Sentencia CIVIL Nº 889/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 153/2018 de 15 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 153/2018 -3
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gavà
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 193/2017
Parte recurrente/Solicitante: Jacobo , Marina
Procurador/a: ANTONIO LOSADA RODRIGUEZ, ANTONIO LOSADA RODRIGUEZ
Abogado/a: MARIA JESUS TORBADO MARTINEZ
Parte recurrida: Modesta , Noelia , Ofelia , Mario
Procurador/a: Fernando Bertran Santamaria
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 889/2019
Magistrados:
Belen Zambrana Eliso
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 15 de julio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 8 de febrero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 193/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gavà a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a ANTONIO LOSADA RODRIGUEZ, , en nombre y representación de Jacobo , Marina contra Sentencia - 20/11/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Fernando Bertran Santamaria, en nombre y representación de Modesta , Noelia , Ofelia , Mario .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Losada Rodriguez en nombre y representaciónde D. Jacobo y Dª. Marina sobre resolución contractual y reclamación de cantidad, contra Dª. Modesta , Dª. Noelia , Dª. Ofelia y D. Mario debo declarar y declaro la resolución del contrato firmado entre ambas parte en fecha 27 de juniode 2016 y debo condenar y condeno a Dª. Modesta , Dª. Noelia , Dª. Ofelia y D. Mario al pago a la parte demandante de la suma de 30,000 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda hasta el completo pago del principal adeudado. No se hace especial imposición de las costas procesales.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 12/06/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercita por la parte actora, señor Jacobo y señora Marina , en su demanda una acción de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del contrato de arras y reclamación de arras duplicadas frente a la parte demandada indicada. Alega, en esencia, la parte actora: 1º) Que en fecha 27 de junio de 2016 suscribió un contrato privado de arras penitenciales con los demandados (a través del representante legal de estos señor Fernández Dávila) en virtud del cual se estipulaba que los demandantes, entregaban la cantidad de 30.000 euros a los demandados en concepto de arras penitenciales por la compra de la finca descrita en el hecho primero de la demanda (y en el contrato), conviniéndose asimismo; que dicha cantidad se aplicaría a cuenta del precio pactado de la compraventa que ascendía a 150.000 euros, que la fecha máxima para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa sería el día 9 de septiembre de 2016 y que la finca debía ser transmitida libre de cargas y gravámenes y sin arrendatarios ni ocupantes por cualquier título. 2º) Que al acercarse la fecha señalada como límite para la formalización de la escritura pública, los demandantes contactaron con el representante legal de los vendedores el señor Fernández Dávila, con el objeto de empezar a preparar la documentación necesaria y que fue en ese momento cuando el señor Fernández Dávila les informó de que la finca estaba ocupada por un arrendatario y que por tanto, no podía transmitirla 'libre de arrendatarios y ocupantes' tal y como se había contratado. 3º) Que la finalidad de la compraventa de esta vivienda era la de residencia familiar de los demandantes, por lo que la imposibilidad de acceder a ella frustraba completamente el objeto del contrato. 4º) Que tras varios requerimientos verbales a los vendedores demandados para que dieran cumplimiento al contrato de arras y ante la falta de solución por parte de estos, se requirió formalmente a los mismos y a su representante el señor Dávila, para comparecer en la notaría el día 14 de noviembre de 2016; y que llegado que fue el día y estando las partes personadas en la indicada notaría, el representante de los vendedores manifestó que la finca continuaba ocupada y que no podía venderse tal y como se había comprometido en el contrato de arras y les ofreció a la parte compradora, señor Jacobo y señora Marina , la resolución amistosa del contrato y la devolución de los 30.000 euros entregados en concepto de arras. 5º) Que no estando de acuerdo la parte actora con esta propuesta de los demandados, se levantó acta de manifestaciones ante el notario. 6º) Que las arras en su día pactadas por las partes eran arras penitenciales y que, en consecuencia, los vendedores demandados, D. Mario , Dª. Noelia , Dª. Ofelia y Dª. Modesta , están obligados a la devolución duplicada de las (60.000 euros) dado que se ha producido el incumplimiento o desistimiento del contrato de compraventa por causa imputable exclusivamente a dicha parte vendedora.

