Sentencia Civil Nº 860/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 708/2012 de 21 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

C/ Ferraz, 41 - 28008Tfno.: 91493383737007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0011602

Recurso de Apelación 708/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 423/2011

APELANTE/DEMANDANTE:D. Aquilino

PROCURADOR: D. VICTOR GARCÍA MONTES

APELADO/DEMANDADO:LIMPIEZAS, ANCLAJES Y REVESTIMIENTOS TECNICOS S.L.

PROCURADOR: D. CARLOS BLANCO SÁNCHEZ DE CUETO

C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 MADRID

PROCURADORA: Dña. MARÍA VICTORIA HERNÁNDEZ CLAVERIE

SENTENCIA Nº 860

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a veintiuno de noviembre de dos mil trece.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 423/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Madrid a instancia de D. Aquilino apelante-demandante, representado por el Procurador D. Víctor García Montes, contra LIMPIEZAS, ANCLAJES Y REVESTIMIENTOS TÉCNICOS S.L. apelado-demandado, representado por el Procurador D. Carlos Blanco Sánchez de Cueto y C.P. C/ DIRECCION000 , NUM000 apelado-demandado, representado por la Procuradora Dª María Victoria Hernández Claverie, sobre reclamación de cantidad; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 20/03/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 20/03/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: ' Desestimo la demanda formulada por el procurador Víctor García Montes, en nombre y representación de Aquilino , contra Limpiezas, Anclajes y Revestimientos Técnicos S.L. y contra la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid , declaro no haber lugar a la misma, y en su virtud absuelvo a las demandadas de los pedimentos contra ellas deducidos, con expresa imposición de las costas del procedimiento a la parte actora'.

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Aquilino se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a las otras partes que se opusieron y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 20 de noviembre, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante, actuando por sí y en beneficio de los que, junto con él, son copropietarios del piso primero de la DIRECCION000 , NUM000 , de Madrid, ejercita dos pretensiones diferenciadas en su demanda. Así, frente a la Comunidad de Propietarios de dicho edificio pretende la condena al abono de la cantidad de 3.721,85 euros, importe en el que cifra las obras que debieron hacerse por aquélla en el piso NUM001 y que no se realizaron; frente a dicha Comunidad y la empresa constructora LARTEC, S.L. pretende una indemnización de 27.181,85 euros, por los daños ocasionados al referido piso NUM001 en el transcurso de la obra realizada por la citada constructora en el edificio.

En síntesis, la demanda relata que, debiendo realizarse en el edificio de la DIRECCION000 , NUM000 las obras requeridas por el Ayuntamiento a raíz de la Inspección Técnica, cedió gratuitamente el uso de su piso por el tiempo en que dichas obras se habían de desarrollar (ocho meses, según el contrato de ejecución) para que sirviese de 'cuarto de obras', devolviéndoselo al cabo de unos trece meses con daños que refleja en el dictamen pericial aportado y cuyo valor o importe asciende a 27.181,85 euros; de ellos hace responsables tanto al autor directo -la empresa constructora- como a la Comunidad por la omisión de su deber de vigilancia. Por otro lado, en el curso de las obras de rehabilitación, no se culminaron los acabados precisos en el piso del demandante, lo que justifica la reclamación frente a la Comunidad por el referido importe de 3.721,85 euros.

Ambas demandadas se opusieron a la demanda, y el Juez de Primera Instancia la desestimó, sobre la base de considerar, en cuanto a la reclamación que se dirige exclusivamente contra la Comunidad, que la falta de ejecución de esas obras de acabado fue por voluntad directa y expresa del demandante, de modo que queda vinculado por sus propios actos, razonando además que no se daría un supuesto de enriquecimiento injusto. En cuanto a la pretensión dirigida contra la constructora y la Comunidad, tras calificar el contrato por el que demandante cedió el uso del piso a los indicados fines como comodato, considera no acreditados los daños en base a los que el demandante reclama.

Tal sentencia es recurrida por el demandante fundando su recurso en la infracción de la doctrina de los actos propios, en relación al reconocimiento extrajudicial de la Comunidad demandada sobre la procedencia de abonarle la cantidad de 3.721,85 euros, y el error en la valoración de la prueba, en relación a los daños causados al piso de su propiedad por el uso realizado por la constructora.

El recurso fue impugnado por las dos demandadas.

