Sentencia CIVIL Nº 88/2020, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 15/2020 de 27 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)
Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1, pl. 5a - Girona - C.P.: 17001
TEL.: 972942368
FAX: 972942373
EMAIL:upsd.aps2.girona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 1702342120188251802
Recurso de apelación 15/2020 -2
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Blanes
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 504/2018
Parte recurrente/Solicitante: COM.PROP.EDIF.LOTUS
Procurador/a: Francina Pascual Sala
Abogado/a: JAUME PUIG AGUT
Parte recurrida: PLA QUARANTA SL
Procurador/a: Fernando Janssen Cases
Abogado/a: Jaume Jesus Barcons Casas
SENTENCIA Nº 88/2020
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOSÉ ISIDRO REY HUIDOBRO
MAGISTRADOS
Dª. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO
D. JAUME MASFARRÉ COLL
Girona, 27 de febrero de 2020

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 9 de enero de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 504/2018 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Blanes a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª FRANCINA PASCUAL SALA, en nombre y representación de COM.PROP. EDIFICIO000 contra la Sentencia de fecha 28 de octubre de 2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. FERNANDO JANSSEN CASES, en nombre y representación de PLA QUARANTA SL.



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta a instancia de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , de Blanes, contra Pla Quaranta, S.L, DEBO ABSOLVER a la mercantil Pla Quaranta, S.L de las pretensiones deducidas contra ella.

Se imponen las costas a la parte actora.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 26/02/2020.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª MARIA ISABEL SOLER NAVARRO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia que desestima la demanda formulada por la Comunidad de propietarios del EDIFICIO000 de Blanes, contra PLA QUEARANTA S.L., y en la que se ejercitaba una acción de desahucio por falta de pago de las rentas de un local de negocio, se interpone contra la misma recurso de apelación por la parte actora, invocando básicamente un error en la valoración de la prueba.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- La parte actora invoca en su recurso de apelación, que la sentencia parte del error de estimar acreditado que la parte demandada renuncio al contrato de arrendamiento suscrito con la comunidad y que la misma lo acepto cuando ello no es así y para ello se basa en las actas de la juntas de propietarias de 5-3-2016, 27-10-2017 y 13-07-2018.

En relación al acta de fecha 5-3-2016 en la misma consta que el administrador comunica a la comunidad que PLA QUARANTA ha presentado una carta de renuncia del contrato de alquiler. Que esta carta de renuncia no ha aparecido nunca. Que en dicha acta el administrador hace una propuesta, que no es concreta de novación del contrato de arrendamiento inicial en el cual se modifica el espacio y duración y se somete a votación la propuesta y se acuerda que se hagan negociaciones. Que nada se aprueba en dicha acta. Que de dicha junta no se desprende que se llegara al acuerdo con la Comunidad para dar por resuelto el contrato de alquiler.

En cuanto al acta de fecha 27-10-2017, punto 11 del orden del día es irrelevante ya que solo consta que el nuevo administrador había hablado con el administrador de Pla Quaranta y este le había dicho que el contrato estaba resuelto y que ahora solo ocupaba una parte inferior a la arrendada. En dicha Junta ya se hace constar que se ha pedido copia al anterior administrador la carta de renuncia y que no se ha entregado. Y que el anterior administrador no llego a concretar nada sobre la instalación de una zona lúdica. Que tampoco en dicha acta consta ningún acuerdo votando y aprobado la resolución y extinción del contrato de arrendamiento.

Que en cuanto a la tercera Junta la de 13-07-2018 en la misma se culmina el acuerdo de 5-03-2016 en el sentido de que se somete a votación de la junta una propuesta concreta del arrendatario para novar el contrato de arrendamiento y la propuesta es desestimada por la junta de propietarios y que a la vista de que el arrendatario no cumple con sus obligaciones ni paga la renta decide ejercitar acciones judiciales. Que la carta de renuncia si existió debía ser una propuesta de novación del contrato de arrendamiento no de renuncia.