Con tales fundamentos fácticos solicita la parte actora que se dicte sentencia por la que: Se declare resuelto el contrato de arras penitenciales suscrito el día 27 de junio de 2016, declarando que los demandados han incumplido sus obligaciones legales como vendedores y se condene a los mismos, conjunta y solidariamente, a la devolución de la cantidad entregada por los demandantes incrementada en el doble, esto es, la cantidad de 60.000 euros, más intereses y con imposición de las costas a los demandados.

La parte demandada se opone a la demanda formulada de contrario, alegando, fundamentalmente: Que la parte demandante y compradora era plenamente conocedora de que la vivienda estaba ocupada por un arrendatario desde el primer momento en que mostraron interés por su adquisición; que los vendedores demandados habían actuado en todo momento con diligencia y buena fe, recurriendo a los profesionales correspondientes (la inmobiliaria Merkapiso), siendo siempre su voluntad la de cumplir el contrato e interesándoles la venta de la vivienda; que en aras de dar cumplimiento al contrato los demandados (a través de su representante legal el señor Dávila) firmaron el documento de renuncia del contrato con el arrendatario D. Rafael , comprometiéndose este a dejar la vivienda el día 17 de agosto de 2016; y, que el hecho de que finalmente el arrendatario y su familia no hubieran querido desalojar la referida finca, incumpliendo el documento de rescisión suscrito con los demandados y convirtiéndose en 'okupas', no era causa de incumplimiento del contrato o desistimiento imputable a la parte vendedora, sino un hecho sobrevenido, una causa de fuerza mayor no atribuible a los demandados y que, por ello, no podía dar lugar a la devolución de las arras duplicadas. Apunta, asimismo, la parte demandada en su escrito de contestación, que la verdadera intención de las partes a la hora de firmar el contrato de arras penitenciales, era que se resolviera el contrato de arrendamiento sobre la vivienda satisfactoriamente, debiendo calificarse las arras de confirmatorias, como simple anticipo del precio; y solicita así, la demandada, que se proceda a la íntegra desestimación de la demanda o bien, subsidiariamente, que se condene a los demandados a la devolución únicamente de los 30.000 euros entregados por los demandantes, sin imposición de costas.

La sentencia de primera instancia, tras afirmar la naturaleza penitencial del pacto arral suscrito entre las partes en fecha 27 de junio de 2016; fija la cuestión objeto de controversia en la determinación de si la causa que impidió el otorgamiento de la escritura pública de compraventa fue o no imputable a la parte vendedora (ello por cuanto en el contrato de arras referido, se estipuló literalmente que si la compraventa no se llevaba a término por circunstancias imputables a la parte vendedora esta devolvería el importe doblado de la cantidad entregada); y advierte, la sentencia de instancia; que no resultando controvertido que el impedimento para la firma del contrato de compraventa fue la permanencia de los inquilinos en el inmueble a fecha de 9 de septiembre de 2016 prevista para el otorgamiento de la escritura píblica, se discute entre las partes si los compradores conocían la existencia del inquilino en el momento de la firma del contrato de arras. De este modo, tras el análisis detallado de la prueba documental y testifical practicada en los autos, concluye la Juez a quo en su sentencia; que los demandantes, señor Jacobo y señora Marina , firmaron el contrato de arras penitenciales a sabiendas de la existencia de inquilinos; que tales inquilinos persistían en la ocupación del inmueble a la fecha de la firma de la compraventa (9 de septiembre de 2016) y en la cita posterior ante notario (14 de noviembre de 2016); que los inquilinos conocían que la vivienda estaba en venta y que tenían que irse y que firmaron el documento de rescisión de su contrato en fecha 17 de agosto de 2016, pero que finalmente decidieron no irse; y que, por ello, 'se entiende acreditado que el cumplimiento del contrato en los términos pactados, en el sentido de inexistencia de arrendatarios ni ocupantes en el momento de la firma, no pudo llevarse a efecto por causa no imputable a la parte demandada'.

