Sentencia Civil Nº 9/2011, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 75/2010 de 13 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO 00009/2011

Rollo Núm. ................... 75/2.010.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 3 de Talavera.-

J. ordinario Núm........ 709/2.008.-

SENTENCIA NÚM. 9

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

En la Ciudad de Toledo, a trece de enero de dos mil once.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 75 de 2.010, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, en el juicio ordinario núm. 709/08 , sobre incumplimiento de contrato, en el que han actuado, como apelante Dª Matilde , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. López Carrasco y defendido por la Letrado Sra. Zaballos Pulido; y como apelada DOSNUEVE S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Francés Resino y defendida por el Letrado Sr. Martínez de la Casa Espinosa.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, con fecha 21 de septiembre de 2.009, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Mª Celia López Carrasco Casado, en representación de Dª Matilde , debo absolver y absuelvo a la demandada, la entidad mercantil DOSNUEVE, S.L., de las pretensiones contra ella ejercitadas, todo ello con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en al presente instancia".

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Dª Matilde , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: La pretensión de la demandante en el presente procedimiento estriba fundamentalmente en que se le abone el tercer plazo de un contrato de compraventa de unos terrenos rústicos que vendió a la sociedad demandada, así como los intereses legales y daños y perjuicios y subsidiariamente la resolución del contrato por incumplimiento del comprador, haciendo suyas las cantidades entregadas en los dos primeros plazos, más los daños y perjuicios.

Por su parte, la demandada, entidad mercantil Dosnueve SL, lo que pretende es que no tiene obligación de abonar el tercer plazo del precio de la compraventa hasta tanto no se haya seleccionado por el Ayuntamiento de Borox, municipio en que radica el terreno, la alternativa técnica de las dos existentes, lo que requiere la previa aprobación del Programa de actuación Urbanística, que no puede hacerse sin aprobar previamente el correspondiente Plan de Ordenación Municipal, todavía en tramitación, y ello porque el verdadero objeto del contrato no es en realidad un terreno rústico, sino la totalidad o la parte del mismo que definitivamente quede incluido dentro del Programa de Actuación Urbanizadora al que se supedita el contrato.

La sentencia de instancia desestima la demanda, y se recurre por la vendedora, Sra Matilde , que sin enunciar motivos concretos de recurso, viene en definitiva a discrepar de la interpretación del contrato realizada por la sentencia.

SEGUNDO. Nos encontramos estrictamente ante un problema de interpretación del contrato suscrito entre las partes, que para la vendedora demandante debe cumplirse íntegramente, pagando la totalidad del precio pactado, con independencia de cuando se apruebe el PAU, en tanto que para la compradora queda supeditado el pago del tercer plazo a dicha aprobación, que determinará cual de las dos alternativas es la que se aprueba y por tanto la superficie real de la finca que queda incluida en el mismo, que es la única que se adquiere y cuyo precio se fija en 45,08 € m2. Hasta tanto no se produzca esa concreción, entiende la compradora demandada Dosnueve SL que no se puede saber cual es la superficie adquirida y por tanto cual es el precio total del contrato, con independencia de que las partes fijaran uno meramente provisional partiendo de una superficie estimada, a la espera de la aprobación definitiva del PAU.

En orden a la interpretación del contrato, señala la STS de 29 de enero de 2010 , que esta es la averiguación y comprensión del sentido y alcance del mismo y el art. 1281 dispone que ha de estarse, en primer lugar, a la interpretación literal. "Tan sólo si hay dudas o contraposición de la literalidad con la voluntad real de los contratantes o hay evidencia de que ésta era contraria al texto literal, hay que acudir a la interpretación lógica. El texto del primer párrafo del artículo 1281 dice taxativamente que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas y es el segundo párrafo el que permite acudir a la interpretación lógica si falla la literal al decir que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

La jurisprudencia ha sido reiterada al dar prevalencia a la interpretación literal, ya que las demás normas "vienen a funcionar con carácter subsidiario" ( sentencia de 30 de mayo de 2000 ) y frente a aquella "no cabe la posibilidad de huir del canon de la literalidad en la interpretación hacia la búsqueda de intenciones, motivos o finalidades no expresas" ( sentencia de 1 de marzo de 2007 ) "ocupa un lugar jerárquicamente prevalente la contenida en el artículo 1281 .1 del Código civil " ( sentencia de 18 de julio de 2007 ).

