Sentencia Civil Nº 87/2005, Audiencia Provincial de Cantabria, Rec 157/2004 de 18 de Marzo de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

SANTANDER

SENTENCIA: 00087/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

CANTABRIA

APELACIÓN CIVIL

Rollo núm. 157/2004

Autos de P. Ordinario, núm. 380/2003

Juzgado de Primera Instancia, núm. 2 de Santander

S E N T E N C I A NÚM. 87 / 2005

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Iltmos. Sres.

Presidente.

D. ESTEBAN CAMPELO IGLESIAS

Magistrados:

D. JUSTO MANUEL GARCIA BARROS

D. IGNACIO MATEOS ESPESO

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En Santander, a dieciocho de marzo de dos mil cinco.

VISTOS, ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santander en grado de apelación, los presentes autos de P. Ordinario, núm. 380/2003, procedentes del Juzgado de Primera Instancia, núm. 2 de Santander, seguidos entre las partes, como apelantes, Dña. Carolina , teniendo por designado al Procurador Sr. Gómez Baldonedo, y Dña. Sandra y D. Arturo , teniendo por designado al Procurador Sr. Vesga Arrieta, actuando como Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUSTO MANUEL GARCIA BARROS.

Antecedentes

PRIMERO: Que los autos fueron remitidos a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santander y Cantabria de conformidad con lo acordado en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de esta Comunidad.

SEGUNDO: Que por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia, núm. 2 de Santander, se dictó sentencia, en los mencionados autos, con fecha 26 de febrero de 2004, cuyo fallo dice lo siguiente: "FALLO.- Procede estimar en parte la demanda interpuesta por el procurador Sr. Vesga Arrieta en nombre y representación de Dª Sandra y Arturo , y en consecuencia declarar que la vivienda descrita en el hecho primero de la demanda, padece daños en la estructura del suelo, calificados de vicios ocultos, así como que procede rebajarse el precio de compraventa de la misma, en la cantidad de 6.010,12 euros o un millon de pesetas, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración, debiendo abonar a los actores esta cantidad, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

TERCERO : Que por la representación legal de Dña. Carolina , Dña. Sandra y D. Arturo , se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de instancia, confiriéndose los traslados legales, remitiéndose los autos originales a esta Sección; que por la representación legal de Dña. Carolina se solicitó la unión de un documento, dictándose por la Sala con fecha 22 de febrero de 2005, Auto acordando dicha unión al rollo, y previos los trámites oportunos, se ha deliberado, votado y fallado el presente recurso.

CUARTO: Que en la tramitación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales, salvo el plazo del artículo 465.1 LEC.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santander estimó parcialmente la demanda condenando a la parte demandada, Dª Carolina , a abonar a los actores la cantidad de 6.010,12 euros. Contra ella recurren ambas partes. Por un lado los actores pretenden que se estime totalmente la demanda en la que solicitaban el abono de la cantidad de 29.239,44 euros. Por otro lado se recurre por la demandada solicitando la total desestimación de la demanda.

Debe tenerse presente en este caso que además de la prueba que pudo tener en cuenta la juzgadora de la primera instancia, estando ya los autos pendientes de resolverse la apelación se presento por la parte demandada una nota simple informativa del Registro de la Propiedad en la que constaba que los actores habían enajenado el piso litigioso por escritura de 30 de Junio de 2004 y la cantidad de 90.000 euros. La parte actora a la que se dio traslado de dicha documental no se opone a su unión a los autos sin perjuicio de las interpretaciones que hace del contenido del documento.

SEGUNDO.- Como se ha recogido perfectamente en la sentencia de la instancia el pleito pivota sobre la solicitud que se hace por los actores de que se les indemnice por la venta por la demandada de un piso que con posterioridad a su adquisición resulta que tiene, según el perito judicial" un incorrecto dimensionamiento de la estructura de madera del edificio y concretamente una escasa sección de las viguetas en relación con su longitud y distancia entre ellas. Este hecho se puede agravar por el hecho de que se produzca una perdida de sección de las viguetas originada por el ataque de carcoma ".

