Sentencia Civil Nº 87/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 691/2014 de 16 de Febrero de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 , Planta 6 - 28008

Tfno.: 914933872/73,3872

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0028868

Recurso de Apelación 691/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 39 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 253/2013

APELANTE:BANCO SANTANDER SA

PROCURADOR D./Dña. INMACULADA IBAÑEZ DE LA CADINIERE FDEZ

APELADO:INSTITUTO DE LA VIVIENDA DE MADRID

LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMON BELO GONZALEZ

Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a diecisiete de Febrero de dos mil dieciséis. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario 253/2014, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Banco Santander S.A., y de otra, como Apelado-Demandada: Instituto de la Vivienda de Madrid

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 39 de Madrid, en fecha 16 de Junio de 2014, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: 1.- Desestimo íntegramente la demanda presentada por Banco Santander S.A. contra el Instituto de la vivienda de Madrid, a quien absuelvo libremente de todas sus pretensiones.

2.- Condeno al demandante al pago de las costas del pleito.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 23 de Noviembre de 2016, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 16 de Febrero de 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- La representación de la entidad Banco Español de Crédito S.A, actualmente Banco de Santander S.A., formuló demanda de juicio ordinario contra el Instituto de la Vivienda de Madrid, interesando se declarara que la cantidad que en concepto de renta, con causa en el contrato de arrendamiento convenido por esta última entidad con Fercaber Construcciones S.A el día 15 de Octubre de 2007 -en cuyos derechos se había subrogado-, ascendía a la suma de 581.300 € anuales, condenando a la entidad demandada a estar y pasar por esta declaración, declarando igualmente su derecho, al cobro de la suma de 122.666,20 €, que no era sino el importe de la diferencia entre las rentas satisfechas y las que debería haberle abonado la entidad demandada, ampliando su reclamación al resto de las mensualidades que se devengaran durante la litis.

El Instituto de la Vivienda de Madrid, resuelta la excepción de declinatoria de jurisdicción planteada, se opuso a las pretensiones frente al mismo deducidas, admitiendo la celebración de un contrato complejo con la mercantil Fercaber Construcciones S.A, en virtud del cual había constituido un derecho de superficie respecto de unas parcelas de su propiedad a favor de la mercantil citada, con obligación por parte de esta última, no solo de abono de un canon al efecto, sino de construir en dichas parcelas viviendas y garajes de protección pública para su arriendo, suscribiendo posteriormente, y una vez construidas estas viviendas y garajes, un contrato de arrendamiento con Fercaber Construcciones S.L, como propietaria arrendadora, y ella como arrendataria, cuya renta se convino que sería de 581.300 € anuales, de los que 501.120,69 € se correspondían con el precio del arriendo y 80.179,31 € de IVA, de forma que como finalmente se había declarado que este tipo de arrendamientos no estaba sujeto a IVA, la renta que el Instituto de la Vivienda de Madrid debía abonar no era sino la cantidad de 501.120,69 €, siendo respecto de esta cantidad sobre la que debían realizarse las correspondientes actualizaciones de la renta, reconociendo el derecho de Banco Español de Crédito S.A, actualmente Banco de Santander S.A, para el ejercicio de la acción deducida, al haber realizado dicha entidad la compra de los derechos de superficie de los que era titular inicialmente la mercantil Fercaber Construcciones S.A, con todos los derechos y consecuencias a ellos inherentes.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia en la que vino a desestimar las pretensiones deducidas por la parte actora en la litis, por considerar que los términos de la cláusula del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes en litigio, en relación al precio del arriendo eran claros, siendo contra esta resolución frente a la que ha venido a mostrar su disconformidad la representación de Banco de Santander S.A por considerar que, pese a lo indicado en la resolución recurrida, los términos del contrato no eran claros ante la situación fiscal creada, no siendo cierto que no dejaran duda sobre la voluntad de los contratantes, debiendo acudirse para interpretar la cláusula cuarta de este contrato al pliego de cláusulas administrativas particulares de la adjudicación del IVIMA y a la escritura de 28 de Marzo de 2002, aplicando analógicamente lo establecido en el art 1288 del CCv y art 6 del mismo Texto, en relación con la Ley de Condiciones Generales de la Contratación , al ser la oscuridad de la cláusula discutida imputable al IVIMA.