SEGUNDO.-Tratando con la debida separación las dos pretensiones ejercitadas en este proceso, y comenzando por el examen de la dirigida exclusivamente contra la Comunidad de Propietarios, se basa ésta en el reconocimiento por parte de dicha demandada del derecho del demandante.

A tal respecto, los datos a considerar, resultado de la prueba documental practicada y de las declaraciones vertidas en juicio (examinadas gracias al visionado de la grabación de dicho acto) son los siguientes:

1º Ante el requerimiento municipal, la Comunidad encomendó a la otra demandada la realización de las obras, consistentes en reforzamiento de estructura y arreglo de azoteas, bajo la dirección del autor del proyecto, el Arquitecto Don Urbano .

2º Las obras tenían que afectar necesariamente tanto a elementos comunes como privativos, pues era necesaria la sustitución y/o reforzamiento de vigas y pilares. En ese sentido, la Junta de Propietarios acordó en sesión celebrada el 15 de diciembre de 2.004 que 'los acabados se realicen sólo sobre temas puntuales. Sólo se tienen que realizar sobre unos mínimos. Se tienen que realizar sólo en las zonas de actuación de la obra'. Tan escueta redacción significaba, como quedó aclarado en el juicio tanto por la declaración del Arquitecto director de la obra como por la del administrador de la Comunidad, que en las actuaciones sobre elementos privativos los acabados se limitaban a la parte directamente afectada, y no a la generalidad del piso o local, de modo que, aun con ese mínimo, se tenía que reponer el elemento privativo a un estado de uso similar al que tenía con anterioridad. A partir de ahí, cada propietario, a su costa, podía encargar, incluso a la misma constructora, mayores obras de ornato, acabado o decoración.

3º El hoy demandante, manifestando expresamente a los integrantes de la Comunidad que pensaba realizar una reforma integral del piso NUM001 , solicitó que, en lugar de hacérsele esas mínimas obras de acabado, se le diera el dinero que pudieran importar, para hacerlas él mismo cuando llevara a cabo la reforma. Así lo dijo en Junta celebrada el 2 de enero del 2.006, acordándose someter dicha petición a estudio, con petición al Arquitecto Sr. Urbano de un presupuesto de esas obras no realizadas en el piso del demandante, que, junto con la consideración de 'los distintos gastos que han tenido o han dejado de tener por no ejecutar obras, los demás propietarios del inmueble', había de estudiar la Comisión de Obras que se había designado desde un principio.

4º El demandante encargó a COPER (CONSULTING PERICIAL, S.L.) informe de valoración de los daños que consideraba se le habían ocasionado. La citada entidad, a través de Don Artemio , realizó un primer informe el 4 de marzo de 2.006, y otro en fecha 11 de julio de 2.007, en el que especificaba que el valor de las obras no realizadas (aunque las calcificaba como daños por la instalación de vigas estructurales) ascendía a 3.721,85 euros.

Tal dictamen fue trasladado por el Letrado del demandante a la entidad administradora de la Comunidad, reclamándole el pago, mediante burofax que fue entregado el 24 de septiembre de 2.007.

5º En Junta celebrada el 18 de octubre de 2.007, convocada para tratar entre otros puntos del orden del día el de 'la petición del propietario Sr. Aquilino de entrega de documentación de la finca y sobre reclamación económica a la Comunidad', estando presentes propietarios que representaban el 36.68% del coeficiente de participación, se tomó, en segunda convocatoria, el acuerdo siguiente: 'En primer lugar se acuerda por unanimidad abonar la cantidad reclamada por el Sr. Aquilino a la Comunidad, siempre y cuando firme un documento en el cual exima a la Comunidad de cualquier tipo de reclamación tanto judicial como extrajudicial'.

6º Posteriormente, en la siguientes Junta, celebrada el 3 de diciembre de 2.007, y estando presente el 45,14% del coeficiente de participación, habiendo sido llevado nuevamente como punto del orden del día la reclamación del propietario del piso NUM001 a la Comunidad, se acordó: 'En primer lugar se ratifica el acuerdo de la Junta anterior en el sentido de abonar la cantidad reclamada por el Sr. Aquilino a la Comunidad, siempre y cuando firme un documento en el cual exima a la Comunidad de cualquier tipo de reclamación tanto judicial como extrajudicial'.

Según las actas aportadas (folios 561 a 586 de los autos) nunca más se volvió a tratar el tema en Junta ni la Comunidad adoptó ningún acuerdo en contra de los dos antes expresados.

TERCERO.- Con lo expuesto, el recurso del demandante en este extremo ha de ser necesariamente estimado.

