Sentencia Civil Nº 88/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 96/2015 de 18 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41, Madrid - 28008

Tfno.: 914933886

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0003436

Recurso de Apelación 96/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 27/2013

APELANTE:HOSTALES PIMAFRAN, S. L.

PROCURADOR: D. MARIO CASTRO CASAS

APELADO:D. Hipolito

PROCURADOR: D. JAVIER IGLESIAS GÓMEZ

SENTENCIA Nº 88

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO

DÑA. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

D. MARCOS RAMÓN PORCAR LAYNEZ

En Madrid, a dieciocho de marzo de dos mil quince.

La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario nº 27/2013, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante HOSTALES PIMAFRAN, S. L., representada por el Procurador D. MARIO CASTRO CASAS y defendida por Letrado, y de otra, como demandado-apelado D. Hipolito , representado por el Procurador D. JAVIER IGLESIAS GÓMEZ y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30 de octubre de 2014 .

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ.

Antecedentes

PRIMERO . -Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30 de octubre de 2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por el Procurador D. Mario Castro Casas en nombre y representación de Hostales Pimafran S.L. contra D. Hipolito absolviendo a dicho demandado de las pretensiones contra el deducidas en la demanda y debo condenar y condeno a la sociedad actora al pago de las costas causadas en el presente procedimiento.'

SEGUNDO .- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO .- No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 17 de los corrientes.

CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- El presente recurso trae causa del procedimiento seguido por los trámites del juicio ordinario, bajo el nº 27/13, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid, a instancia de la entidad HOSTALES PIMAFRAN, S. L. contra D. Hipolito , en el que se pretendía obtener la condena del demandado a otorgar escritura de compraventa sobre la vivienda/departamento nº NUM000 , estudio señalado con el nº NUM001 de la planta, situado en la planta NUM001 del edificio de la CALLE000 nº NUM001 de Madrid, sin contar los sótanos y la baja, en cumplimiento del contrato firmado, en fecha 25 de mayo de 2009, entre las partes, con condena en costas al demandado. La reclamante calificaba, en el escrito rector, al citado contrato como de compraventa con precio aplazado y condición resolutoria, y señalaba que el precio fijado para tal adquisición -190.000 euros- se había previsto abonar en un total de 38 mensualidades a razón de 5.000 euros; señalaba también que había cumplido con los pagos comprometidos, aunque desde el mes de julio de 2011 en que había instado la elevación a público del contrato, se habían rechazado por la contraparte los pagos ofrecidos.

El demandado D. Hipolito se opone a la demanda contra él formulada, rechazando la calificación unilateral realizada en la demanda, cuando en el contrato suscrito entre las partes consta que es un Contrato de Opción de Compra; refiere que se suscribió un contrato anterior entre las partes, también de opción sobre el mismo inmueble, en fecha 1 de febrero de 2008, que quedó rescindido por incumplimiento de la ahora reclamante, niega que a ésta le fuera entregada la posesión del inmueble aunque dice haber denunciado a la misma como consecuencia de haber accedido al interior de la vivienda su administradora única mediante el cambio de la cerradura y alude a los continuos incumplimientos en el abono de las mensualidades pactadas hasta el punto de haber dejado de satisfacerlas a partir de mayo de 2011, provocando con ello la rescisión del contrato de opción antes de solicitar la elevación a público del mismo y nunca mediante notificación al concedente sino a su Letrado sin haberse erigido éste frente a la reclamante en representante legal del demandado.

Seguido el juicio por sus trámites, el Juzgado de instancia dictó sentencia en fecha 30 de octubre de 2014 , en la que en el entendimiento de que el contrato lo es de opción de compraventa como en el mismo reza y considerar que la optante ha incumplido lo pactado en el mismo, y no habiendo ejercitado la opción en la forma pactada, desestima la demanda y condena en costas a la actora.

SEGUNDO .- Recurre en apelación la referida sentencia la demandante, entidad HOSTALES PIMAFRAN, S. L., quien invoca los siguientes motivos:

Indebida apreciación de la prueba practicada en relación a los documentos aportados con la demanda con los nº 45, 46, 52, 53 y 55 consistentes en certificaciones emitidas por la entidad Bankia en relación a tres operaciones de transferencia.

Vulneración de lo establecido en los artículos 1.445 , 1.255 , 1.504 , 1.214 , 1.261 , 1.262 , 1.271 y 1.274 del Código Civil en relación con la prueba documental y en relación con la calificación jurídica que por el Juzgador 'a quo' se realiza del contrato.

