Sentencia Civil Nº 88/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 973/2001 de 31 de Marzo de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00088/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7011323 /2001

Rollo: RECURSO DE APELACION 973 /2001

Proc. Origen: MENOR CUANTIA 34 /2001

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 18 de MADRID

Ponente:Ilma. Sra. D. Almudena Cánovas del Castillo Pascual

MPB

De: CONSTITUCION, TRAMITACION Y GESTION, S.L.

Procurador: LUCIANO ROSCH NADAL

Contra: COFADE, S.A.

Procurador: VICTORIO VENTURINI MEDINA

SENTENCIA

MAGISTRADOS:

Ilmo. Sr. D. Guillermo Ripoll Olazábal

Ilmo. Sr. D. Ramón Belo González

Ilma. Sra. Dª Almudena Cánovas del Castillo Pascual

En Madrid, a treinta y uno de marzo de dos mil cuatro. La Sección Vigesimoprimera de la

Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio de menor cuantía sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante CONSTITUCIÓN TRAMITACIÓN Y GESTIÓN S.L., y de otra, como apelada- demandada COFADE S.A..

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Almudena Cánovas del Castillo Pascual.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Madrid, en fecha 29 de junio de 2001, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Luciano Rosch Nadal en nombre y representación de Constitución Tramitación y Gestión S.L. contra Cofade, S.A., a quien representa el Procurador Victorio Venturini Medina, debo absolver absuelvo a la demandada de las pretensiones contra ella deducidas, condenando a la actora al pago de las costas causadas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 23 de octubre de 2003, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 29 de marzo de 2004.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Constitución, Tramitación y Gestión S.L (C.T.G. S.L) formuló demanda contra la mercantil Cofade S.A, interesando se condenara a la misma al pago de 10.334.445 pesetas que mantenía le adeudaba, al haber realizado en su nombre el pago de estas cantidades, que se correspondían con pagos efectuados para la amortización de determinados préstamos hipotecarios que gravaban viviendas que eran propiedad de Cofade S.A, sin estar obligada a ello, ejercitando frente a la misma una acción de reembolso.

Cofade S.A se opuso a las pretensiones contra ella formuladas, alegando la excepción de prescripción de la acción ejercitada por considerar que los pagos a que se refería la entidad C.T.G S.L debían considerarse integrados en el conjunto de servicios de gestión e intermediación inmobiliaria por dicha entidad a su favor prestados, como agente que era de la misma, de forma que teniendo en cuenta la fecha de la última actuación por aquélla a su favor realizada y la fecha de presentación de la demanda origen del procedimiento, conforme a las previsiones al efecto contenidas en el Art. 1967.1 del Código Civil debía tenerse por prescrita la acción contra ella dirigida, entendiendo que en cualquier caso no podían prosperar las pretensiones frente a ella instadas atendiendo a los propios actos de C.T.G S.L que había abonado otras cantidades para la amortización de los préstamos hipotecarios por ella solicitados, sin que además hubiera cumplido aquélla con las obligaciones que había asumido en forma correcta, lo que le había generado determinados daños y perjuicios cuyo coste debería en su caso compensarse respecto de las cantidades a la misma reclamadas.

El Juzgador de instancia dictó sentencia desestimando las pretensiones deducidas por la representación de Constitución, Tramitación y Gestión S.L, siendo contra este pronunciamiento frente al que esta entidad ha mostrado su disconformidad, por considerar que el Juzgador de instancia no había valorado correctamente la prueba practicada y obrante en las actuaciones, procediéndose por la representación de la mercantil Cofade S.A a impugnar este recurso de apelación, solicitando se estimara la excepción de prescripción por ella alegada al contestar a la demanda, debiendo en su caso compensarse la deuda reclamada con las cantidades a ella debidas por los perjuicios causados por el mal hacer de C.G.T S.L.

SEGUNDO.- Para la resolución de las cuestiones en la presente alzada debatidas hemos de partir de los siguientes hechos que nos constan acreditados en las actuaciones: la entidad Cofade S.A era propietaria de un solar en la ciudad de Valencia sito en las CALLE000 y DIRECCION001, habiendo concertado con fecha 1 de Mayo de 1992 un contrato de opción de compra respecto de dicho solar con D. Roberto, pactándose que en su caso esta opción de compra debería ejercitarse en un plazo de seis meses y que el precio de la compra sería de 157.500.000 pesetas que se abonaría en tres veces (folio 352), desprendiéndose de la prueba en las actuaciones practicada que este contrato de opción de compra se prorrogó en sucesivas ocasiones, conviniéndose entre el Sr. Roberto y la entidad Cofade S.A, además del aplazamiento del ejercicio de la opción de compra, que aquél gestionaría la creación de una cooperativa o comunidad de propietarios (folio 354 y 357).

Tal y como se desprende de la nota simple que del Registro Mercantil figura unida a los folios 277 y siguientes, el 12 de Agosto de 1992 se constituyó la entidad Constitución, Tramitación y Gestión S.L, cuyo objeto era la construcción de inmuebles como promotores, asesoramiento y planificación de las construcciones que se realicen con cargo a terceros, la constitución, administración y gestión de comunidades y cooperativas de propietarios que se asociaran para la construcción de sus propias viviendas y locales.

El 5 de Noviembre de 1992 finalmente se ejercitó el derecho de opción de compra a que antes nos referimos, fijándose como precio de la transmisión del solar el de 189.187.982 pesetas, tal y como consta en el folio 360 de las actuaciones, y transmitiendo la entidad Cofade S.A a D. Roberto para la Comunidad de Propietarios que se decía se había constituido y que aquél representaba, el 15 % del valor del solar sito en las CALLE000 y DIRECCION001 de la ciudad de Valencia, por un precio de 23.625.000 pesetas, acordándose que el resto de las participaciones sobre el solar se irían transmitiendo según se completara la cuota de copropietarios de la Comunidad constituida, siempre conforme a un importe mínimo mensual de cinco millones de pesetas, debiendo otorgarse escritura pública a favor de los nuevos copropietarios antes del día 31 de Enero de 1993, pactándose que si la Comunidad no estuviera constituida plenamente en dicha fecha se otorgaría la escritura pública de venta del solar, reservándose Cofade S.A el dominio de las participaciones no transmitidas, cuyo valor fuera equivalente al precio a satisfacer y ello hasta un importe total de cincuenta millones de pesetas.

Igualmente se acordó entre las partes en litigio la ampliación del plazo convenido para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, fijado para el 31 de Enero de 1993, y ello hasta el día 31 de Marzo del mismo año (folio 366), pactándose el pago de unos intereses del 1,40% ante esta nueva situación, procediéndose en la misma fecha en que se llegó a este acuerdo, el día 19 de Febrero de 1993 a constituir una Comunidad de Bienes (folio 19), cuya finalidad era que la misma adquiriera el solar de las CALLE000 y DIRECCION001 para construir en él mismo viviendas y aparcamientos que se adjudicarían a los diferentes comuneros en proporción a su cuota de participación, formando parte de esta Comunidad tanto Cofade S.A, que participaba en ella con un porcentaje o cuota del 28,700 % y C.G.T S.L con una participación del 15,305 % (folio 366).

Con fecha 3 de Junio de 1993 Cofade S.A apoderó a D. Cesar, D. Pablo y D. Juan Enrique, como integrantes y copropietarios de la Comunidad de Bienes denominada Comunidad de Propietarios DIRECCION000, para que dos cualquiera de éstos copropietarios y la entidad gestora C.G.T S.L de forma mancomunada, y respecto del solar o solares o participaciones de ellos sitos en la CALLE000 y marcados con los números NUM000, NUM001 y NUM002 pudieran comprar el solar o participaciones indivisas del mismo, contratar empresas para la construcción de un edificio en él, avalar pólizas de crédito, solicitar y obtener préstamos hipotecarios sobre la edificación y distribución entre los diferentes inmuebles, otorgar la declaración de obra nueva y terminación de obra, así como la adjudicación de viviendas y plazas de garaje, etc..., tal y como consta al folio 23 de las actuaciones.

En esa misma fecha, es decir el mismo día 3 de Junio de 1993, Cofade S.A procede a la venta de una parte indivisa del solar de la CALLE000, de 1.200 metros cuadrados, hasta un 72,55 % del mismo a los diferentes integrantes de la Comunidad de Bienes al efecto constituida, por un precio de 128.692.875 pesetas, tal y como se desprende del documento que figura unido a las actuaciones al folio 32, quedando la misma como copropietaria de una cuota del 27,45 % de dicho solar.

