Sentencia CIVIL Nº 88/2019, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 9775/2017 de 07 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla
REFERENCIA: ORDINARIO
JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE SEVILLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 9775/2017
JUICIO Nº 1870/2015
S E N T E N C I A Nº 88/19
PRESIDENTE ILMO SR :
D MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA
MAGISTRADOS/AS ILMOS/AS SRS/SRAS :
Dª ROSARIO MARCOS MARTIN
D FEDERICO JIMENEZ BALLESTER
En la Ciudad de SEVILLA a siete de marzo de dos mil diecinueve.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia de fecha 11/07/17 recaída en los autos número 1870/2015 seguidos en el
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE SEVILLA promovidos por Candido representado por el
Procurador Sr JOSE JOAQUIN MORENO GUTIERREZ , contra Berta representada por el Procurador Sr.
PEDRO CAMPOS VAZQUEZ , pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la
representación de la parte demandante, siendo Ponente del recurso el Magistrado Iltmo. Sr. Don MARCOS
ANTONIO BLANCO LEIRA .

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE SEVILLA cuyo fallo es como sigue: 'Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Moreno Gutiérrez, en nombre y representación de D. Candido , contra DÑA. Berta , debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la citada demandada de los pedimentos realizados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

Notifíquese la presente a las partes, poniéndose en su conocimiento que'.



SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Candido que fue admitido en ambos efectos, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.



TERCERO.- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO : Como antecedentes necesarios para la resolución de la litis y de la presente apelación es necesario hacer referencia a un contrato de arrendamiento con opción de compra que ha habían bía suscrito las partes litigiosas en el que se pactaba expresamente la obligación del arrendatario de contratar de forma directa los respectivos suministros a las correspondientes compañías, lo que efectivamente intentó llevar a cabo el demandante respeto de la energía eléctrica lo que le fue denegado por la compañía suministradora lo que le impidió llegar a efectuar dicha contratación y disfrutar de tal suministro. Ante tal circunstancia la arrendataria dejó de pagar las rentas del arrendamiento a la vez que ponía de manifiesto a la arrendadora el deseo de abandonar la vivienda por falta de suministro de energía eléctrica que la hacían inhabitable.

Ante dicho impago de rentas la parte arrendadora interpuso una demanda de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las mismas a la que pretendió acumular una acción de resolución del contrato de opción de compra, acumulación esta que fue denegada por el juzgado de primera instancia que acordó que continuase el procedimiento sólo con la acción de desahucio y que dio lugar a una sentencia condenatoria al demandado acordando la resolución de contrato de arrendamiento que quedó así sin efecto.

La postura adoptada en el presente procedimiento por la parte demandada, arrendadora, ha sido que el actor carecía de legitimación activa para el ejercicio de la acción de resolución del contrato de opción de compra por cuanto que al ir ligado al contrato de arrendamiento y al haber sido resulto este, carecía ya de acción para la pretensión de resolución que constituye el objeto de la litis y del presente recurso de apelación. La sentencia, recurrida ahora en apelación por la parte actora, en efecto así lo consideró, porque, después de invocar cierta jurisprudencia que hace referencia a la natureza jurídica del contrato de opción de compra, como negocio jurídico atípico e innominado, tratándose de contratos coligados, que daría lugar a la unión de diferentes contratos en un solo negocio, para conseguir así la finalidad empírica que persiguen las partes contratantes de donde se colige que podríamos encontrarnos en presencia de un solo negocio jurídico y por eso las cuestiones que el mismo pudiera plantear relativas a su incumplimiento en razón a unos concretos hechos, no pueden desdoblarse pretendiendo la existencia de dos negocios jurídicos distintos y dando lugar a resoluciones que además pudieran ser contradictorias, de forma que la opción de compra es un contrato a causa variable por el que una persona limita su facultad de disposición sobre un inmueble en favor de otra durante cierto tiempo y bajo determinadas condiciones y que se perfecciona con el consentimiento y se consuma con la declaración unilateral del ejercicio, momento en que se perfecciona la venta sin necesidad de nuevo consentimiento en ese extremo. Considera que ese pacto, unido al arrendamiento, trae consigo un contrato relativamente complejo porque fruto de la unión no es la yuxtaposición de contratos que conserven su independencia de forma absoluta sin puntos de contacto e interferencias; la opción está influenciada por el arrendamiento, de manera que si el arrendatario está en causa de extinción del arrendamiento, no podrá ejercer la opción vinculada al mismo, ni podrá ejercitarla una vez vencido o extinguido por cualquier causa, por lo que viene a concluir que el optante no podría ejercer su derecho de opción de compra al haberse extinguido el derecho arrendaticio vinculado al mismo, y, por tanto, su derecho a ejercer la opción de compra.

