Sentencia CIVIL Nº 874/2019, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 574/2019 de 26 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)
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N.I.G.: 1706642120178076558
Recurso de apelación 574/2019 -1
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Figueres
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 452/2017
Parte recurrente/Solicitante: Belinda
Procurador/a: Margarita Giro Aranda
Abogado/a: PASCAL HEIKO STRAUBE
Parte recurrida: Candelaria
Procurador/a: Narcís Jucglà Serra
Abogado/a: DAVID TULSÀ GÓMEZ
SENTENCIA Nº 874/2019
Magistrados:
Fernando Lacaba Sánchez Fernando Ferrero Hidalgo
Nuria Lefort Ruiz de Aguiar
Girona, 26 de noviembre de 2019

Antecedentes

Primero. En fecha 15 de abril de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 452/2017 remitidos el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Figueres a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Margarita Giro Aranda, en nombre y representación de Belinda contra la sentencia de fecha 04/02/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Narcís Jucglà Serra, en nombre y representación de Candelaria .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada a instancias de Dª. Candelaria , representada por el Procurador de los Tribunales, Sr. Narcís Jucglá, frente a Belinda , que interpuso demanda reconvencional, representada por la Procuradora Sra. Margarita Giró, y DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL,debo condenar y condeno a la demandada Sra. Belinda a abonar a la actora Sra. Candelaria la cantidad de 130.847 euros, más los intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda, y hasta su completo pago, todo ello con expresa condena en costas de la demanda y de la reconvención a la Sra. Belinda .' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 23/10/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes.

La parte actora presentó demanda en la que solicitó la resolución por incumplimiento del contrato de compraventa suscrito con la demandada el 30 de octubre de 2015 y la devolución de la cantidad en su día entregada a cuenta del precio, con más los intereses desde la fecha del incumplimiento y los daños y perjuicios.

La demandada se opuso a la demanda negando la existencia de incumplimiento alguno que le sea imputable y afirmando que quien incumplió fue la parte compradora. Reconviene solicitando la resolución del contrato y que la actora sea condenada al pago de una indemnización por lucro cesante y daño emergente.

La sentencia considera probada la existencia del contrato de compraventa, la entrega por la compradora de 130.000 euros en concepto de arras confirmatorias y el incumplimiento de la vendedora que se habría presentado como propietaria de la totalidad de la finca objeto del contrato cuando no lo era, siendo este el motivo por el que la compraventa no se llevó a efecto dentro del plazo pactado, plazo que era un elemento esencial del contrato.

La apelante funda el recurso en los siguientes motivos: a) infracción de normas y garantías procesales, b) error en la valoración de la prueba en cuanto a la condición de esencial del plazo fijado para otorgar escritura pública de compraventa, c) mala fe de la actora al fijar el día 28 de abril para elevar a público la compraventa, d) fue la parte compradora la que desistió de la operación incumpliendo los términos pactados, e) existencia de los perjuicios por los que reclama ser indemnizada en la demanda reconvencional, f) subsidiariamente, que no le sean impuestas las costas al haber sido estimada parcialmente la demanda.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Hechos probados.

La presente resolución ha de partir de la base fáctica de la que parte la sentencia de instancia y no ha sido discutida en esta alzada que, resumidamente, aparece constituida por los siguientes hechos: 1º Las partes firmaron el 30 de octubre de 2015 un contrato de compraventa privado referido a una vivienda sita en Roses, AVENIDA000 núm. NUM000 - NUM001 de la Almadrava, por 1.300.000 euros de los cuales se entregarían 130.000 en el plazo de 30 días. Fijaron como fecha para el otorgamiento de la escritura pública entre el 18 y el 20 de diciembre de ese mismo año.

2º El 8 de noviembre de 2015 la compradora pagó la cantidad de 130.000 euros.

3º La finca vendida era propiedad de la demandada (64,84%) siendo el resto (35,16%) propiedad de sus seis hijos, todos ellos residentes en Francia.

4º Los cotitulares apoderaron a la demandada, en abril de 2016, para que otorgara en su nombre escritura de compraventa por el precio de 1.300.000 euros (doc. 12 de la contestación, folio 92 y siguientes).