TERCERO.- Los hechos básicos acreditados son los siguientes: Ambas partes en el procedimiento ordinario 465/2009, se dicto auto en fecha 31de julio de 2009 homologando el acuerdo al cual habían llegado las partes en fecha 8 de mayo por el cual se arrendaba dos espacios comunes de la comunidad de propietarios y contiguos con el local de la entidad demandada, constando un anexo en donde se describían lo que era el objeto del contrato y su medición con una renta anual de 3.000 euros y con una duración de 15 años. Y además se fijaba una indemnización a abonar por la entidad demandada por el tiempo que había venido usando dichos espacio.

Que la parte demandada a través de una carta renuncio a dicho contrato de arrendamiento, así consta en el acta nº 50 de la comunidad actora de fecha 5 de marzo de 2016, en concreto consta textualmente: Alquiler zona ABACCO El administrador informa de que como consecuencia de la demanda presentada contra PLA QUERANTA S.L., empresa que hasta este momento tenia Arrendado la zona ' Abaco' presentó una carta de renuncia al contrato de alquiler, por lo que en este momento se está a la espera de lo que la comunidad decida al respecto.

El administrador advierte de la conveniencia de no alquilar nada a nadie, pues la Ley Tributaria exige el reparto de lo percibido por eses concepto entre todos los propietarios, lo cual obliga a presentar la retención del IRPF por cada propietario, además del resumen anual.

Como consecuencia cada propietario debería incluirlo en su declaración de renta.

Visto que el importe declarado es tan pequeño y los inconvenientes notables, se propone no alquilar ninguna zona de la comunidad.

Habida cuenta de que el local Abbacco tiene su salida de emergencia en la zona común de la comunidad, se propone que a cambio de conceder el uso del mínimo espacio posible para el pasillo de evacuación por un tiempo limitado, la empresa Pla Quaranta S.L. se ofrezca a donar el equipamiento de la zona lúdica infantil.

Se propone la votación con 28 votos a favor y 10 en contra.

Se encarga al administrador que negocie con el representante de Pla Quaranta S.L., la mínima duración posible de la cesión, procurando obtener el equipamiento necesario para la zona lúdica infantil.

Del contenido de dicha acta ya podemos concluir que si bien de forma expresa no se acordó la aceptación de la renuncia por la Comunidad si que de manera implícita se admitió al haberse aprobado la propuesta de concederle el uso si se propone que a cambio de conceder el uso del mínimo espacio posible para el pasillo de evacuación por un tiempo limitado, la empresa Pla Quaranta S.L. se ofrezca a donar el equipamiento de la zona lúdica infantil.

En el acta nº 53 de fecha 27 de octubre de 2017, el administrador, después de informar sobre la recopilación de información en relación a la zona comunitaria auto transaccional.

Que el Sr. Aquilino informa que el contrato de alquiler por la zona ocupada quedo rescindido, que devolvió una parte de la zona comunitaria, que se le encargo de hacer una caseta para uso comunitario y que ya liquido los importes que se acordaron por el Juzgado. Que actualmente solo ocupa la zona donde esta la salida de emergencia de unos 10 m2 y donde hay ubicada una jardinería con un árbol, propone devolver a la comunidad la zona donde esta la jardinería para que quede dentro del recinto comunitario y compensar a la comunidad por los 10m2 que actualmente ocupa.

Se hace constar que no se ha entregado por los anteriores administradores copia de la renuncia al alquiler y estos les explicaron que todavía no se había concretado la instalación de la zona lúdica infantil por parte de Pla Quaranta S.L La Sra. Agustina manifiesta que no hay que compensar nada ni con zonas lúdicas ... continuando las discrepancias.

La Sra. Agustina es partidaria de iniciar la vía judicial y que se devuelva la totalidad de la zona ocupada, por parte de la administración se manifiesta que eso no es lo acordado y votado en la reunión de 2-3-2016, pero que si ella quería hacer esta propuesta y modificar el acuerdo anterior, se tendrá que incluir en la siguiente reunión.

