), la de la interpretación sistemática (artículo 1285), ya que el pacto se halla incluido en sede de 'compraventa' y no de derecho de opción y ello no se debe a un error, como señala el juez de primera instancia en su sentencia, y la regla 'contra proferentem' (artículo 1288) ya que el contrato fue redactado por la parte demandante a través de sus letrados.

En cuanto a la segunda de las cuestiones objeto de apelación, la sentencia de primera instancia condena a los demandados a abonar al actor la suma de 3.000 € al mes desde junio de 2010 hasta la restitución de la vivienda. La parte apelante considera que no cabe tal condena puesto que se basa en una cláusula del contrato de opción que se había extinguido por caducidad del derecho del optante, y no haberse acreditado que la ocupación del inmueble por parte de los demandados ocasionase perjuicio alguno al actor.

SEGUNDO.-El marco doctrinal dentro del cual ha de resolverse la cuestión es admitido por las partes: En el contrato de opción de compra, al ser la prima un elemento accesorio, del no ejercicio de la opción en el plazo estipulado no se deriva necesariamente su pérdida, a no ser que así lo hubieran pactado las partes.

Así lo indica el juez de primera instancia cuando en el fundamento jurídico tercero de su sentencia señala: 'no es discutido que la doctrina jurisprudencial considera que, no ejercitada la opción, la prima ha de ser devuelta salvo que se haya pactado lo contrario'.

La sentencia de este mismo tribunal de 21 de septiembre de 2010 señala: 'no es consecuencia natural del contrato de opción la pérdida de la prima cuando ello no ha sido expresamente pactado por las partes, ya que la caducidad de la opción sólo produce el efecto de extinguir el contrato y no el incumplimiento por parte del optante al que sea de aplicación el artículo 1124 del Código Civil , recobrando así el concedente u optatario la plena libertad de disposición de la cosa objeto de la opción de compra ofrecida, extinción que produce la necesaria consecuencia de devolver el precio cuando las partes no han pactado su pérdida por falta de ejercicio de la opción'. En el mismo sentido se había pronunciado este tribunal en su anterior sentencia de fecha 7 de julio de 2009 .

Ahora bien, en el presente caso, la referida doctrina ha de sufrir una importante matización ya que lo concertado por las partes no fue un puro contrato de opción sino que a esta se unió un arrendamiento.

Así, don Mario adquiría el uso y disfrute de la vivienda y asumía la obligación de abonar el precio de la opción que no se pagaba de una vez, sino de marzo a noviembre de 2011 mediante tres pagarés de 10.000 € cada uno y, a partir de entonces a razón de 3.000 € mensuales. Además, las partes, sin calificar las cuotas de la prima como 'renta', en el pacto Cuarto B, estipularon que 'la vigencia y validez de la cesión [ del uso y disfrute] estará directamente vinculada con el cumplimiento del pago mensual a partir del mes de abril de 2011', atribuyéndose así la prima una función económica semejante a la de la renta en un contrato de arrendamiento; y lo mismo ocurre con el pacto Cuarto I del contrato en el que las partes dispusieron que 'en el caso de que la optante incumpliere cualesquiera de las obligaciones concretas para la cesión del uso y disfrute a su favor, podrá el cedente resolver el contrato', cláusula que da a los impagos de las cuotas periódicas de prima un tratamiento similar a los impagos de renta.

Por ello, la devolución de las cantidades abonadas en concepto de prima, que se pretende en la demanda reconvencional resultaría contraria a la función económica del contrato complejo celebrado entre las partes dado que supondría que el optante-arrendatario habría permanecido en el uso y disfrute de la vivienda de autos sin contraprestación alguna.

TERCERO.-Pero es que, además, en el pacto quinto, apartado VI, las partes convinieron que: 'Si por causas ajenas al adquirente no se realizara la compraventa en el plazo establecido la cantidad entregada como precio de la opción será retenida por el vendedor en concepto daños y perjuicios', lo que es suficientemente expresivo de la voluntad de los contratantes de que en cualquier caso en que no se llegara a celebrar la compraventa, se produciría la pérdida de la prima. Y así se infiere de la literalidad de las palabras, que el primero de los criterios hereméuticos recogidos en el artículo 1281 del Código Civil .

