Sentencia Civil Nº 9/2012, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1, Rec 422/2011 de 12 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

VALLADOLID

SENTENCIA: 00009/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 422/11

SENTENCIA Nº 9/12

ILMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente: D. FRANCISCO SALINERO ROMAN

Ilmos. Sres. Magistrados: D. JOSE RAMÓN ALONSO MAÑERO PARDAL

D. JOSE ANTONIO SAN MILLÁN MARTÍN

En VALLADOLID, a doce de enero de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 688 /2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 422 /2011, en los que aparece como parte DEMANDANTE- APELANTE: URBALID XXI SL, con domicilio social en Valladolid, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE LUIS MORENO GIL, asistido por el Letrado D. JUAN ARIAS BARTOLOME, y como parte DEMANDANDA-APELADA : D. Everardo , Y DOÑA Guadalupe , con domicilio ambos en Valladolid, representados por el Procurador de los tribunales, Sr. ISMAEL SANZ MANJARRES, asistido por el Letrado D. JESUS PEDRO MORENO QUINTERO, sobre acción declarativa y de condena.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 3 de mayo de 2011, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "QUE DESESTIMANDO COMO DESESTIMO LA DEMANDA ejercitada por la representación de la mercantil Urbalid XXI, S.L. frente a D. Everardo y Dª Guadalupe , DEBO ESTIMAR COMO ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL ejercitada por los demandados frente a la mercantil demandante, declarando resuelto el contrato de compraventa privado suscrito entre las partes de fecha 25 de octubre de 2.007, con pérdida de las cantidades anticipadas por los demandados a favor de la actora en concepto de parte del precio, todo ello sin imposición de costas a cargo de ninguna de las partes intervinientes."

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la representación de URBALID XXI S.L. se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Recibidos los autos en este Tribunal y personadas las partes, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 7 de diciembre de 2011, en que ha tenido lugar lo acordado.

Vistos, siendo ponente DON FRANCISCO SALINERO ROMAN.

Fundamentos

PRIMERO.- Supuesto similar al ahora examinado ya fue resuelto por esta Sala en sentencias de fecha 25 de noviembre de 2011 y de 11 de abril de 2011 y ahora la solución debe ser idéntica.

La parte recurrente denuncia que la resolución apelada incurre en incongruencia pues resuelve el contrato por una causa no invocada por la parte reconviniente al formular su petición de reconvención. Y debemos otorgarle la razón. La petición de nulidad la sustenta la parte demandada- reconviniente en que se ha producido por su parte un error invalidante del consentimiento que era esencial y excusable pues no se puede atribuir a los compradores. El supuesto fáctico del error es que la parte vendedora ofreció a la parte compradora un sistema de financiación hipotecaria que no era tal y sin el cual el contrato jamás habría sido firmado por los compradores. También alegaron los compradores que procedería la resolución por incumplimiento de las obligaciones por parte de la vendedora por no haber cumplido con su obligación de permitir que los compradores abonasen el precio mediante subrogación en la hipoteca previamente concertada por la parte vendedora con Caja Madrid, prevista en la cláusula tercera del contrato. En estos términos quedó planteado el debate resolutorio pretendido por los compradores. La sentencia resuelve el contrato aplicando la tesis de que las circunstancias del mercado financiero, que han cambiado de manera sobrevenida e imprevisible, han impedido el cumplimiento del contrato por no haber podido los compradores acceder a la financiación del pago aplazado. Y debemos reconocer lo acertado de los argumentos de la parte apelante al denunciar la incongruencia de la sentencia pues los compradores nunca fundaron su pretensión resolutoria en la imposibilidad sobrevenida de cumplir, de manera que tal solución no planteada por los demandados reconvinientes le impidieron a la recurrente alegar y probar sobre la misma colocándola en una situación de indefensión. Basta dar lectura al escrito de contestación de la vendedora recurrente para percatarse que todas sus alegaciones van dirigidas a contradecir las alegaciones de los compradores respecto al cumplimiento por su parte de sus obligaciones contractuales en relación con la cláusula contractual tercera en la que se hacía referencia a la manera de hacer efectivo el pago aplazado.

La sola circunstancia de tratarse en autos de un contrato de igual o similar confección en su redacción y cláusulas que los usados en la misma promoción inmobiliaria para con otras viviendas y locales no determina que el mismo constituya en su contenido un contrato de adhesión en el que esa parte no haya podido intervenir negociadamente ni en forma alguna en concurrencia de su voluntad junto con la de la parte vendedora. No se aprecia en el contrato litigiosos un desequilibrio en las estipulaciones contractuales en pro o a favor de ninguna de las partes, requisito esencial para poder concluir en la apreciación del clausulado, un supuesto de adhesión, tipo, con alcance invalidante. Es más la parte vendedora en su escrito de contestación a la reconvención (folios 101 y siguientes) aportó cinco contratos, cuatro correspondientes a viviendas y otro referido a un local en el que, en la cláusula referida al precio, una de las partes del precio aplazado se fracciona en 22 recibos cuando en los demás contratos ese fraccionamiento es de 24 recibos. Tal dato pone de manifiesto que la parte compradora si tuvo posibilidad de intervenir activamente en la negociación para adaptar el contrato a sus particulares condiciones y circunstancias.

