Sentencia Civil Nº 89/2014, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 605/2013 de 14 de Marzo de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MODESTO FERNÁNDEZ DEL VISO BLANCO

Magistrados:

Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO

Dª. MARIA LUISA SANTOS SÁNCHEZ

En Santa Cruz de Tenerife, a catorce de marzo de dos mil catorce.

Visto por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba expresados el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 400/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granadilla de Abona, promovidos por Dª. Antonieta , representada por la Procuradora Dª. Maria José Arroyo Arroyo, y asistido por las Letradas Dª. Carmen Delgado Cáceres y Dª. Ana Isabel González Villalba, contra la entidad mercantil APLICADORA CANARIAS, S.A., representado por el Procurador D. Buenaventura Alfonso González, y asistido por el Letrado D. Carlos Lazcano de la Concha; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY, la presente sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados el Ilma. Sra. Juez Dª. María Cristina González Padrón, dictó sentencia el veintitrés de julio de dos mil trece , cuya parte dispositiva o fallo es del tenor literal siguiente: 'Acuerdo desestimar íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña María José Arroyo Arroyo, en nombre y representación de Doña Antonieta , contra la entidad mercantil APLICADORA CANARIAS, S.A., y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a la entidad mercantil demandada de los pedimentos efectuados en su contra; con expresa condena en costas a la parte demandante. '

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, personándose oportunamente la parte apelante por medio del Procurador D. Antonio García Camí, bajo la dirección de la Letrada Dª. Ana Isabel González Villalba, la parte apelada se personó por medio del Procurador D. Buenaventura Alfonso González, bajo la dirección del Letrado D. Carlos Lazcano de la Concha; señalándose para votación y fallo el día veinticuatro de febrero de dos mil catorce.

Ha sido ponente la Ilma. Sra. Dª. MARIA LUISA SANTOS SÁNCHEZ, Magistrada de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la precedente instancia, que desestima la demanda origen de esta litis, ha sido apelada por la parte actora, Doña Antonieta , hoy apelante, quien pretende su revocación y la total estimación de esa demanda, con condena de la parte demandada, aquí apelada, la entidad mercantil Aplicadora Canarias S.A., con expresa imposición de las costas causadas. Como motivos del recurso aduce, en primer lugar, la infracción de normas o garantías procesales, en concreto, los artículos 1 , 2 , 3 y 7, todos de la Ley 57/1968, de 27 de julio , discrepando del criterio de la juzgadora de la instancia de no aplicabilidad de dicha Ley, considerando aplicables los indicados preceptos y refiriendo su condición de consumidora. Alega también el error en la valoración de la prueba y señala, con reseña de la jurisprudencia que reputa relevante, que, contrariamente a lo establecido por la mencionada juzgadora, cuando se requiere a esa actora-apelante por primera vez para la formalización de la escritura de compraventa la vivienda objeto de autos no contaba con la documentación administrativa necesaria acreditativa de la habitabilidad de ese inmueble, habiéndose obtenido dos años después de la fecha prevista de entrega, entrega para cuya corrección tiene carácter esencial la cédula de habitabilidad, que permite el contrato de los suministros precisos. Insiste en haber probado que intentó en reiteradas ocasiones rescindir el contrato de compraventa por vía amistosa, sin conseguirlo, siendo después de esos intentos, en el año 2012, cuando la demandada requirió a esa apelante para elevar a público aquel contrato privado, reiterando la actitud pasiva y rebelde de la demandada al cumplimiento del contrato. Refiere que la demora en obtener la expresada documentación administrativa sólo es imputable a esa demandada, además de haber tardado también dos años desde que se obtiene dicha documentación hasta que se requiere para la aludida elevación a público, sin que quepa calificarlo de mero retraso, habiendo probado igualmente que la vivienda estuvo ocupada por terceras personas, apelando a su condición de consumidora a los efectos de aplicación de la correspondiente legislación protectora.