Es la parte demandada la que, considerando que el pacto no era claro, acude al criterio sistemático del artículo 1285 y entiende que al estar ubicado dicho pacto en una serie de cláusulas bajo la rúbrica 'Para el caso de que no se ejercite la opción por la optante, la compraventa estará regulada por los siguientes pactos' se refiere, tan solo, al supuesto de que, ejercitada la opción, finalmente la compraventa no llegara a celebrarse por causa imputable al optante.

Pero dicha tesis ha de ser rechazada, por los siguientes motivos:

a) La expresión 'si por causas imputables al adquirente no se realiza la compraventa en el plazo establecido', interpretada en su literalidad engloba todos los supuestos en los que, en efecto, la compraventa no llega a llevarse a cabo, tanto por falta de ejercicio de la opción como por alguna causa concurrente después del ejercicio de la opción.

b) La tesis de la parte demandada apelante supone distinguir dos momentos, el del ejercicio de la opción y el del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, es decir, la pérdida de la prima solo se produciría en el caso de que el optante-comprador no compareciese el día y hora fijados para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Pero olvida el recurrente que la compraventa se 'realiza', es decir, se hace realidad, mediante el consentimiento, no siendo necesario el otorgamiento de instrumento público para que el contrato sea existente.

c) Igualmente ignora el apelante que las partes, en el pacto 'tercero' identifican expresamente el ejercicio de la opción y la existencia de contrato de compraventa cuando acuerdan en él que: 'el derecho de opción se concede para ejercitar la compraventa el día 31 de mayo de 2014', es decir, el ejercicio de la opción y la perfección de la compraventa se hacen coincidir, por lo que resulta difícil, por no decir imposible, separar dichos momentos y deducir consecuencias jurídicas distintas para uno y otro.

d) Es cierto que el juez de primera instancia considera que el pacto discutido, es decir el Qunito, letra VI se incluyó en las cláusulas sobre compraventa por un 'error de sistemática'. La recurrente alega que no se trata de error sino que la ubicación del pacto sobre pérdida de la prima en ese concreto lugar del contrato fue la querida por las partes. Este tribunal considera que, del mismo modo que la jurisprudencia ha venido reiterando que los contratos son lo que son y no lo que dicen las partes, las cláusulas que en ellos se incluyen tienen la ubicación sistemática que se corresponde a la naturaleza del contrato y a los efectos que le son propios y no la que caprichosamente le den las partes. Por tanto, aunque en el contrato se incluya el pacto sobre pérdida de la prima en sede de compraventa, ningún inconveniente ha de haber para entender que regula los efectos de la falta de ejercicio de la opción, si eso es lo que se desprende de su tenor literal.

f) A las anteriores conclusiones se llega por la interpretación literal (1281 del Código Civil) y sistemática (1285), sin necesidad de acudir ni a la regla de interpretación ' contra proferentem' (1288, que propugna el apelante) ni a la de la mayor reciprocidad de intereses (1289, que utiliza el juez ' a quo') y, en consecuencia, no se produce alteración alguna del orden jerárquico que rige entre las normas de interpretación de los contratos.

g) Asiste razón al demandante apelado cuando sostiene que es contradictorio que el demandado se aquiete a abonar 24.301,00 € por pagos pendientes de la prima, y en cambio, solicite la devolución de lo que abonó en concepto de prima, dado que, según su tesis, una vez caducada la opción, los mismos argumentos habría para negarse a pagar la prima adeudada, a lo que se aquieta, como para instar la devolución de la prima que pagó, que es lo que constituye el objeto de su reconvención y reitera mediante su recurso de apelación.

CUARTO.-Lo anteriormente señalado sobre la naturaleza compleja o híbrida del contrato de autos, con la inclusión de elementos propios del arrendamiento, hace que se justifique plenamente la condena al optante-arrendatario a abonar las cuotas de prima establecidas mensualmente, como contraprestación al uso y disfrute de la vivienda de autos, y hasta su restitución al cedente. No se trata de una prolongación indebida de los efectos de un contrato de opción extinguido o del abono de una indemnización, sino de que mientras dure la situación posesoria derivada del contrato la parte que la ostenta ha de abonar la contraprestación prevista en el mismo contrato, esto es, las cuotas mensuales de prima que, como antes se dijo, operaban entre las partes como renta de un contrato de arrendamiento.

QUINTO.-Dado lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el procurador de los tribunales don Jeroni Tomás i Tomás, en nombre y representación de don Mario e Inversiones Andratx 2009, S.L., contra la sentencia dictada el día 21 de septiembre de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma de Mallorca , en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada, y con pérdida del depósitoconstituido para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.