Sentencia Civil Nº 89/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 614/2010 de 09 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00089/2011

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 614 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a nueve de febrero de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 660/2009 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCIÓN N. 5 de LÉGANES, a los que ha correspondido el Rollo 614/2010, en los que aparece como parte apelante RUMARO BERGAZ, S.L., representada por el procurador D. FERNANDO JURADO RECHE, y asistida por el Letrado D. JUAN-MANUEL RODRÍGUEZ PRADA, y como apelada Dña. Zulima , representada por el procurador D. EMILIO MARTÍNEZ BENÍTEZ en esta alzada, y asistida por el Letrado D. JULIO ANTONIO ARANDA RONCERO, sobre resolución de contrato de arras penitenciales para adquisición de vivienda y reclamación principal, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Leganés, en fecha 21 de junio de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "QUE ESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Hurtado Portellano en nombre y representación de Dª Zulima , procede hacer los siguientes pronunciamientos:

- Debo declarar y declaro resuelto el contrato de arras penitenciales para la adquisición de vivienda suscrito por las partes con fecha 2 de Julio de 2007.

- Debo condenar y condeno a RUMARO BERGAZ S.L. a reintegrar a la parte actora la cantidad de 17.600 euros.

Dicha cantidad devengará los intereses legales correspondientes desde el 23 de septiembre de 2009.

Procede la condena en costas de la parte demandada.

QUE DESESTIMANDO la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Jurado Reche en nombre y representación de RUMARO BERGAZ S.L., debo absolver y absuelvo a Dª Zulima de los pedimentos contenidos en la misma, con expresa condena en costas de la parte demandada-reconviniente".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada RUMARO BERGAZ, S.L., al que se opuso la parte apelada Dña. Zulima , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 12 de diciembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen en su integridad los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. Doña Zulima presentó demanda de juicio ordinario contra la sociedad limitada RUMARO BERGAZ, alegando que el día 2 de julio de 2007 se suscribió entre las partes del presente procedimiento un contrato de arras penitenciales para la adquisición de una vivienda que la demandada estaba construyendo en Alcorcón, en el que, como estipulaciones más relevantes, se contenía que el precio de la compraventa, que se fijaba en 192.324 euros, se abonaría del siguiente modo, un primer importe de 6.000 euros, en concepto de arras penitenciales, y posteriormente se harían pagos mensuales de 800 euros hasta la firma de la escritura de compraventa, que se llevaría a cabo en el plazo máximo de 24 meses desde la firma del contrato y donde se acabaría de pagar el resto de la deuda(precio).

Con fecha 2 de julio de 2007 se hizo la entrega de seis mil euros y desde septiembre de 2007 a junio de 2009 se abonaron 22 mensualidades de 800 euros cada una, totalizando 17.600 euros, y cuando llegaba la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública se comenzó a tramitar la concesión de un crédito hipotecario con el que pudiera financiar la compra, encontrando serias dificultades para ello dada la actual situación económica, lo que puso en conocimiento de la sociedad demandada quien, aunque en un principio manifestó que no había problemas para la resolución del contrato y devolución de las cantidades pagadas, con fecha 15 de septiembre le remitió una comunicación en la que la emplazaba a acudir a una notaria para la firma de la escritura de compraventa, carta que fue contestada el día 22 de septiembre, a través de un burofax, donde se le exponía la voluntad de resolver el contrato y de exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

En función de lo expuesto y de la regulación contenida en la estipulación segunda del contrato donde se indica que "en el caso que el comprador no formalizase el contrato de compraventa dentro del plazo anteriormente mencionado, contado desde el requerimiento efectuado por la vendedora, se entenderá que renuncia expresamente a la compraventa, en cuyo caso la vendedora hará suya la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales y quedará en total libertad para dar el destino que estime conveniente a los inmuebles", defiende la actora que la parte demandada solo puede hacer suyo el importe de 6.000 euros, debiendo reintegrarle la cantidad de 17.600 euros, que es el objeto de este procedimiento.

SEGUNDO. La sociedad RUMARO BERGAZ se opuso a la demanda y formuló reconvención, indicando que con fecha 2 de julio de 2007 las partes suscribieron un contrato, que aunque se denomina de arras penitenciales para la adquisición de vivienda, era en realidad un contrato de compraventa de bien inmueble por precio cierto (192.324 €), por lo quedó perfeccionado y las partes vinculadas por sus disposiciones, habiendo satisfecho la demandante la suma de 23.600 euros con cargo al contrato.

Además, con fecha 2 de septiembre de 2008 las partes suscribieron lo que denominaron "contrato de mejoras de vivienda en construcción", mediante el cual la demandada introdujo doce modificaciones sobre el proyecto inicial y en cuya estipulación VI se establece que ambas partes formalizaron un contrato de compraventa el día 2 de julio de 2007, por lo que reconocieron que entre ellas existía un verdadero contrato de compraventa.