Y ello, por cuanto no es que sea aplicable la doctrina de los actos propios a las decisiones adoptadas por la Comunidad, sino que directamente es aplicable la fuerza obligatoria de los acuerdos válidamente adoptados, y nunca impugnados, a que se ha hecho referencia.

En efecto, los acuerdos de la Junta son obligatorios para todos los comuneros, cuyo conjunto forma la Comunidad. Tanto si son válidos ab initio, como si, no siéndolos, no son impugnados en los plazos de caducidad que establece el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , producen esa fuerza obligatoria.

Y en el presente caso, es claro que la Comunidad demandada adoptó válidamente, y por dos veces consecutivas, el acuerdo de abonar al demandante la cantidad que le reclamaba, que no podía ser otra que la del informe pericial que previamente le había trasladado, extremo éste (la cuantía de la deuda reconocida) no discutido en la contestación de esta demandada.

Con independencia del mayor o menor número de asistentes a las dos Juntas en cuestión, los acuerdos se adoptaron ya en segunda convocatoria (y, por tanto, sin sujeción a quórum), y en cualquier caso, no han sido impugnados por ninguno de los propietarios.

Así pues, la fuerza vinculante de tales acuerdos es incuestionable.

No es necesario, por tanto, recurrir a la doctrina de los actos propios, que siempre tiene un carácter en cierto modo subsidiario, que entra en juego cuando no hay norma legal que sancione la obligatoriedad que dimana de una determinada conducta.

CUARTO.-Frente a ello, no cabe la forma en que la Comunidad ha tratado de retractarse de tales acuerdos.

Según se infiere de las declaraciones de Don Laureano y de Don Silvio (éste, nieto de una de las propietarias), una vez adoptado el acuerdo, los no asistentes manifestaron su discrepancia, pues ellos mismos, si se pagaba al hoy demandante, reclamarían también lo que les pudiera corresponder. Ahora bien, ningún acuerdo se adoptó, manteniendo, pues, su vigencia, los adoptados en las Juntas de 18 de octubre y 3 de diciembre de 2.007.

Por tanto, en esta materia o extremo, hubo el entrecruzamiento de la oferta y de la aceptación entre demandante y Comunidad, por lo que se produjo un contrato entre ellos, que no cabe desconocer.

Y no hay acto propio alguno que impida al demandante efectuar su reclamación.

Como expone el Juez de Primera Instancia, su decisión de que no fueran realizados los acabados, obedecía, como así fue, a la idea de obtener, en lugar de la obra, su importe. Pero lo cierto es que así lo admitió la Comunidad, de modo que no sólo no está impedido para reclamar aquello que le fue reconocido, sino que está expresamente habilitado por el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . En cualquier caso, el acto que designa el Juez es anterior al reconocimiento de derecho del demandante por la propia Comunidad, y no consiste más que en una petición (con el significado de oferta) que, además, fue atendida (lo que constituye la aceptación).

Por otro lado, el hecho de que la Comunidad condicionara el pago de lo reclamado a la firma de un documento de exoneración de ulteriores reclamaciones, judiciales o extrajudiciales, no subordina el reconocimiento efectuado, y, en todo caso, hubiera habilitado a la Comunidad para negar el pago si el demandante se hubiera negado a firmar tal documento. Pero como la propia Comunidad no estuvo dispuesta a cumplir aquello que había acordado, no podría exigir al propietario del piso NUM001 una renuncia anticipada a la reclamación.

QUINTO.-En cuanto al segundo apartado del recurso, considera este Tribunal que el Juez de Primera Instancia ha apreciado correctamente la prueba, y por ello, llega a la misma a conclusión: la falta de prueba de los presupuestos de la responsabilidad por daños que el demandante exige a la constructora y a la Comunidad.

En primer término, se ha de reseñar que no hay base alguna para la exigencia de responsabilidad a la Comunidad por este capítulo, sobre la base de una alegada culpa in vigilando.

El demandante cedió, por su propia y libre voluntad, el piso para que fuera utilizado como 'cuarto de obras', y era él mismo el que debía vigilar que el uso se ciñera a ese fin, pudiendo haber revocado su voluntad en cualquier momento, y resolver el contrato si consideraba que la constructora estaba incumpliendo las condiciones de la cesión.

En segundo lugar considera este Tribunal acertada la calificación del acto jurídico de cesión, como comodato. El supuesto encaja con toda naturalidad en la definición que contiene el artículo 1.740 del Código Civil ('entrega - al comodatario- de alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y la devuelva').

