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22/09/2017
Sentencia CIVIL Nº 87/2017, Juzgado de Primera Instancia - Vitoria-Gasteiz, Sección 7, Rec 75/2017 de 16 de Junio de 2017
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Orden: Civil
Fecha: 16 de Junio de 2017
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia - Vitoria-Gasteiz
Ponente: TRINIDAD SANTOS, MARIA TERESA
Nº de sentencia: 87/2017
Núm. Cendoj: 01059420072017100084
Núm. Ecli: ES:JPI:2017:488
Núm. Roj: SJPI 488:2017
Encabezamiento
AVENIDA GASTEIZ 18 3ª planta - C.P./PK: 01008
TEL.: 945-004877
FAX: 945-004827
NIG PV/ IZO EAE:
NIG CGPJ / IZO BJKN :
Procedimiento /
Descripción de la pieza/Pieza: Incidente concursal / Konkurtso-intzidentea
Procedimiento Origen / Jatorrizko Prozedura: Concurso ordinar/Konkurtso arrunt 12/2017
Demandante /
Abogado/a /
Procurador/a /
Demandado/a /
Procurador/a /
En Vitoria-Gasteiz, a 16 de junio de 2017.
Vistos por mí, Mª Teresa Trinidad Santos, Magistrado-Juez del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Vitoria-Gasteiz, los presentes autos incidentales 75/17, derivados del Concurso Ordinario 12/17, siendo parte demandante la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN CALLE000 Nº NUM000 DE VITORIA, representada por la Procuradora Carmen Carrasco Arana y asistida del Letrado Aitor Ortega Zufiria, y demandados, la concursada ARABAKO LANKETA S.L.U. representada por el Procurador Luis Pérez Ávila y asistida del Letrado Andoni Echevarria y la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL integrada por la sociedad limitada profesional ABANTE KLZ AUDITORES, sobre reclamación de cantidad por responsabilidad contractual y por vicios constructivos, se procede a dictar la presente sentencia.
Antecedentes
S
PRIMERO.- La Procuradora Sra. Carrasco interpone en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN CALLE000 Nº NUM000 DE VITORIA (en adelante CP CALLE000 ) demanda incidental contra la concursada ARABAKO LANKETA S.L.U. (en adelante ARABAKO LANKETA) y contra la Administración Concursal (en adelante AC), en la que tras alegar los hechos e invocar los fundamentos de derecho que ha estimado oportunos, termina solicitando que se dicte sentencia por la que se condene a la concursada al pago de la cantidad de 36.413,74 euros, cifra a la que asciende el coste de la reparación de los defectos constructivos relacionados en el informe pericial de D. Ángel Daniel , intereses y pago de costas.
Dentro del plazo contestan la concursada y la AC.
La primera acepta la existencia de unos concretos vicios sobre los que ya intervino sin éxito y se muestra dispuesta a la reparación que se proponga por sus propios medios. Se opone a la reclamación derivada del resto de vicios o defectos, de los que manifiesta no haber tenido conocimiento hasta ocho años después de la entrega de las vivienda.
La AC se adhiere a la contestación de la concursada.
Fundamentos
En la medida en que la promotora y constructora se encuentra en concurso y no reconoce la existencia de todos los defectos y vicios que se alegan, se acciona para el reconocimiento del crédito. La concursada en la parte que reconoce manifiesta estar dispuesta a reparar por sus propios medios los vicios. No obstante, lo que se pide en la demanda es el pago del coste de la reparación y a la petición hay que estar, sin que sea posible conceder algo distinto de lo pedido.
Sin embargo, conviene hacer una última precisión antes de comenzar. Y es que la sentencia estimatoria no puede condenar sin mas al pago de la cantidad a la que pueda ascender la reparación, sino que habida cuenta de la situación concursal de la demandada, en todo caso, habrá reconocimiento del crédito, correspondiendo a la AC darle la clasificación adecuada a su naturaleza y corresponderá hacer el pago conforme a su categoría y al orden y momento que resulte de la Ley Concursal.