Resulta evidente que se está ejercitando la denominada actio quanti minoris que se regula en los artículos 1484 al 1486 del C.C. . La jurisprudencia (como la recogida en la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 15 de Octubre de 2002, que se refiere a un tema similar) ha venido entendiendo que para que se pueda estimar dicha acción es necesario que se den los siguientes requisitos:

" 1º) Que el vicio o defecto sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido ni lo pudiera ser por el adquirente, es decir "que los vicios no pudieran ser fácilmente apreciados por el comprador en razón a sus particulares conocimientos o singular notoriedad y anteriores relaciones mantenidas por los contratantes" (STS, Sala 1ª, de 21 May. 1976 y para merecer esa consideración se requiere que "el vicio no haya podido trascender y, por lo tanto, ser conocido o ser objeto de percepción por el comprador" (STS, Sala 1ª de 8 Jul. 1994) y "ser objetivamente desconocidos por el comprador y no reconocibles, es decir, que racionalmente no puedan ser reconocidos con una diligencia media (SAP Barcelona Secc. 17ª, de 29 Ene. 1999). Por esto excluye el Código Civil la responsabilidad por vicios ocultos en los casos de que se trate de defectos manifiestos o estuvieran a la vista, y cuando, aunque no lo estén, el comprador sea un perito que, por razón de su profesión u oficio, debieran fácilmente conocerlos (art. 1484 CC). En cambio no se precisa que el defecto fuera conocido del vendedor (ya que no es la mala fe el fundamento del saneamiento), salvo que las partes hayan estipulado lo contrario (art. 1.485 CC).

2º) Que el defecto sea grave, lo que se cualifica legalmente como que de haberlo conocido el comprador, no habría adquirido la cosa o habría dado menos precio por ella. Tratándose ésta de una cuestión de hecho en la que las partes normalmente no se pondrán de acuerdo, al descansar sobre un elemento intencional de difícil prueba, queda sometido a la libre apreciación de los Tribunales.

3º) El vicio sea preexistente a la venta, anterior a la fecha de perfeccionamiento del contrato, porque los defectos sobrevenidos corren a cargo del propietario de la cosa al momento en que se manifiestan o se hacen presentes aunque no se manifestaren de inmediato.

4º) Que se ejercite la acción en el plazo legal, que es el de caducidad de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC), por ser éste el momento en que el comprador puede darse cuenta de sus vicios, y porque la Ley estima que aunque los vicios no se manifiesten en ese tiempo, es preciso liberar al vendedor de toda responsabilidad en un breve plazo temporal (por todas la STS, Sala 1ª, de 23 Dic. 2000."

TERCERO.- Pues bien, resolviendo en primer lugar la apelación de la parte demandada que pide la revocación de la sentencia con desestimación de la demanda, tenemos que ratificar totalmente las argumentaciones de la sentencia recurrida. Pretende la apelante que se ha valorado defectuosamente la prueba y que los defectos que se han tenido en cuenta son propios de los edificios de madera. No es exactamente eso lo que dice el perito judicial, pues este indica que efectivamente es habitual encontrar estas patologías en este tipo de edificios, pero no que ello no sea un defecto de los mismos. Como tal defecto debe ser puesto en conocimiento del comprador, pues así lo exige la buena fe contractual, y es este caso esto no se llevó a cabo.

El defecto no resulta apreciable a simple vista ya que los suelos estaban cubiertos de sintasol y solo después de hacer una cata en ellos aparece que estaban con carcoma. En una visita normal al piso no se podía apreciar. Ni siquiera cuando fuera acompañado del tasador, que no lo tuvo en cuenta en su informe ya que se refiere al estado de la vivienda como "bueno". Este informe iba dirigido a la entidad financiera que iba a conceder el préstamo hipotecario, y por tanto es evidente que si lo hubiera localizado lo habría hecho constar para ajustar el precio de la tasación. Del mismo modo el otro conocedor al que se refiere la parte demandada no era un albañil como se pretendía, sino un pintor, que como ha declarado en el acto del juicio no apreció defecto alguno distintos de la falta de pintura, porque no era su función. Por tanto no se puede entender que el comprador fuera acompañado por peritos que pudieran apreciar el defecto ni que lo pudiera conocer él mismo.

Es distinto que el piso se ofreciera para reformar, lo que también resulta dudoso pues la parte actora manifiesta en el juicio que el que estaba para reformar era otro del mismo edificio y que del litigioso no se había hecho publicidad, que que tuviera algún defecto que no pudiera ser apreciado por los medios normales que se pueden utilizar en la compra de un piso. No se puede olvidar que el artículo 1485 del C.C. establece que la responsabilidad del vendedor incluye incluso los defectos que no fueran conocidos por él.

Pretende también que no hay imposibilidad de uso normal del piso, pero no es cierto pues los peritos han puesto de manifiesto que se produce un ruido que causa una inquietud a los ocupantes, y por otro lado el propio perito judicial nos dice que si no se ataja el problema de la carcoma, antes o después se puede producir la ruina de la casa, lo que al desconocerse el plazo es evidente que impide un uso normal de la misma, obligando a los que la han comprado a su reparación con un desembolso que no estaba previsto.