La compradora, alegando supuestas dificultades financieras causadas por la actual situación económica que no ha acreditado debidamente, desistió unilateralmente del contrato cuando ya se habían hecho en la vivienda las modificaciones que la demandada estimó adecuadas, desistimiento que fue rechazado por la vendedora y que debe ser considerado como un incumplimiento grave que debe conducir a que se declare resuelto el contrato y a que se condene a la parte actora, en concepto de daños y perjuicios, a la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta; a tal efecto, presentó la correspondiente demanda reconvencional.

TERCERO. La sentencia de instancia, tras hacer un estudio de las distintas funciones que pueden cumplir las arras en nuestro sistema civil, conforme a la doctrina jurisprudencial, y poner en relación tales conclusiones con los términos del contrato, entendió que en este caso se quiso dar a las mismas el carácter de arras penitenciales y penales, por lo que la compradora legítimamente podía desistirse unilateralmente del contrato, con la pérdida de los seis mil euros que se entregaron en concepto de arras penitenciales.

Contra la misma se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde examinar en este momento, en el que se alegaron como causas para solicitar la revocación de la sentencia las siguientes:

A) Error de hecho y de derecho en la valoración de la prueba practicada en el curso del procedimiento, ya que no se ha tenido en cuenta que la cantidad de 6.000 euros se entregó con el carácter de arras penitenciales por un plazo de 24 meses, por lo que a partir del 2 de julio de 2009 solo podía tener el concepto de parte del precio de la compraventa, siendo el día 22 de septiembre de 2009 cuando la actora resolvió unilateral e injustificadamente, sin acreditar la existencia de dificultades financieras que le impidiesen culminar la operación. Asimismo se ha indicado en la sentencia que la compradora se excusa en que se encontró con dificultades financieras que le impidieron suscribir la operación de compraventa cuando no existe ninguna prueba que acredite tal extremo y además se había concertado por la constructora un crédito hipotecario a favor de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Extremadura en el que podía subrogarse el comprador.

B) Infracción de ley, en concreto de los artículos 1454, 1124 y 1101 del CC . Es incierto y contrario a la realidad que entre las partes sólo se hubiera suscrito un contrato de arras penitenciales, ya que, a tenor del contenido del artículo 1.450 del CC debe entenderse que entre la actora y RUMARO se perfeccionó un auténtico contrato de compraventa del piso sito en la calle San Pablo nº 9, planta 1ª A de Alcorcón por un precio de 192.324 €, más IVA, siendo el mismo válido y eficaz y de obligado cumplimiento para las partes, conforme a su contenido y a la ley. Asimismo no se ha tenido en cuenta que la parte compradora introdujo, según su interés y conveniencia, hasta doce modificaciones del proyecto inicial, construyéndose el piso a su medida. Por tanto se impugna la fundamentación jurídica que justifica la aplicación del artículo 1454 del CC , ya que, partiendo del carácter restrictivo que la jurisprudencia concede a las arras penitenciales y al hecho de que había transcurrido el plazo para hacer valer las arras, existen circunstancias para no tener en cuenta tal precepto, y, en función de lo dispuesto en los artículos 1445 y 1124 del Código Civil , dar acogida a la pretensión que la sociedad apelante presentó en su reconvención ante el incumplimiento evidente de las obligaciones asumidas por la compradora en el contrato.

C) Indebida condena en costas a la parte demandada reconviniente en cuanto existen circunstancias, tanto de hecho como de derecho, que justifican que los Tribunales se puedan separar del criterio objetivo del vencimiento.

CUARTO. Lo primero que debemos indicar es que el contrato se ha redactado por la parte apelante, por lo que al abordar las complicaciones que nos presente la interpretación del mismo, siempre deberemos tener en cuenta el artículo del Código Civil que dispone que

A pesar de su ambigua denominación, contrato de arras penitenciales para la adquisición de vivienda, pues las arras son una cláusula que acompaña a los contratos y no un contrato en si mismo, lo que queda perfectamente claro de la lectura del contrato es que las partes estuvieron de acuerdo en que la compradora tenía la facultad de desistir de la compra de la vivienda hasta el mismo momento de la firma de la escritura pública, simplemente con la pérdida de la cantidad entregada al suscribir el contrato. En concreto en la estipulación segunda se indica textualmente que la cantidad de 6.000 euros " se percibe en concepto de arras penitenciales, con los efectos y alcance previstos en el artículo 1454 del Código Civil por un plazo de máximo de 24 meses contados desde esta fecha. En dicho plazo, habrá de suscribirse el contrato de compraventa del inmueble descrito en el Expositivo III de este contrato, el cual se llevará a efecto en las oficinas de la sociedad vendedora dentro del plazo máximo de 30 días a contar del requerimiento que en este sentido realice la vendedora al comprador, aplicándose, en caso de suscribirse, la cantidad percibida en este acto, al importe total del precio de la misma. En el caso de que el comprador no formalizase el contrato de compraventa dentro del plazo anteriormente mencionado, contado desde el requerimiento efectuado por la vendedora, se entenderá que renuncia expresamente a la compraventa, en cuyo caso la vendedora hará suya la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales y quedará en total libertad para dar el destino que estime conveniente a los inmuebles reseñados en el Expositivo III de este documento. Del mismo modo, si la compraventa no se lleva a efecto por causas imputables a la sociedad vendedora, ésta se obliga a reintegrar al comprador el doble de la cantidad entregada por esta última en el concepto de arras penitenciales, así como la totalidad de las mensualidades. Dicha devolución deberá de producirse dentro del plazo máximo de 30 días, contados a partir del siguiente a la expiración del plazo a que se refiere el primer párrafo de esta estipulación". Por tanto, mientras en caso de desistimiento de la compradora la misma solamente perdía la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, cuando fuera la vendedora quien no quisiera celebrar el contrato la misma estaba obligada a devolver duplicada la cantidad recibida en concepto de arras y todas las mensualidades recibidas a cuenta del precio de la compra.

