Sentencia CIVIL Nº 89/2018, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 462/2017 de 19 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
LEON
SENTENCIA: 00089/2018
Modelo: N10250
C., EL CID, 20
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Tfno.: 987233159 Fax: 987/232657
Equipo/usuario: APS
N.I.G. 24089 42 1 2016 0002192
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000462 /2017
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.4 de LEON
Procedimiento de origen: OR8 ORDINARIO LPH-249.1.8 0000294 /2016
Recurrente: C PRO URBANIZACIÓN000
Procurador: CRISTINA DE PRADO SARABIA
Abogado: MARÍA TERESA BERCIANO VEGA
Recurrido: Gonzalo , Olegario
Procurador: MARIA LOURDES CRESPO TORAL, MARIA LOURDES CRESPO TORAL
Abogado: JUAN LOPEZ-CONTRERAS MARTINEZ, JUAN LOPEZ-CONTRERAS MARTINEZ
SENTENCIA NUM. 89/18
ILMOS/A SRES/A:
D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente
D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado
Dª Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada
En León, a diecinueve de marzo de 2018.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de LEON, los Autos de
ORDINARIO LPH-249.1.8 294/2016, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.4 de LEON, a
los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 462/2017, en los que aparece como
parte apelante, C PRO URBANIZACIÓN000 , representada por la Procuradora Dª Cristina de Prado Sarabia,
asistida por la Abogada Dª. María Teresa Berciano Vega, y como parte apelada, D. Gonzalo , y D. Olegario
, representados por la Procuradora Dª. María Lourdes Crespo Toral, asistidos por el Abogado D. Juan Lopez-

Contreras Martínez, sobre nulidad acuerdos comunidad de propietarios, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo.
Sr. D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 27 de julio de 2017 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Lourdes Crespo Toral en nombre y representación de DON Olegario y de DON Gonzalo contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000 *, debo declarar y declaro haber lugar a la misma, declarando nulo y sin efectos el acuerdo adoptado en el punto segundo del orden del día de la Junta General de Propietarios de la Comunidad demandada celebrada el día 24 de noviembre de 2015 relativo a la aprobación de las cuentas de 2014 en lo que se refiere al reparto de ingresos y gastos de las cuentas de dicha anualidad, declarando específicamente que las parcelas NUM000 y NUM001 deben de contribuir a los gastos generales no susceptibles de individualización de acuerdo con sus coeficientes de participación, en este caso, del 1,04% y no por el sistema de distribución por partes iguales, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración No se hace expreso pronunciamiento en materia de costas. '

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandante recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el pasado día 7 de marzo .



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - D. Olegario y D. Gonzalo , formularon demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios de la ' URBANIZACIÓN000 ', de Carbajal de la Legua, Ayuntamiento de Sariegos, León, solicitando se dicte sentencia por la que se declare nulo y sin efectos el acuerdo adoptado en punto Segundo de la Junta General de propietarios del día 24 de noviembre de 2015 concerniente a la aprobación de cuentas de 2014, en lo que afecta al sistema de reparto de ingresos y gastos de las cuentas de 2014 y, en particular, se declare que las Parcelas NUM000 y NUM001 deben contribuir a los gastos generales no susceptibles de individualización de acuerdo con sus coeficientes de participación, esto es, el 1,04%, respectivamente, y no por el sistema de distribución por partes iguales.

La comunidad de propietarios demandada compareció en los autos y se opuso alegando que, tal y como consta en el art. 27 de los Estatutos, los propietarios vendrán obligados especialmente a aportar las cantidades que les correspondan al levantamiento de los gastos comunes, de acuerdo con las cuotas que se les asignen, estas cuotas se distribuirán: a.- cuota por uso, disfrute y mantenimiento, que aprobará la Asamblea General, y que, en virtud de lo anteriormente establecido, en la reunión de 15 de agosto de 1993, se aprobó por unanimidad que: 'a la vista de los gastos fijos mensuales que conlleva el mantenimiento de la comunidad y según acuerdo de la Asamblea constituyente, se establece la cuota a partir del próximo mes de agosto de 1993 de 7.000 pesetas', y que este acuerdo unánime, se ha mantenido desde el año 1993, sin que nunca se hubiera sometido formalmente a la Asamblea el cambio del mismo, siendo que lo que los actores pretenden en este procedimiento, no puede lograrse mediante una impugnación del acuerdo de aprobación de cuentas del año 2014, pues lo que pretenden realmente es una modificación de los estatutos y que el hecho de que los actores voten en contra de la aprobación de cuentas no supone que dichos acuerdos sean nulos como pretenden.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y declara nulo y sin efectos el acuerdo adoptado en el punto segundo del orden del día de la Junta General de Propietarios de la Comunidad demandada celebrada el día 24 de noviembre de 2015 relativo a la aprobación de las cuentas de 2014 en lo que se refiere al reparto de ingresos y gastos de las cuentas de dicha anualidad, declarando específicamente que las parcelas NUM000 y NUM001 deben de contribuir a los gastos generales no susceptibles de individualización de acuerdo con sus coeficientes de participación, en este caso, del 1,04% y no por el sistema de distribución por partes iguales.