Siendo esto así, el comodatario no responde por los deterioros que sobrevengan a la cosa prestada por el solo efecto del uso y sin culpa suya ( artículo 1.746 del Código Civil ).

Y el demandante no prueba que los daños que refiere en el informe pericial por él encargado sean atribuibles al uso, es decir que no sean preexistentes, ni que, en su caso, excedan de los que normalmente derivan de ese uso.

En efecto como expone el Juez, y se aprecia por la declaración de Don Artemio , éste no perita la causa de los daños que aprecia. Se limita, como reiteró en su declaración, a constatar unos daños en un momento determinado y valorar el importe de su reparación, pero sin saber ni determinar la causa de los mismos. Ni el acta notarial, ni el informe pericial del Sr. Artemio prueban la causa de los daños, como tampoco la prueba la declaración del Sr. Urbano , al que no se le presentó a juicio como perito sino como testigo.

Esta consideración es de suma importancia, pues el piso del demandante necesariamente debía presentar ciertos deterioros tanto por su antigüedad como por su larga desocupación desde el año 1.994.

Por otro lado, se incluyen partidas expresamente excluidas por acuerdos comunitarios (el montaje de los muebles -acta de 2 de enero del 2.006), y otros cuya etiología es más que dudosa, pues no hay prueba de que los operarios hicieran agujeros, con taladro, en la pared, retiraran una alarma o los plafones del techo, estropearan las ventanas o las cortinas Gradolux, a que se refiere el informe. Además de ello, se incluye en los gastos reclamados a la constructora la reposición de los cuartos de baño, que ya están incluidos en la reclamación efectuada exclusivamente a la Comunidad, incidiendo, por ello, en un supuesto de doble reclamación.

Finalmente, la retirada de la moqueta, cuando el propietario del piso pensaba realizar obras y ha utilizado, como se deduce del informe pericial efectuado en este pleito, otro elemento de cubrición de los suelos, no es acogible, tanto más cuanto que el deterioro de la moqueta, y su necesidad de retirada, está ínsito en el uso que cedió el demandante, pues a nadie se le puede escapar que la utilización del piso para cuarto de obras, con la continua entrada de obreros, más la necesidad de poner vigas en el mismo, debía incidir de forma muy negativa en un elemento tan delicado como la moqueta.

Y las referencias sobre el exceso en el plazo de ejecución de las obras y consiguiente uso del piso, sin igualmente infundadas, pues no hay fijación expresa del plazo, y por tanto, el comodato dura tanto tiempo como dure la finalidad para la que se prestó la cosa ( artículo 1.749 del Código Civil ), siendo de observar, además, que el demandante no anuda consecuencia concreta alguna a ese posible exceso en la duración.

La demandada en este extremo esta correctamente desestimada.

SEXTO.- En cuanto a las costas, la desestimación de la pretensión contra la constructora, conlleva la imposición al demandante de las costas causadas a la misma, tanto en la primera instancia ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) como en la segunda instancia ( artículo 398 de la citada Ley ), al desestimarse el recurso planteado frente a la absolución de esta demandada.

En cambio, en la relación procesal trabada entre demandante y Comunidad de Propietarios, al ser acogidos parcialmente tanto la demandada como el recurso, no procede hacer imposición de costas.

SÉPTIMO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que, ESTIMANDO en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Aquilino contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid en procedimiento ordinario nº 423/11, revocamosdicha sentencia y, en su lugar, ESTIMANDO EN PARTE la demandada interpuesta por D Aquilino contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del edificio sito en C/ DIRECCION000 , NUM000 de Madrid, y DESESTIMÁNDOLA en cuanto interpuesta contra CONSTRUCTORA LARTEC, S.L, condenamos a la referida Comunidad a abonar al demandante la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS VEINTIÚN EUROS CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (3.721,85 euros) más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda hasta la de la presente sentencia, a partir de la cual devengará el principal los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En todo lo demás, DESESTIMAMOS la demanda interpuesta contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000 de Madrid. DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por D. Aquilino contra CONSTRUCTORA LARTEC, S.L .

Imponemos al demandante el pago de las costas ocasionadas, en ambas instancias, en la relación trabada con la entidad absuelta.

No hacemos imposición expresa de las costas ocasionadas en la relación procesal entablada entre el demandante y la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , NUM000 .

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal .

Una vez que sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará según lo previsto en el art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe