Sentencia Civil Nº 9/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 669/2010 de 23 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00009/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7010904 /2010

RECURSO DE APELACION 669 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1659 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 70 de MADRID

De: MIRADOR DE VALPORTILLO, S.L.

Procurador: PILAR CERMEÑO ROCO

Contra: Jose Miguel , Mariana

Procurador: MARTA LÓPEZ BARREDA

Ponente : ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

SENTENCIA Nº 9/12

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a veintitrés de enero de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº1659/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 70 de Madrid , seguidos entre partes, de una como demandantes- apelados, D. Jose Miguel y Dª Mariana , representados ambos por la Procuradora Dª MARTA LÓPEZ BARREDA, y de otra, como demandada-apelante, la entidad MIRADOR DE VALPORTILLO, S.L., representada por la Procuradora Dª PILAR CERMEÑO ROCO.

VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid, en fecha 8 de febrero de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que debo estimar y estimo la demanda deducida por la procurador de los Tribunales Dª. Marta López Barreda en nombre y representación de D. Jose Miguel y Dª. Mariana , contra Mirador de Valportillo, S.L., en consecuencia declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 30 de marzo de 2007 junto con su anexo, y condeno a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 96.855,37.- euros, más el IVA en concepto de devolución de las cantidades entregadas, intereses legales y las costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 19 de enero de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- El presente recurso trae causa del procedimiento de Juicio Ordinario seguido, bajo el nº 1.659/08, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid, a instancia de D. Jose Miguel y Dª Mariana contra la entidad MIRADOR DE VALPORTILLO, S. L., en el que se pretendía la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 30 de marzo de 2007 y su anexo, relativo a una vivienda con su respectivo trastero y plaza de garaje y a una plaza de garaje desvinculada, en la Unidad de Ejecución nº 13 del Área "OP-Tejas Verdes" del Plan General Municipal de Ordenación Urbana de San Sebastián de los Reyes (Madrid), y la reclamación de 96.855,37 euros, más I.V.A., en concepto de devolución de las cantidades entregadas en concepto de parte del precio, más intereses legales correspondientes y las costas procesales. La razón de tal petición se sustentaba en el incumplimiento imputable a la parte demandada -vendedora en el contrato referido- en la entrega de los bienes objeto de contrato en el plazo pactado.

Por su parte, la demandada MIRADOR DE VALPORTILLO, S. L. se opuso, fundamentalmente, por discrepar de la interpretación que la contraparte hacía de las estipulaciones del contrato en virtud de las cuales se reclamaba -la sexta y la séptima-, señalando que las conclusiones que de las mismas extraían los reclamantes no obedecían a la verdadera voluntad de las partes; consideraba la parte que de contrario se confundían dos términos contractualmente diferentes "el plazo de entrega de la vivienda" , que según lo pactado en el párrafo tercero de la cláusula sexta se llevaría a cabo en el plazo de los tres meses siguientes a la obtención de la preceptiva licencia de ocupación y "el periodo inicialmente previsto para la ejecución de las obras" que se estableció en 22 meses, según la estipulación séptima del contrato. Consideraba la demandada que mientras el primero de los plazos tenía carácter esencial y vinculante para las partes, el segundo sólo tenía naturaleza informativa y podía ser modificado por factores externos.

Seguido el procedimiento por sus trámites, el Juzgado ya citado dictó sentencia en fecha 8 de febrero de 2010 , en la que estimando la demanda formulada, declaraba resuelto el contrato de compraventa y su anexo suscrito entre las partes en fecha 30 de marzo de 2007 y condenaba a la parte demandada a abonar a los actores la cantidad de 96.855,37 euros, más el IVA, en concepto de devolución de las cantidades entregadas, intereses legales y costas.

SEGUNDO .- Se recurre la citada resolución por parte de la demandada, quien invoca "Infracción por parte de la sentencia de instancia de los artículos 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 1.124 del Código Civil en relación con la doctrina jurisprudencial de conservación de los contratos" , por "Falta de acreditación de incumplimiento de un término esencial del contrato" y por "Falta de acreditación de una conducta obstativa, grave, culpable atribuible a MIRADOR DE VALPORTILLO. Vulneración del principio de buena fe contractual".