Frent e a la indicada resolución se alza el recurso de apelación interpuesto por la demandada Comunidad de Propietarios de la ' URBANIZACIÓN000 ', que interesa la revocación de la sentencia de instancia y que se dicte otra por la que se desestime la demanda.

La parte actora se opone al recurso e interesa la integra confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO. - Alega la demandada, Comunidad de Propietarios de la ' URBANIZACIÓN000 ' en su recurso de apelación que, tanto en la sentencia, como en la demanda de contrario, se incurre en el error de identificar el concepto de coeficientes de propiedad de cada vivienda, con el coeficiente de participación de estos en los elementos comunes, y que la LPH en ningún momento habla de coeficiente de propiedad y sí de cuota de participación, y que por los demandantes se pretende que el coeficiente de propiedad del 1,04 % del título constitutivo sea el que se establezca como coeficiente de participación, no siendo esto correcto, especialmente porque la cuota de participación está sujeta a la libre voluntad de los propietarios, y que tal y como consta en los Estatutos, en el art 27, los propietarios vendrán obligados especialmente a aportar las cantidades que les correspondan al levantamiento de los gastos comunes, de acuerdo con las cuotas que se les asignen, y estas cuotas se distribuirán: a.- cuota por uso, disfrute y mantenimiento, que aprobará la Asamblea General, y que establecer la cuota de participación, se trata de una modificación del reparto de los gastos, y es un acto de mera administración, por lo que no precisa la unanimidad sino que basta con la mayoría simple, y no de una modificación de los estatutos, y que en virtud, de lo anteriormente establecido, en la reunión de 15 de agosto de 1993, se aprobó por unanimidad que: 'a la vista de los gastos fijos mensuales que conlleva el mantenimiento de la comunidad y según acuerdo de la Asamblea constituyente, se establece la cuota a partir del próximo mes de agosto de 1993 de 7.000 pesetas', y este acuerdo de la Junta, se ha mantenido desde el año 1993 hasta el momento actual, presentándose por las Juntas año tras año los presupuestos anuales de gastos, que han sido aprobados siempre en Asamblea General de Propietarios, e incluso se ha procedido a incrementar dicha cuota en cada ejercicio en las sucesivas Asambleas anuales, y que el hecho de que los actores hayan votado en contra de la aprobación de las cuentas no supone que dichos acuerdos sean nulos como pretenden; que, asimismo, es incierto que los estatutos no se ajusten a la ley, toda vez que, para el uso y disfrute de los elementos comunes del edificio, así como para lo relativo a gastos de conservación y reparación, los propietarios se sujetarán a lo dispuesto en la Ley de 21 julio 1960, Ley de Propiedad Horizontal, que determina con carácter supletorio que los propietarios contribuirán a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título; carácter supletorio que se infiere del inciso 'o a lo especialmente establecido', esto es, permite que se pueda establecer un sistema de reparto diferente, que no existe contradicción en el contenido de los estatutos, y que el Acuerdo de la Junta Directiva de 15 de agosto de 1993, transcribe literalmente el acuerdo de LA ASAMBLEA CONSTITUYENTE, sin que nunca se haya impugnado ni ese acuerdo ni el contenido de ese Acta, y que en los años siguientes, ya se denominaba 'Asamblea General ', y que en todas las Asambleas, año tras año se aprobó esa cuota de participación, que de hecho se fue incrementando, ACUERDO QUE NO PRECISA UNANIMIDAD.

Los dos demandantes, D. Gonzalo y D. Olegario , son propietarios de las parcelas identificadas con los números NUM000 -el primero- y NUM001 -el segundo-, adquirida, la del Sr. Gonzalo , en Escritura Pública de compraventa otorgada con fecha 2 de junio de 1995, ante el notario de León D. José-Luis Parga Bugallo, con número de protocolo novecientos dieciocho, y la del Sr. Olegario , en Escritura Pública de Compraventa otorgada en la misma fecha y ante el mismo notario autorizante, con el número de protocolo novecientos diecinueve. En ambas escrituras se dice que la parcela ' Tiene asignada una cuota de participación en la total Urbanización, de 1.04%'. Se trata de las fincas registrales números NUM002 y NUM003 respectivamente.