Pero la discusión u oposición no se base en la inexistencia de los daños y defectos apreciados por el perito Sr. Ángel Daniel , puestos de manifiesto en el informe pericial aportado como doc. 6 de la demanda, ni en su origen o causa, ni en su valoración. Se manifiesta desconocerlos, pero ante la prueba de su existencia que presenta la demandante (pericial), no se ha desplegado actividad probatoria por la concursada tendente a exponer otra realidad distinta, otro análisis de las causas de los daños u otra solución o reparación.
El objeto principal de la controversia se concentra en la naturaleza de los defectos constructivos y la extemporaneidad de su reclamación, dice, por vez primera, con la papeleta de conciliación presentada el 13.07.2015.
En todo caso, para una correcta exposición se resumirá el análisis pericial a efectos de diferenciar los diferentes daños.
A) Humedades provocadas por pequeñas filtraciones de agua provenientes de la cubierta, que se manifiestan en manchas o signos de humedad en la vivienda del NUM001 . Se trata de daños sobre los que actuó en diversas ocasiones ¿desde el primer año se dice en el informe pericial y no se combate por la demandada- aunque sin solución óptima.
La misma patología aparece en la última planta de la caja de escalera que comunica los distintos niveles de las viviendas. Sobre este problema también actuó la empresa constructora aunque únicamente sobre el vierteaguas de las ventanas de la escalera y sin éxito.
Estos daños son asumidos por la constructora. Ante las distintas intervenciones realizadas sin éxito, el perito entiende que no debe descartarse la existencia de filtraciones por fallos en la impermeabilización. Por ello, propone no solo la reparación del daño ya manifestado, sino la intervención en la posible causa u origen para que no vuelva a aparecer. Propone en el informe ¿al que me remito en su integridad en este punto, páginas 19-21- entre otras actuaciones, (1) revisar la impermeabilización, incidiendo en las zonas coincidentes con las humedades de la vivienda; (2) despegar la lámina del peto, para poder observar si existe humedad debajo de la misma y para erradicar el problema existente con el peto, una vez reparada la impermeabilización de la cubierta, prolongar la impermeabilización con otra lámina asfáltica especial para soportar rayos ultravioletas, solapándose a la primera y prolongándola hasta la parte inferior de la albardilla¿
Valora la reparación de estos daños y la actuación sobre su origen que trate de solucionar el problema en un total de 11.800 euros.
B) Aparición de fisuras en la tabiquería interior y cierre de fachada de la caja de escaleras.
En este punto, aunque se manifiesta con carácter generalizado en las paredes de la caja de escalera en todas las plantas, se han realizado catas y se ha descartado que estén afectados elementos estructurales. Se trata, tal y como confirma en el acto de la vista el perito, de fisuras superficiales en el yeso, que constituyen daños meramente estéticos y que pueden deberse a movimientos de asentamiento del edificio.
No hay constancia de cuándo han aparecido ¿o han empezado a aparecer- estos daños; solo puede afirmarse que en julio de 2015 ya se habían manifestado porque en esta fecha se presenta la demanda de conciliación en la que se reclama la reparación de las mismas. Por otro lado, no hay dato que permita afirmar que hayan aparecido por defectos constructivos, es decir, por una técnica inadecuada, por defectos del material o una colocación o ejecución de obra inapropiada. Baste decir que lo que el perito propone es reparar las fisuras (picado del revestimiento de yeso, su retirada, volver a aplicar el mismo acabado y pintar), no actuar sobre el origen de un problema.
C) Humedades en trastero.
En este caso, sí que observa el perito un daño (manchas y desprendimiento del yeso interior de un trastero) que tiene su origen en un defecto constructivo. Los trasteros de las vivienda se colocaron en la planta baja y para ello con objeto de ajustarse a la normativa municipal, rebajaron el forjado de planta baja de manera que este nivel quedar por debajo del nivel del vial o rasante. Además el muro de cierre no se ha impermeabilizado hasta la cota de la calzada. Todo ello provoca que el agua de lluvia se filtre por la parte inferior de la fachada mostrándose en el interior las lesiones descritas. Problema que también califica de estético, no estructural, pero que como se ha dicho, se debe a un defecto constructivo sobre el que hay que actuar para que reparado el daño no vuelva a aparecer o al menos mitigar el riesgo de que lo haga.