También la jurisprudencia ha reiterado que la interpretación de los contratos es función privativa del tribunal de instancia, pero siempre ha advertido que ello no se aplica si la que ha hecho resulta ser ilógica, absurda o contraria a derecho ( sentencias de 20 de enero de 2000 , 14 de marzo de 2000 , 22 de diciembre de 2005 , 11 de diciembre de 2006 , 9 de enero de 2007 , 5 de noviembre de 2007 , 8 de mayo de 2009 ).

Partiendo de lo anterior, es indudable que el contrato suscrito entre las partes depende y cobra todo su sentido en relación con el Programa de Actuación Urbanizadora que sobre los terrenos objeto del mismo se va a llevar a cabo, es decir, la adquirente no tiene interés alguno en comprar unas tierras para dedicarlas a la agricultura, sino para urbanizarlas y construir en ellas. Por otro lado, el contrato expresa claramente que se trata de una compraventa, con lo que se descarta a efectos de interpretación que se trate de un contrato de opción u otro semejante, y además es una compraventa perfecta en el sentido de que no se trata de un precontrato o contrato de arras en el que se comprometen las partes a celebrar otro posteriormente.

En el mismo, a los efectos que aquí interesan, se establecen tres plazos como forma de pago, uno del 15% del precio (partiendo de una superficie estimada y sin perjuicio de la que definitivamente se incluya en el PAU), a la firma del contrato; otro 10% a los 18 meses de la firma salvo que antes de esa fecha la Comisión Provincial de Urbanismo hubiera emitido su preceptivo informe, en cuyo caso la fecha de este será la de pago; El 75 % restante, y aquí radica la verdadera cuestión litigiosa, a los treinta meses desde la firma del contrato de compraventa..... "con independencia de que se haya aprobado o no definitivamente el PAU". "Si antes del plazo señalado (treinta meses), tuviera lugar la aprobación definitiva del PAU, el abono del setenta y cinco por ciento se hará efectivo a los tres meses de la citada aprobación."

Pues bien, considera la Sala que en dichas expresiones se contiene claramente cual es la voluntad que las partes plasman en el contrato, que se desprende de esa literalidad, que no es otra que el no hacer depender la obligación de pagar el precio total y en particular del tercer y último plazo, de que antes se haya llegado a aprobar el PAU, pues claramente establecen la obligación de pago del tercer plazo a los treinta meses de la firma del contrato aunque el PAU no se haya aprobado en ese tiempo. No es por tanto cierto como pretende la sociedad compradora demandada, que el pago del tercer plazo quede supeditado a la aprobación del PAU. Lo que queda supeditado a su no aprobación, o a la hipótesis de que se apruebe una actuación en la que quedara fuera la totalidad de la finca, es la restitución del precio y la consiguiente devolución de la finca al vendedor, "quedando resuelto de pleno derecho el presente contrato", como se establece a continuación en la misma estipulación.

Si las partes hubieran querido hacer depender el pago del tercer plazo de la aprobación definitiva, así lo habrían expresado, es decir, habría dicho algo así como que el pago del 75% restante se hará al aprobarse definitivamente el PAU o a ciertos meses desde esa aprobación o algo semejante y sencillísimo de expresar. Pero no solo no lo hacen, sino que dicen absolutamente todo lo contrario, es decir, que se pagará el 75 % restante aunque el PAU no se haya aprobado todavía y solo si al aprobarse no se incluye ninguna parte de la finca en el mismo, el contrato quedará resuelto. Por el contrario, cuando las partes establecen una previsión sobre la forma de pago "si antes del plazo señalado (treinta meses), tuviera lugar la aprobación definitiva del PAU", es porque están admitiendo la posibilidad de que llegados esos treinta meses, no se haya aprobado todavía, en cuyo caso se pagará el 75% restante "con independencia de que se haya aprobado o no definitivamente el PAU"

Esta es la interpretación que consideramos que debe prevalecer, pese a que también se contiene un párrafo en la estipulación relativa al precio, en el que se indica que respecto al segundo y tercer pago ya se estará a la superficie real de la finca incluida en el ámbito de actuación de la Alternativa Técnica seleccionada por el Ayuntamiento, previsión que se contradice con la contenida tres párrafos antes, cuando dice que el segundo plazo, del 10% del precio, será a los 18 meses salvo que antes la Comisión Provincial de Urbanismo hubiera emitido el informe favorable y preceptivo, lo que implica que se admite que habrá que pagar ese plazo antes de ese informe y antes por tanto de la aprobación definitiva de la Alternativa Técnica seleccionada por el Ayuntamiento.

