Sentencia Civil Nº 89/2016, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 427/2015 de 14 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00089/2016
Rollo: 427/2015
SENTENCIA NÚMERO OCHENTA Y NUEVE
Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:
Presidente:
Juan Ignacio Medrano Sánchez
Magistrados/a:
Dª Mª Jesús De Gracia Muñoz
D. Rafael María Carnicero Giménez de Azcarate
En Zaragoza, a quince de marzo de dos mil dieciséis.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 4 de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 9/2015, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº21 DE
ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo 427/2015, en los que aparece como partes apelantes
FUNDACION SUMMUN FACTOR DE AYUDA A LA DEPENDENCIA, representado por la Procuradora Dª.Mª
Pilar Amador Guallar y D. Evelio representado por el Procurador D. Jesús Usón Sanau y asistido del Letrado
Dª Amanda Lahoz Fraile como apelado RESIDENCIAL LAS ADELFAS S.L, Felicisimo , Raimunda Y Rosa
representado por la Procuradora Dª. Belen Risueño Villanueva y asistido por el Letrado D. Ignacio Iñiguez
Ortega, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Rafael María Carnicero Giménez de Azcarate.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 21 de ZARAGOZA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30 de junio de 2015 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª BELEN RISUEÑO VILLANUEVA, en representación de RESIDENCIA LAS ADELFAS, Dª Raimunda , Dª Rosa Y D. Felicisimo , contra FUNDACION SUMMUM FACTOR DE AYUDA A LA DEPENDENCIA y D. Evelio , representados por la Procuradora Dª PILAR AMADOR GUALLAR, debo resuelto el contrato de arrendamiento de industrial suscrito entre las partes y, en consecuencia, debo condenar y condeno a la arrendataria demandada a dejar libre, expedita y a plena disposición de la propiedad la finca arrendada y toda su industria, con apercibimiento de lanzamiento y a abonar a la actora las rentas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2014, que ascienden a la suma de 8.470 euros, más las rentas que se devenguen hasta que la finca y su industria queden a disposición de la propiedad.

También debo condenar y condeno a la Fundación Summum Factor a abonar a Residencial las Adelfas la cantidad de 84.000 euros correspondientes a las rentas estipuladas en el contrato de opción de compra, correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2014, más las rentas de 12.000 euros mensuales que se devenguen hasta que la finca y su industria queden a disposición de la propiedad.

Así como debo condenar y condeno a Fundación Summum Factor a abonar a los actores Sres.

Felicisimo , Rosa y Raimunda , en la cantidad de 2.499 euros a cada uno de ellos por las cantidades acordadas en los respectivos reconocimiento de deuda correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2014, más las rentas de 833 euros que se devenguen para cada uno de ellos hasta que la finca y su industria queden a disposición de la propiedad.

Se declara la responsabilidad personal y en concepto de fiador de D. Evelio , para responder de las deudas y responsabilidades derivadas del arrendamiento de industria y del reconocimiento de deuda Todo ello más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial y sin hacer expresa imposición de las costas procesales.'

TERCERO .- Notificada dicha resolución a las partes, por FUNDACION SUMMUN FACTOX DE AYUDA A LA DEPENDENCIA y por D. Evelio interpusieron recursos de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal el día 22 de diciembre de 2015 donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para discusión y votación el día 11 de marzo de 2016, en que tuvo lugar.



CUARTO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Damos por reproducidos los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.


PRIMERO .- La parte actora RESIDENCIAL LAS ADELFAS, DOÑA Raimunda y DON Felicisimo suscribieron el 01/06/2013 con la parte demandada FUNDACION SUMMUN FACTOR DE AYUDA A LA DEPENDENCIA, tres contratos, vinculados entre sí: 1) Un contrato de arrendamiento de industria por el periodo de diez años, del que destacamos: a) El objeto de arrendamiento, la explotación de un centro geriátrico situado en una finca en Pina de Ebro de unos 22.000 m2 de superficie en el que se hayan las edificaciones e instalaciones.

b) La renta, 3.500? a mes, con la estipulación de que el impago de dos mensualidades sería causa de resolución del contrato sin perjuicio del derecho de exigir las cantidades adeudadas.

c) En caso de no ejercitarse el derecho acordado de una futura opción de compra, la parte arrendataria perdería las cantidades entregadas por este concepto.

d) Don Evelio afianzaba con carácter personal el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria.