Para ello propone una serie de actuaciones ¿a las que nuevamente me remito, pág. 22-23 del informe- y que se valoran en 2.950 euros.
D) Finalmente, se pone de manifiesto el grave problema que fue puesto de manifiesto por un vecino pero que analizada la posible causa se concluye que es común a 8 viviendas.
El perito comprueba la transmisión de ruidos entre viviendas, por encima de lo tolerable, cuyo origen y causa se descubre al realizar una cata desde el baño de uno de los propietarios. Existe un defecto en la ejecución del patinillo: No se ha macizado el hueco por donde pasan las instalaciones, el cerramiento existente se hha ejecutado colocando una perfilaría vertical de acero galvanizado, que favorece la transmisión de ruidos, sobre la que se fijó una única placa de cartón yeso por el exterior intercalando una manta de lana de roca en uno de los lados, resultando imposible hacerlo en ambos lado. Además de ello, el hueco es mayor de lo necesario para la conducción de las instalaciones, de forma que la existencia de hueco vacío favorece aún mas la transmisión del ruido.
No hay verdadera solución para el problema y así lo manifiesta el perito en el juicio. Se trata de una edificación terminada y habitada y eliminar por completo la causa de la transmisión de los ruidos implicaría mayores perjuicios que el beneficio que se pretende conseguir. Asegura además que los propietarios lo saben. Lo único que puede hacerse es intentar mitigar el problema y limitar en la medida de lo posible la transmisión de ruidos. Para ello se propone aumentar la densidad del cerramiento de los patinillos colocando otra plaza de cartón yeso, intercalando entre ambas una lámina multicapas para la protección acústica. Opta por colocar esta lámina en el cerramiento por sus propiedades acústicas, dado que posee un aislamiento acústico de 55 dB, según el ensayo LABEIN B0157 IN CT 3411. Describe el proceso de intervención que habría de seguirse (páginas 24-26) y valora los trabajos en 1.338 euros por vivienda. Afectando el problema y por tanto la solución a aplicar a 8 viviendas (4 de cada mano), la intervención en este apartado asciende a los 10.704 euros en total.
Por lo demás, interesa dejar constancia ¿aunque es también hecho no discutido- que ARABAKO LANKETA fue promotora y constructora del edificio y que otorgó escritura de declaración de obra nueva y constitución de régimen de propiedad horizontal el 12.06.2007 (doc. 1 demanda). Solo a partir de esta fecha pudieron escriturarse las compraventas a los actuales propietarios, sin perjuicio de contratos privados anteriores (doc. 2 demanda), momento a partir del cual se pudieron entregar todas o algunas de las viviendas.
Sin perjuicio del reconocimiento de la demandada de la intervención llevada a cabo por las humedades manifestadas en el piso 4D y la intervención de la que deja constancia el perito respecto de la última planta de la caja de escalera, no hay constancia de reclamación previa a la papeleta de conciliación presentada en julio de 2015, ni de cuando han aparecido o empezado a manifestarse los daños.
Sin embargo, no se ejercita la acción de saneamiento por vicios ocultos del art. 1484 CC con el plazo del art. 1490 CC , aunque la demandada trate de orientar la cuestión en la contestación a la demanda a esta acción.
El art. 17 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación , establece que las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos de los daños que a continuación describe y por el plazo de garantía que se vincula a cada tipo, pero en todo caso empieza el apartado 1º diciendo 'sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales'.
Los plazos de garantía que establece la LOE son:
1. Diez años para los llamados daños estructurales (daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio).
2. Tres años para los daños que supongan incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
3. Un año, el constructor, por daños materiales debidos a vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año (los llamados daños meramente estéticos).
En el apartado 3º, acentúa la responsabilidad del promotor al señalar: '¿En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción'.
Y finalmente el apartado 9º ' Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa'.
Por tanto, la LOE permite que los adquirentes de edificios o partes en régimen de propiedad horizontal puedan ejercitar las acciones derivadas de la ley especial, o contra la vendedora ¿promotora (sea o no también constructora) las acciones por incumplimiento contractual. Y estas acciones por incumplimiento del contrato de compraventa pueden ser tanto las llamadas edilicias, como la mas general de incumplimiento contractual.