Sobre la cláusula invocada por los compradores para justificar su error esencial y excusable que invalidó su consentimiento consistente en que la parte vendedora les ofreció un sistema de financiación hipotecaria que no era tal y sin el cual jamás habría sido firmado el contrato y luego incumplió esa obligación no es posible aceptar los argumentos de los compradores porque tal obligación es inexistente. En la cláusula tercera se otorgaba a los compradores la facultad de optar para el abono de los 266.674,85 euros recogidos en la cláusula por subrogarse en el préstamo hipotecario que tenía concertado la entidad vendedora con una determinada entidad bancaria. Pero es solo eso, una opción pudiendo los compradores valerse de cualquier otra fórmula para abonar la referida cantidad. No existe un compromiso obligatorio de la vendedora para facilitar a los compradores esa forma concreta de abono de la cantidad aplazada mediante financiación concedida por la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid pues tal posibilidad dependía de la voluntad de un tercero cual era la entidad financiadora. La redacción de tal cláusula es de fácil comprensión para cualquiera por lo que no puede calificarse el error de los compradores de excusable pues la subrogación de los compradores en la hipoteca concertada por la entidad vendedora era solo una posibilidad de la que los compradores podían hacer uso o no, o utilizar otras fórmulas de abono de la cantidad aplazada a la que se refería la posibilidad de la subrogación sin que pueda predicarse de dicha cláusula una oscuridad o complejidad en sus términos con virtualidad para no poder atribuir el error a la propia parte que lo alega. Según el propio tenor contractual, reiteramos, tal cuestión era opcional para la propia parte compradora, como alternativa (a su libre elección y criterio) al pago efectivo de la cantidad pendiente de pago. En ningún momento la referida previsión contractual constituye condición u obligación esencial de la parte vendedora por lo que su falta de cumplimiento no podrá fundamentar una resolución contractual, mucho menos su nulidad, ni producir un error esencial alguno en la voluntad de los compradores. En ninguna de las cláusulas contractuales se contempla como obligación esencial de la vendedora la de conseguir financiación para los compradores escapando tal cuestión de las obligaciones contractuales exigibles a la vendedora y en modo alguno puede ahora concluirse o argumentarse sobre la circunstancia (ajena al vendedor) de que sin esa posibilidad financiera no habría sido adquirido el inmueble lo que bien pudo, de ser así, y en su caso, haber sido estipulado contractualmente en el documento rector de la venta por cualesquiera de las formas establecidas en derecho. La pretensión defendida por los compradores de no poder cumplir su obligación, porque el vendedor no les ha subrogado en la hipoteca junto con el argumento de carecer de fondos suficientes para el pago del precio restante no puede aceptarse constituyendo una interpretación y pretensión unilateral ajena a lo que realmente se pactó en el contrato de compraventa