Señala asimismo, la sentencia de instancia, que de acuerdo con la doctrina jurisprudencial enunciada, el término para la firma del contrato no estaba establecido con carácter esencial, pues los propios demandantes concedieron nueva fecha posterior para la firma del contrato, siendo así que el retraso no puede equipararse al incumplimiento. Y que, no resultando acreditado el incumplimiento voluntario de la parte demandada de las estipulaciones recogidas y pactadas en el contrato de arras firmado, no ha lugar a que dicha parte demandada devuelva la suma entregada doblada, sino que procede estimar parcialmente la demanda, declarar la resolución del contratro firmado entre ambas partes en fecha 27 de junio de 2016 y condenar a la parte demandada de manera conjunta y solidaria a la devolución de la cantidad entregada por los demandantes, es decir, 30.000 euros, por entenderse que no procede la aplicación de las arras penitenciales.

Frente a esta resolución se alza la parte actora, señor Jacobo y señora Marina , por medio del presente recurso y, con base al único motivo de error en la valoración de la prueba (acerca del conocimiento de la existencia de inquilinos por la parte compradora en el momento de la firma del contrato, del carácter esencial del término fijado para el otorgamiento de escritura pública, y del retraso relevante y equiparable al incumplimiento del contrato) y reafirmando la inequívoca condición de arras penitenciales del pacto arral suscrito entre las partes; interesa la revocación de la sentencia de instancia y la estimación íntegra de su demanda, declarando resuelto el contrato de arras de fecha 27 de junio de 2016 por causa imputable a la parte demandada y condenado a dicha parte conjunta y solidariamente a la devolución del doble de la cantidad entregada (60.000 euros) más intereses y costas.

La parte demandada y apelada, D. Mario , Dª. Noelia , Dª. Ofelia y Dª. Modesta , se opone e impugna el recurso de apelación presentado, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.

El debate pues, en la apelación, ha quedado planteado en los mismos términos que en la primera instancia, si bien no ha sido impugnado por ninguna de las partes, el pronunciamiento acerca de la naturaleza penitencial de las arras pactadas en el contrato de 27 de junio de 2016 ni tampoco la condena de los demandados, conjunta y solidariamente, a la devolución de los 30.000 euros entregados por los demandantes en concepto de arras (más intereses y costas). Se dispone para la resolución del recurso del mismo material probatorio que en la primera instancia.



SEGUNDO.-A este respecto conviene recordar que nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia, cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes ( STS 17.6.2015 ). Así es, en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige para la segunda instancia la plenitud del efecto devolutivo, de tal manera que, en principio (y con las limitaciones derivadas del principio 'tantum apellatum quantum devolutum' y de la prohibición de la 'reformatio in peius'), la apelación permite al órgano jurisdiccional 'ad quem' examinar en toda su integridad del proceso y, por ende, revisar plenamente la resolución recurrida. A este respecto la STS de 23.12.2009 declara 'La STS de 7 de julio de 2004 ha expresado la doctrina jurisprudencial consolidada siguiente: 'Como dice la sentencia de esta Sala de 29 de julio de 2002 , los Tribunales de alzada tienen competencia, no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores en grado, sino también para dictar, respecto a todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, salvo en aquellos aspectos en los que por conformidad o allanamiento de las partes haya quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido ya que en otro caso le es lícito al Tribunal de apelación, según nuestro ordenamiento procesal, valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, pueda revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate'. No es preciso, pues, que se constate un error en la apreciación probatoria del Juzgador de instancia, bastando con la mera discrepancia entre los tribunales de primera y segunda instancia (distinto resulta en el recurso extraordinario de casación), y teniendo en cuenta que en la actualidad la prevalencia que suponía la inmediación en la práctica de la prueba del Juez de primera instancia respecto a su valoración, queda de alguna manera desdibujada por la utilización de medios mecánicos de grabación de sonido e imagen.

En este mismo sentido las SSTS de 15.2.2012 y 23.10.2012 ; esta última razona: ' La apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la prueba y para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que '[l]a apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada'-, por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia de prueba y aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo, enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisión de la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba , sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad'.