Y respecto de la pretensión de devolución de la prima o del precio de la opción considera que, siguiendo cierta jurisprudencia, la prima por la opción tiene carácter de una cláusula accesoria de la propia opción no siendo su existencia necesaria para la perfección del contrato de opción y el destino de la misma, si llega a ejercitarse la opción, es imputarse al precio de la compraventa; sin embargo, cuando expresamente se ha pactado la entrega de una prima y el optante no ejercita su opción o negocio se resuelve por otra causa, en este caso el arrendamiento con opción de compra se resolvió por impago de renta por el arrendatario, el optante no tiene derecho al reintegro de la prima porque el propietario ha mantenido su compromiso de reserva de la venta de la finca durante el tiempo y por el precio pactado, en beneficio de la otra parte contratante, y esta obligación, al no llegar a buen fin el contrato de opción, ha de tener su contraprestación en la posibilidad de retener la prima.

Estas consideraciones que conducen al juzgador de primera instancia a la desestimación de la demanda, no son compartidas por este tribunal de apelación.



SEGUNDO : En efecto, y siguiendo la tesis de la parte demandada y apelante, este tribunal considera que el actor tenía legitimación activa para el ejercicio de la acción de resolución del contrato de opción de compra, porque fue parte en dicho contrato y sobre el no recayó pronunciamiento alguno en el procedimiento de resolución del contrato de arrendamiento. Es cierto que no existiendo contrato de arrendamiento no puede hablarse de contrato de opción de compra que iba vinculado al mismo, pero no es tal lo que pretende el demandante en la litis, no pretende el cumplimiento, sino que pretende la devolución de la prima pagada por la opción de compra, y no puede compartirse el criterio del juzgador de primera instancia en cuanto a la retención de dicha prima por parte del arrendador al no haberse ejercitado la opción de compra por cuanto que la falta de este ejercicio no le es imputable al arrendatario sino sólo exclusivamente al arrendador dado que tal y como se ha producido la entrega de la vivienda objeto del arrendamiento y objeto de la futura compra si hubiese llegado a realizarse y ejercitarse la opción, era inhabitable por falta del suministro eléctrico. Es cierto que durante este tiempo, unos dos años, el arrendatario y optante ha venido ocupando la finca pero lo ha hecho de una forma provisional, temporal, y en condiciones precarias que no son las perseguidas para el futuro cuando se efectuó la contratación de la opción de compra, resultando acreditado documentalmente que no es posible efectuar la contratación del suministro eléctrico por causas solamente imputables a la propia vivienda, siendo por ello que la pretensión de la actora debía tener favorable acogida, y con ello el recurso de apelación interpuesto por la misma, con condena a la parte demandada a la devolución de la prima pagada por una opción de compra que ya no es posible ejercitar, pero no ya porque se ha extinguido el contrato de arrendamiento sino por la falta de idoneidad del objeto de la contratación para el fin propuesto que es el de la habitabilidad de dicha vivienda. El importe de la condena devengará el interés legal de ser fichada de la demanda de conformidad con su artículos 1101 y 1108 del código civil .



TERCERO : De conformidad con lo dispuesto en los arts. 398 y 394 de la LEC , no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada. pero sí imponer a la parte demandada y condenada las correspondientes a la primera instancia.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Candido frente a la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número cuatro de Sevilla recaída en autos de procedimiento ordinario número 1870/2015 la que revocamos y dejamos sin efecto; en su lugar, y previa estimación de la demanda interpuesta por dicho apelante, declaramos resuelta la opción de compra a que se hace referencia en el hecho primero de la demanda, y condenamos a Berta ha de volver a dicha parte demandante la suma de 18.450 €, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la demanda, sin perjuicio del devengo del interés procesal. Imponemos las costas de la primera instancia a la parte demandada y no hacemos especial pronunciamiento respecto de las causadas en el recurso de apelación.

Al estimarse el recurso de apelacion, devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con el envío telemático de copia autentica de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer, en el plazo de 20 días, recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario de infracción procesal, a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de ellos en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 9775 17, respectivamente.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.