Al respecto, el TS en sentencia de 7 de febrero de 2.010 , con cita en la de 28 de noviembre de 1.970 , indica ' la acción ejercitada por la Comunidad demandante no es la de saneamiento establecido en el art. 1484 CC , sino otra de mayor amplitud dirigida a obtener el cumplimiento de las obligaciones contraídas pues los compradores no optaron por el desistimiento del contrato ni por la rebaja del precio sino que solicitaron simplemente la realización de determinadas obras tendentes a la consecución de lo pactado. Los arts. 1484 y 1490 CC resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirige a obtener las reparaciones provenientes de vicios ocultos de la cosa vendida sino las derivadas del defectuoso cumplimiento de la obligación contractual '. A modo de ejemplo, otras resoluciones como la STS 3 abril 1997 , el plazo de caducidad del art. 1490 CC es inaplicable a vicios (defectos en el garaje comprado) que no pueden manifestarse naturalmente en tan corto espacio de tiempo. La STS 3 abril 2002 , aliud pro alio en venta de garaje con grietas, no puede aplicarse el plazo del art. 1490 CC a vicios constructivos que no se manifiestan en tan corto espacio de tiempo.
La STS de 8 de febrero de 2.002 : ' Como se señaló en la sentencia de este Tribunal de 10 de mayo de 1985 , no se ha ejercitado en autos ninguna acción de saneamiento por vicios ocultos, sino la de responsabilidad derivada de incumplimiento del contrato por los defectos constructivos con que la entidad promotora, constructora y vendedora, ahora recurrente, entregó el edificio. Habiendo declarado esta Sala (sentencias de 30 de noviembre de 1972 , 29 de enero y 23 de marzo de 1983 , 20 de febrero de 1984 , 12 de febrero de 1988 , 12 de abril de 1993 , entre otras muchas) que se está en presencia de cosa diversa o aliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 del C.c . y sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el art. 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias, porque tales acciones resultan inaplicables en las que la demanda no se dirige a obtener reparaciones por vicios ocultos, sino los derivados del defectuoso cumplimiento al haberse entregado cosa distinta o con defectos impropios, cuyo plazo de prescripción es el de quince años ( art. 1964 C.c .) ' (cita realizada por la S.AP Álava nº 107/2015, de 13 de abril .
Para el ejercicio de esta acción habría que acudir a las normas generales de prescripción e inicio de cómputo de las obligaciones personales. Plazo que en este caso sería el de 15 años del art. 1964 CC conforme a la D.T. 5ª de la Ley 42/2015de 5 de octubre ('El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil ').
Pero si es la acción general de incumplimiento contractual la que se ejercita, los daños o lesiones que se manifiestan en el edificio deben valorarse desde la perspectiva del cumplimiento defectuoso del vendedor. El vendedor se obliga a entregar 'la cosa' ( art. 1461 CC ), en las condiciones pactadas, y a falta de especificación, habrá que estar a la naturaleza de la cosa vendida y al uso al que va a ser destinada.
Tratando de delimitar el ámbito de responsabilidad de vendedor, por arriba, o como techo, diré que no tratamos realmente de incumplimientos resolutorios (tales como la imposibilidad sobrevenida de la prestación, la prestación globalmente defectuosa, el aliud pro alio, incumplimiento del término configurado como esencial; sobre la doctrina del aliud pro alio, muy extensamente STS 635/2014, de 19.11.2014 ), porque no se pretende la resolución del contrato o la rebaja del precio de la compraventa, sino la reparación mediante indemnización sustitutoria o cumplimiento por equivalencia. Pero por debajo, escapan a la indemnización los daños que no puedan ligarse racionalmente a un incumplimiento del vendedor-constructor (por ejemplo por ser signos que usual y naturalmente aparecen con el tiempo en los edificios) y que no afectan a la habilidad de la cosa para el uso al que se destina.