Dichos coeficientes de participación, y a los efectos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal, junto con los correspondientes a los demás propietarios, vienen también expresamente recogidos en las actas de las Juntas Generales Ordinarias de 17 de junio y 24 de noviembre de 2015, y 30 de marzo de 2016, y en la de las Juntas Generales Extraordinarias de 7 de junio de 2016 y 14 de julio del mismo año.

Resulta, pues, evidente que la cuota de participación que corresponde a cada parcela, conforme al título constitutivo, es del 1,04%.

En el artículo 24 de los estatutos de la comunidad se señala que: '[..] serán obligación de todos los comuneros las siguientes: [..] 4. Contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento y conservación de los bienes y servicios de la comunidad, así como de sus tributos, seguros colectivos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.' ; por su parte en el artículo 27 se dice que: ' Los propietarios vendrán obligados especialmente a aportar las cantidades que les correspondan al levantamiento de los gastos comunes, de acuerdo con las cuotas que se les asignen, estas cuotas se distribuirán: a.- cuota por uso, disfrute y mantenimiento, que aprobará la Asamblea General; b.- cuota por reposición de elementos comunes de la urbanización, en proporción al coeficiente de participación que figure en los respectivos títulos de propiedad', añadiéndose que: 'La aprobación del presupuesto anual compete esencialmente a la Asamblea General, la que podrá, asimismo, alterar la cuantía de las cuotas y determinar las extraordinarias que procedan en virtud de las causas y fines concretos, de acuerdo con el procedimiento establecido en los presentes Estatutos. Los presupuestos anuales por gasto de conservación y mantenimiento serán fijados para cada ejercicio por la Asamblea General ordinaria [..]'.

Los actores consideran aplicable el artículo 24.4 de los Estatutos, mientras que la Comunidad demandada se ampara para legitimar el sistema de distribución de gastos a partes iguales en lugar de distribuirlos en proporción al coeficiente o cuota de participación, en el artículo 27.

Y siendo lo cierto, como señala el juzgador de instancia, que, en principio, parece existir una cierta contradicción entre los artículos cuyo tenor literal queda transcrito, entendemos que la misma resulta más aparente que real pues es lo cierto que el art. 27 en ningún caso establece que los gastos de conservación serán a partes iguales entre todos los propietarios, sino que dispone que ' Los propietarios vendrán obligados especialmente a aportar las cantidades que les correspondan al levantamiento de los gastos comunes, de acuerdo con las cuotas que se les asignen [..]', cuotas que, evidentemente, no podrán ser otras que las fijadas en el título y a las que por ello, habrá de acomodarse el presupuesto anual, y ello conforme a lo dispuesto en el art. 24.4 de los Estatutos, que no es sino traslación de lo dispuesto en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal , que dispone que son obligaciones de cada propietario: 'Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título [...], a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización ', y, por cuanto si bien en el mismo precepto se establece la posibilidad de que el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, es lo cierto que tal cosa, como queda dicho, no sucede en el presente caso.

Como dice la STS de 29 de diciembre de 2015 «Según el artículo 396 del Código Civil la propiedad horizontal se rige por las disposiciones especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Voluntad de los interesados también respetada en la Ley Especial de 21 de julio de 1960, cuyo artículo 9º, párrafo 5 º - hoy 9.1 e) pero con el mismo contenido-, fija como obligación de cada propietario «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble» ( STS 21 de octubre de 1988 ) .

La sentencia de 28 de diciembre 1984 declaraba, precisamente en aras a esa voluntad de los interesados, que: «La propia exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que la Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley, de ahí que la formulación de Estatutos no resultara indispensable, si bien podrán estos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones y también cabe modificar en los Estatutos el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución, pero que puede modificarse con la observancia de los requisitos legales establecidos en la normativa del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal .» Con mayor claridad aún en relación con el sistema de reparto de gastos comunes la sentencia de 2 de marzo de 1989 sienta que: «de la necesaria conjugación de lo dispuesto en el último párrafo deI artículo 396 del Código Civil , art. 5.3 y 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , resulta la posibilidad de establecer en los estatutos el régimen especial sobre distribución de gastos, que puede tener por base la fijación de módulos distintos a los significados por la cuota de participación de cada piso o local en el valor total del edificio, sistema de distribución de gastos estatutarios al que habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado con observancia de los requisitos legales establecidos en el art. 16.1 LPH , toda vez que si bien esta Ley contiene normas de derecho necesario, en términos generales, ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares que proclama el art. 1255 del Código Civil .».