La parte demandada y ahora apelada, la entidad mercantil Aplicadora Canarias S.A., se opone al recurso e interesa su desestimación y la confirmación íntegra de la sentencia apelada con todo lo demás que en derecho proceda. Se muestra conforme con la indicada resolución, en particular con la jurisprudencia que en ella se aplica, y rebate las alegaciones de contrario, negando la concurrencia del motivo relativo a la infracción de normas o garantías procesales que hubiera producido indefensión; aduce que no es de aplicación la Ley 57/1968, de 27 de julio, y que no concurre ninguna causa de rescisión o de resolución contractual, pues la vivienda se concluyó en plazo y cuenta con certificado final de obra, licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad, no siendo imputable a esa demandada el posible retraso en la obtención de esta documentación administrativa, además de que tal retraso tampoco frustró definitivamente el fin del negocio, indicando con más detenimiento las razones en las que sustenta su pretensión desestimatoria del recurso.

SEGUNDO.- El examen de lo actuado conduce a que este tribunal discrepe de la valoración probatoria realizada por la juzgadora de la instancia y de la aplicación del derecho que la misma efectúa, en especial sobre la inexistencia de un incumplimiento sustancial y grave de lo pactado por la entidad demandada, en su condición de vendedora.

Cierto es que el mero retraso en el cumplimiento de la obligación sólo tiene trascendencia resolutoria cuando determina una frustración del fin práctico perseguido en el negocio, mas no puede olvidarse la condición de consumidora que ostenta la parte actora. El artículo 5.5 del Decreto 515/1989, de 21 de abril , sobre protección de los consumidores establece, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, la necesidad de establecer con precisión la fecha de entrega de la vivienda en el contrato, teniendo el de autos el carácter de contrato de adhesión, cuyo modelo ha sido realizado unilateralmente por la entidad demandada para la venta de las viviendas por ella promovidas, estando destinado a su firma por una pluralidad de compradores, por lo que el hoy litigioso no ha sido, ni ha podido ser, negociado individualmente entre las partes, debiéndose estar a lo dispuesto en los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil , en relación con los artículos 1.3 , 8-1 , 10.1 y 2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios -vigente al tiempo de celebración del contrato objeto de autos- en cuanto a la interpretación de los contratos suscritos por esos consumidores, en los casos de cláusulas oscuras o dudosas, en la forma más favorable para los últimos citados.