La claridad de la estipulación, donde se recoge de un modo claro e indubitado la figura de las arras penitenciales, nos libera de hacer ulteriores consideraciones sobre la voluntad de las partes, sin que estas conclusiones puedan alterarse porque entendamos que se suscribió un contrato de compraventa y no de arras penitenciales, que es como se ha denominado el mismo, hecho al que ha dado gran importancia la parte apelante en su recurso, pues las arras penitenciales no son un contrato en si mismo sino una estipulación en virtud de la cual, en el momento de la conclusión del contrato, la parte compradora entrega a la vendedora una cantidad de dinero que no constituye el total del precio y que puede tener diversas finalidades, ni a que se hicieran modificaciones en la vivienda, a petición de la compradora, pues tal facultad, que no suponía ningún aumento en el precio pactado, no limitaba el derecho a resolver el contrato, ya que nada al respecto se indica en el documento de mejoras de vivienda en construcción, pues el mismo se remite al contrato de compraventa suscrito sin hacer ninguna alteración en el mismo.

Es cierto que se sobrepaso el plazo de 24 meses fijado, en principio, para la finalización de la construcción de la vivienda y firma de la escritura pública, pero ello no limitaba el derecho de resolver el contrato a la compradora, pues, como puede verse de una lectura atenta de la estipulación segunda que hemos trascrito con anterioridad, el derecho de resolver el contrato podía ejercitarse dentro del plazo de treinta días siguientes al momento en que se requiriese a la compradora para la firma de la escritura pública y pago del resto del precio, considerándose la inasistencia de la compradora al acto del otorgamiento de la escritura pública como una renuncia expresa al mismo(resolución). Asimismo es indiferente que se haya acreditado o no por la demandante las dificultades económicas que le impidieron culminar la compra de la vivienda, pues, cuando se han pactado las arras penitenciales y salvo estipulación expresa en contra, la facultad de resolver el contrato no viene supeditado a la existencia de una causa acreditada que justificase tal medida sino que simplemente depende de la voluntad del comprador.

CUARTO. Si en función de unas condiciones económicas muy favorables para las empresas constructoras, ya que existía una demanda muy alta para la compra de viviendas de nueva construcción, se firmaron estas estipulaciones con unas condiciones favorables a los compradores, no podemos alterarlas cuando hayan cambiado las circunstancias económicas, pues es indudable que la actora al celebrar el contrato tuvo en cuenta que la única pérdida que tendría si desistía de la compra de la vivienda era la de seis mil euros que se entregaron al dar inicio a la relación jurídica.

Obviamente por lo expuesto, es imposible que entremos a examinar si existe posibilidad de declarar resuelto el contrato por incumplimiento de la compradora, que es la petición de la empresa vendedora y condenar a la compradora al pago de los perjuicios causados a la vendedora por tal hecho, pues se permitió a la compradora a desistirse del contrato con la sola pérdida de las cantidades entregadas en concepto de arras al suscribir el contrato.

QUINTO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). No aceptamos el último motivo del recurso presentado por la parte demanda, pues, como existe claridad absoluta sobre la finalidad pretendida por las partes con la entrega de las arras, ya que el contrato es absolutamente claro en este aspecto, no podemos aceptar que haya dificultad jurídica alguna al resolver el litigio y no vemos dificultad alguna sobre los hechos en que las partes sustentan sus pretensiones, volviendo a indicar que el único punto que no ha quedado suficientemente aclarado, la dificultad económica con que se encontró la compradora en el momento de la firma de la escritura pública, resulta absolutamente indiferente a la hora de resolver este litigio.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la sociedad de responsabilidad limitada RUMARO BERGAZ, que viene representada ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Fernando Jurado Reche, contra la sentencia dictada el día 21 de junio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Leganés en el procedimiento ordinario registrado con el número 660/2009 , debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas procesales devengadas en esta segunda instancia.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar al que se dará por quien corresponda el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.