En la misma línea se pronuncia la sentencia de 2 de febrero de 1991 , citada por la de 14 de diciembre de 2005, Rc. 1777/1999 , cuando dice: ' El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, así se desprende del número 5º del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, y así lo tiene declarado esta Sala al interpretar dicho precepto -sentencias de 16 de febrero de 1971 , 5 de diciembre de 1974 , 27 de abril de 1976 , 7 de diciembre de 1974 , 27 de abril de 1976 , 7 de octubre de 1978 , 28 de diciembre de 1984 , 2 de marzo de 1989 -. A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos. '.

2. Se aprecia, pues, como el título constitutivo, además de las exigencias que contienen los párrafos primero y segundo del artículo 5 LPH , puede contener las reglas estatutarias del párrafo tercero en los términos que la jurisprudencia citada recoge respecto al reparto de gastos comunes y con los requisitos a los que hace mención a efectos de modificación.

El artículo 9. 5º de la LPH , actualmente el 9.1 e), establece la obligación de los copropietarios de contribuir a los gastos generales de la Comunidad, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo 'especialmente establecido'. En un caso o en otro las exigencias de modificación son las mismas y, de ahí, que la sentencia de 19 de julio de 2000, Rc. 2967/1995 , recoja que: 'En el presente caso, en el título constitutivo se había especialmente establecido un sistema de distribución de todo gasto (y reparación) relativo a la calefacción, que era en proporción a los elementos instalados en cada vivienda o local. No puede una Junta de propietarios cambiar este sistema, por otro, de distribución en cada vivienda o local cambiar este sistema, por otro, de distribución según cuota de participación, por simple mayoría, por lo que la sentencia de instancia no ha infringido el artículo 9, nº 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino que lo ha cumplido correctamente, como ha cumplido asimismo lo ordenado en el último párrafo del artículo 5 sobre modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal...'».

Pero es que, además, amparándose la Comunidad en la existencia de un acuerdo comunitario adoptado en fecha de 15 de agosto de 1993 en virtud del cual se estableció una cuota fija para todos los copropietarios, esto es, que todos ellos contribuirían por partes iguales y no en función de su coeficiente, y como acertadamente señala el juzgador de instancia, 'lo cierto es que como bien señalan los actores no existe constancia de que dicho acuerdo fuera adoptado por la Asamblea General, como exige el artículo 27 de los estatutos y sí, en su caso, por lo que constituía en aquel momento la Junta Directiva de la Comunidad ' , y como así resulta del Libro de Actas de la Comunidad; Junta Directiva que no era la Asamblea General o la Junta de propietarios, única legitimada para aprobar las cuotas a que se refiere el artículo 27 de los estatutos, no constando que esta forma de actuar de la Comunidad haya sido aprobada en Junta alguna y constando, además, las sucesivas y reiteradas disconformidades de los aquí demandantes a esta forma de proceder de la Comunidad a la hora de aprobar año tras año las cuentas de cada ejercicio.

Por otra parte, como dice Sentencia Tribunal Supremo n.º 184/2013 de 7 de marzo , citada en la resolución recurrida, 'El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo'.

En este mismo sentido la SAP de Madrid, sección 9, de 14 de diciembre de 2017 declara que: 'El hecho de que dichos acuerdos no fueran impugnados en su momento no puede considerarse un acto propio de la Comunidad, sino que constituyen actos de tolerancia por parte de los comuneros ante una práctica inadecuada. ( STS de 16 de noviembre de 2.004 2004/174135 , SAP Valladolid de 8 de mayo de 2.003 o SAP Barcelona de 26 de noviembre de 2.006 )'.

Se ha de desestimar, por lo tanto, el recurso interpuesto y confirmar la sentencia de instancia, ya que no habiendo acuerdo expreso y unánime sobre la modificación de la contribución al gasto según la propia previsión estatutaria, que no hace sino reiterar lo o previsto en la ley, se ha de declarar la nulidad del acuerdo que pretende la distribución de dicho gasto de forma distinta.

TERCE RO. - Conforme a lo dispuesto en el artículo 398. 1 en relación con lo dispuesto en el art. 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede la condena en costas a la parte apelante, cuyas pretensiones han sido totalmente desestimadas.

VISTOS los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la ' URBANIZACIÓN000 ', de Carbajal de la Legua, Ayuntamiento de Sariegos, (León), contra la sentencia dictada, con fecha 27 de julio de 2017 , por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera instancia número Cuatro de León, en autos de Procedimiento Ordinario núm. 294/2016, de los que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos aquella en su integridad, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo debiendo interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquella.

Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.