Ese día 3 de Junio de 1993 consta igualmente en las actuaciones que por las diferentes integrantes de la Comunidad de Propietarios al efecto constituida se otorgó escritura de declaración de obra nueva en construcción (folio 53), firmándose en la misma fecha, tal y como se desprende del documento que figura al folio 76, por parte de los copropietarios de la antes referida Comunidad una escritura de préstamo hipotecario con Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (BANCAJA), por un importe de quinientos sesenta millones de pesetas, conviniéndose en la firma de tal préstamo con garantía hipotecaria que verificada la división horizontal de la finca, el crédito se distribuiría entre las fincas resultantes.

Conviene que reseñemos que en la escritura de constitución de hipoteca la mercantil C.G.T. S.L. intervino, como integrante de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, en su propio nombre y derecho, y representando junto a los Sres Pablo y Juan Enrique mancomunadamente a la entidad Cofade S.A., también integrante de la Comunidad de Propietarios reseñada.

El día 5 de Mayo de 1995 se otorgó escritura de obra nueva terminada, constitución en régimen de propiedad horizontal del inmueble construido, distribución del préstamo hipotecario, disolución de la Comunidad de Propietarios que se había constituido y la adjudicación a los diferentes integrantes de la Comunidad de las viviendas, plazas de garaje y local construidos en el solar a que ya tantas veces nos hemos referido.

Consta en las actuaciones, y además es algo que no se ha discutido, el que la entidad C.G.T S.L con posterioridad a la disolución de la Comunidad de Propietarios constituida para proceder a la compra del solar de la CALLE000 de Valencia y construcción de un edificio en la misma, así como tras la adjudicación a cada uno de los integrantes en la misma de las plazas de garaje y viviendas que conforme a su cuota de participación les correspondía, previa distribución del préstamo hipotecario en su día concedido entre dichas viviendas y plazas de garaje, efectuó pagos para la amortización de cada una de las hipotecas que gravaban los inmuebles adjudicados a la mercantil Cofade S.A. (folios 189 y siguientes).

Finalmente y a los efectos que nos interesan debemos reseñar que consta en las actuaciones que C.G.T S.A vendió en nombre de la mercantil Cofade S.A determinados pisos de los adjudicados a la misma en los edificios construidos en la CALLE000 a terceros, ahora bien, su actuación en tales actos no se realizó desde luego en base al apoderamiento mancomunado que efectuado a favor de tal entidad y de dos integrantes de la Comunidad de Propietarios constituida con fecha 3 de Junio de 1993, sino que su actuación tuvo su causa en apoderamiento a tal fin expresamente conferido en escritura de fecha 21 de Diciembre de 1995, como consta expresamente en la escritura al efecto obrante al folio 284 de las actuaciones.

TERCERO.- No nos constan pese a las alegaciones genéricamente realizadas por Cofade S.A referidas al incumplimiento por parte de C.G.T S.L respecto a las obligaciones por ella asumidas, las concretas actuaciones que debiera haber ejecutado o realizado C.G.T S.L en nombre y representación de la misma, en virtud de mandato a la misma conferido, teniendo en cuenta que las únicas actuaciones que nos constan encargadas a aquélla no son sino las recogidas en el apoderamiento mancomunado a ella realizado juntamente con la Comunidad de Propietarios que se constituyó en Febrero de 1993 en la escritura de fecha 3 de Junio de 1993, sin que se haya indicado las actuaciones a C.G.T S.L imputables en base a tal apoderamiento mancomunado, ni nos conste encargo diferente o más amplio que el efectivamente realizado por Cofade S.A respecto de la venta de los pisos que nos consta que en nombre de aquélla efectuó, en virtud de apoderamiento de 21 de Diciembre de 1995.

CUARTO.- Pues bien, partiendo de los anteriores hechos, y siendo obvio el error material padecido en la sentencia dictada en instancia, al indicarse en la misma el número de pisos y plazas de aparcamiento en que se dividió el edificio construido en el solar de la CALLE000 de Valencia, ya que de la simple lectura de los documentos obrantes en las actuaciones, y en concreto de la escritura de declaración de obra nueva terminada, constitución en régimen de propiedad horizontal, etc... de 5 de Junio de 1995 (folio 109), se observa que la totalidad de viviendas del inmueble construido no es sino de 47, con un local de negocio, y un total de 59 plazas de garaje, pareciendo derivar este error precisamente de cual fue el número de plazas de aparcamiento y viviendas adjudicadas a Cofade S.A respecto del total inmueble edificado, y en relación a su cuota de participación, en la mencionada escritura de 5 de Junio de 1995, es necesario que entremos a analizar las cuestiones en la presente alzada debatidas, teniendo en cuenta las pretensiones en la litis deducidas.