Vulneración de los artículos 1.461 , 1.462 y concordantes del Código Civil ; la firma de la escritura pública es la consumación del contrato privado de compraventa. Vulneración del artículo 1.282 del Código Civil al respecto de la intención de los contratantes.

Cumplimiento del contrato y no resolución por incumplimiento por voluntad del vendedor. Todo ello al amparo de la voluntad contractual contemplada en los artículos 1.504 y 1.124 del Código Civil, en relación con el 1.282 del mismo texto legal .

Indebida apreciación de la prueba practicada en autos para entender efectuado el requerimiento a la parte demandada para elevar a público el contrato de compraventa a través del Letrado del demandado.

Jurisprudencia relativa a la distinción entre el contrato de compraventa y promesa de venta o precontrato.

Jurisprudencia relativa a la admisión de la reserva de dominio en el contrato de compraventa.

Costas.

El primero de los motivos, como el resto de los mismos, no puede ser examinado de forma aislada, debiendo ser todos ellos resueltos de forma conjunta, por cuanto el recurso de apelación -como la cuestión suscitada en la instancia- pasa por determinar la calificación jurídica que ha de darse al contrato suscrito entre las partes en virtud del cual se acciona.

No es cierto, pese a lo que invoca la recurrente, que los documentos nº 52, 53, 54 y 55 de los aportados con la demanda, no hayan sido impugnados por la parte demandada, a la vista del contenido de la grabación audiovisual del referido acto, lo que no obsta para considerar efectivamente que de ellos se desprende, conjuntamente con los documentos nº 45 y 46 de los también aportados con el escrito rector, que la entidad ahora demandante-apelante realizó o encargó realizar a favor del demandado tres transferencias o ingresos; la primera, en fecha 8 de julio de 2011, por importe de 17.500 euros, en concepto de pago de las cantidades devengadas hasta el referido mes para la adquisición de la vivienda objeto de la litis, sita en la CALLE000 NUM001 , planta NUM001 , departamento NUM000 y convenidas en el contrato de fecha 25 de mayo de 2009, la segunda, en fecha 2 de febrero de 2012, por importe de 47.500 euros en concepto de pago de lo acordado en el referido contrato hasta el mes de enero de 2012 y que engloba el importe anterior al haber resultado devuelto por el destinatario y, la tercera, en fecha 4 de abril de 2012, por importe de 32.500 euros por el concepto de los citados pagos devengados por las mensualidades que van desde febrero de 2012 hasta julio del referido año y que resultó devuelta por haber sido cancelada la cuenta a la que iba destinada, pero tales transferencias, como decimos, no pueden ser valoradas de forma aislada y sin poner las mismas en relación con el contrato que sirvió de base para el pago de los citados importes.

Insiste en esta alzada la parte recurrente en que el contrato que suscribieron las partes, en fecha 25 de mayo de 2009 (documento nº 2 de la demanda), debe ser calificado como de contrato de compraventa con precio aplazado y condición resolutorio, frente a la calificación que consta en el mismo y otorga el demandado-apelado, de opción de compra.

A la vista del contrato objeto de la litis, la Sala no puede sino ratificar la decisión adoptada por el Juzgador de instancia en la sentencia combatida y entender que el contrato suscrito entre las partes fue un contrato de opción de compra, el cual se caracteriza por ser un contrato atípico (carente de una específica regulación legal), principal (con sustantividad y causa propia) y consensual (se perfecciona por el mero consentimiento) en virtud del cual una de las partes contratantes (el concedente o promitente u optatario), como propietario de un bien, concede a la otra parte contratante (el optante o beneficiario) el derecho de opción a comprarlo (ya tienen que quedar definidos los elementos esenciales de la compraventa, es decir el objeto a entregar por el vendedor y el precio a pagar por el comprador) durante un determinado período de tiempo, en el que se obliga a no disponer del mismo, adquiriéndose por el optante la facultad de perfeccionar la compraventa con su simple declaración unilateral de voluntad, siempre que llegue a conocimiento del concedente en el plazo convenido. El hecho, por tanto, de que los elementos esenciales de la compraventa y los pactos por los que se haya de regir ésta, en caso de que se ejercite la opción, se pacten expresamente en el contrato objeto de controversia, no convierten al mismo en un contrato de compraventa como pretende la apelante; tampoco el hecho de que el precio o prima de la opción, 38 mensualidades a razón de 5.000 euros (190.000 euros), coincida con el precio de la compraventa, desvirtúa convenio alcanzado.