SEGUNDO.- Consideramos de interés antes de entrar a analizar las cuestiones objeto de discusión entre las partes en litigio, reseñar los siguientes hechos que entendemos que, acreditados en autos, tienen interés para dar respuesta a los mismos.

No discuten las partes en litigio que siendo el Instituto de la Vivienda de Madrid propietario de las parcelas P-3 y P-5 'El Matadero' Plan Parcial UR-3 en Collado Villalba, con destino a la construcción de un total de 68 viviendas con protección pública en arrendamiento y sus correspondientes plazas de garaje, este Instituto redactó pliego de condiciones para la adjudicación mediante concurso de un derecho de superficie sobre las parcelas referidas. Este derecho de superficie se constituiría por un plazo de veinte años, transcurrido el cual el IVIMA haría suyo lo construido sin indemnizar (condición 16ª), obligándose a abonar el superficiario como contraprestación al derecho de superficie una suma equivalente al 2% del valor de la parcela, más el IVA correspondiente al 16%, siendo el derecho de superficie a constituir un derecho real transmisible, obligándose además el superficiario, como se decía en la Condición 19ª del Pliego, a ceder el inmueble al IVIMA en arrendamiento desde la finalización de la construcción y hasta la expiración del plazo de duración del derecho de superficie convenido, concertando al efecto contrato de arrendamiento conforme a las condiciones previstas en el Pliego y según modelo de contrato que se adjuntaba al Anexo III.

El Concedente de este derecho de superficie, esto es el IVIMA, se obligaba a otorgar el contrato de arrendamiento previsto en la condición 19ª, tal y como se indicaba en la Condición 22ª, y a satisfacer al arrendatario las cantidades consignadas en el mismo como contraprestación del arrendamiento, tal y como se desprende de estas condiciones para la adjudicación que figuran unidas a los folios 29 y siguientes de las actuaciones

En el Anexo III, que figura a los folios 42 vuelto y siguientes, se recoge el modelo de contrato de arrendamiento que en su día se firmaría entre el IVIMA y el adjudicatario del derecho de superficie a que se refería el concurso, contemplándose en la cláusula Tercera de este modelo de contrato el tema del precio del arrendamiento, comprendiendo esta cláusula cuatro puntos.

En el punto primero se dice que 'El IVIMA satisfará como contraprestación por el arrendamiento el precio de adjudicación del concurso establecido en el mencionado pliego de condiciones de adjudicación del derecho de superficie, esto es, un importe mensual de xxx euros, I.V.A INCLUIDO, de las que xxx euros corresponden al precio del arrendamiento y euros al I.V.A al tipo que legalmente corresponda'

En el punto 2 de esta cláusula tercera se indicaba la forma de pago de la renta, y en el punto 3 se señalaba que el precio sería actualizado anualmente a partir de cada año natural, recogiéndose como efectuar esta actualización, para finalizar en el punto 4 señalando que caso de que el superficiario obtuviera financiación cualificada procedente de fondos públicos el precio del arrendamiento se minoraría en la cuantía de la ayuda obtenida, previéndose incluso el caso de que el importe de la reducción a aplicar fuera superior al importe de la renta, indicándose que en este caso no se abonaría renta hasta que se hiciera efectivo el total importe de la ayuda obtenida 'sin perjuicio de la obligación de facturar el IVA correspondiente que corresponda con arreglo a la legislación tributaria'.