QUINTO.- La representación de C.G.T S.L fundamenta su acción de reclamación, sobre la base del pago de determinadas cantidades para la amortización del préstamo hipotecario que gravaba determinadas viviendas y plazas de aparcamiento de aquéllas adjudicadas a Cofade S.A, cuando no era la misma la obligada al pago de tales cantidades.

Pues bien, de la prueba en las actuaciones practicada hemos de concluir de forma terminante que, pese a las alegaciones al efecto realizadas por la mercantil Cofade S.A, la entidad C.G.T S.L no actuó en nombre y representación de la misma, en ningún caso, de forma individual en cualesquiera de las actuaciones realizadas para lograr la construcción en el solar existente en la CALLE000 de Valencia de un edificio, y en concreto no actuó C.G.T S.L de forma individual y en nombre y representación de Cofade S.A al constituir una garantía sobre el inmueble a edificar en dicho solar para garantizar la devolución de un préstamo para la construcción de dicho inmueble, sino que actuó en tales actos de forma mancomunada con dos propietarios de la Comunidad de Propietarios constituida el día 19 de Febrero de 1993, y en virtud del apoderamiento a tal fin realizado a los mismos conjunta y mancomunadamente con fecha 3 de Junio de 1993.

Los pagos para la amortización del préstamo hipotecario concedido en virtud de escritura pública de 3 de Junio de 1993 los asumieron quienes figuraban como diferentes copropietarios del solar en el que se iba a construir un inmueble en dicha fecha (folio 76), de forma que los pagos que pudiera haber realizado C.G.T desde el momento de constitución de la hipoteca referida y hasta que se procedió a la distribución del préstamo mencionado entre los diferentes pisos, local y plazas de aparcamiento construidos, procediéndose a la adjudicación de estos inmuebles a los diferentes copropietarios, con fecha 5 de Junio de 1995, no puede decirse que vinculen a la misma, como indica la mercantil Cofade S.A, como actos propios, ya que hasta dicho momento no pagó nunca, porque no podía hacerlo, amortización de préstamo hipotecario que debiera hacer efectivo en concreto la mercantil Cofade, porque gravara inmueble alguno a ella perteneciente, al existir una comunidad indivisa respecto de todos ellos.

SEXTO.- Si C.G.T S.L realizó pagos para la amortización de los préstamos hipotecarios con que se encontraban gravados los inmuebles adjudicados a Cofade S.A con fecha 5 de Junio de 1995, y ello a partir de dicho momento, no fue porque actuara en representación de la misma, ya que como hemos indicado carecía de facultades de representación de aquélla para que en su nombre y de forma individual pudiera realizar ni dichos pagos ni actuaciones relacionadas con el origen de los mismos, no pudiendo admitir que realizara tales pagos, como se dice en la sentencia de instancia, como copropietaria de dichos inmuebles, ya que tras la adjudicación efectuada de aquéllos a Cofade, previa la disolución de la comunidad hasta ese momento existente, la única propietaria de dichas viviendas y plazas de aparcamiento fue sólo Cofade S.A.

Como consecuencia de lo expuesto no podemos sino concluir que estos pagos efectuados con posterioridad al 5 de Junio de 1995 por parte de C.G.T S.L, que sirvieron para la amortización de parte de los préstamos hipotecarios que gravaban inmuebles en dicha fecha adjudicados a Cofade S.A, los realizó C.G.T S.L como un tercero, ajeno y no vinculado a tales efectos con dicha mercantil.

SÉPTIMO.- Llegados a este punto, no podemos sino concluir que desde luego no puede ser estimada la excepción de prescripción de la acción a la que se refirió la representación de Cofade S.A en su escrito de contestación a la demanda y que reiteró al impugnar el recurso de apelación que contra la sentencia dictada en instancia formalizó C.G.T S.L, y ello por cuanto que las previsiones del Art. 1967.1º que ampararon las alegaciones a tal fin realizadas por aquélla exigen que los desembolsos cuyo reintegro se reclame en un procedimiento se hubieran realizado en el desempeño del cargo, oficio, o asunto a que dichas obligaciones se refirieran, resultando que los pagos cuyo reembolso se reclama por C.G.T no tienen su causa en pagos que la misma tuviera que haber efectuado por servicios o encargos a ella realizados expresamente por Cofade S.A, razón por la que entendemos no puede prosperar tal excepción.