Debe tenerse en cuenta que la opción es un contrato atípico, carente de una especifica regulación jurídica, que encuentra su origen y reconocimiento en el principio de la autonomía de la voluntad, recogido en el artículo 1.255 del Código Civil que establece que 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público', siendo que, por tanto, las partes pueden incluir cuantos pactos tengan por conveniente para que por ellos se desenvuelva la relación jurídica acordada. En el caso que nos ocupa, para interpretar el alcance del convenio suscrito entre los ahora litigantes basta con acudir a lo dispuesto en el artículo 1.281 del Código Civil que establece que 'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas'.El contrato se califica de 'Opción de Compra', las partes se denominan 'Concedente'y 'Adquirente', se establece el 'precio de la prima del derecho de opción', que se prevé como parte del precio de la compraventa en el caso de que se ejercite la opción, 'se concede un plazo máximo de 38 meses para el ejercicio del derecho de opción'y se establecen los pactos por los que habrá de regirse la compraventa en el caso del ejercicio de tal derecho; es evidente que el contrato ha sido correctamente calificado en la instancia, siendo la calificación que al mismo otorga la ahora apelante unilateral e interesada, con la finalidad de obtener la aplicación del artículo 1.504 del Código Civil .

TERCERO .- Sentado lo anterior y atendiendo a la estipulación tercera del contrato y a la prueba obrante en las actuaciones, hemos de concluir en la forma en que lo hace la sentencia combatida, por lo que a continuación se expondrá.

Establece la citada cláusula 'El derecho de opción de compra se concede por el plazo máximo de treinta y ocho meses, a contar desde el mes actual, terminando el mes de julio de 2012, de tal forma que cuando EL ADQUIRENTE requiera a LA CONCEDENTE, dentro de plazo se procederá al otorgamiento de la escritura pública de compraventa transcurridos 10 días, ante el Notario, lugar, día y hora que, en el propio requerimiento, se indiquen.

Para el supuesto de hecho de LA ADQUIRENTE, no viniese a ejercitar en tiempo y forma la opción de compra ó dejase de abonar alguna mensualidad, se extinguirá el derecho del ADQUIRENTE, y quedarán a favor del CONCEDENTE y a modo de cláusula penal el importe de las mensualidades que se hayan satisfecho'.

Aun en el entendimiento de que el requerimiento efectuado en nombre de la representante legal de la demandante mediante carta de fecha 30 de junio de 2011, remitido al Letrado del demandado (documento nº 47 de la demanda) pudo constituir el ejercicio del derecho de opción, aunque en el mismo se pretende la elevación a público del contrato privado que se dice de compraventa y se dirija a una persona y domicilio distintos a los convenidos en el contrato, sin duda porque al parecer el demandado no residía en el piso que designó para recibir notificaciones (él mismo en su escrito de contestación ha reconocido y acreditado que lo tenía arrendado), es lo cierto que no puede decirse que la opción haya sido ejercitada válidamente; es cierto que se hace dentro del plazo de los 38 meses pactado, pero también lo es que cuando se remite la citada comunicación estaba en deber diversas mensualidades; así, adeudaba la mitad de la mensualidad de abril de 2010, la mitad de la mensualidad de febrero de 2011, y las mensualidades de mayo y junio de 2011, por lo que, conforme la estipulación antes trascrita, el derecho de opción se había extinguido, ello sin tener en cuenta que la adquirente exigió al concedente en la citada comunicación la cancelación de la hipoteca que gravaba la finca, y que según el contrato de opción (estipulación primera) se aceptaba como propia por parte de la adquirente.

En definitiva, y no habiéndose ejercitado la opción en los términos pactados sino de forma distinta a la prevista y cuando su derecho a ello había quedado resuelto, procede el rechazo del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia, debiendo señalarse que los pagos efectuados posteriormente y que resultaron devueltos por el destinatario o por cancelación de la cuenta ninguna virtualidad pueden producir al haberse verificado de forma extemporánea.

CUARTO .- Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte demandante-apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de HOSTALES PIMAFRAN, S. L.contra la sentencia dictada, en fecha 30 de octubre de 2014, por el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario nº 27/13 seguidos a instancia de la antes citada contra D. Hipolito , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, en su caso, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0096-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.