Del documento unido al folio 56 de las actuaciones se desprende que Fercaber Construcciones S.A. ofertó un precio de 'QUINIENTOS OCHENTA Y UN MIL TRESCIENTOS EUROS (581.300 E) (IVA INCLUIDO) anuales en concepto de renta a abonar por el IVIMA por el alquiler del inmueble'.

Con fecha 28 de Marzo de 2003 se firmó entre el IVIMA y Fercaber Construcciones S.A escritura de constitución y cesión del derecho de superficie por un plazo de veinte años, obligándose el superficiario a construir una serie de viviendas y garajes en las parcelas propiedad del IVIMA respecto de las que se constituía este derecho de superficie, abonando como precio del derecho transmitido 25.309,37 € IVA incluido, indicándose en esta escritura que el superficiario se obligaba a ceder las viviendas y garajes construidos en arrendamiento al IVIMA, formando parte este arrendamiento del contenido esencial del derecho de superficie (folio 58).

El día 15 de Octubre de 2007 Fercaber Construcciones S.A, como titular del derecho de superficie de las parcelas respecto de las que había construido 68 viviendas y garajes con protección pública en arrendamiento, convino con el IVIMA, este último como arrendatario, el alquiler de estas viviendas y garajes, por un plazo que llegaba al momento de extinción del derecho de superficie del que era titular Fercaber Construcciones S.A, pactando en la cláusula cuarta de este contrato en su apartado a) 'El IVIMA satisfará como contraprestación por el arrendamiento el precio de adjudicación del concurso establecido en el mencionado pliego de condiciones de adjudicación del derecho de superficie, esto es, un importe anual, IVA incluido, de 581.300 Euros, de los que 501.120,69 Euros corresponden al precio del arrendamiento y 80.179,31 al IVA al tipo del 16% (Ver Anexo II)

En el apartado b) de esta cláusula o estipulación cuarta se convino la forma de pago de la renta, en el apartado c) como se actualizaría la misma, y en el apartado d) se contemplaba el supuesto de que se hubiera obtenido financiación por el superficiario procedente de fondos públicos, indicándose que se efectuaría una minoración se la renta proporcional a los fondos recibidos.

Habiéndose realizado sendas consultas vinculantes a la Dirección General de Tributos sobre la sujeción al Impuesto de Valor Añadido de los contratos de arrendamiento como el convenido por el IVIMA con Fercaber Construcciones S.A, y tal y como se desprende de los documentos que figuran unidos a los folios 407 y 446 de las actuaciones, resulta que se dispuso que este tipo de arrendamientos estaba exento del pago de IVA, al devengarse éste en el momento en que el inmueble se ponía en posesión del futuro adquirente del mismo, esto es, el sujeto que constituye el derecho real de superficie, careciendo de trascendencia los pagos realizados en virtud de los posibles contratos de arrendamiento al efecto, manifestándose en igual sentido el Informe 43/08 de 28 de Julio de 2008 que obra en autos.

En el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en litigio consta ciertamente un Anexo II al que se refieren los contratantes en la estipulación cuarta, en el que se dice que Fercaber Construcciones suscribió tal cláusula con la finalidad de poder hacer entrega de la promoción de viviendas por ella construidas, entendiendo que conforme a las consultas vinculantes el importe del contrato era de 581.300 euros menos el 4% de IVA, esto es 558.943,31 € (folio 77).

No discuten las partes en litigio que Fercaber Construcciones S.A enajenara el derecho de superficie de que era titular a favor de Banesto S.A, previa autorización al efecto el IVIMA, quien en todo momento solo admitió que se le facturase como renta o precio del arriendo a que anteriormente nos referimos la suma de 501.120,69 €.

TERCERO.- Pues bien, partiendo de los hechos que hemos relatado procede que entremos a analizar las cuestiones ante esta Sala planteadas, teniendo en cuenta los concretos términos de lo pactado entre IVIMA y Fercaber Construcciones S.A en el supuesto concreto que nos ocupa, e igualmente la doctrina de nuestro Tribunal Supremo en relación con la interpretación de los contratos.