Se ha de tener en cuenta además que el contrato parece haber sido redactado precisamente por la parte compradora y no por la vendedora, como se pone de manifiesto por el hecho de ser absolutamente idéntico (salvo evidentemente en los datos de hecho), a otro suscrito con otros vendedores y cuyo recurso también conoce esta Sala, de modo que si alguna oscuridad pudiera haber en las cláusulas anteriores, la misma no podría favorecer a la parte que la hubiera ocasionado (art. 1288CC ).

TERCERO. Ocurre que al celebrarse el contrato, las parte pensaron que en el plazo de treinta meses todo el expediente administrativo estaría sobradamente solventado, razón por la que incluso prevén el pago del tercer plazo aunque no hubieran pasado treinta meses desde la firma, a los tres meses de la aprobación, y también establecieron que para el segundo y tercer pago se estará ya a la superficie real de la finca incluida en el ámbito de actuación de la alternativa seleccionada por el Ayuntamiento, porque siempre pensaron que ese plazo sería suficiente, pero no contaron con que el municipio de Borox carecía de Plan de Ordenación Municipal, existiendo únicamente Normas Subsidiarias de Planeamiento aprobadas en 1985, figura asimilable a las Delimitaciones de Suelo Urbano, y según el art. 34.4 de la LOTAU , cuando un municipio como el de Borox carezca de POM y cuente con esa Delimitación y se suscite una actuación urbanizadora como la que nos ocupa, que aconseje la clasificación de terrenos como suelo urbanizable, se podrán tramitar simultáneamente el PAU y el POM, pero lo que no cabe es aprobar el primero antes de que se haya aprobado el POM. En este caso, no se ha aprobado todavía el PAU que nos ocupa, porque el Ayuntamiento de Borox continua tramitando la aprobación de el Plan de Ordenación Municipal, con lo que hasta su aprobación no se podrá aprobar aquel.

Entiende la Sala en este orden de cosas, que pese a que es reiterada la Jurisprudencia ( SSTS de 19 enero 1990 , 24 febrero y 26 abril 1993 , 18 abril 1994 , 28 mayo 1996 y 23 octubre 1997 ) en el sentido de que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato, actúan como causa resolutoria de la relación, en el caso presente, ni la compradora pretende la resolución del contrato de compraventa, sino simplemente no pagar el tercer plazo del precio hasta que se apruebe el PAU, ni cabe entender ni remotamente que por su condición de sociedad dedicada al negocio de la Construcción y constituida desde 1974, pudiera desconocer la situación urbanística de las fincas que compraba ni la legalidad urbanística del lugar en que las compraba, ni por tanto la necesidad de aprobarse el POM previamente al PAU que se refiere a las mismas, y por tanto cuando establece la obligación de pagar el tercer plazo del precio pactado, a los treinta meses de la firma del contrato, "con independencia de que se haya aprobado o no definitivamente el PAU", era o debía ser consciente del riesgo que asumía.

CUARTO: La compradora pretende igualmente que no se puede pagar el precio hasta que se apruebe el PAU, porque hasta entonces no se puede saber qué superficie exacta de la finca quedará incluida en el mismo, y por tanto existe una indeterminación del objeto del contrato doblemente, es decir, de la superficie y del precio total, pues este se pacta a 45,08 € m2 pero sobre una superficie que aun al día de hoy se desconoce.

Sin embargo, tanto el art. 1273 como el 1447 del CC admiten la indeterminación relativa del objeto del contrato sin que ello obste a su validez, disponiendo el primero que la indeterminación de la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes, y el segundo que para tener por cierto el precio, bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, en este caso la superficie de la finca que definitivamente quede comprendida dentro del Programa de Actuación Urbanizadora.