TERCERO.- Las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero, en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex artículo 1454 del Código Civil , confirmatorias o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación ( artículos 1281 y ss del Código Civil , en adelante CC ). Y se entregan, las arras, en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación (así, no puede entenderse la existencia de un contrato de arras penitenciales previo al de compraventa o desligado de éste, por propia definición ex artículo 1454 CC , al tener por objeto la posibilidad de desistimiento del mismo).

Asimismo, es preciso señalar la reiterada doctrina jurisprudencial en relación a tal figura y que parte de dos premisas: En primer lugar, que el concepto de arras no es un derecho moderno simple y uniforme, ya que se admite la existencia de varias clases de arras, a saber; unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el artículo 1454 CC , concebidas como una 'multa o pena' correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos 'a cuenta del precio', de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del artículo 343 del Código de Comercio ; junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como arras penales (identificadas en algún ordenamiento jurídico, como el italiano, según resulta del artículo 1385 CC de 1942) con las que en efecto, se confunden, cuando lo entregado como 'arra' no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1152 CC , es decir, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida. Estas diferencias clasificatorias y conceptos, frente a la escueta regulación del artículo 1454 CC , fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 de nuestro primer Código sustantivo.

Y, en segundo término, debe señalarse, que las dudas que pueden surgir en cuanto a cuál de estas tres clases de arras es la recogida en cada caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que las partes quisieron fuese el alcance y eficacia de las dichas arras; como se dijo, entre otras, en las SSTS de 1 abril de 1958 , 7 de febrero de 1966 y de 20 mayo de 1967 ; siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como medio de garantía permite el artículo 1454 CC , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales -...

de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ... -, según declararon las SSTS de 24 noviembre 1926 , de 8 julio 1933 , de 5 junio 1945 , 22 octubre 1948 , 28 octubre 1956 , 7 febrero 1966 y 16 diciembre 1970 entre otras; debiéndose entender, en caso contrario, que 'se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado'.

Dicho esto, en el supuesto de autos la suma entregada, además de serlo a cuenta del precio, cumple una función de arras penitenciales, en tanto expresamente se preve en el contrato, como multa o sanción a la posibilidad de desisitir 'voluntariamente' de un contrato bilateral y sinalagmático. Así resulta de la calificación que se les da a estas arras, de manera reiterada en el encabezamiento y cuerpo del contrato suscrito por las partes en fecha 27 de junio de 2016, así como de la expresa remisión que en él hacen las partes firmantes al artículo 1454 CC ; siendo que, en el pacto SÉPTIMO del documento se establece que; 'Si por cualquier motivo imputable a la parte compradora, la presente compraventa no llegara a su fin, esta perderá la cantidad entregada en concepto de ARRAS PENITENCIALES establecida en el presente contrato' y en el pacto OCTAVO se indica que; 'En contrapartida, si la compraventa no se llevase a término por circunstancias imputables a la parte vendedora, esta queda exclusivamente comprometida a devolver a la parte compradora el importe del doble de la referida cantidad que refleja el presente contrato, como ARRAS PENITENCIALES contempladas en el artículo 1.454 del CÓDIGO CIVIL '.



CUARTO.- No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

La sentencia de instancia, previa invocación de la facultad resolutoria del artículo 1124 CC y partiendo de lo estipulado en el pacto octavo del contrato otorgado entre las partes en fecha 27 de junio de 2016 (esto es, que si la compraventa no se llevase a término por circunstancias imputables a la parte vendedora, esta queda obligada a devolver a la parte compradora el importe del doble de la cantidad entregada en concepto de arras) determina que la cuestión controvertida estriba en dilucidar si la causa que impidió el otorgamiento de la escritura pública de compraventa fue imputable a los vendedores. Y, entiende la juez a quo, acto seguido, que no siendo controvertido que el impedimento para la firma del contrato de compraventa fue la permanencia de los inquilinos en el inmueble objeto de la misma a fecha 9 de septiembre de 2016, prevista para el otorgamiento de la escritura pública; se discute entre las partes si los compradores conocían la existencia del inquilino en el momento de la firma del contrato de arras.