2) Un contrato de opción de compra durante los primeros cuatro años del arrendamiento anterior, del que destacamos: a) El precio de la venta, 3.000.000?.

b) El pago a cuenta para su pago de 12.000? mensuales.

c) La vinculación al contrato de arrendamiento de industria, de forma tal que si se dejaba de pagar el arrendamiento, las cantidades abonadas por la opción pasarían a ser de la arrendadora, como penalización por impago. Y la falta de pago a cuenta del contrato de opción llevaba implícito la resolución del arrendamiento.

3) Tres reconocimientos de deuda, por el que la FUNDACION reconocía a cada uno de los actores una deuda de 100.000? que sería efectiva en una primera cuota de 873? y 119 cuotas de 833?.

El impago de cualquiera de sus cuotas implicaba que la FUNDACION cedería el objeto del contrato de arrendamiento de industria. Este reconocimiento estaba avalado personalmente por el codemandado DON Evelio , La actora sobre la base de este negocio jurídico formuló demanda alegando el impago de las mensualidades de renta de octubre, noviembre y diciembre de 2014, el incumplimiento del pago de los respectivos reconocimientos de deuda, y numerosos impagos del contrato de opción. Solicitó la actora la resolución del contrato y la condena al pago de las cantidades adeudadas.

La sentencia de primera instancia estimó la acción, al resultar acreditado el impago de las rentas derivadas del arrendamiento, justificando la demandada el impago por haberse resuelto el contrato unilateralmente por la actora. El motivo que adujo la demandada por el impago fue que la actora decidió poner a la venta la residencia, lo que perjudicó gravemente el negocio. La actora admitió haber anunciado la venta de una residencia en una web, "pero sin identificar la misma, debido al cariz que estaba tomando el asunto, puso su número de contacto, pero sin identificar de qué residencia se trataba. En su caso, hubiera mandado un informe 'ciego', es decir, sin datos identificativos".

Contra esta resolución se alza la parte demandada. Manifiesta que el anuncio de venta perjudicó gravemente a los demandados tanto en lo comercial, al crear desasosiego en los residentes y familiares; como jurídicamente al privar a la demandada de un derecho de opción de compra.



SEGUNDO .- Partiendo de las características del contrato de opción de compra, debe examinarse si el hecho de haber procedido a anunciar la venta del negocio por parte de la actora, vigente el derecho de opción, supone un incumplimiento esencial de las obligaciones del concedente y por lo tanto procede la resolución del contrato, como se pretende por el demandado.

En virtud del contrato de opción el concedente queda vinculado por su consentimiento contractual, previamente manifestado, durante un tiempo en cuyo transcurso es el optante el que decide sobre la celebración del contrato de modo que, si no lo hace, se extingue el derecho de opción y normalmente queda en poder del concedente la cantidad inicialmente entregada, como señala la STS de fecha 2 de noviembre de 2010 , sin que por otro lado el concedente pierda el derecho de disposición sobre la finca o bien sobre el que se concede la opción, ahora bien si incumple esa obligación esencial, cual es no disponer del bien durante el plazo que dure el derecho de opción, podrá el optante reclamar no solo la cantidad entregada como prima sino también los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le hubiera generado.

El único incumplimiento que se atribuye a la concedente de la opción es haber anunciado la venta de una residencia de ancianos en Aragón, sin más especificaciones, por un precio de 3.000.000?, consignando en el anuncio el teléfono de la actora doña Raimunda . No nos consta que se ocasionara perjuicio alguno, pues, las lacónicas declaraciones del director de la residencia que declaró como testigo -refiriendo problemas con los proveedores o baja de algún residente- están huérfanas de prueba alguna.

Pues bien, en el presente caso no puede considerarse que haya existido incumplimiento del derecho de opción por parte del concedente, pues el hecho de haber anunciado simplemente en una página web de anuncios la venta de una residencia de ancianos, sin más especificaciones, no implica incumplimiento del contrato pues, ni se consumó una venta, ni se acreditó por la parte demandada perjuicio alguno. En un supuesto muy similar se pronuncia al AP Madrid, Sección 9ª, Sentencia 30/05/2012 .



TERCERO .- Procede por lo tanto la desestimación de los recursos de apelación formulados por los demandados y la confirmación de la resolución recurrida, con imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, artículo 398 LEC , y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por FUNDACION SUMMUN DE AYUDA A LA DEPENDENCIA, representada por la Procurador Sra. Guallar; y desestimando el recurso de apelación formulado por don Evelio , representado por el Procurador Sr. Usón Sanaú; contra la Sentencia 98/2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Zaragoza el 30 de junio de 2015 en el Procedimiento Ordinario 9/2015, confirmamos la expresada resolución, con imposición a los apelantes de las costas de esta alzada , y pérdida del depósito constituido para recurrir.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo o, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍAS siguientes al de su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la firma y leía por el Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fé.