De dicha acta si algo queda claro, es que como ya hacen constar los administradores el acuerdo aprobado fue el que consta en el acta de 2-3 2016 y que se ha señalado anteriormente, es decir que el contrato de arrendamiento tal como había siso acordado y aprobado en el auto homologando dicho acuerdo ya no estaba vigente.

En el acta nº 54 de fecha 13 de julio de 2018, en relación a situación local Abacco consta.

En primer lugar se informa de nuevo de la situación (la que consta en el acta anterior).

En segundo lugar se informa que se encargo estudiar la situación actual y la viabilidad de reclamar judicialmente las recuperación de la totalidad del espacio comunitario que ocupa actualmente la empresa PLA QUARANTA S.L. y que el Letrado Sr. Calixto nos comenta que el Letrado de la parte demandada le ha hecho una propuesta se propone que a cambio de conceder el uso del mínimo espacio posible para el pasillo de evacuación por un tiempo limitado, la empresa Pla Quaranta S.L. se ofrezca a donar el equipamiento de la zona lúdica infantil.

Sobre el espacio que tenía arrendado a la comunidad de propietarios y le ha adjuntando un documento descriptivo de los columpios que propone instalar y nos indica que la comunidad de propietarios tendrá que decidir sobre la propuesta de todo ello.

En la propuesta efectuada por la parte demandada, aparte de las obras que señalaba efectuaría, proponía una renta anual de 588,47 euros anuales por la ocupación de los 10 m2 utilizados.

Haciendo la propuesta que consta en dicha acta sometiendo a votación las dos propuestas efectuadas la efectuada por la entidad demandada o iniciar acciones judiciales para recuperar la totalidad de la zona comunitaria que actualmente ocupa el demandado, siendo la segunda propuesta la que obtuvo mayoría.

Asimismo de dichas actas consta acreditado que la entidad demandada, sin titulo alguno que lo legitimara ha venido ocupando una zona comunitaria y sin abonar renta alguna ni compensación alguna por dicha ocupación.

Señalar que la existencia o no de dicha carta de renuncia, no tiene la relevancia que le da la parte recurrente ya que lo que es evidente es que renuncio, lo cual incluso hubiera podido efectuarse verbalmente, cuestión distinta es que fuera el demandado que negara dicha renuncia o que no constara aceptada dicha renuncia por la Comunidad.

Asimismo de lo señalado anteriormente, no cabe duda que la Comunidad de Propietarios acepto dicha renuncia, así consta en el acta del año 2016 en que se somete a la comunidad unas propuestas ante la nueva situación creada. Asimismo el testigo el Sr. Clemente que era administrador de la Comunidad en dichas fechas, manifestó que fue él y su padre quien intervino en la Junta de 5 de marzo de 2016; que preguntado si la entidad demandada renunció manifestó que sí, que se acordó rescindir el contrato y se aceptó dicha renuncia.

Hemos de partir que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En el caso presente queda claro que se devolvió parte de la zona objeto del contrato de arrendamiento en virtud del cual acciona la parte actora y con la anuencia de la parte actora, en consecuencia desde dicha fecha en que se acepta en la Junta de fecha 2016 el contrato en su día acordado entre las partes ya no podía producir efectos y en consecuencia desde dicha fecha por acuerdo de ambas partes el contrato quedo resuelto y ya no se adeudan rentas en virtud del contrato de arrendamiento por el cual se acciona en la demanda.

Cuestión distinta es que si no se llego a aprobar ningún acuerdo y el demandado ha seguido ocupando una parte del local propiedad de la parte actora sin título alguno y sin pagar renta alguna ni indemnización o compensación alguna pueda dar lugar a otro tipo de acciones con reclamación en su caso de una indemnización al haber sido privada la parte actora de dicho uso durante dicho periodo, pero no a la ejercitada en la demanda en base a un contrato de arrendamiento cuya resolución fue aceptada por la parte actora.

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso y confirmar.



CUARTO.- Al desestimarse la demanda las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto en el Art 398 de la L.EC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación

Fallo

QUE DESESTIMANDO, el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , de Blanes, contra la sentencia de fecha 28 de octubre de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Blanes en el Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago nº 504/2018, CONFIRMAMOS, dicha resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.