SEGUNDO.- En cuanto al argumento contenido en la sentencia de la imposibilidad de cumplimiento de la prestación por los compradores, para su aplicación es necesaria la concurrencia de determinados requisitos como una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor. La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los "casos y circunstancias", pudiendo consistir en una imposibilidad física o material. A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica). La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera, No puede estimarse existente esa imposibilidad en el caso examinado con la sola prueba de una certificación obrante al folio 85 de las actuaciones expedida por un asesor financiero y fiscal de haber intentado sin éxito conseguir la financiación con diversas entidades bancarias por no existir suficiente capacidad de pago en los compradores. Que los compradores dispusiesen de suficiente capacidad de pago para adquirir la vivienda era algo previsible cuando en el contrato ya figuraba el precio pues nadie mejor que ellos conocían sus posibilidades económicas para aventurarse en una compra de la que conocían que en la fecha de otorgamiento de la escritura pública habían de realizar un desembolso importante que pudieron prever teniendo en cuenta sus reales recursos. La fórmula para el pago no tenía porqué ser solo la de financiación mediante hipoteca pues en la cláusula tercera esa solución solo era una posibilidad que no excluía otras y que los compradores podían haber previsto. Podría cumplirse su prestación económica mediante la modificación racional del contenido de la prestación de otro modo que resultase adecuado a la finalidad perseguida (por ejemplo mediante pagos parciales directamente a la vendedora como se pagaron otros plazos del precio). Para considerar existente la imposibilidad de cumplir es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible. Pero en el caso presente los compradores conocieron las cláusulas contractuales y pudieron prever si con su capacidad económica podían afrontarlas. Que poseen una cierta capacidad económica lo revela que han abonado los tres primeros plazos del precio con importes de hasta 934,58 euros mensuales distribuidos en 22 recibos que podrían seguir abonando hasta satisfacer la totalidad del precio pues no se ha practicado ninguna prueba de que hayan perdido la capacidad que les permitió realizar los pagos hasta ahora satisfechos. No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor, haciendo lo posible para vencer la imposibilidad. Máxime cuando en la propia contestación a la demanda, en su pagina 4 (folio 63 de las actuaciones), se dice que la entidad Caja Madrid les proporcionaba una financiación de una cantidad notable, por importe de 230.000 euros con IVA, lo que permitía que el exceso pudiese ser abonado de otra forma. El gestor financiero que emitió el certificado antes mentado aclara al declarar que Caja Madrid financiaba el 80% del valor de tasación. Por tanto tampoco es cierto que Caja Madrid denegase de manera absoluta la financiación. No consta que se dirigieran por ejemplo al BBVA entidad con la que también tenía concertados préstamos hipotecarios la vendedora y que se mencionaba en el contrato, pues en la certificación del folio 85 no figuran gestiones realizadas por el asesor financiero con dicha entidad. Tampoco podemos admitir la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", de construcción doctrinal, de muy similares consecuencias que la anterior, que exige una extraordinaria alteración de las circunstancias habidas desde el momento de suscripción del contrato (en concreto, con evidencia de su notorio desequilibrio contractual), que origine una desproporción extravagante de las prestaciones recíprocas, imprevisibles en el momento de suscribir el contrato y sin opción alguna de remedio en la minoración o corrección del perjuicio (según pacífica jurisprudencia al efecto). Requisitos que en el caso de autos no podrían apreciarse; en todo caso, faltaría la cumplida prueba de la imposibilidad argumentada ( art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que en el presente supuesto solo parece derivarse, no tanto de la situación económica general de los compradores, pues pudieron obtener financiación hasta el importe que reconocen en la contestación a la demanda y que además, los codemandados reconocen al declarar en el juicio, contaban con un local comercial en Valladolid del que la esposa era copropietaria, sino de su afirmación de no haber podido obtener la íntegra financiación de la cantidad mencionada en el punto cinco de la cláusula contractual tercera. Pero la falta de la íntegra financiación cuando se les financiaba al menos un 80% según declaración del propio gestor financiero que depuso a su instancia no puede equiparase a una imposibilidad o extrema dificultad para cumplir sobre todo teniendo en cuenta que el testigo, empleado de la actora, declaró que con otros compradores se llegaron a soluciones de aplazar el precio dos e incluso hasta 10 años. Por todo lo argumentado el recurso debe estimarse y en consecuencia también la demanda.

TERCERO.- Al estimarse el recurso no hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada por disponerlo así el art. 398. 2 de la L.E.Civil . Al estimarse la demanda y rechazarse la reconvención se imponen a los demandados todas las costas de la primera instancia al haber sido rechazadas todas sus pretensiones en aplicación del art. 394. 1 de la L.E.Civil .

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto a nombre de la entidad Urbalid XXI S.L. contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Valladolid en fecha 3 de mayo de 2011 , en los autos a que se refiere este rollo, debemos revocar y revocamos la aludida resolución y estimando la demanda y desestimando la reconvención formulada por Don Everardo y Doña Guadalupe condenamos a los demandados antedichos a que:

- eleven a escritura pública el contrato privado de compraventa suscrito con fecha 25 de octubre de 2007 sobre la vivienda tipo B en planta ático con acceso por el portal núm. 12 y con una superficie aproximada de 108,27 m2, y una terraza 1 de 26,61 m2, y una terraza 2 de 10,41 m2 ambas de uso y disfrute privativo, trastero núm. 208 en sótano 1 de 4,72 m2 aproximadamente, y la plaza de garaje nº 133 y la plaza de garaje adicional nº 213 en planta sótano nº 1 descritos en el Expositivo II del citado contrato de compraventa

- a entregar a la actora en el momento del otorgamiento de la escritura pública la cantidad que resta por abonar del precio pactado en el contrato privado de compraventa del que serán descontadas las cantidades entregadas a cuenta del precio final a las que deberá añadirse el IVA correspondiente

- al abono de los intereses en cuantía del 12 % de la cantidad referida desde la fecha del emplazamiento de la demanda realizado a los demandados.

Imponemos a los demandados reconvinientes todas las costas de la primera instancia y no hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado octavo la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, publicada el día 4 de noviembre y vigente desde el día siguiente, acordamos, también, la devolución del depósito constituido al recurrente al haberse estimado el recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Seguidamente ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que se indica en la misma, estando constituida en audiencia pública esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, lo que como Secretario certifico.