En sentencia de fecha 15 de Septiembre de 2015 (recurso de casación 1690/13 ), o en la de 29 de enero de 2015 (recurso de casación 27/15 ), nuestro Alto Tribunal ha venido señalando que 'Con carácter general debe indicarse que todo fenómeno interpretativo tiene por objeto la atribución de sentido o de significado a una determinada declaración. Esta labor, con la debida diferenciación, puede proyectarse sobre la formulación abstracta de un deber jurídico, supuesto de la interpretación normativa, o bien, sobre la interpretación de concretas declaraciones: de voluntad, supuesto de la interpretación negocial. Pero, en cualquier caso, y esto es lo relevante, debe precisarse que la labor del intérprete no puede realizarse desde una libertad absoluta en la búsqueda o atribución de sentido, sino que, por el contrario, su labor está sujeta a las reglas de hermenéutica que exige, el proceso interpretativo. Con ello, se pone de relieve que no sólo se incumple esta exigencia cuando la interpretación se realiza de un modo arbitrario, prescindiendo de cualquier regla o criterio hermenéutico al respecto, sino también cuando el desarrollo del curso interpretativo, aunque presentando visos de razonabilidad, se aparta del proceder lógico-jurídico que se deriva de los criterios o reglas que informan el proceso interpretativo.

Pues bien, en este contexto, en relación a la interpretación de los actos y negocios jurídicos, la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha ocupado de establecer una suerte de directrices acerca del fenómeno interpretativo que conviene tener en consideración. En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con lo anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación , y de ahí la unidad lógica del articulo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes. [...]. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

ii) En segundo lugar, en orden a esta síntesis del marco de las directrices del proceso interpretativo, debe tenerse en cuenta que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284 , 1289 y 1258 del Código Civil , respectivamente). [...]. Con relación al principio de buena fe no solo se ha destacado su papel típico en el plano diferenciado de la integración del contrato ( artículo 1258 del Código Civil ), sino que también se ha reforzado su función como criterio decisivo en materia de interpretación y ejecución del contrato STS de 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 )'.

CUARTO.- Teniendo en cuenta las consideraciones que hemos realizado, en relación con los hechos que como acreditados hemos señalado en el segundo de los fundamentos jurídicos de la presente resolución, consideramos que desde luego la resolución adoptada por la Juzgadora de instancia es plenamente acertada.

En efecto, lo que viene a discutirse esencialmente entre las partes en litigio no es sino el alcance e interpretación a darse a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que vincula a las mismas, en la que se dice que como contraprestación por el arrendamiento el IVIMA como arrendatario abonaría 'un importe anual, IVA incluido, de 581.300 €', cuando tal contrato de arrendamiento no estaba sujeto a IVA.

Mientras que el IVIMA lo que considera es que el precio el arrendamiento en este caso no es sino el importe fijado descontado el IVA, la entidad ahora apelante lo que entiende es que la renta que debe serle abonada es la prevista y fijada con IVA.

Esta Sala considera que desde luego la dicción de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento convenido entre las partes en litigio es clara en su propia redacción en tanto que indica que el precio del arrendamiento es 'un importe anual, IVA incluido, de 581.300 Euros, de los que 501.120,69 Euros corresponden al precio de arrendamiento y 80.179,31 al IVA al tipo del 16%', separando en la propia cláusula lo que es el importe de renta y el del IVA que se entendía debía satisfacerse.

El hecho de que conforme a la consulta vinculante dirigida a la Dirección General de Tributos, el contrato litigioso no estuviera sujeto al pago de IVA, lógicamente conlleva necesariamente una modificación en el importe de la renta a satisfacerse, ya que al no tener que pagarse este impuesto nada debe abonarse en este concepto al arrendador para su ingreso a la Hacienda Pública, no pudiendo olvidar, aunque sea obvio, que el arrendador a quien se le satisface el precio de un arriendo con el IVA correspondiente no hace suya la cantidad que recibe en concepto de IVA, en tanto que no forma parte del precio del arriendo, sino que grava tal acto, debiendo ingresar aquella cantidad a la Hacienda Pública, siendo un mero intermediario para el cobro de este tributo.

