Sentencia Civil Nº 876/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 638/2007 de 16 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00876/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACION 638/2007

AUTOS: 1051/05

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE MADRID

DEMANDANTES/APELADOS: D. Pedro Enrique ; Dª María Luisa

PROCURADOR: Dª RAQUEL NIETO BOLAÑO

DEMANDADA/APELANTE: PROMOCIONES INMOBILIARIAS DE GRIÑÓN, UGENA Y CARRANQUE, S.A.

PROCURADOR: Dª TERESA CASTRO RODRÍGUEZ

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

SENTENCIA Nº876

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

MARGARITA OREJAS VALDES

En MADRID, a dieciséis de diciembre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 12 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1051/2005, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 638/2007, en los que aparece como parte demandante/apelada D. Pedro Enrique y Dª María Luisa representados por el procurador Dª RAQUEL NIETO BOLAÑO, y como demandada/apelante la entidad PROMOCIONES INMOBILIARIAS DE GRIÑON, UGENA Y CARRANQUE, S.A. representada por el procurador Dª TERESA CASTRO RODRIGUEZ, sobre resolución de contrato de compraventa, más indemnización por daños y perjuicios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo Sr. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº5 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 29 de marzo de 2007 , cuya parte dispositiva dice: "Que ESTIMANDO la demanda formulada por DON Pedro Enrique Y DOÑA María Luisa , representados por el Procurador de los Tribunales doña Raquel Nieto Bolaño, contra SOCIEDAD PROMOCIONES INMOBILIARIAS DE GRIÑON, UGENA Y CARRANQUE, S.A., (GRUGCASA), debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada a la devolución de los 225.252 euros entregados a cuenta de la compraventa, cantidad que habrá de ser incrementada con el 6% de interés anual desde la fecha de su entrega. De igual forma, procede CONDENAR a la demandada, en concepto de daños y perjuicios derivados de su incumplimiento contractual, al pago de 42.000 euros. La anterior cantidad de 42.000 euros deberá ser incrementada con los intereses legales correspondientes desde la fecha de la interposición de la Demanda y hasta su completo pago, y todo ello con expresa condena en costas a la demandada condenada". Dicha resolución fue aclarada por auto de 25 de abril de 2007 en los siguientes términos:"SE RECTIFICA la SENTENCIA, de fecha 29/03/07 , en el sentido de que donde se dice:"...debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada a la devolución de los 225.252 euros entregados a cuenta de la compraventa, cantidad que habrá de ser incrementada con el 6% de interés anual desde la fecha de su entrega...." Debe decir "....debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada a la devolución de los 25.252 euros emtregados a cuenta de la compraventa, cantidad que habrá de ser incrementada con el 6% de interés anual desde la fecha de su entrega...."

TERCERO.- Notificadas dichas resoluciones a las partes, por PROMOCIONES INMOBILIARIAS DE GRIÑON,UGENA Y CARRANQUE, S.A. se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno, y una vez admitido se dio traslado a la parte contraria que se opuso. Así, cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron las actuaciones a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalente establecida y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 9 de diciembre de 2008 en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercitaron, acumuladas en la demanda, las acciones de resolución del contrato de compraventa de una vivienda unifamiliar y parcela destinada equipamiento común en término municipal de Ugena, con restitución del precio y sus intereses, más una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la misma, pues los compradores habían convenido con la entidad constructora demandada el día 9 de diciembre de 2003, que la obra finalizaría el día 31 de diciembre 2004 y habían abonado las cantidades correspondientes; pero al término del plazo convenido la vivienda no contaba con licencia de primera ocupación, que no se solicitó hasta el día 11 de enero de 2005, y, además, lo construido presentaba serios defectos que se pusieron de manifiesto, sin que la constructora reaccionara para repararlos. Como consecuencia los compradores no podían obtener un préstamo hipotecario para pagar el precio, pues las entidades de crédito exigen para su concesión que se haya certificado el estado final de obra y obtenido la licencia de primera ocupación; por ello decidieron no asistir a la notaría para firmar la escritura pública de compraventa que se había fijado para el día 12 de enero de 2005, comunicando su decisión de rescindir el contrato el día 9 de febrero de 2005. Por ello solicitaban el reintegro de los 25.252 € que habían entregado, con el interés del 6% anual, más una indemnización de 42.000 € por el perjuicio económico padecido como consecuencia de la situación planteada, que les obligó a comprar otra vivienda más alejada de sus lugares de trabajo y 42.000 € más cara.