OCTAVO.- Por otra parte, es lo cierto que en nuestro derecho se autoriza el pago por otro, interesado o no en el cumplimiento de la obligación de las deudas ajenas, en base a considerar que lo importante es que el acreedor cobre las deudas que le afectan, entendiendo que se produce este pago por un tercero cuando paga una deuda existente quien no viene obligado personalmente a ello, ni que se encuentra obligado a hacerlo por mandato legal o por la existencia de cualquier pacto o estipulación expreso al respecto, convirtiéndose entonces este tercero en un gestor oficioso de los intereses y negocios de los deudores obligados, que resultan aprovechados de tal actividad desarrollada en el ámbito extracontractual, lo que les obliga a su resarcimiento.

Nuestro Código Civil regula el pago por tercero en el Art. 1158 diferenciando respecto de los efectos que produce este pago frente al tercero, según que este pago tenga lugar con conocimiento del deudor principal, lo que ocasiona que este tercero asuma, con la cualidad de subrogado, la postura de acreedor frente a quien pagó para ejercitar su consecuente acción de reembolso, surgiendo así una nueva obligación toda vez que la originaria quedó extinguida; en segundo lugar, se refiere al supuesto de que el pago se efectúe por el tercero contra la expresa voluntad del deudor, en cuyo caso este tercero que haya satisfecho el crédito sólo tendrá derecho a reembolsarse en la medida de la utilidad efectiva de los pagos realizados, y ello con el fin de evitar enriquecimientos injustos; y, en tercer lugar, se refiere al supuesto de que un tercero satisfaga una deuda sin conocimiento del verdadero deudor obligado, que ignora que su deuda ha sido cancelada, lo que determina sólo el derecho al reembolso de lo que abonó, ya que la subrogación expresa queda excluida conforme a las previsiones del Art. 1159 del Código Civil, como se dice entre otras sentencias del Tribunal Supremo en las de 18 de Diciembre de 1997 (recurso número 3079/93), o de 23 de Octubre de 1991 (recurso número 2237/89).

NOVENO.- Como consecuencia de las consideraciones hasta el momento realizadas entendemos que efectuado por C.G.T S.L el pago de determinadas deudas de la mercantil Cofade S.A , única titular de las obligaciones de pago satisfechas por aquélla, en tanto que propietaria de los inmuebles gravados con la hipoteca a cuya amortización parcial se procedió, sin que viniera legal ni contractualmente obligada al abono de los mismos, tiene dicha entidad derecho al reembolso de las cantidades a tal fin satisfechas, conforme a las previsiones del Art. 1158 del Código Civil, siendo así por ello por lo que entendemos que deben prosperar las pretensiones al efecto deducidas en el suplico de la demanda formulada por C.G.T S.L, sobre cuyo importe no se ha discutido en ningún momento, procediendo la estimación del recurso de apelación por la misma formulado, desestimando la impugnación a dicho recurso efectuada por la representación de Cofade S.A.

Así, procede condenar a Cofade S.A a que abone a C.G.T S.L la suma de 10.334.445 pesetas, hoy 62.111,26 €, que reclama, con los intereses legales desde la fecha de su constitución en mora, es decir desde la fecha de la interpelación judicial conforme a las previsiones de los arts 1108 y 1100 del Código Civil.

DÉCIMO.- Las costas procesales devengadas en primera instancia serán de cuenta de la parte demandada en el presente procedimiento, conforme a lo establecido en el Art. 523 de la LECv de 1881, aplicable al supuesto enjuiciado conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley Procesal, sin que proceda realizar pronunciamiento alguno en lo que respecta a las costas procesales causadas en esta alzada, a tenor de lo previsto en los arts 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de Enero de 2003.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por Constitución, Tramitación y Gestión S.L y desestimando la impugnación a este recurso efectuada por el Procurador de los Tribunales Sr. Venturini Medina, en nombre y representación de la mercantil Cofade S.A, contra la sentencia dictada por el Ilmo Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 18 de los de Madrid, con fecha veintinueve de Junio de dos mil uno, debemos revocar la misma en el sentido de que procede estimar como estimamos la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr Rosch Nadal, en nombre y representación de Constitución, Tramitación y Gestión S.L sobre reclamación de cantidad, contra Cofade S.A, condenando como condenamos a esta entidad a que abone a aquélla la suma de sesenta y dos mil ciento once euros con veintiséis céntimos de euros (62.111,26 €), con los intereses legales desde la interpelación judicial, siendo de cuenta de Cofade S.A el pago de las costas procesales devengadas en primera instancia, y sin que proceda realizar pronunciamiento alguno en cuanto a las posibles costas procesales devengadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.