Como señala la STS 10 de octubre de 1.997 recogida en la de 19 de mayo de 2008, el art. 1273 al referirse a esa determinabilidad, precisó que equivalía "a la posibilidad de reputar como cierto el objeto del contrato siempre que sea posible determinarlo con sujeción a las disposiciones contenidas en el mismo...", sin dejarlo "al arbitrio de uno de los contratantes ni a un nuevo acuerdo entre ellos". Y la de 9 de enero de 1.995 distinguió "entre una determinación inicial que se produce en el momento de perfeccionarse el contrato y la determinación posterior producida a través de los criterios previstos por las partes en el propio contrato", para considerar "suficiente... que, a la hora de la perfección del convenio, estén presentes unas previsiones tales que permitan la determinación definitiva sin necesidad de nuevos acuerdos".

Respecto al precio cierto, señala la STS de 14 de diciembre de 2006 , que "si bien no resulta preciso para la validez del contrato que el precio se fije cuantitativamente en el momento de su celebración, pues basta que pueda determinarse con referencia puntual y concreta, conforme establece el artículo 1.447 , no debiendo por tanto quedar en blanco ni afectado de plena unilateralidad conforme al artículo 1.449 ( Sentencias de 22-2-1968 y 22-12-2000 ), ya que, según el artículo 1.273, en relación al 1.447 y 1.448 , resulta suficiente que la determinación del precio pueda tener lugar sin necesidad de nuevo convenio entre los litigantes, por lo que el referido artículo 1.447 se presenta previsor ante la situación de precio incierto, es decir no fijado expresamente, para lo que establece que podrá determinarse con referencia a otra cosa cierta, como también cabe que se deje su señalamiento al arbitrio de un tercero determinado".

Y como quiera que en este caso las partes del contrato que nos ocupa, en previsión de que fueran sucediéndose los plazos sin aprobarse al PAU, establecieron una superficie provisional de la finca vendida para poder calcular también el precio provisional a 45,08 € m2, no existe absolutamente ninguna razón por la que no se haya de dar cumplimiento a la obligación de pago del tercero de los plazos del precio pactado en el contrato, pues la fijación de la superficie definitiva y por tanto también del precio definitivo, en ningún caso queda sometida al arbitrio de una de las partes, sino del resultado del expediente administrativo para aprobar la actuación urbanística que se pretende desarrollar.

Todo ello con independencia evidentemente de solicitar la devolución de aquello que pueda exceder de lo entregado, una vez que se apruebe definitivamente el PAU y se determine exactamente qué superficie de la finca es la que constituye el objeto del contrato, o incluso la posibilidad de solicitar la plena resolución del mismo con devolución de las prestaciones por ambas partes, finca y precio, si el PAU definitivamente fuera rechazado o si en el aprobado no se incluye ninguna superficie de la finca litigiosa, tal y como expresamente previeron ambas partes al pactar dicha condición resolutoria.

Procede por tanto la estimación del recurso interpuesto, que se circunscribe según el suplico al pedimento principal de la demanda, es decir, el pago del tercer plazo del contrato y no a los daños y perjuicios, que en todo caso no procederían por no existir prueba de los mismos y además por estar las fincas litigiosas en poder de los vendedores, ni al precio correspondiente a la diferencia de superficie de la finca según nueva medición, que tampoco aquí se reclama.

QUINTO: No se hace pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil , ni tampoco respecto de las de la primera, al ser meramente parcial la estimación de la demanda, pues como se dice, nada se reclama en esta alzada en orden a los daños y perjuicios ni diferencia de precio.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de Dª Matilde , debemos revocar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, con fecha 21 de septiembre de 2.009, en el procedimiento núm. 709/08 , de que dimana este rollo, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dª Matilde debemos condenar y condenamos a la demandada Dosnueve SL a que abone a la actora la suma de ciento treinta y siete mil novecientos once € (137.911) por el tercer plazo del precio pactado en el contrato de 18 de julio de 2005, más intereses legales y moratorios, sin pronunciamiento sobre las costas de ambas instancias; acordando la devolución del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-