Sentencia Civil Nº 88/2010, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 120/2010 de 16 de Abril de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 88

ILTMAS. SRAS.

PRESIDENTA

Dª. Elena Arias Salgado Robsy

MAGISTRADAS

Dª. Mª Esperanza Pérez Espino.

Dª. María Jesús Jurado Cabrera.

En la ciudad de Jaén, a dieciséis de Abril de dos mil diez.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Verbal seguidos en primera instancia con el nº 445 del año 2009, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá la Real, rollo de apelación de esta Audiencia nº 120 del año 2010, a instancia de la Mercantil House Blue Estates , representada en la instancia por la Procuradora Dª María Josefa López Nieto, y defendida por el Letrado D. Juan Andrés Doblas García, contra D. Hermenegildo , representado en la instancia por la Procuradora Dª María Isabel Sánchez Cañete Abril y defendido por el Letrado D. José Angel Salazar Vallet.

ACEPTANDO los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá la Real, con fecha 5 de Febrero de 2010 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que ESTIMANDO íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Dña. María José López Nieto, en nombre de HOUSE BLUE ESTATES frente a Don Hermenegildo , SOBRE DESAHUCIO POR PRECARIO, DEBO condenar y condeno a DON Hermenegildo deje a la entera y libre disposición de la actora los inmuebles: Urbana: Piso situado en Alcaudete, carretera DIRECCION000 , Urbanización DIRECCION001 , Bloque NUM000 , número NUM001 , piso NUM002 ; Casa DIRECCION002 sita en Alcaudete en el Paraje DIRECCION003 ; y olivar sito en Alcaudete, en sitio DIRECCION004 , fincas registrales NUM003 , NUM004 y NUM005 del DIRECCION000 . Ello con expresa condena de los demandada al pago de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se preparó e interpuso por la parte demandada, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá la Real, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentó escrito de oposición por la parte actora, remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, en la que se formó el rollo correspondiente, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna, y señalándose para el acto de deliberación, votación y fallo el día 14 de Abril de 2010, en el que tuvo lugar.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Siendo Ponente la Ilma Sra. Magistrada Dª. Mª Esperanza Pérez Espino.

ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.

Fundamentos

Primero.- Frente a la sentencia de instancia que estimó la demanda promovida por la mercantil House Blue Estates contra D. Hermenegildo , sobre desahucio por precario, condenando a dicho demandado a dejar a la entera y libre disposición de la actora los inmuebles: Urbana: Piso sito en Alcaudete, DIRECCION000 , DIRECCION001 , Bloque NUM000 número NUM001 NUM002 ; DIRECCION002 situada en el DIRECCION003 ; y Olivar en Alcaudete, en sitio DIRECCION004 , fincas registrales NUM003 , NUM004 y NUM005 , del Registro de la Propiedad de Alcalá la Real y con imposición de las costas procesales causadas al referido demandado, se alza éste, insistiendo en que la cuestión que se trata en el presente caso no puede ser dilucidada en un Juicio Verbal de Desahucio, dada su complejidad; que no se trata de un verdadero Contrato de Opción de Compra, sino que es un contrato simulado, que esconde un préstamo, o una operación sustancialmente equivalente, con un interés que ha de calificarse de abusivo y usurario, siéndole de aplicación la Ley contra la Usura de 23 de Julio de 1908, y que en definitiva la cuestión litigiosa debe ser tratada en un Juicio Ordinario en el que se dilucide si existe o no un contrato de opción de compra, y si para el caso de que el contrato esté afectado por usura, el mismo será nulo. Y en base a tales alegaciones, solicita la parte apelante que se estime el recurso de apelación promovido, que se revoque la sentencia de instancia y consecuentemente se desestime la demanda; recurso al que se opone la parte actora interesando su desestimación y la confirmación íntegra de la resolución impugnada.

Segundo.- Establece el artículo 250.1.2º de la vigente L. E. Civil "Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca".

Se configura el desahucio por precario como un procedimiento especial por razón de la materia en el que su ámbito de aplicación se ciñe al objeto que el propio legislador señala, esto es, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona que tenga derecho a poseer dicha finca.

El ejercicio de esta acción requiere como presupuestos necesarios:

1º.- La posesión real de la finca por el demandante o demandantes a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute.

2º.- La posesión material carente de título y sin pago de merced por el demandado.

Por ello, siendo la finalidad del proceso de desahucio por precario la de recuperar la posesión de una finca del poseedor sin título o con título inhábil para mantenerse en la posesión, su ámbito se circunscribe, por un lado, al análisis de la legitimación activa o derecho del actor para obtener la tutela jurídica que impetra, por ostentar la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla y, por otro, al examen de la situación del demandado como poseedor sin título.

En consecuencia, no es impropio del juicio de desahucio en la actualidad dilucidar si existe o no título suficiente del que se derive el derecho a poseer.

El concepto originario de precario se fue ampliando por la jurisprudencia hasta hacerlo equivalente a toda situación de hecho que implicara la utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no le corresponde, bien porque exista una falta de título que justifique el goce de la posesión, o porque ese título no haya existido nunca, o porque habiéndolo tenido, se ha perdido.