Tal es el caso, a mi juicio, de las fisuras en la caja de escalera (en tabiquería interior y en cierre de fachada) y que ni siquiera se califican de grietas por el perito. Se trata, como ha indicado el perito de daños meramente estéticos, sin que haya apuntado a ningún defecto de ejecución o de materiales como causa de los mismos, sino movimientos de asentamiento propios de todo edificio que se construye. No sabemos nada del momento de aparición de estas fisuras, mas allá de que ocho años después de la entrega se reclaman en una papeleta de conciliación. De hecho, la intervención que propone el perito no comprende la eliminación de la causa, sino únicamente su reparación mediante rascado del yeso y nueva aplicación. Si nos encontráramos en el régimen de la LOE, es decir si fueran las acciones derivadas del art. 17.1 LOE las ejercitadas, tales daños serían reparables caso de dirigirse contra el sujeto adecuado, hubieran aparecido en el plazo de garantía y se hubiera ejercitado la acción en tiempo hábil. De ahí la utilidad del régimen de la LOE que protege al destinatario del edificio frente a daños meramente estéticos ¿que no afecten a requisitos de habitabilidad- al menos con un plazo de garantía de un año. Pero en el régimen general de responsabilidad contractual, no afectando los daños siquiera a la funcionalidad de la cosa vendida, es decir, no perjudicando siquiera al uso o destino que se le da, considero que deben quedar fuera de una indemnización sustitutoria que se pretende ocho años después de la entrega de las viviendas, si tenemos en cuenta la papeleta de conciliación, y sin que haya prueba alguna de que hayan aparecido en momento anterior y que se deban a causa imputable al vendedor.
Desde luego que no ocurre lo mismo con los demás daños advertidos por el perito. Las filtraciones de agua que se producen desde la cubierta y desde la parte inferior de la fachada, que provocan diversas manifestaciones de humedades en el piso NUM001 , en la última planta de la caja de escalera (daños referidos en la letra A) del F. D. 2º) y en los trasteros (letra C) del mismo F.D.), son daños que afectan a la funcionalidad de la cosa vendida. El edificio y viviendas se venden para ser habitadas y dentro de las condiciones básicas de habitabilidad se encuentra el que la vivienda cuente con una estanqueidad y aislamiento que impida, al menos, la filtración de agua que provoque manifiestaciones de humedad, por escasa o leve que sea la forma en la que se manifieste en el interior. Ni que decir tiene que la transmisión de ruidos por encima de lo tolerable, y así lo describe el perito, es un incumplimiento de la prestación de entregar una cosa apta para habitar en ella.
De ahí que la indemnización que se reclama, como prestación sustitutoria de la reparación in natura se limite a los 30.799,34 euros:
-Reparación de problemas de humedades en vivienda NUM001 : 11.800 euros.
-Reparación de humedades en trastero: 2.950 euros.
-Problemas de transmisión de ruido entre viviendas: 10.704 euros.
-Mas 10 % gastos generales y B.I.
-Mas IVA 10 %
-Total: 30.799,94 euros.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,
Fallo
ESTIMANDO parcialmente la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN CALLE000 Nº NUM000 DE VITORIA, representada por la Procuradora Carmen Carrasco Arana, contra la concursada ARABAKO LANKETA S.L.U. representada por el Procurador Luis Pérez Ávila y contra la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL ,
SE DECLARA responsable a la concursada ARABAKO LANKETA S.L.U de los daños causados por los vicios o defectos constructivos que se indican en la presente sentencia (apartados A, C y D del F.D. segundo), y encontrándose la responsable en concurso de acreedores,
SE RECONOCE a favor de la demandante el crédito por importe de 30.799,94 euros con el siguiente desglose:
-Reparación de problemas de humedades en vivienda NUM001 : 11.800 euros.
-Reparación de humedades en trastero: 2.950 euros.
-Problemas de transmisión de ruido entre viviendas: 10.704 euros.
-Mas 10 % gastos generales y B.I.
-Mas IVA 10 %
El crédito será reconocido por la Administración Concursal con la clasificación adecuada a su naturaleza y se pagará conforme a los criterios de la Ley Concursal.
Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Contra esta resolución no cabe recurso sin perjuicio de reproducir la cuestión en la apelación mas próxima si se formula protesta en 5 DÍAS.
Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.