Para la resolución del recurso hemos de partir del contenido de las cláusulas contractuales en virtud de las cuales se demanda y en cuya interpretación difieren las partes; la cláusula sexta, párrafo tercero, del contrato suscrito entre las partes, en fecha 30 de marzo de 2007, aportado con la demanda con el nº 2 de los documentos, señala "LA VENDEDORA se compromete a realizar la entrega de llaves en el acto del otorgamiento de la escritura de compraventa y ambos hechos en el plazo de los tres meses siguientes a obtener la Licencia de Primera Ocupación, ante el Notario ya designado" , señalando la séptima "Se establece como plazo para la finalización de la construcción de la vivienda y plaza de garaje referida, el de VEINTIDOS MESES (22) desde el inicio de las obras de construcción, habiéndose producido dicho inicio el pasado mes de 5 de mayo de 2.006".

La apelante denuncia la infracción antes referida, con base en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en torno al principio de conservación de los contratos, señalando que la causa invocada en la demanda -retraso en la entrega de la vivienda- no puede considerarse resolutoria de la relación contractual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil . Considera que para ello se precisa la concurrencia de un verdadero y grave incumplimiento que frustre la finalidad del contrato y que obedezca a una conducta negligente o culpable del incumplidor.

Invoca la recurrente el diferente trato que ha de darse al supuesto de mora o mero retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega que, en su caso -dice- daría lugar a una mera indemnización, frente al supuesto de incumplimiento esencial, causa de resolución contractual, señalando que lo verdaderamente relevante es determinar si el plazo de entrega fue esencial o determinante en el convenio suscrito.

TERCERO .- No cabe duda que el plazo de entrega de la vivienda fue un presupuesto esencial del contrato, como lo fue el establecimiento del precio y las demás condiciones pactadas que dieron lugar a que las partes emitieran su consentimiento. No puede invocar la demandada, ahora apelante, que el fin del contrato no quedó frustrado por el hecho de que posteriormente a la decisión de los actores de resolver el contrato, las obras hayan concluido, haya obtenido la Licencia de Primera Ocupación y se hayan otorgado escrituras públicas de compraventa a favor de otros adquirentes de pisos de la misma promoción.

Las cláusulas controvertidas establecen dos plazos distintos, uno de ellos el de entrega, señalando la estipulación sexta, apartado tercero, que ésta se produciría en el plazo de tres meses siguientes a obtener la Licencia de Primera Ocupación, otro, el de conclusión de las obras, 22 meses a contar desde su inicio, el 5 de mayo de 2006; sin duda, ambas cláusulas y, por tanto, ambos plazos han de relacionarse. No pueden interpretarse de forma separada, ni de la forma expuesta por la apelante en su escrito de contestación, donde señala que sólo el primero es esencial, siendo el segundo meramente informativo; entenderlo así sería conculcar el artículo 1.256 del Código Civil que establece que "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes".

Desde la perspectiva que al respecto de los citados preceptos mantiene la apelante, la vendedora nunca incumpliría el plazo de entrega con tal que la escritura de venta se otorgara dentro de los tres meses de obtenida la Licencia de Primera Ocupación, y ello aunque las obras no se finalizaran en el plazo pactado desde su inicio (22 meses).

La interpretación conjunta que ha de darse a las citadas cláusulas no es otra que la siguiente: Las obras se iniciaron, según se reflejó en el contrato, en fecha 5 de mayo de 2006, por lo que 22 meses después debieron estar finalizadas, concretamente en fecha 5 de marzo de 2008. No sucedió así, ya que el Certificado Final de Obra data de 18 de mayo de 2009 (folio 350 de las actuaciones), por lo que ya, en cuanto a la finalización de las obras, hubo un retraso de más de 14 meses. La Licencia de Primea Ocupación consta concedida en fecha 23 de julio de 2009 (folio 351 de las actuaciones), y en fecha 20 de julio de 2009 consta en autos que la demandada-apelante convocó a la Notaria a los demandantes-apelados para la firma de la correspondiente escritura, pero lo hizo cuando ya la parte compradora había optado por la resolución del contrato (en fecha 10 de junio de 2008, según el burofax aportado con la demanda con el nº 26 de los documentos), ya se había presentado la demanda e incluso ésta se había contestado por parte de la vendedora y ni siquiera en la citada convocatoria se le señala día y hora en que la citada firma tendrá lugar.