SEGUNDO.- En la sentencia recurrida se admite la demanda, declarando incumplida la obligación de entrega que correspondía a la vendedora, pues en la fecha pactada el bien adquirido no se encontraba en condiciones de ser habitado, y no es de aplicación el plazo de tres meses adicionales contemplado en la estipulación tercera del contrato, ya que ni se ha acreditado que mediara justa causa en el retraso, ni tampoco que se contara con la licencia de primera ocupación, la cual no se obtuvo hasta día 22 de junio de 2005. Los demandantes convinieron la entrega del inmueble que no se cumple en una determinada fecha, y este incumplimiento no se puede obviar por el hecho de que la Administración se retrasara en el otorgamiento de las licencias, ni porque las deficiencias que lo impedían afectaran especialmente a las obras de urbanización, pues el inmueble se adquirió para ser habitado y esta habitabilidad no es independiente de la que afecta al conjunto de la urbanización. Por lo que hace a la indemnización de daños y perjuicios se estima acreditado el exceso, que sobre el precio pactado hubieron de pagar los demandantes por otra casa de distintas características.

TERCERO.- El recurso de apelación, que formula la entidad demandada, se articula en dos alegaciones de una extensión tan desmesurada, que perjudica notablemente la claridad imprescindible en su planteamiento, tratando de agotar una argumentación exhaustiva que contrasta vivamente con la simplicidad con que se expone en la sentencia. Con esta orientación, la alegación Primera denuncia "Error en la valoración de la prueba junto a infracción de los artículos 1089, 1091, 1101, 1104, 1152, 1256, 1258, 1281 y 1282 del Código Civil en relación con el artículo 1124 del mismo cuerpo legal". Con semejante amalgama de preceptos tan dispares, la entidad apelante destaca cuatro extremos diferentes: a).- En relación con la estipulación tercera del contrato de compraventa; b.- La licencia de primera ocupación; c).- El art. 3 de la ley 57/1969 de 27 de julio ; y, d).- En relación con la estipulación cuarta del contrato de compraventa.

En estos apartados la entidad apelante se complace en describir el desarrollo cronológico de los acontecimientos desde el día 9 de diciembre 2003 hasta día 22 de junio de 2005, con trascripción de los soportes documentales a los que se refieren las doce fechas que cita, a través de cuyo pormenorizado relato insiste en que, por su parte, no ha habido incumplimiento alguno del contrato convenido, ni respecto al plazo de entrega, ni respecto a la idoneidad del objeto, ni respecto a la trascendencia de la licencia de primera ocupación, como requisito ni como obstáculo al cumplimiento, pues se había convenido una ampliación del plazo de entrega hasta tres meses, y la dirección facultativa ha firmado la certificado final de obra; lo que en modo alguno obsta para que, una vez entregadas las casas, se pueda reclamar por los defectos que sean apreciables o aparezcan de nuevo; y los que se han aducido por los demandantes carecen de entidad suficiente para determinar la resolución del contrato, pues se trata más bien de defectos de terminación o acabado; la licencia administrativa en modo alguno impide la ocupación ni obsta la habitabilidad de los inmuebles, pues se trata, simplemente, de un requisito de tipo meramente formal complementario de la licencia de obras, que, a veces, ni se exige por los ayuntamientos. Por otra parte, los defectos que describe el técnico municipal en el documento aportado a los autos, se refieren, en exclusiva, a la urbanización propiamente dicha y no a las viviendas. Además entre el día 12 enero y el 14 de febrero de 2005 los compradores no manifestaron su intención de resolver el contrato, sino después y con el único fin de desentenderse de lo convenido, para adquirir otra vivienda que les satisfacía más, y obtener una indemnización que no es procedente.

CUARTO.- La alegación es enteramente rechazable, pues por error en la valoración de la prueba la parte ha solo debe entender la que sea absurda, ilógica, irracional o ilícita en la prueba practicada; o bien que se hayan valorado como medios de prueba los obtenidos con infracción de las garantías legales que son exigibles, o que se aprecien como medios probatorios instrumentos que carezcan de esta calidad. Nada de esto es apreciable en la sentencia recurrida, donde, con escrupulosa atención al necesario equilibrio entre las prestaciones, que se deben las partes en los contratos recíprocos, como es el de compraventa celebrado por los litigantes, se entiende que la obligación de entrega significa poner la cosa adquirida a disposición del comprador, garantizándole su posesión legal y pacífica y respondiendo de los vicios o defectos ocultos que tuviere. Y ésta obligación se declara incumplida, puesto que la vivienda no dispone de la necesaria licencia de primera ocupación, como requisito administrativo de habitabilidad, que la constructora no obtuvo hasta mucho después de que se agotara el plazo de entrega, el plazo adicional de demora y transcurrieran otros tres meses. Como es una obligación legal y reglamentaria, aunque no se estipula expresamente en el contrato convenido, se debe entender incluida en la obligación de entrega material del objeto de la compraventa, que el vendedor se compromete a efectuar en el plazo pactado. No se trata, por tanto, de comparar las posibles corruptelas que se puedan observar en la obtención de esta clase de licencias según los distintos lugares y ayuntamientos, lo que se trata es de valorar racionalmente el hecho de que esta licencia no se consiguiera, y que, atendiendo al resultado de las restantes pruebas practicadas, se deduzca con claridad que es una consecuencia lógica del estado defectuoso de la obra, tanto por lo que hace al interior de las viviendas como a la infraestructura y obras de la urbanización, que están completamente inacabadas. La reciprocidad de la obligación pactada sobre un objeto, que, además, forma parte de los que ostentan especial protección en la legislación vigente, por estar vinculado a la satisfacción de un derecho constitucional de primera necesidad, impide que se pueda interpretar su falta con tanta ligereza como la valora la parte apelante, pues igual que no consentiría sospecha ni reserva alguna sobre el dinero que había de recibir, ni que estuviera pendiente de cualquier pronunciamiento administrativo, tampoco el comprador está obligado a recibir una obra sobre la que se hallaba pendiente una autorización administrativa, sin la que, en cualquier momento, se le podía privar, incluso, de la posesión.