Así, partiendo de la realidad de la suscripción del contrato de 26 de septiembre de 2006, de cuya resolución se trata, por ser hechos admitidos por ambas partes, la principal controversia entre éstas se centra básicamente en el cumplimiento o incumplimiento de la parte demandada de su obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado y en el carácter esencial o no de este plazo a los efectos resolutorios pretendidos por la actora-apelante. En la estipulación cuarta del contrato de 26 de septiembre antes referido que la vivienda objeto de este contrato habrá de ser entregado al comprador en veinticuatro meses, una vez iniciada la obra. Esta fecha podrá prorrogarse por tres meses sin que ello suponga incumplimiento del contrato por parte de la entidad vendedora. Transcurrido dicho plazo, con la prórroga incluida, habrá de producirse la entrega de la vivienda, salvo causa justificada de fuerza mayor o caso fortuito'; no se fija con claridad la fecha de entrega, dada la remisión al dato del inicio de la obra de construcción, inicio cuya fecha no consta debidamente demostrada en esta litis, pero sí se indica claramente que el transcurso del indicado plazo, incluido el de prórroga 'habrá de producirse la entrega de la vivienda, salvo causa justificada de fuerza mayor o caso fortuito', términos que no dejan lugar a duda sobre el carácter esencial de dicho plazo, incumbiendo la carga de probar la justificación del retraso o demora por las causas expresamente indicadas a la parte vendedora, aquí apelada. Sentado lo anterior, sí se ha acreditado que el certificado final de obra se expidió el día 31 de marzo de 2008, fecha de la que se desprende que en todo caso la terminación de la obra constructiva tuvo lugar dentro del plazo antes indicado de veinticuatro meses más tres de prórroga, mas esa finalización de la obra constructiva no puede ser equiparada a la de entrega de la vivienda, entrega que, a diferencia de lo argüido por la referida demandada-apelada, sólo en los meses de abril y mayo de 2010, en que se otorgaron las respectivas licencias de ocupación y cédula de habitabilidad, podía hacer la efectiva con todos los requisitos legales para el uso y disfrute que le son propios, sin que de las pruebas practicadas en esta litis pueda entenderse acreditado suficientemente que la demora en la obtención de dichos documentos administrativos se debiera a causas ajenas a la entidad demandada, apareciendo por el contrario tanto de la declaración testifical de quien fue Secretario del Ayuntamiento de Granadilla de Abona hasta el 31 de enero de año 2012 como de la certificación por él emitida de fecha 30 de marzo de 2009 -documento nº 8 de la demanda- que se informó desfavorablemente la concesión de licencia de primera ocupación y que se notificó a esa entidad hoy demandada-apelada con fecha 3 de octubre de 2008 para la subsanación de las deficiencias detectadas, siendo, como se ha dicho, en el mes de mayo de 2010, cuando se otorgó la cédula de habitabilidad. Por consiguiente, al tiempo del requerimiento de la mencionada entidad a la actora para el pago del resto del precio y para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa -12 de mayo de 2009-, no podía tener lugar aún la entrega de la vivienda en las condiciones legales exigibles, como se constata del citado certificado, entregado a la actora el 15 de abril de 2009, obrando en autos -documento nº 9 de la demanda- comprobante del burofax dirigido por el despacho de abogados de la actora a dicha entidad en el domicilio designado en el contrato y que esta última parte no reclamó, dejándolo caducar en lista, en el que, según se recoge en el sexto de los hechos de la demanda, y como en los otros burofaxes que le remitió y que aportó con la demanda (no contradichos ni impugnados de modo expreso por la parte demandada-apelada), requería a la demandada de rescisión, pidiéndole la devolución de las cantidades entregadas.

En consecuencia, utilizando a estos efectos, como hace el propio Tribunal Supremo (entre otras, en sentencias de la Sala Primera de 10 de octubre de 2005 , 4 de abril , 20 de julio , 31 de octubre y 22 de diciembre de 2006 , y 20 de julio de 2007 ), el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL), como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil, el artículo 8 :103 de ese texto contempla entre los supuestos de incumplimiento esencial, el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que dé razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento, considera este tribunal que en el presente caso se han frustrado definitivamente las legítimas expectativas o aspiraciones de la parte actora apelante, produciéndose una quiebra del fin práctico o económico que la misma perseguía al contratar, que era disponer de la vivienda adquirida en el tiempo pactado para su entrega, (con independencia de la finalidad última de la adquisición -utilizarla como vivienda habitual o como mera inversión (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ), sobre todo cuando son notorios los cambios experimentados en la situación económica tanto en el mercado monetario como inmobiliario en el periodo transcurrido desde la finalización de la obra y la concesión de las correspondientes licencias administrativas.