Partiendo de tan amplio concepto de precario y de las diversas cuestiones que respecto del mismo se podían plantear, la jurisprudencia fue elaborando el concepto de cuestión compleja, en el sentido de que sólo podían ser resueltas por medio del procedimiento establecido en el artículo 1565.3 de la L. E. Civil de 1881, aquellas cuestiones en las que la situación de precario no planteaba ninguna dificultad, reservándose para el declarativo ordinario aquellas otras cuestiones que engloban otro tipo de situaciones en las que además de la posesión, planteaban la existencia de otras relaciones jurídicas, habida cuenta que la sentencia que se dictara en este procedimiento de precario no tenía efecto de cosa juzgada, pudiendo las partes volverla a plantear en el declarativo correspondiente.

La nueva L. E. Civil al regular el juicio verbal como un procedimiento especial por razón de la materia (artículo 250.1.2 º), recoge un concepto de precario más reducido que el expuesto, en el sentido de que el citado precepto señala que el procedimiento será el utilizado por lo que pretendan la plena recuperación de una finca cedida en precario, de manera que en contraposición a la regulación anterior, la actual introduce el término "cedida en precario", mucho más reducido y preciso, lo que sugiere la idea de una relación entre las partes por la que una ha cedido a la otra el uso del inmueble a título gratuito y a su ruego, conllevando que pueda estimarse que el legislador ha vuelto al antiguo concepto de precario, según la definición del Digesto, constituido por la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permita el dueño concedente.

Tercero.- En el presente caso resulta que las partes aquí litigantes suscribieron un contrato de opción de compra en fecha de 11 de Octubre de 2006, por el que la mercantil aquí demandante concedía al demandado el derecho de opción de compra sobre las siguientes fincas: 1ª Urbana, piso..., finca registral nº NUM003 ; 2ª DIRECCION002 , finca registral nº NUM004 ; y 3ª Rústica, finca registral nº NUM005 (estipulación primera).

El plazo por el que se concedió la opción de compra fue de un año contado a partir de la fecha del contrato, finalizando el 11 de Octubre de 2007 (estipulación segunda). El precio total de la venta de los inmuebles señalados para el supuesto de ejercitarse la opción de compra, fue de 259.000 euros (estipulación tercera).

En la estipulación cuarta se estableció que el optante mantendrá la posesión de los inmuebles durante el plazo de vigencia de la opción, corriendo de su cuenta cualesquiera gastos derivados de dicha posesión, como cuotas de comunidad, suministros, reparaciones, así como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Y que en caso de que el optante no ejercitase su derecho de opción, se compromete a desalojar el inmueble a requerimiento de la propiedad en el plazo máximo de 15 días.

De dicho contrato se deduce que el optante tenía el plazo de un año para ejercitar el derecho de opción de compra contemplado en el contrato suscrito en su día. Ese plazo transcurrió y llegado el día pactado, 11 de Octubre de 2007, automáticamente el optante perdió ya su derecho, convirtiéndose así en un mero poseedor de las fincas sin título alguno que le habilitara al efecto, y sin pagar renta o merced. Incluso se comprometió a desalojar los inmuebles, llegado el caso de no ejercitar su derecho de opción, en el plazo máximo de 15 días. Por tanto, desde el 11 de Octubre de 2007, y añadidos los 15 días más de desalojo, el demandado perdió su título a ocupar las fincas, convirtiéndose en un precarista que por tanto no goza del derecho a tal ocupación.

El demandado invocó la existencia de un negocio jurídico simulado, aludiendo a un préstamo o a una operación sustancialmente equivalente, con un interés abusivo y usurario. Ahora bien, desde que tuvo lugar el contrato que ahora tacha de simulado (11 de Octubre de 2.006), o desde que venció el plazo de la opción de compra (11 de Octubre de 2.007), ninguna acción ha ejercitado dicho demandado en orden a hacer valer esas pretensiones. Al contrario, ha venido disfrutando de la posesión de las fincas durante un importante período de tiempo, en el transcurso del cual ningún reparo opuso a la actora, y es al verse demandado cuando decide venir a poner de manifiesto todas esas cuestiones expuestas con anterioridad.

En definitiva, el título que en un principio habilitaba al demandado a ocupar las fincas, perdió su eficacia, y por eso ha de entenderse que desde ese momento dicha posesión lo era en precario. Es al demandado a quien correspondía acreditar que seguía ostentando título suficiente a su favor para continuar en esa posesión, prueba que no se practicó a su instancia; habiendo probado por el contrario la actora ser la legítima dueña de las fincas reclamadas.

Por lo expuesto, y considerando que la sentencia de instancia es ajustada a Derecho, procede su íntegra confirmación, previa la desestimación del recurso de apelación promovido.

Cuarto.- De conformidad con el artículo 398.1 de la L.E.Civil se imponen a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá la Real, con fecha 5 de Febrero de 2010 , en autos de Juicio de Desahucio, seguidos en dicho Juzgado con el nº 445 del año 2.009, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá la Real, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.