La dicción de la cláusula a que nos hemos referido es clara sin que en ningún momento la misma previera cualquier posible supuesto de aplicación de un tipo de IVA diferente al señalado, ni se especificara de alguna forma cual sería en todo caso la renta final a pagar de modificarse tal tipo impositivo, fijando el precio correspondiente al arrendamiento y el del IVA que le afectaba en ese momento, de forma separada y perfectamente identificada, para concluir la cantidad total a pagar por el arrendatario 'IVA incluido'.

En el propio Pliego de Condiciones para la adjudicación del derecho de superficie a que nos hemos referido en fundamentos jurídicos anteriores, se remiten en cuanto al contrato de arrendamiento al modelo que figura en el Anexo III unido al mismo y en este modelo, en la cláusula tercera, se determina el precio del arriendo, 'IVA incluido', señalando, como en el contrato finalmente firmado, que cantidad se correspondería con la renta a abonar y que cantidad se correspondería con el IVA a satisfacer, pero es que además, la propia oferta de Fercaber Construcciones S.A., para el concurso de adjudicación del derecho de superficie de las parcelas P-3 y P-5 del Plan Parcial Sector UR-3 de Collado Villalba, ya indicó que la cantidad ofertada en concepto de renta por el alquiler del inmueble en su totalidad era de 581.000 € IVA incluido, y así en la escritura de constitución y cesión del derecho de superficie otorgada por el IVIMA a favor de Fercaber Construcciones S.A al indicarse que el arrendamiento de los inmuebles a construir sobre las parcelas cuya superficie es objeto de cesión, forma parte del contenido esencial de este derecho de superficie, se remite en cuanto al plazo, renta y condiciones de este contrato de arrendamiento a lo que consta en el pliego de condiciones incorporado a la escritura.

Si la renta que se dice debe abonar el arrendatario, inicialmente obligado al pago de IVA, se pacta contando con el importe que por este tributo aquél debe pagar, formando parte el importe de este impuesto del total fijado en concepto global de renta, es evidente que no puede considerarse como una modificación unilateral de la renta el que pueda decidirse por la administración tributaria, y conforme a la legislación vigente en cada momento, que un determinado arriendo estuviera sujeto a un importe de I.V.A. distinto ó quedara exento del pago de este tributo, y ello por cuanto que la renta en tanto que merced arrendaticia será la misma, siendo en base a su importe que se devengaría en su caso el impuesto a abonar en cada momento, aún cuando lógicamente el arrendatario se vea afectado en el montante total a pagar o satisfacer al arrendatario en cada momento según deba o no abonar IVA, y dependiendo de su porcentaje o cuantía si debiera pagarlo.

En base a lo expuesto, no siendo desde luego oscura la cláusula contenida en el contrato de arrendamiento litigioso, consideramos, como ya indicamos al inicio del presente fundamento jurídico, que la resolución adoptada por la Juzgadora de instancia, desestimando las pretensiones deducidas por la representación de Banco de Santander S.A, fue plenamente acertada procediendo la confirmación de la misma, compartiendo así lo ya expuesto en resoluciones de esta misma Audiencia Provincial dictadas por las Secciones Novena y Undécima en los rollos de apelación 686/13 y, con fecha 11 de Julio de 2014 y respectivamente

QUINTO.- Las costas procesales devengadas en esta alzada serán de cuenta de la parte apelante, conforme a lo previsto en los arts 394 y 398 de la LECv.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr. Ibáñez de la Cadiniere, en nombre y representación de Banco de Santander S.A contra la sentencia dictada por la Ilma Sra Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 39 de los de Madrid, con fecha dieciséis de Junio de dos mil catorce , debemos confirmar y confirmamos la mencionada resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.