Concurren, por tanto, elementos suficientes en las actuaciones para considerar la existencia de un incumplimiento contractual de la parte demandada, en su condición de vendedora que, por su entidad y por el cumplimiento de las obligaciones de la parte actora-apelante, como compradora, determina la procedencia de dar por resuelto el contrato, no sólo por aplicación del artículo 1.124, en relación con los artículos 1.445 y siguientes, todos del Código Civil -da mihi factum, dabo titbi ius-, sino especialmente, en atención a la acción rescisoria ejercida principalmente en la demanda iniciadora de la litis, y mantenida en el presente recurso, por claro y patente incumplimiento por la entidad ahora demandada de lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que estipula la irrenunciabilidad de los derechos reconocidos a los cesionarios -compradores-, en relación con el artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, vigente al tiempo de la firma del contrato de compraventa (hoy Real Decreto Legislativo 1/2007), y con el artículo 7 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, extendiéndose la antes citada Ley 57/1968, a diferencia de lo establecido en la sentencia apelada, no sólo al momento de finalización de la obra construida sino también al de entrega de la vivienda, disponiendo su artículo 2 a ) la obligación de hacer constar expresamente en el contrato la obligación del cedente -vendedor- de devolver al cesionario -comprador- las cantidades percibidas a cuenta más el seis por ciento de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad (verbigracia, en la estipulación quinta del contrato sólo se recoge la obligación de la vendedora de devolver las cantidades recibidas a cuenta más el 5% anual para el caso de no poder llevarse a efecto la promoción), y su artículo 3 la facultad del cesionario -comprador-, expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, de optar entre 'la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda', habiendo optado claramente la hoy actora-apelante por la indicada rescisión, una vez transcurrido el plazo fijado contractualmente para la entrega sin que ésta pudiera hacerse efectiva en aquel momento pues hasta mayo de 2010 no se concedió la oportuna cédula de habitabilidad, sin que en la presente litis se haya probado por la parte demandada -carga que sólo a ella incumbía de conformidad con lo establecido en el artículo 217.3 y 7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - ningún hecho que pudiera justificar la no imputabilidad a la misma de las deficiencias que motivaron el informe técnico municipal desfavorable a la concesión de la licencia de primera ocupación (se consideran incluso insuficientes a tal efecto las resoluciones aportadas por la parte demandada-apelada, figurando en la de 22 de abril de 2013 que el Ayuntamiento había requerido a la aquí demandada la aportación de documentación en relación al reformado del proyecto de obra, apreciándose además, en la de fecha 6 de mayo de 2013 una conducta omisiva y tolerante del allí actor, no constatable en quien ostenta esta misma condición en la presente litis).

TERCERO.- En base a lo anterior, procede estimar el recurso, revocar en igual forma la sentencia recurrida y, estimando la demanda, declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito por ambas partes litigantes con fecha 26 de septiembre de 2006, condenando a la entidad demandada a abonar a la parte actora- apelante la cantidad de 24.570 euros, más los intereses de esta suma, al tipo del 6% anual, desde el día 22 de agosto de 2009, fecha de finalización del plazo para la recepción por la hoy demandada-apelada del burofax que le remitió la actora a su domicilio manifestando su voluntad rescisoria, imponiéndole asimismo las costas causadas en la primera instancia, en aplicación de lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que haya lugar a hacer expresa imposición de las de esta alzada (398 de la citada ley procesal).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

1º. Estimamos el recurso interpuesto por la parte actora, Doña Antonieta .

2º. Revocamos la sentencia apelada en el sentido de estimar la demanda, declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito por ambas partes con fecha 26 de septiembre de 2006, condenando a la entidad demandada, Aplicadora Canaria, S.A., a abonar a la mencionada actora-apelante la cantidad de 24.570 euros, más los intereses de esta cantidad, al tipo del 6% anual, desde el día 22 de agosto de 2009, imponiéndole asimismo las costas causadas en la primera instancia.

3º. No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Procede la devolución del depósito constituído para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicinal 15ª de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 466 de la L.E.C ., la presente sentencia es susceptible de los recursos extraordinario por infracción procesal, artículo 468 y siguientes, en relación con la disposición transitoria décimo-sexta de la citada Ley y/o de casación del artículo 477 de igual cuerpo legal, si se cumplieren los requisitos que la mencionada norma establece. Los expresados recursos se interpondrán mediante escrito ante esta Sección en el plazo de los veinte días siguientes a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de esta, para su ejecución y cumplimiento, a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. que la firman y, leída ante mí por la Ilma Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.-