La opción ejercitada de resolver el contrato efectuada por los compradores estuvo amparada por lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que establece "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta,...o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda".

Ya esta Audiencia Provincial, concretamente la Sección 13ª se ha pronunciado en otra reclamación por retraso en la entrega de una vivienda de esta misma promoción en la Sentencia de fecha de 15 Junio de 2011 , señalando "Como es sabido uno de los efectos de las obligaciones recíprocas, como es el caso de autos, es la facultad de resolverlas, facultad consagrada en el art.1.124 del C.C . cuando dispone que "la facultad de resolver las obligaciones recíprocas se entiende implícita para el caso de que alguno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe", añadiéndose en sus párrafos siguientes el derecho de opción que el perjudicado tiene entre exigir el cumplimiento o la resolución y la facultad del Tribunal, mediando causas justificadas, de conceder plazo para el cumplimiento, de forma que siendo el contrato litigioso de compraventa, no cabe duda que, no solo por disposición de los arts. 1.091 y 1.255 del C.C . podía resolverse en caso de incumplimiento, sino también por la específica disposición contenida en el art. 1.506 del C.C . que tiene sus antiguos precedentes en el pacto comisorio que el Derecho Romano establecía y que ha pasado a nuestro Derecho a través del Derecho Francés, pacto que se entiende sobreentendido si bien precisa para su efectividad de un pronunciamiento judicial, todo ello sin perjuicio de que las partes a través del art.1.504 en relación con el art.1.505 del C.C . pudieran haberlo convenido de forma expresa.

Los requisitos o presupuestos pues, que dicho precepto exige, son en primer término, que se trate de obligaciones reciprocas; en segundo lugar que el que ejercita su acción haya cumplido su parte de obligaciones, salvo que el incumplimiento sea consecuencia de un incumplimiento anterior; en tercer lugar que el incumplimiento se deba a causa imputable al deudor grave, esencial y definitivo, por lo que quedan fuera los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, rechazándose el requisito de la culpa o exigencia de una voluntad rebelde al cumplimiento; y en cuarto lugar que el comprador sea requerido por acta notarial o judicial y por último que el vendedor haya cumplido su parte de obligación.

Es verdad que la jurisprudencia del T.S. viene sosteniendo reiteradamente que se ha de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo de forma que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, de manera que esto no ocurren entre otros supuestos en los de mero retraso ( sentencias de 27 noviembre 1992 , 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 diciembre 1983 ), habiendo dicho que la mora no es un supuesto de incumplimiento (rectius, definitivo), sino un caso de cumplimiento tardío de la obligación, que no autoriza la resolución contractual, sino solo posibilita de acuerdo con el artículo 1.101 del código Civil , la petición de indemnización de daños y perjuicios que ese retraso ha producido a la parte contraria, ( S.T.S. por ejemplo de 12 de marzo de 2.009 ) ahora bien cuando como en el caso de autos, tal y como ya exponíamos, tanto el plazo de ejecución de la obra como el del otorgamiento de la escritura pública se habían establecido de forma esencial, y a la fecha de presentación de la demanda (15 de junio de 2.009) las obras, cuya finalización se había previsto contractualmente para el mes de marzo de 2.008 no se había otorgado todavía la licencia de primera ocupación y habían transcurrido 15 meses desde que las obras debieron haberse terminado, debemos concluir que la demandada incumplió su obligación esencial de entrega, a pesar de los actores habían cumplido rigurosamente sus obligaciones y por tanto procedía y procede la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas más los intereses pedidos". La misma Sección se había pronunciado en idénticos términos en sentencia de fecha 9 de diciembre de 2010 .

En definitiva, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

CUARTO .- Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte demandada- apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de MIRADOR DE VALPORTILLO, S. L. contra la sentencia de fecha 8 de febrero de 2010 dictada en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el nº 1.659/08 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid a instancia de D. Jose Miguel y Dª Mariana , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, condenando a la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a