Sentencia Civil Nº 9/2007, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 539/2006 de 10 de Enero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00009/2007

SENTENCIA núm. 9/2007

ILMOS. Señores:

Presidente:

D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA

Magistrados:

D. JAVIER SEOANE PRADO

D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

En ZARAGOZA, a diez de enero de dos mil siete.

En nombre de S.M. el Rey,

VISTOS por esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, en grado de apelación, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 96/2006 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACIÓN núm. 539/2006, en los que aparece como parte apelante-demandante DOÑA Lidia , representada por el procurador D. PABLO HERRAIZ ESPAÑA y asistida por el Letrado D. FERNANDO LACRUZ NAVAS; y como parte apeladas-demandadas Dª Marí Luz , Dª Claudia y Dª Maribel , representadas por la procuradora Dª PILAR BONET PERDIGONES y asistidas por el Letrado D. FERNANDO DIAZ SANZ; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 19 de mayo de 2006 , cuyo FALLO es del tenor literal: "FALLO.- Que desestimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los tribunales Sr. Herráiz España en nombre y representación de Dª Lidia DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la parte demandada de las pretensiones en su contra deducidas, imponiendo a la parte actora el pago de las costas procesales".

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de la demandante se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidos los Autos y cinta de video, y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, señalándose día para deliberación, votación y fallo el 27 de diciembre de 2006

CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Plantea la actora y ahora apelante la nulidad del contrato de compraventa formalizado en esbozo en el documento uno de la demanda, de fecha 28 de abril de 2005. Así lo califica la actora y es aceptado por las demandadas. Es decir, para ambas partes contratantes posee los requisitos exigidos por el Artículo 1445 del Código Civil, precio y objeto. La solicitud de nulidad se basa en dos motivos. En primer lugar en vicio del consentimiento. Concretamente en el dolo que supone la ocultación de quiénes son las verdaderas vendedoras del inmueble en cuestión. Considera la Sra. Lidia que ello afecta a su decisión sobre la aceptación de la oferta de venta y articula esta fundamentación en los artículos 1269 y 1300 y siguientes del Código Civil .

SEGUNDO.- Ahora bien, el hecho de que la sociedad o entidad mediadora no hubiera notificado a la compradora el nombre de los vendedores era algo asumido por aquélla, pues así se infiere del contrato de compraventa. La Sra. Lidia acepta la compra a través de un mandatario (Hiperfincas S.C.). Pero, entiende esta Sala -al igual que el juez a quo- que el hecho de que hubiera conocido que los vendedores eran dos de las tres personas que configuran la sociedad civil mediadora no hubiera supuesto por ese hecho sin más la existencia del rechazo de la oferta de venta. En primer lugar, porque la agencia inmobiliaria no coincide exactamente con la parte vendedora. Y en segundo lugar, porque para la compradora no era relevante la identidad del vendedor, como se deduce de su propio comportamiento al firmar el documento de venta.

Cuestión diferente es la relación de mediación que aparece incorporada en el último párrafo del citado documento. Una cosa es el deseo de comprar fuese quien fuese el vendedor y otra la negativa a pagar el porcentaje de la mediación por entender que no existía diferencia entre mandante y mandatario.

Por lo tanto, no se reúnen los requisitos que para anular un contrato exigen los artículos 1269 y 1270 del Código Civil , pues no se puede concluir que de conocer a los propietarios hubiera declinado en la compra. Cuestión diferente -no planteada en esta litis -sería la relativa al pacto de mediación.

TERCERO.- Tampoco consta ni que se acordara reparar el piso para que la venta fuera firme, ni que ello constituyera pacto esencial, ni -por fin- que siquiera existieran los desperfectos señalados. En todo caso, ese aducido incumplimiento sería fundamento de una resolución, no de una nulidad.

CUARTO.- Ahora bien, la postura de las demandadas -formalizada a través del fax de 11 de agosto de 2005- es la de aceptar la ruptura del negocio jurídico si antes del 20 de agosto no se procedía a escriturar la compraventa.

Esto tiene una trascendencia relativa a las arras o señal entregadas por la compradora. Como ha reconocido unánime jurisprudencia, las arras penitenciales a que se contrae el artículo 1454 del Código Civil han de ser de interpretación restrictiva, pues suponen una figura de naturaleza excepcional, ya que permiten unilateralmente la resolución del contrato, en contra de los principios generales derivados del sinalagma contractual. Más aún cuando el comprador es un consumidor en sentido estricto. Así lo recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección Quinta, de 19 de diciembre de 2002 , cuando señala que "En este sentido, la naturaleza de esa figura, de carácter excepcional, exige una interpretación restrictiva (SSTS 23-7-1999, 22-9-1999, entre otras muchas y SAP Zaragoza, Sección 5ª, de 17 de Septiembre de 2001 ). Pero, además, a este supuesto le es plenamente aplicable la legislación de defensa de los consumidores y usuarios, representada -entre otras- por la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios 26/84 de 19 de julio y la Ley de 7/98 de 13 de abril, s, sobre condiciones generales de la contratación. El artículo 10 de la primera de ellas exige claridad y concreción en la redacción de las cláusulas contractuales, "sin reenvíos" a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente e imponiéndose una interpretación "contra proferentem" ante las dudas que susciten aquéllas. Los artículos 5 y 6 de la segunda norma citada inciden en la necesidad de que las cláusulas o condiciones generales han de ser conocidas por el adherente que no las ha redactado, insistiendo nuevamente en la exégesis negocial favorable al adherente (sea o no consumidor en sentido estricto)"

En nuestro supuesto el documento de compraventa no recoge en absoluto la posibilidad propia de las arras penitenciales, sino más bien se trata de arras confirmatorias (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1996, 22 de septiembre de 1999 y de esta Sección de 17 de septiembre de 2001 ). Por lo tanto, la extinción de la relación jurídica existente entre compradora y vendedoras no habilita a éstas a hacer suya una señal entregada "a cuenta" del precio; precio inexistente al quedar ineficaz aquella relación.

Por ello sí procederá condenar a las demandadas a la devolución de los 3000 euros de señal, en tanto que como tales personas físicas han aceptado su legitimación pasiva, básicamente en atención a su condición de miembros de la agencia inmobiliaria.

QUINTA.- En lo atinente a la indemnización por desperfectos en los muebles, no procede su concesión. Primero, porque no hay prueba clara de dónde se originaron los leves defectos en aquéllos. Pero, en segundo lugar, porque la indemnización ex art. 1101 del Código Civil deriva de una nulidad contractual no admitida. Y, en tercer lugar, porque tampoco hay prueba de la absoluta inutilidad de dichos bienes.

SEXTO.- La estimación parcial de la demanda y del recurso supone la inexistencia de condena en costas, ex Arts. 394 y 398 de la L.E.C.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de Dª Lidia , debemos revocar la sentencia ya reseñada. Y estimando parcialmente la demanda, condenamos a Dª Marí Luz , Dª Claudia y Dª Maribel a que abonen solidariamente a la actora la cantidad de 3000 euros e intereses legales desde la interpelación judicial. Con absolución del resto de pedimentos. Sin costas en ninguna de ambas instancias.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.