Sin embargo, debe advertirse en esta alzada que, ciertamente, tal circunstancia (conocimiento de la existencia de inquilinos por parte de los compradores), así como la voluntad incumplidora o la buena fe de los vendedores, o la conducta deliberadamente rebelde del inquilino que no se marcha de la vivienda (cuestiones estas sobre las que versó la totalidad de la prueba testifical y de parte practicada en el juicio, parte de la documental obrante en autos y la argumentación exhaustivamente razonada de la sentencia de instancia); carecen de relevancia para la resolución de la presente litis, atendiendo al contenido del contrato suscrito entre las partes y a la naturaleza penitencial (no cuestionada) de las arras pactadas en el mismo.

En efecto, remitiéndonos a la doctrina jurisprudencial destacada en el Fundamento anterior (acerca de las clases de arras, confirmatorias, penitenciales y penales, con las características antes indicadas); se determina que las arras penitenciales han de referirse a la libre facultad de las partes para desligarse o desistir del contrato, por lo que no resulta correcto entrar a dilucidar cuál de las partes ha sido la 'culpable' del incumplimiento, lo cual es ajeno a las referidas arras penitenciales y propio de las penales; ya que ello choca con la función propia de las arras penitenciales, en las que la devolución de lo entregado o del doble de lo recibido actúa como precio de la facultad de desistir unilateral y libremente del contrato celebrado y en que se pactan las arras como medio de liberación de las obligaciones asumidas.

Como señala la doctrina, las arras penitenciales son el precio de la facultad de liberarse del contrato, no son una pena por el incumplimiento, sino el precio de la libre decisión de poner fin al contrato. En las arras penitenciales no tiene objeto entrar a dilucidar quién incurrió en incumplimiento, y menos aun a valorar dicho incumplimiento en términos de culpabilidad. En ellas el vendedor o el comprador, unilateralmente y por libre decisión, desisten antes del cumplimiento del contrato aviniéndose a lo dispuesto en el artículo 1454 CC .

Se caracterizan pues, estas arras penitenciales, por facultar a las partes, (por mediar concierto libremente convenido conforme la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 CC ) a desistir del negocio a su arbitrio, pero, eso sí, cumpliendo con la sanción pecuniaria que el artículo 1454 CC autoriza ( STS 22 de septiembre de 1999 ); siendo preciso para que se configuren las arras como penitenciales, que conste de manera evidente la intención de las partes de dar a las mismas el carácter del artículo 1454 CC ( STS 23 de julio de 1999 ), expresando de manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de lo convenido por medio del mecanismo que las arras penitenciales implican, esto es; devolución del doble para el vendedor y pérdida para el comprador.

Debe así, acudirse a la doctrina emanada de nuestro Tribunal Supremo, relativa a la diferencia entre desistir e incumplir, que se recoge en la STS de 19 de junio de 1986 , según la cual; 'debe acogerse la fundamentación del quinto motivo del recurso en cuanto ataca la afirmación de la sentencia que identifica al arrepentimiento o desistimiento del contrato regulado en el artículo mil cuatrocientos cincuenta y cuatro, con el incumplimiento culpable del contrato tipificable en el artículo mil ciento veinticuatro, identificación inadmisible en cuanto el desistimiento implica el lícito ejercicio de una facultad o derecho potestativo concedido por el ordenamiento jurídico y el incumplimiento supone la vulneración del contenido obligacional asumido por la parte'; y concluir señalando que las arras penitenciales son el precio del lícito arrepentimiento o libre desistimiento respecto del contrato perfeccionado y no la sanción a un incumplimiento de lo pactado. Las arras penales, a diferencia de las anteriores, tienen una función estricta de garantía de cumplimiento, ya que se pierden o devuelven dobladas si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo, y se pactan para supuestos de incumplimiento de una de las partes.

Por otro lado, en cuanto al incumplimiento de lo pactado, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ) y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, -si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 )-, hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además; que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Ahora bien, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ) que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un 'interés jurídicamente atendible'; lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Y, por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor constituya un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado en la doctrina jurisprudencial como 'verdadero y propio' ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995;RJA 8836/1994 , 2149 y 5342/1995 ), ' grave' (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero , y 19 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 ), y ' esencial' (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994 , y 11 de abril de 2003 ; RJA 7024/1994 y 3017/2003 ); que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989 ), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985 y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986 ) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995 y 15 de octubre de 2002 ; RJA 1106/1995 y 10127/2002 ) o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ; RJA 8984/1990 , 1518/1991 , 4859/1995 , y 6978/1995 ).