5º Cuando firmó el contrato de 30 de octubre de 2015 la demandada tenía mandato verbal de los copropietarios para actuar en su nombre en relación con la finca de autos, concretamente para otorgar la escritura de declaración de obra nueva (doc. Núm. 3 de la contestación, folio 50 y siguientes).

6º El 15 de diciembre de 2015 la actora remitió al Sr. Raimundo (encargado en ese tiempo de gestionar la venta de la finca en nombre de la demandada) un e mail a las 14:47 horas en el que le decía 'No hay apuro, yo no firmaré nada hasta recibir la autorización del Ayuntamiento para los trabajos de reforma de la casa completa' y el mismo día a las 17:44 'En respuesta a su e mail, nosotros tampoco tenemos prisa para firmar la escritura y/o contrato de compraventa al haber descubierto, con posterioridad al compromiso de compra, que la Sra.

Yolanda nos ocultó que la casa se encuentra catalogada como histórica'. (Documento núm. 6, folio 76).

7º En correos del 28 de enero de 2016 y del 4 de febrero la compradora solicita una revisión del precio porque parece que no podrá obtener permiso del Ayuntamiento para hacer un piso más. Manifiesta expresamente que se siente engañada por la vendedora en relación con la posibilidad de hacer un piso más (documento núm.

7, folio 78).

8º El 26 de febrero la compradora envió a la demandada un burofax en el que reivindicaba la nulidad del contrato por haber sido firmado por quien no era propietaria del 100% de la finca (doc. núm. 1 de la contestación a la reconvención folio 346 vuelto y 347) y solicitó la devolución de los 130.000 euros abonados a cuenta del precio. El envío se realizó a la finca objeto del contrato. No fue entregado a la vendedora.

9º El 22 de abril de 2016 la compradora envía un burofax a la finca objeto del contrato, dirigido a la vendedora, en el que la cita para otorgar la escritura de compraventa el día 28 de abril. El 25 de abril se recibió el Burofax por parte de la inmobiliaria Finques Company que, pese a no tener la representación de la apelante, informó a la compradora que ésta no podría acudir a la notaría en la fecha señalada al no encontrarse ya residiendo en Roses, por haber trasladado su domicilio a Francia. (doc. núm. 8 de la demanda).

10º La vendedora no compareció en la notaría el 28 de abril, la compradora compareció en representación de la sociedad Pacheco 2016 (doc. núm. 9 de la demanda).

11º El 22 de junio la compradora remitió, a la finca objeto del contrato, un burofax a la vendedora en el que le reclamaba la devolución de la cantidad entregada a cuenta, más otros 6.000 euros en concepto de gastos y 25.000 más, en concepto de daños y perjuicios. (doc. núm. 11 de la demanda).

12º.El 12 de julio la vendedora remitió una carta a la compradora emplazándola a otorgar la escritura pública de compraventa el 19 de julio. En dicha fecha acudieron ambas a la notaría, pero la compraventa no se celebró. La compradora presentó un escrito que quedó unido al acta de manifestaciones que levantó el Notario. En dicho escrito manifestaba que la vendedora incumplió lo pactado en el contrato de 30 de octubre de 2015, ya que el 20 de diciembre de ese mismo año no estaba en condiciones de elevar a escritura pública la compraventa.

Termina solicitando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio y la indemnización de los daños y perjuicios (doc. núm. 12 de la demanda).

13º.El 18 de agosto la compradora recibió burofax remitido por la vendedora en el que le comunicaba su voluntad de resolver el contrato, anunciándole la devolución de 104.000 de los 130.000 euros recibidos a cuenta del precio, reteniendo 26.000 en concepto de daños y perjuicios (doc. núm. 14 de la demanda).

14º.El 25 de agosto la compradora contestó a la vendedora rechazando la restitución parcial de la cantidad entregada a cuenta del precio (doc. núm. 15 de la demanda).



TERCERO.- El incumplimiento del contrato. Especial consideración del plazo como elemento esencial.