Se pretende también por la apelante que el escaso precio pagado por la vivienda indica que era conocido el vicio o que este se tuvo en cuanta para rebajarle. Lo cierto es que no se ha demostrado por la parte obligada a ello, la demandada, que se pusiera en conocimiento de los adquirentes la existencia de este defecto, lo que imposibilitaría que se hiciera una rebaja por un vicio desconocido. Pero es que además es incierto que se pagara una cantidad tan escasa como se dice. En efecto, en a escritura de venta aparece como precio solo la de 55.300 euros. Sin embargo la compradora dice que se pagó más. Es conocida la practica de pagar " en negro " una parte del precio y las dificultades de prueba que esto comporta, pero en el presente caso esto no es dudoso ya que se ha aportado también el contrato de reserva de la vivienda y en el mismo el precio es de 78.131 euros. Dicha cantidad se corresponde perfectamente con la que se paga por la reserva, 3.005 euros y con la extracción de dinero que se realiza el mismo día por la compradora en su entidad bancaria, 19.826,51, sumadas a la cantidad escriturada. Por tanto es evidente que no se realiza una rebaja importante del precio que se ha considerado por el tasador como normal para ese piso.

Una vez que se acredita la existencia de este defecto y que supone un vicio que disminuiría el valor del piso es necesario entender que concurre la causa de saneamiento por vicios ocultos y por tanto se debe desestimar la apelación interpuesta por la demandada.

CUARTO.- La apelación que se realiza por la parte actora se basa en que no están conformes con la cantidad que por el juzgado de Instancia se les fijó en la sentencia. Para ellos, que están de acuerdo en la existencia de los vicios ocultos, se debe abonar la cantidad que se establecía en la prueba pericial aportada con la demanda y que consideraba que la reparación total de los defectos apreciados sería de 29.239,44 euros.

Mantiene que por el perito Sr. Bartolomé no se había hecho en su informe una valoración concreta de la cantidad que supondría la reparación y que se le hizo improvisar en el acto del juicio, no recogiéndose por el mismo ni los gastos de licencia, ni los honorarios de los técnicos, ni los daños o perjuicios que se pudieran causar a los ocupantes del piso inferior, ni el IVA, ni el beneficio industrial....

Con ser relativamente cierta esta alegación en lo referido a que por el perito no se informó de estos extremos en el informe y que se repentízó en el acto del juicio la cantidad de un millón de pesetas para la reparación, también lo es que no se ha realizado reparación alguna y que no se va a hacer. Como se ha recogido en el fundamento primero se ha presentado una certificación registral que acredita que la casa ha sido vendida y al contestar al traslado que por esta sala se le dio, la parte actora-apelante nos dice que han vendido el piso por no poder hacer frente a la reparación necesaria para que la casa quedara en condiciones.

Por ello, aunque es cierto que una de las formas de determinar la cantidad a pagar en estos casos puede ser la de descontar del precio la cantidad necesaria para reparar los vicios ocultos, en este caso solo nos puede servir de referencia ya que no se han reparado ni se van a reparar. Por ello no nos servirían las periciales realizadas a este respecto.

Otra de las formas de fijar esta compensación al que adquiera un bien defectuoso es la de apreciar qué diferencia habría entre el precio del bien sin defecto y el defectuoso. En el presente caso inicialmente no existía esta posibilidad de comparación, pero sí existe ahora, después de aportar el último documento. Pues bien, el perito judicial informó en Febrero de 2004 que el precio de adquisición del inmueble una vez rehabilitado sería de 97.372 euros, como se ha tenido que vender por 90.000, es evidente que la diferencia entre el piso rehabilitado y sin rehabilitar pueden ser 7.372 euros. Como resulta ser cierto que la casa tenía algún defecto mas que la citada carcoma, pues se reconoció por la actora que era necesario cambiar la electricidad, la cocina y la pintura entendemos adecuada la cantidad que se fijó por la juez a quo para valorar la diferencia entre el precio que se debía pagar sin los defectos ocultos y el que tenía con ellos.

Debe por tanto también desestimarse la apelación presentada por la parte actora.

QUINTO.- Desestimando totalmente los recursos de apelación interpuestos por las partes se les debe imponer a las mismas las costas del recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación formulado por la representación de Dª Carolina , y desestimando tambien el formulado por la representación de Dª Sandra y de D. Arturo , contra la Sentencia de dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santander, de fecha 26 de Febrero de 2004, la que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes, con imposición a los recurrentes de las costas de esta alzada.

Y con testimonio de esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.