Todo ello concurre en el supuesto de autos. En efecto, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, de la prueba documental y testifical practicada y de la ausencia de prueba en contrario; que en el contrato de arras penitenciales de 27 de junio de 2016 suscrito entre las partes (documento nº 1 de la demanda) se pactó; la compraventa de la finca propiedad de los demandados (descrita en el contrato), la entrega en el acto por los demandantes de 30.000 euros en concepto de arras penitenciales y a cuenta del precio fijado en 150.000 euros, la entrega del resto del precio (120.000 euros) a la firma de la escritura pública de compraventa que había de otorgarse, 'a lo más tardar' el día 9 de septiembre de 2016, y que la finca objeto del contrato se vendería 'libre de cargas y gravámenes y sin arrendatarios ni ocupantes por cualquier título' (pacto

QUINTO del contrato).

Igualmente resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, la testifical y el interrogatorio de la demandada practicadas en el juicio y la ausencia de prueba en contrario; que llegada la fecha límite pactada para el otorgamiento de la escritura pública (el 9 de septiembre de 2016) la finca objeto de compraventa no pudo ser entregada a la parte compradora, señor Jacobo y señora Marina , por no hallarse 'libre de arrendatarios y ocupantes por cualquier título'; habida cuenta de que los arrendatarios existentes en dicha vivienda, D. Rafael y Dª. Noelia , (que tenían tal condición en virtud de contrato de arrendamiento suscrito con los propietarios demandados, D. Mario , Dª. Noelia , Dª. Ofelia y Dª. Modesta , actuando través de su representante legal el señor Fernández Dávila, en fecha 11 de diciembre de 2013 con un plazo de duración pactado de tres años según se constata en el documento nº 1 de la contestación), decidieron no marcharse de la vivienda, a pesar de lo acordado con la parte arrendadora en documento de rescisión del contrato de arrendamiento firmado por ambas partes en fecha 17 de agosto de 2016 (documento nº 2 de la contestación).

Y también son hechos acreditados en la presente litis (con base a la misma prueba descrita anteriormente; que la finca objeto de compraventa tampoco pudo ser entregada por los vendedores en las condiciones pactadas en el contrato en la fecha en que fueron requeridos por la parte compradora para ello, ante notario, el día 14 de noviembre de 2016 (documentos nº 6 y 7 de la demanda, también aportados de contrario), y que dicha finca seguía estando ocupada por los mismos arrendatarios a fecha de celebración del acto de la vista de la presente causa ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gavá (en fecha 10 de noviembre de 2017) a pesar de la demanda de desahucio por expiración del plazo y reclamación de rentas interpuesta por el representante legal de los demandados que culminó mediante Decreto de fecha 29 de mayo de 2017 en el que se condenaba a los arrendatarios señor Rafael y señora Noelia a abonar la cantidad de 1.830 euros reclamada en la demanda más las rentas que se devengasen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la efectiva entrega de la posesión de la vivienda y se fijaba el lanzamiento de la referida vivienda para el día 12 de julio de 2017 a las 12:30 horas.

Es decir, atendido el resultado de la prueba practicada, se hace preciso alcanzar la conclusión probatoria de que la frustración del negocio (de compraventa de vivienda) se produjo por el incumplimiento esencial y relevante de la parte vendedora, por no entregar en la fecha convenida (9 de septiembre de 2016) la vivienda objeto del contrato, no habiéndolo hecho tampoco en los meses posteriores al vencimiento pactado (14 de noviembre de 2016) e incluso no estando en disposición de hacerlo un año después (10 de noviembre de 2017), ya instado y en curso el presente litigio; no pudiendo pretender la parte vendedora que la consumación de la venta, en contra de lo específicamente pactado en el contrato, penda indefinidamente de su 'voluntad' (o de las relaciones contractuales o litigiosas con terceros, véase los arrendatarios, que sólo a dicha parte incumben) pues ello es contrario a la norma del artículo 1256 del Código Civil , según la cual el cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