Sobre que se ocultara la intención de resolver el contrato por la insatisfacción de los compradores con su objeto, no hay prueba alguna que la acredite, ni, por sus fechas, los actos realizados pueden servir de indicios, siquiera, para sostener esta alegación, que, por tanto, es desestimable.

QUINTO.- En la alegación Segunda del recurso se denuncia "la infracción de los artículos 1101, 1104, 1106 y 1124 del Código Civil . Inexistencia de nexo causal y de daño indemnizables por cambio de residencia", y, en su desarrollo se sostiene la improcedencia de la indemnización fijada a su cargo, pues ni ha participado en la decisión de que la contraparte adquiera una nueva vivienda, ni hay relación causal con el desplazamiento de la residencia a otro municipio de mayor nivel adquisitivo. La intención de la contraparte - añade - era sacar el mayor rendimiento económico a costa de la demandada faltando palmariamente a la verdad, cuando ningún daño se ha causado a los apelados, pues ni siquiera han probado que se resolviera el contrato de arrendamiento de la vivienda que disponen en Madrid, cuya duración se extendía hasta 1 de diciembre 2006; por otra parte no puede haber relación alguna entre el precio de la compraventa cuestionada y el de una vivienda en otra localización de mayor coste.

La alegación es admisible. En la sentencia recurrida no se expone razonamiento alguno por virtud del que la cantidad entregada con sus intereses, que se debe restituir como consecuencia de la resolución del contrato, se deba incrementar en 42.000 €, que es la diferencia entre el precio de la compraventa resuelta y el de la adquisición de otra vivienda en municipio distinto, ni será necesario extenderse en la exposición de la constante doctrina jurisprudencial que exige la más completa demostración de los daños y perjuicios experimentados, impidiendo el resarcimiento de meras expectativas económicas sin base material que las acredite. No hay prueba alguna demostrativa del perjuicio económico sufrido, y el que queda establecido en la sentencia recurrida con base en el art. 1124 del Código Civil se satisface con la devolución de lo entregado incrementada con el interés anual del dinero. Nada demuestra la necesidad ineludible de adquirir otra vivienda en el tiempo en que se hace, sobre todo cuando sus características se diferencian notablemente de la que se desiste, ni que necesariamente haya de ser la que se adquiere en un municipio distinto y distante, o que no se dispusiera de otra alternativa por el mismo precio pagado o, incluso, inferior.

Como consecuencia, con admisión parcial del recurso, procede la revocación también parcial de la sentencia apelada, para excluir de la indemnización que en ella se fija, el pago de 42.000 € con sus intereses legales.

SEXTO.- A efectos de los arts. 394 y 398 LEC , no procede expresa imposición de las costas devengadas en ambas instancias.

Por lo expuesto

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación mantenido en esta instancia por la Procuradora Dª. Teresa Castro Rodríguez en nombre y representación de PROMOCIONES INMOBILIARIAS DE GRIÑÓN, UGENA Y CARRANQUE SA frente a D. Pedro Enrique y Dª María Luisa representados por la Procuradora Dª. Raquel Nieto Bolaños, y contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada - Juez de Primera Instancia del Nº 5 de los de Madrid con fecha 29 de marzo de 2007 aclarada por auto de 25 de abril de 2007 en los autos a que el presente Rollo de contrae, REVOCAMOS EN PARTE dicha resolución y ABSOLVEMOS a la entidad apelante de la reclamación que, por 42.000 € con sus intereses legales, se le exigía en concepto de daños y perjuicios derivados de su incumplimiento contractual en la demanda formulada por D. Pedro Enrique y Dª María Luisa , CONFIRMANDO la expresada sentencia en su restantes extremos y pronunciamientos, sin hacer expresa imposición de las costas devengadas en ninguna de las instancias.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208.4 LEC , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.