La sentencia recurrida parte de la consideración de la cantidad entregada por la compradora como arras confirmatorias, con acierto pone de manifiesto que, conforme a dicha naturaleza, en caso de incumplimiento de sus obligaciones por cualquiera de las partes procede la devolución de la cantidad entregada, con abono de los daños y perjuicios que resulten acreditados. Es decir, en caso de incumplimiento por la compradora de las obligaciones que le afectan, la vendedora no puede retenerlas y viceversa, cuando la parte incumplidora sea la vendedora, está obligada a devolver la cantidad recibida con más los intereses y daños y perjuicios que resulten acreditados.

En consecuencia, partiendo de que el contrato de compraventa no llegó a elevarse a público dos son las cuestiones a resolver en esta alzada: a) quién incumplió el contrato, b) si se ha probado la existencia de daños y perjuicios consecuencia del incumplimiento y por qué importe.

La sentencia considera acreditado que fue la vendedora la que incumplió el contrato y ello porque no era la única propietaria del inmueble objeto del contrato, circunstancia que impidió elevar a público la compraventa dentro del plazo establecido en el contrato. Ello partiendo de la consideración del plazo como un elemento esencial del contrato.

La recurrente combate esta conclusión y sostiene, como ya hizo en la instancia, que fue la compradora quien incumplió desistiendo del contrato.

Discute que el plazo fuera un elemento esencial del contrato.

Asiste la razón a la recurrente en cuanto a la consideración del plazo como elemento no esencial del contrato.

Así resulta de las comunicaciones cruzadas por la apelada y el Sr. Raimundo (que se reproducen parcialmente en el fundamento anterior), quien actuaba en representación de la apelante en los primeros meses tras la firma del documento privado. En dichas comunicaciones la apelada expone que no tiene interés especial en realizar la operación dentro del plazo pactado, que prefiere hacerlo 'todo debidamente' (folio 74), mas al contrario, no desea elevar a público la compraventa antes de conocer si puede o no llevar a cabo en la finca las obras que son de su interés. Incluso en el mes de enero y febrero de 2016, cuando ya tiene pleno conocimiento de la situación urbanística de la finca y de la dificultad de realizar las obras proyectadas, llega a solicitar la disminución del precio por sentirse 'engañada' por la vendedora (folio 78).

No es hasta el burofax remitido el 26 de febrero que la apelada se refiere a la titularidad múltiple del inmueble como causa de nulidad del contrato.

Pero lo cierto es que ni siquiera mantiene ese planteamiento, al contrario, en el mes de abril cita -con un plazo mínimo y en lugar distinto a su domicilio- a la apelante para que acuda a la notaría a elevar a público la compraventa. La apelante no acude, existe causa justificada para dicha incomparecencia si tenemos en cuenta su edad (90 años), el hecho de que vive en Francia desde el mes de enero y que el burofax se remitió a un domicilio en el que no residía. Pero es que además el día señalado para la firma la apelada compareció en representación de una sociedad que no había sido parte en el contrato del que trae causa la litis. Es decir, ella misma no consideró necesario cumplir en sus propios términos el contrato de 30 de octubre de 2015 en cuanto a la personalidad del comprador, por lo que difícilmente puede reprochar a la vendedora la imprecisión cometida en el contrato privado en cuanto a la titularidad de la finca. A ello hay que añadir que el hecho de que la apelante no fuera propietaria del 100% era un problema que tenía solución en un plazo razonable, como lo prueba el hecho de que la Sra. Yolanda tuviera el mandato verbal de sus hijos para otorgar la escritura de obra nueva y ello ya antes de concluir el contrato de 30 de octubre de 2015.

Sentado que el plazo no era esencial, ni la titularidad múltiple del inmueble un problema sin solución, no podemos más que concluir que la parte incumplidora no fue la vendedora, sino la compradora que, una vez hechas las comprobaciones urbanísticas pertinentes, perdió todo interés en la operación al no ser posible la realización de las obras de rehabilitación y ampliación que tenía intención de llevar a cabo.



CUARTO.- Daños y perjuicios. Actos propios.

Entado lo anterior, resta por determinar el importe de los daños y perjuicios que la no realización de la venta ha causado a la Sra. Yolanda .

Reclama la apelante ser indemnizada por daño emergente y lucro cesante por los siguientes conceptos: - Diferencia entre el precio pactado y precio al que finalmente se vendió la finca.

- coste de mudanza.

- alquiler de otro domicilio.

- pérdida de la oportunidad de aplicar una exención fiscal en el IRPF.

- gastos procesales.

Coincidimos plenamente con el análisis que, a modo de obiter dicta, realiza el juez a quo de la reclamación. Es posible que la frustración de la proyectada venta causara daños a la Sra. Yolanda , pero los que acredita no tienen relación de causalidad directa con el incumplimiento imputable a la compradora.

Nada puede reclamar la vendedora por la diferencia entre el precio pactado y el finalmente cobrado. Vender a uno u otro precio es decisión de los propietarios del inmueble y en ella nada tiene que ver la apelada. De hecho si la apelante hubiera querido rebajar el precio, podría haber vendido a la apelada en febrero de 2016.

Por lo tanto no puede reclamar a la apelada el coste de oportunidad que se deriva de una decisión que es exclusivamente suya.

En cuanto al coste de la mudanza y alquiler de otro domicilio, tampoco tienen relación de causalidad con el incumplimiento por la compradora de lo pactado. Primero porque si se hubiera realizado la venta la Sra.

Yolanda hubiera debido asumir la totalidad de los gastos por los que ahora pretende ser indemnizada, pero es que además, la decisión de abandonar el domicilio de Roses es personal y nada tiene que ver con la venta, pues cuando lo hace, enero de 2016, ni siquiera tiene los poderes de sus hijos para vender, por lo que el traslado de lugar de residencia no puede vincularse causalmente con la posibilidad de vender a la parte actora la vivienda de Roses.

Por los mismos motivos nada puede reclamar por la pérdida de un beneficio fiscal cuya obtención depende del momento en que ella dejó de residir oficialmente en Roses, decisión que, como acabamos de señalar, no está directamente relacionada con la venta proyectada que finalmente no llegó a realizarse.

Las costas procesales, como a buen seguro no desconoce la recurrente, dependen de la estimación total o parcial de las pretensiones ejercitadas y, por lo tanto, no integran los daños y perjuicios.

Así las cosas hemos de concluir que la Sra. Yolanda no ha probado haber sufrido daño alguno ni, en su caso, acreditado el importe del que hubiera podido producirse.

Es por ello que procede la estimación parcial de la demanda, condenando a la Sra. Yolanda a pagar a la actora la cantidad de 130.000 euros con más el interés legal desde la fecha en que la Sra. Yolanda dio por resuelto el contrato (18 de agosto de 2016) hasta el completo pago, porque a partir de dicha fecha la Sra.

Yolanda es plenamente consciente de su obligación de retornar la cantidad recibida y de acreditar, en su caso, los perjuicios derivados del incumplimiento de la contra parte y, no hace ni una cosa ni la otra, limitándose a esperar la demanda de la Sra. Candelaria .



QUINTO.- Costas de primera y segunda instancia.

De cuanto antecede resulta la estimación parcial del recurso y de la demanda, por lo que, de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la LEC, no procede hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de ninguna de las dos instancias.

Fallo

ESTIMAR parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Belinda , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Figueres, en los autos de Juicio Ordinario núm. 452/2017-B, con fecha 4 de febrero de 2019, y REVOCAR la misma con los siguientes pronunciamientos: '1º Estimar parcialmente la demanda presentada por doña Candelaria frente a doña Belinda y condenar a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 130.000 euros, con más los intereses legales desde el 18 de agosto de 2016, hasta el completo pago.

2º Estimar parcialmente la reconvención y declarar que la parte incumplidora del contrato de compraventa de 30 de octubre de 2015 fue la compradora, sin que de ello se siga la obligación de indemnizar en cantidad alguna a la vendedora.

3º No hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas causadas por la demanda principal ni la reconvencional, debiendo cada parte hacer frente a las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

4º Mantener inalterados los restantes pronunciamientos.' Todo ello sin hacer pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000, contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo/Superior de Justicia de Cataluña si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados: D. Fernando Lacaba Sánchez, D. Fernando Ferrero Hidalgo y Dña. Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.