Y ello es así, independientemente del conocimiento que tuvieran los compradores demandantes de la existencia de los inquilinos en el momento de la firma del contrato; o de la pretendida buena fe de los vendedores demandados (que acudieron y se dejaron asesorar por la agencia inmobiliaria Merkapiso y que una vez constatada la imposibilidad de entrega de la finca, ofrecieron al señor Jacobo y a la señora Marina la resolución amistosa del contrato con devolución de los 30.000 euros entregados en concepto de arras); o de la conducta ilegítima de los arrendatarios D. Rafael y Dª. Noelia , negándose a abandonar la finca arrendada en el día pactado con el representante legal de los vendedores demandados. Porque, como ha quedado fijado anteriormente, tratándose de un pacto de arras penitenciales y constatado que la compraventa de la cual pendían no pudo llevarse a efecto por imposibilidad de entrega de la finca en las condiciones pactadas (tanto en el plazo, el 9 de septiembre de 2016; como en la forma, 'libre de cargas y gravámenes y sin arrendatarios ni ocupantes por cualquier título'), siendo esta la obligación esencial de la parte vendedora; dicha parte vendedora quedaba obligada (Pacto octavo del contrato) a devolver a la parte compradora, como multa o sanción por el desistimiento o incumplimiento del contrato, el doble de la cantidad entregada, es decir, 60.000 euros.

Dicho de otro modo, la imputabilidad del desistimiento o incumplimiento, sea de la parte compradora o de la parte vendedora en este caso, en el pacto de arras penitenciales; no se erige ni ha de valorarse en términos de dolo o negligencia, no siendo tampoco de aplicación (dado el vínculo contractual existente entre las partes) la doctrina de la exclusión de la responsabilidad (extracontractual) por caso fortuíto o fuerza mayor; motivo por el cual, este tribunal no puede compartir ni confirmar la fundamentación ni la decisión alcanzadas por la juez a quo en su sentencia, al estimar que 'el cumplimiento del contrato en los términos pactados, en el sentido de inexistencia de arrendatarios ni ocupantes en el momento de la firma, no pudo llevarse a efecto por causa no imputable a la parte demandada' y que, 'no resultando acreditado el incumplimiento voluntario por parte de los vendedores demandados, no ha lugar a la devolución del doble de las arras pactadas sino tan sólo a la devolución de la cantidad efectivamente entregada (de 30.000 euros)'.

Por todo cuanto antecede, procede, estimando el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, señor Jacobo y señora Marina ; revocar en parte la sentencia dictada en la primera instancia, estimando íntegramente la demanda interpuesta por la parte compradora y condenando a los vendedores demandados (y apelados) conjunta y solidariamente, a entregar a los demandantes la suma de 60.000 euros (importe de las arras duplicadas).



QUINTO.- El anterior pronunciamiento, en tanto supone la íntegra estimación de la demanda interpuesta por los apelantes, señor Jacobo y señora Marina , comporta la imposición a la parte demandada de las costas devengadas por aquélla en la primera instancia, al no observarse dudas de hecho o de derecho que justifiquen un pronunciamiento distinto, ex artículo 398.1 que remite al artículo 394.1 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No se efectúa un especial pronunciamiento respecto a las costas de la apelación, al haber sido estimado el recurso ( artículo 398.2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jacobo y Dª. Marina contra la sentencia de fecha 20 de noviembre de 2017 dictada en el procedimiento ordinario número 193/2017 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gavá, SE REVOCA PARCIALMENTE la indicada resolución en el sentido de que: - La cantidad a cuyo pago se condena a los demandados, D. Mario , Dª. Noelia , Dª. Ofelia y Dª.

Modesta se fija definitivamente en 60.000 euros, manteniéndose el pronunciamiento sobre intereses legales y procesales del Fundamento tercero de la sentencia.

- Se imponen las costas procesales de la primera instancia a la parte demandada.

- Se confirman los restantes pronunciamientos contenidos en la sentencia recurrida.

- No se efectúa una especial imposición de las costas de la apelación a ninguna de las partes.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :